Rechtsentscheidvorlage

Rechtsentscheidvorlage; Schönheitsreparaturklausel; Fristenklausel; unrenovierte Wohnung; Klauselkontrolle

Dem Bundesgerichtshof wird wegen beabsichtigter Abweichung vom Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 17.2.1989 - 8 REMiet 2/88 - folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Ist die vorformulierte Mietvertragsbestimmung, nach der der Mieter sich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wenn erforderlich, min-destens aber in den in einem Fristenplan festgelegten Zeiträumen fachgerecht ausführen zu lassen, bei unrenoviert übergebenen Woh-nungen entgegen dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 17.2.1989 (8 REMiet 2/88) auch dahin auslegbar, daß mit ihr eine erst ab Mietbeginn laufende Regelung getroffen worden ist mit der Rechtsfolge, daß die Mietvertragsbestimmung nicht stets nach § 9 AGBG unwirksam ist.

Durch Formularmietvertrag vermietete die Rechtsvorgängerin der Kl. ab 1.7.1979 an die Bekl. eine 4-Zimmer Wohnung und übergab ih-nen die Wohnung in unrenoviertem Zustand. In § 16 des Mietvertrages ist u. a. bestimmt:

4. Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschl. Heizrohre,der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe be-handelt werden.

Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre

bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der auf-zuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Angefangene Jahre gelten als volle Jahre. Als Preisgrundlage gilt das vom Vermieter einzuholende Angebot einer anerkannten Firma. Bei Be-endigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige und gleichwertige zu ersetzen.

Der Mietvertrag der Parteien endete am 31.10.1988.

Die Kl., die die Wohnung umbauen will, hat von den Bekl. die Erstattung von Renovierungskosten in Höhe von 11.475,35 DM zuzüglich 14 % Mehr-wertsteuer verlangt sowie Schadensersatz wegen fehlender Türschwellen und Verkürzung von vier Zimmertüren. Die Bekl. haben zur Begründung ih-res Klageabweisungsantrags vorgetragen, sie seien zu Herrichtungs- oder Renovierungsarbeiten nicht verpflichtet, weil die Wohnung bei ihrem Ein-zug übermäßig abgenutzt und unbewohnbar gewesen sei, folglich sei die Regelung des § 16 Ziffer 4 des Mietvertrages wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Re-novierungsklausel in § 16 Ziffer 4 des Mietvertrages sei aus den Gründen des Rechtsentscheids des OLG Stuttgart vom 17.2.1989 unwirksam, weil der Turnus für die Durchführung der Schönheitsreparaturen entgegen der Ansicht der Kl. schon vor Beginn des Mietvertrages zu laufen beginnen könne. Die Kl. hat Berufung eingelegt und meint, die Mieter schuldeten ei-ne Renovierung ausschließlich für die Zeit ihrer eigenen Nutzung der Woh-nung. Eine vernünftige Auslegung des § 16 Ziffer 4 des Mietvertrages lasse nur den Schluß zu, daß die hier genannten Fristen erst mit Beginn des Miet-verhältnisses in Gang gesetzt würden und Zeiträume aus der Mietzeit des Vormieters nicht herangezogen werden könnten. Die Bedarfsregelung be-sage lediglich, daß im Falle einer übermäßigen Abnutzung der Wohnung auch schon vor Ablauf des Fristenplans Schönheitsreparaturen erforderlich werden könnten.

Das auf die Berufung der Kl. mit der Sache befaßte Landgericht legt die Re-novierungsklausel des § 16 Ziffer 4 des Mietvertrages dahin aus, daß der Turnus für die Durchführung von Schönheitsreparaturen erst ab Mietvertragsbeginn zu laufen beginne, somit Abwohnzeiten des Vormieters nicht zu Lasten des neuen Mieters einbezogen werden sollten. Der Zusatz "wenn erforderlich", der einem Zusatz "bei Bedarf" gleichstehe, sei nur so zu verstehen, daß die Mieter auch schon vor Ablauf des Turnus Schönheitsreparaturen durchführen müßten, wenn diese infolge übermäßiger Abnutzung oder Verwohnung der Räumlichkeiten durch sie selbst erforderlich geworden sind. Dieser Formulierung komme auch nur eine klarstellende Funktion zu, da sich eine solche vorzeitige Renovierungsverpflichtung der Mieter schon aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung ergebe. Dann sei die in § 16 Ziffer 4 des Mietvertrages getroffene Regelung nach dem Rechtsentscheid des BGH vom 1.7.1987 (NJW 1987, 2372; MDR 1987, 929; WM 1987, 310; ZMR 1987, 412; GE 1987, 991) wirksam. An einer solchen Auslegung sieht sich das Landgericht jedoch gehindert, weil nach dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 17.2.1989 (DWW 1989, 80; WuM 1989, 121; ZMR 1989, 176) eine vorformulierte Mietvertragsbestimmung, nach der der Mieter verpflichtet ist, "während der Dauer der Mietzeit bei Bedarf Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen" und ein Bedarf "mindestens dann als gegeben gelte, wenn die Fristen nach einem - nachfolgenden - Fristenplan verstrichen" sind, bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam ist. Die Bindungswirkung dieses Rechtsentscheids erfasse auch eine Mietvertragsbestimmung, in der - wie hier - statt der Worte "bei Bedarf" durch "wenn erforderlich" ersetzt worden seien. Denn in rechtlicher Hinsicht seien beide Formulierungen inhaltsgleich. Das Landgericht legt deshalb folgende Frage zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vor:

Ist die Formulierung in § 16 Ziffer 4 des Mietvertrages: "Der Mieter ist ins-besondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen" wirksam (Abweichung vom Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 17.2.1989)?

Die Vorlage ist nach Artikel III Abs. 1 Satz 1 3. Mietrechtsänderungsgesetz zulässig. Der Rechtsentscheid des OLG Stuttgart, von dem das Landgericht abweichen möchte, erfaßt die hier vorliegende Fallgestaltung, weil er uneingeschränkt jede Klausel der genannten Art für unwirksam hält und damit ausschließt, daß die Klausel im Einzelfall anders ausgelegt werden kann; es hat die gegenteilige Auslegung durch das vorlegende Landgericht in der Begründung des Rechtsentscheids ausdrücklich verworfen. Der Rechtsentscheid erfaßt auch anders formulierte, aber inhaltsgleiche Vertragsbestimmungen. Das ist bei der Ersetzung der Worte "bei Bedarf" durch die Worte "wenn erforderlich" der Fall. Die vorgelegte Rechtsfrage ist auch entscheidungserheblich.

In Übereinstimmung mit dem Landgericht möchte der beschließende Se-nat dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart nicht folgen. Er hält die vorfor-mulierte Vertragsbestimmung der genannten Art für auslegbar, insbesondere wenn sich aus anderen Mietvertragsbestimmungen Hinweise auf die Vorstellungen der Vertragsparteien ergeben. Der Senat legt deshalb ge-mäß Artikel III Abs. 1 Satz 3 3. Mietrechtsänderungsgesetz die Rechtsfrage des Landgerichts - in allerdings präzisierter Formulierung - dem Bun-desgerichtshof zur Entscheidung vor.

In seinem Rechtsentscheid vom 17.2.1989 geht das OLG Stuttgart davon aus, daß seine Rechtsentscheide vom 28.8.1984 (NJW 1984, 2585; MDR 1984, 1027; WM 1984, 266; ZMR 1984, 406; GE 1985, 39) und vom 6.3.1986 (WM 1986, 210; ZMR 1986, 237; DWW 1986, 96; GE 1986, 387) durch die Rechtsentscheide des BGH vom 1.7.1987 (NJW 1987, 2372; MDR 1987, 929; WM 1987, 310; ZMR 1987, 412; GE 1987, 991) und vom 6.7.1988 (NJW 1988, 2790; ZMR 1988, 455; WM 1988, 294) ihre bindende Wirkung nicht verloren haben, soweit Renovierungsfristen vor Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Dem folgt der vorlegende Senat. In solchen Fällen müssen mietvertragliche Regelungen dieser Art bis zu ei-nem gegenteiligen Rechtsentscheid des BGH als unwirksam behandelt werden. Ob die in den Rechtsentscheiden des OLG Stuttgart vom 28.8.1984 und 6.3.1986 zum Ausdruck gekommene Rechtsauffassung zutrifft, ist hier nicht zu erörtern, weil diese Frage nicht zum Gegenstand einer Vor-lage gemacht worden ist. Es erscheint nicht ausgeschlossen, daß das vor-legende Landgericht diesen beiden Rechtsentscheiden folgen würde.

Zur Entscheidung steht allein die Frage, ob eine Bestimmung, nach der der Mieter "bei Bedarf" oder "soweit erforderlich" Schönheitsreparaturen aus-führen lassen muß, wobei ein Bedarf mindestens dann als gegeben gilt, wenn die in einem Fristenplan festgelegten Zeiträume verstrichen sind, nicht anders verstanden werden kann, als daß Renovierungsfristen dann schon vor Mietbeginn zu laufen beginnen. Dies ist die Auffassung des OLG Stuttgart, das die gegenteilige Auslegung durch das Landgericht verworfen hat und in der Begründung des Rechtsentscheids ausschließt, daß die Bestimmung dahin verstanden werden kann, daß nur eine ab Mietbeginn laufende Fristenplanung gewollt sei. Auf ihr beruht der Rechtsentscheid vom 17.2.1989; diese Ausführungen gehören damit zu den tragenden Gründen der Entscheidung. Dem vermag der vorlegende Senat nicht zu-zustimmen.

Die Auslegung des Parteiwillens ist grundsätzlich eine Tatfrage und damit eine Einzelfallentscheidung, die von den Instanzgerichten getroffen werden soll. Die Auslegung häufig wiederkehrender und typischer Vertragsbestimmungen unterliegt der Beurteilung durch das Revisionsgericht und ist damit auch einem Rechtsentscheid zugänglich zu machen. Sein Zweck, der Rechtsvereinheitlichung zu dienen, erfordert es, für die Auslegung typi-scher Mietvertragsbestimmungen verbindliche Auslegungsregeln zu entwickeln (BGH Rechtsentscheid vom 8.7.1982 in NJW 1982, 2186; MDR 1982, 925; WM 1982, 240; ZMR 1982, 366; DWW 1982, 270; GE 1982, 797). Andererseits hat es der BGH in dem oben genannten Rechtsentscheid vom 1.7.1987 offen gelassen, ob die Auslegung der Regelung, der Mieter habe während der Mietzeit Schönheitsreparaturen nach einem nä-her bezeichneten Fristenplan vorzunehmen, darauf nachgeprüft werden dürfe, ob die im Fristenplan vorgesehenen Fristen erst während der Miet-zeit ablaufen könnten. Die Ansicht des OLG Stuttgart, die vorliegende Klausel könne vom Wortlaut her nur als "verschärfte Bedarfsregelung", nicht aber als abgeschwächte verstanden werden, vermag der Senat nicht zu teilen. Der Wortlaut ist nicht eindeutig, er läßt eine Auslegung zu. In sei-nem Rechtsentscheid vom 1.7.1987 hat der BGH erwogen, ob bei einer Renovierungsverpflichtung "bei Bedarf" anstatt nach Fristenplan eine An-fangsrenovierung geschuldet werde. Dem Wortlaut nach hat er eine solche Verpflichtung nicht ausgeschlossen, sie aber gerade nicht schlechthin be-jaht, sondern die Frage dahingestellt sein lassen. Schon das spricht gegen die Richtigkeit der Ansicht des OLG Stuttgart. Es kommt aber noch hinzu, daß die vom BGH erwogene Fallgestaltung weder im vorliegenden Fall, noch in dem dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart zugrundeliegenden Fall vorlag. In beiden Fällen sind Fristenplan und Bedarf nebeneinander genannt. Damit aber ist erst recht eine Auslegung des Parteiwillens gefor-dert, nicht aber von vornherein ausgeschlossen. Wenn nur eine Renovierung "während der Mietzeit" nach einem Fristenplan geschuldet ist, ergibt sich nach Ansicht des BGH daraus nicht, daß der Fristenplan auch einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum mit einbezieht, der Mieter also schon vor Ablauf der Fristen während seiner Mietzeit wegen eines vom Vormieter mitverursachten Renovierungsbedarfs zu Renovierungsleistungen herangezogen werden könnte. Auch der zusätzlichen Regelung, daß "in besonderen Ausnahmefällen" sich die Renovierungsfristen gemäß Fristenplan verlängern oder verkürzen, hat der BGH dies nicht entnommen. Auch das spricht gegen die aus dem Wortlaut gewonnene Auslegung des OLG Stutt-gart, weil ein Bedarfsfall auch als Ausnahmefall betrachtet werden kann, weil er außerhalb des üblichen Zeitraums auftritt.

Eine Auslegung kann auch nicht ohne Rücksicht auf im Mietvertrag für Schönheitsreparaturen getroffene weitere Regelungen erfolgen. Im vorliegenden wie auch im Stuttgarter Fall ist vorgesehen, daß bei Ende des Miet-verhältnisses anteilige Zahlungen auf künftig notwendig werdende Renovierungskosten zu leisten sind. Das deutet zumindest darauf hin, daß der Vermieter dann vom Mietnachfolger nicht für die gleiche Zeit anteilige Re-novierungsleistungen erwartet und deshalb vom jetzigen Mieter auch nicht entsprechende Leistungen für seinen Mietvorgänger fordern wollte.

Schließlich ist zu berücksichtigen, daß die heute weithin übliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen nur den üblichen und angemessenen Umfang zu erfassen pflegt. Dazu gehören Abwälzungen von durch Vormieter verursachtem Renovierungsbedarf nicht. Wenn ein Vermieter auch ihn gleichwohl auf den Mieter abwälzen möchte, bedürfte es hierfür einer ausdrücklichen und unmißverständlichen Regelung; diese wäre dann auf eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 9 AGBG hin zu prü-fen. Ohne eine solche ausdrückliche Regelung kann auf einen solchen Wil-len aus Klauseln der vorliegenden Art nicht geschlossen werden. Mangels anderer Anhaltspunkte knüpfen Fristen nach einem vorliegenden Fristenplan ihrerseits an den Beginn des Mietverhältnisses an. Die Worte "bei Be-darf" oder "soweit erforderlich" können dann so auszulegen sein, daß allein für den Fall einer übermäßigen Abnutzung der Wohnung durch den Mieter vorgesorgt werden soll. Folgt man dem, kann die generalisierende Auslegung der genannten Vertragsklausel durch das OLG Stuttgart nicht richtig sein.