Rechtsentscheidvorlage

Rechtsentscheidvorlage; Mieterhöhungsverlangen; Vergleichswohnungen

Dem Bundesgerichtshof wird folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Ist für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 Satz 3 MHRG in aller Regel Wirksamkeitsvoraussetzung, daß der Vermieter Name und Anschrift der Vermieter oder der Mieter der Vergleichswohnungen angibt?

I. Der Kl. forderte von den Bekl. mit Schreiben vom 25. Januar 1980 eine Erhöhung der seit über einem Jahr nicht erhöhten Miete. Er benannte zur Begründung des Erhöhungsverlangens vier Vergleichswohnungen, die er nach Anschrift, Geschoß, Lage innerhalb des Geschosses, Zahl der Räume, Größe und Mietzins näher bezeichnete. Die Bekl. besichtigten die Vergleichswohnungen. Sie erteilten die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht. Der Kl. verklagte sie daraufhin auf Erteilung der Zustimmung. Auf der Grundlage eines auf Antrag des Kl. eingeholten Sachverständigengutachtens zu der Frage, ob der geforderte Mietzins der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche, hat das Amtsgericht der Klage durch Urteil vom 9. März 1981 im wesentlichen stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. gegen dieses Urteil, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Landgericht nach Anhörung der Parteien dem Senat die im Tenor dieses Beschlusses wiedergegebene Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung der Vorlage ist ausgeführt, die Rechtsfrage sei für die Entscheidung erheblich: Werde sie im Anschluß an den Beschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 20. August 1981 (NJW 1981, 2818 - WuM 1981, 255) bejaht, so müsse die Klage als unzulässig abgewiesen werden, weil das Mieterhöhungsverlangen des Kl. die Namen der Vermieter oder Mieter der Vergleichswohnungen nicht enthalte und damit unwirksam und ungeeignet gewesen sei, die Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHRG in Gang zu setzen - ein Ergebnis, das deshalb als widersinnig erscheine, weil die Bekl. aufgrund der Angaben des Kl. die Vergleichswohnungen tatsächlich aufgefunden und besichtigt hätten; werde die Frage verneint, so genüge das Mieterhöhungsverlangen des Kl. den gesetzlichen Erfordernissen. Das Landgericht beabsichtigt, von der erwähnten Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts abzuweichen. Es weist auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. Oktober 1978 (BVerfGE 49, 244) hin und meint, daß die Nachprüfbarkeit der Angaben des Vermieters über Vergleichswohnungen genügen müsse, um das Erhöhungsverlangen als wirksam zu betrachten. Diese Nachprüfbarkeit sei aber auch gegeben, wenn der Vermieter dem Mieter nicht die Namen der Vermieter oder der Mieter der Vergleichswohnungen angebe, sondern lediglich die genaue Lage der Wohnung innerhalb eines Geschosses bezeichne. Das Landgericht verweist zur Stützung seiner Ansicht auf den Beschluß des OLG Schleswig vom 1. Juni 1981 (NJW 1981, 2261). II. Die Vorlage ist zulässig. 1. Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. 2. Die Entscheidung dieser Rechtsfrage ist nach der oben wiedergegebenen, grundsätzlich maßgeblichen Auffassung des Landgerichts (OLG Oldenburg OLGZ 1981,198 = NdsRpfl 1980, 261) für die Sachentscheidung erheblich. Die Ansicht des Landgerichts, daß eine auf ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen gestützte Klage als unzulässig abzuweisen sei, entspricht einer weit verbreiteten Auffassung (vgl. Soergel/Siebert, Bürgerliches Gesetzbuch, 11. Aufl., 1980, § 2 MHG Rdn. 43; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., 1981, Rdn. C 112; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl., 1980, § 2 MHG Rdn. 152, 155, jeweils mit weiteren Nachweisen). 3. Das Landgericht würde, wenn es das Mieterhöhungsverlangen auch ohne Angabe der Vermieter oder Mieter der Vergleichswohnungen als wirksam

MHG Rdn. 43; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., 1981, Rdn. C 112; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl., 1980, § 2 MHG Rdn. 152, 155, jeweils mit weiteren Nachweisen). 3. Das Landgericht würde, wenn es das Mieterhöhungsverlangen auch ohne Angabe der Vermieter oder Mieter der Vergleichswohnungen als wirksam ansähe, von der Entscheidung des Bayerischen Obersten Landgerichts vom 20. August 1981, die durch den Beschluß desselben Gerichts vom 9. Februar 1982 bestätigt worden ist, abweichen. Nach Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgericht hat der Vermieter dem Mieter nämlich "in aller Regel" für jede Vergleichswohnung den Namen und die Anschrift entweder des Vermieters oder des Mieters mitzuteilen. Unter welchen Voraussetzungen Ausnahmen von dieser Regel zulässig sein sollen, läßt sich lediglich dem Hinweis auf die Verhältnisse in einer "besonders kleinen Ortschaft" entnehmen, der im vorliegenden Fall nicht verwertbar ist (vgl. dazu OLG Hamburg DWW 1982, 56 = WuM 1982, 71 - Leitsatz - mit Anmerkung Kopff).

III. Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts. Er beabsichtigt, von den Rechtsentscheiden des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 20. August 1981 und 9. Februar 1982 abzuweichen. Er legt deshalb die Rechtsfrage dem Bundesgerichtshof gemäß Art. III Abs. 1 Satz 3 des 3. MRÄndG vor. 1. Die vorgelegte Rechtsfrage war in letzter Zeit mehrfach Gegenstand von Entscheidungen. Sie ist unterschiedlich beantwortet worden. Der Senat weist insbesondere auf folgende Entscheidungen hin: OLG Schleswig OLGZ 1981, 456 = NJW 1981, 2261; OLG Hamburg DWW 1982, 56; OLG Oldenburg WuM 1982, 126. 2. Angesichts dieser Entscheidungen nimmt der Senat von einer eigenen Darstellung des Streitstandes Abstand und beschränkt sich auf die kurze Begründung seiner eigenen Ansicht: a) Das Gesetz verlangt in § 2 Abs. 2 Satz 3 MHRG von dem Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen begründet, die "Benennung von drei Wohnungen anderer Vermieter". Wie diese Wohnungen zu bezeichnen sind, ist nicht geregelt. b) Welche Anforderungen an die "Benennung" der Vergleichswohnungen zu stellen sind, ist aus dem Zweck der Pflicht zur Begründung des Erhöhungsverlangens herzuleiten. Dieser besteht darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden kann, ob er zustimmen will oder nicht (BVerfGE 37, 132; 49, 244; 53, 352; BVerfG HbGrdE 1981, 605 = WuM 1982, 146). c) Sind die Angaben des Vermieters über Vergleichswohnungen genau genug, um dem Mieter zu ermöglichen, aufgrund entsprechender Erkundigungen die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen und seine Entscheidung zu treffen (BVerfGE 49, 244), so haben sie ihren Zweck erfüllt. Deshalb kann für die Beurteilung der Frage, ob Vergleichswohnungen genau genug bezeichnet sind, lediglich dieser Zweck maßgeblich sein. Der Senat teilt die Auffassung des Bundesverfassungsgerichts, daß es dem Grundgesetz widerspreche, eine Sachentscheidung allein deshalb zu verwehren, weil das Erhöhungsschreiben einzelne, von den Gerichten entwickelte Kriterien nicht erfülle, obwohl der Vermieter nachprüfbare Angaben über Vergleichsobjekte gemacht habe (BVerfGE 49, 244, BVerfG HbgGrdE 1981, 605 = WuM 1982, 146). d) Welche Angaben im Einzelfall ausreichend sind, um die Vergleichswohnungen genau genug zu bezeichnen, hängt von den Umständen ab. Der Senat ist mit dem vorlegenden Landgericht der Auffassung, daß es nach den dargelegten Grundsätzen nicht "in aller Regel Wirksamkeitsvoraussetzung" sein kann, "daß der Vermieter Name und Anschrift des Vermieters oder Mieters der Vergleichswohnungen angibt".

Der Senat versteht die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 49, 244 und 53, 352) nicht dahin, daß dort die Angabe der Namen der Vermieter oder Mieter von Vergleichswohnungen als Mindestanforderung an ein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgesetzt worden ist. Den Gründen dieser Entscheidungen ist vielmehr zu entnehmen, daß die Mieter der Vergleichswohnungen angegeben worden waren und daß das Gericht deshalb keine Veranlassung hatte, sich mit der hier zu entscheidenden Frage zu befassen. Der Senat sieht sich in dieser Annahme durch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in HbgGrdE 1981, 605 = WuM 1982, 146 bestätigt, der ein Fall zugrunde liegt, in welchem dem Erhöhungsschreiben eine Aufstellung beigefügt war, in der die Vergleichswohnungen beschrieben, die Namen der Vermieter oder Mieter aber nicht angegeben waren.

Welche Angaben über Vergleichswohnungen erforderlich sind, hängt allein davon ab, welcher Daten der Mieter im Einzelfall bedarf, um ihm die Möglichkeit zur Information und Nachprüfung zu geben. Hierzu gehören die Namen von Vermietern oder Mietern der Vergleichswohnungen dann nicht, wenn die übrigen Angaben in dem Erhöhungsschreiben genügen, um die notwendigen Ermittlungen durchführen zu können. Reichen die dem Mieter mitgeteilten Einzelheiten aus, die Vergleichswohnungen aufzufinden, so ist er bei zumutbaren Bemühungen in der Regel auch in der Lage, Mieter oder Vermieter ausfindig zu machen, sich bei diesen über die wesentlichen Umstände zu erkundigen und sich um eine Besichtigung der Vergleichswohnungen zu bemühen. Daß im Einzelfall die Mitteilung von Namen der Vermieter oder Mieter der Vergleichswohnungen die Nachprüfung des Erhöhungsverlangens erleichtern kann, rechtfertigt es nicht, die Mindestanforderungen an ein Erhöhungsverlangen allgemein zu verschärfen.