Rechtsentscheidvorlage

Rechtsentscheidvorlage; Schönheitsreparaturen; Formularklausel; Fristenklausel; Unwirksamkeit; Inhaltskontrolle

Dem Bundesgerichtshof wird folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

"Ist die vorformulierte Mietvertragsbestimmung, nach der der Mieter sich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wenn erforderlich, mindestens aber in den in einem Fristenplan festgelegten Zeiträumen fachgerecht ausführen zu lassen, bei unrenoviert übergebenen Wohnungen entgegen dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 17. Februar 1989 (8 REMiet 2/88) unter Berücksichtigung der Ausführungen des Bundesgerichtshofs in seinem Beschluß vom 11. Juli 1990 (VIII ARZ 1/90) auch dahin auslegbar, daß mit ihr eine erst ab Mietbeginn laufende Regelung getroffen worden ist mit der Rechtsfolge, daß die Mietvertragsbestimmung nicht stets nach § 9 AGBG un-wirksam ist?"

Der Rechtsvorgänger der Kl. hatte dem Bekl. auf Grund eines Formularmietvertrages vom 4.5.1984, der vom Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e. V. herausgegeben worden war (V 1424 - 8/77), ab 5.5.1984 eine bei Vertragsbeginn unrenovierte Wohnung im Hause Frankfurt am Main, X.-Straße, vermietet. Hin sichtlich des Zustandes der Mieträume war in § 15 des Vertrages bestimmt:

"Der Mieter verpflichtet sich, vor seinem Einzug oder, falls dies nicht möglich ist, bis spätestens zum 30.6.1984 folgende Arbeiten auf seine Kosten an den Mieträumen vornehmen zu lassen:

Renovierung der Wohnung."

Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen war in § 16 Nr. 4 des Vertrages u. a. bestimmt:

"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in dem nachstehenden Turnus fachgerecht auszuführen ...

Der Turnus beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.

Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er sich anteilig an den Kosten beteiligen, die aufzuwenden wären, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Angefangene Jahre gelten als volle Jahre. Als Preisgrundlage gilt das vom Vermieter einzuholende Angebot einer anerkannten Firma. Der entsprechende Betrag für die anteiligen Schönheitsreparaturen ist an den Vermieter zu entrichten."

Das Mietverhältnis endete am 31.10.1989. Der Bekl. führte bei seinem Auszug keine Schönheitsreparaturen durch, nachdem er der Kl. schon unter dem 29.9.1989 mitgeteilt hatte, er werde, weil er rechtlich dazu nicht verpflichtet sei, keine Renovierungskosten übernehmen. Mit ihrer im Dezember 1989 erhobenen Klage hat die Kl. wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen Schadensersatz in Höhe von 4.951,39 DM sowie die Gutachterkosten in Höhe von 478,84 DM abzüglich eines Teilbetrages von 1.000 DM der vom Bekl. erbrachten Kaution über insgesamt 1.200 DM geltend gemacht.

Das von der Kl. angerufene Amtsgericht Frankfurt am Main hat nach Beweisaufnahme über vom Bekl. behauptete, vom Vertrag vom 4.5.1984 abweichende Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen mit dem Rechtsvorgänger der Kl. und über die Behauptungen des Bekl. zu den von ihm durchgeführten Renovierungsarbeiten die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Anschluß an den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 17. Februar 1989 (WuM 1989, 121 = ZMR 1989, 176 = DWW 1989, 80 = NJW-RR 1989, 520 = GE 1989, 305 = RES VII § 536 BGB Nr. 18) aus-geführt, die Formularklausel über die Schönheitsreparaturen verstoße in der hier vorliegenden Ausgestaltung gegen § 9 AGBG. Das auf die Berufung der Kl. mit der Sache befaßte Landgericht Frankfurt am Main hält § 16 Nr. 4 des Mietvertrages für wirksam, sieht sich aber an einer entsprechenden Entscheidung durch den genannten Rechtsentscheid des OLG Stuttgart auch unter Berücksichtigung des Beschlusses des Bundesgerichtshofes vom 11. Juli 1990 in der Sache VIII ARZ 1/90 (WuM 1990, 415 = ZMR 1990, 449 = DWW 1990, 329 = NJW 1990, 3143) gehindert, durch den der Bundesgerichtshof auf den Vorlagebeschluß des erkennenden Senats 20 REMiet 1/90 vom 16. Februar 1990 (ZMR 1990, 177 = WuM 1990, 136 = DWW 1990, 116) den Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt hat, weil in dem damals zugrunde liegenden Fall - anders als im Streitfall - die Parteien sich tatsächlich bei Vertragsschluß darin einig gewesen waren, daß es im Belieben des Mieters stehen sollte, ob er die Räume vor Ablauf der Fristen renoviert (vgl. dazu auch LG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1109; Kraemer, WuM 1991, 237/240). Es hat deshalb die Akten dem OLG Frankfurt am Main zur Entscheidung folgender Frage durch Rechtsentscheid vorgelegt:

"Ist die vorformulierte Mietvertragsbestimmung, nach der der Mieter sich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wenn erforderlich, mindestens aber in den in einem Fristenplan festgelegten Zeiträumen fachgerecht ausführen zu lassen, bei unrenoviert übergebenen Wohnungen entgegen dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 17. Februar 1989 (8 REMiet 2/88) auch dahin auslegbar, daß mit ihr eine erst ab Mietbeginn laufende Regelung getroffen worden ist mit der Rechtsfolge, daß die Mietvertragsbestimmung nicht stets nach § 9 AGBG unwirksam ist, insbesondere unter Berücksichtigung der Ausführungen des BGH im Beschluß vom 11. Juli 1990 (Neg. RE)?"

Die Vorlage ist zulässig (§ 541 Abs. 1 ZPO; früher Art. III des 3. MietR-ÄndG).

Gegenstand des Vorlagebeschlusses ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt. Der Umstand, daß es bei der Vorlagefrage um die Auslegung einer Formularklausel geht, steht der Zulässigkeit nicht entgegen (vgl. BGHZ 84, 345/348 = NJW 1982, 2186 = WuM 1982, 240 = ZMR 1982, 366 = DWW 1982, 270 = GE 1982, 797 = RES II § 535 BGB Nr. 4; OLG Karlsruhe, 9 REMiet 2/91 vom 16. April 1992). Die vorgelegte Rechtsfrage ist auch nach der tatsächlichen und rechtlichen Würdigung des Streitstoffs durch das Landgericht, die nachvollziehbar dargelegt und deshalb für den Senat bindend ist, für die vom Landgericht zu treffende Entscheidung des Rechtsstreits erheblich. Das Landgericht will ersichtlich dem Vortrag des Bekl. folgen, daß es sich bei der Regelung in § 16 Nr. 4 des Mietvertrages ungeachtet der Tatsache, daß in dem Vertrag der in dem Formular auch vorgedruckte Satz: "Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben" gestrichen ist, nicht um eine Individualabrede handelt. Es ist zudem wegen der in § 15 des Mietvertrages getroffenen Regelung der Meinung, anders als in der Sache 2/11 S 319/89 LG Frankfurt am Main (= 20 REMiet 1/90 OLG Frankfurt am Main = VIII ARZ 1/90 BGH) seien sich im Streitfall die Mietvertragsparteien bei Vertragsschluß nicht darin einig gewesen, daß es im Belieben des Mieters stehen sollte, ob er die Räume vor Ablauf der Fristen renoviert. Auf der Grundlage dieser zumindest vertretbaren Rechtsstandpunkte erweist sich die gestellte Vorlagefrage als entscheidungserheblich. Der Rechtsentscheid des OLG Stuttgart, von dem das Landgericht abweichen möchte, erfaßt die hier vorliegende Fallgestaltung, weil er uneingeschränkt jede Klausel der genannten Art für unwirksam hält und damit ausschließt, daß die Klausel im Einzelfall anders ausgelegt werden kann; es hat die gegenteilige Auslegung durch das vorlegende Landgericht in der Begründung des Rechtsentscheids ausdrücklich verworfen. Der Rechtsentscheid erfaßt auch anders formulierte, aber inhaltlich gleiche Vertragsbestimmungen. Das ist bei der Ersetzung der Worte "bei Bedarf" durch die Worte "wenn erforderlich" der Fall.

In Übereinstimmung mit dem Landgericht möchte der erkennende Senat dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart nicht folgen. Der Senat legt deshalb gemäß § 541 Abs. 1 Satz 3 ZPO die Rechtsfrage des Landgerichts dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.

Das OLG Stuttgart geht in seinem Rechtsentscheid vom 17. Februar 1989 davon aus, daß seine Rechtsentscheide vom 28. August 1984 (NJW 1984, 2585 = MDR 1984, 1027 = WuM 1984, 266 = ZMR 1984, 406 = GE 1985, 39) und vom 6. März 1986 (WuM 1986, 210 = ZMR 1986, 237 = DWW 1986, 96 = GE 1986, 387) durch die Rechtsentscheide des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 1987 (BGHZ 101, 253 = NJW 1987, 2575 = MDR 1987, 927 = WuM 1987, 306 = ZMR 1987, 415 = GE 1987, 817 = RES VI § 536 BGB Nr. 15) und vom 6. Juli 1988 (BGHZ 105, 71 = NJW 1988, 2790 = ZMR 1988, 455 = MDR 1988, 1051 = WuM 1988, 294 = RES VII § 536 BGB Nr. 17) ihre bindende Wirkung nicht verloren haben, soweit Renovierungsfristen vor Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Dem folgt der vorlegende Senat. In solchen Fällen müssen mietvertragliche Regelungen dieser Art zu einem gegenteiligen Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs als unwirksam behandelt werden (Kraemer, WuM 1991, 237/240). Soweit durch die nach Erlaß des Beschlusses des Bundesgerichtshofes vom 11. Juli 1990 (aaO) ergangenen Rechtsentscheide des OLG Hamburg vom 13. September 1991 (WuM 1991, 523 = ZMR 1991, 469 = DWW 1991, 333) und des OLG Karlsruhe vom 16. April 1992 (9 REMiet 2/91) Fragen zur Renovierungspflicht des Mieters auf Grund von in Formularmietverträgen enthaltenen Klauseln entschieden worden sind, geben diese Rechtsentscheide für die hier zu beurteilenden Fälle nichts her, weil die jenen Rechtsentscheiden zugrunde liegenden Formularklauseln anders ausgestattet gewesen sind. Ob die in den Rechtsentscheiden des OLG Stuttgart vom 28. August 1984 und 6. März 1986 zum Ausdruck gekommene Rechtsauffassung zutrifft, ist hier nicht zu erörtern, weil diese Frage nicht zum Gegenstand einer Vorlage gemacht worden ist. Es erscheint nicht ausgeschlossen, daß das vorlegende Landgericht diesen beiden Rechtsentscheiden folgen würde. Zur Entscheidung steht allein die Frage, ob eine Bestimmung, nach der der Mieter "bei Bedarf" oder "soweit erforderlich" Schönheitsreparaturen ausführen lassen muß, wobei ein Bedarf mindestens dann als gegeben gilt, wenn die in einem Fristenplan festgelegten Zeiträume verstrichen sind, nicht anders verstanden werden kann, als daß Renovierungsfristen dann schon vor Mietbeginn zu laufen beginnen. Dies ist die Auffassung des OLG Stuttgart, das die gegenteilige Auslegung durch das Landgericht verworfen hat und in der Begründung des Rechtsentscheids ausschließt, daß die Bestimmung dahin verstanden werden kann, daß nur eine ab Mietbeginn laufende Fristenregelung gewollt sei. Auf ihr beruht der Rechtsentscheid vom 17. Februar 1989; diese Ausführungen gehören damit zu den tragenden Gründen der Entscheidung. Dem vermag der vorliegende Senat nicht zuzustimmen.

Die Auslegung des Parteiwillens ist grundsätzlich eine Tatfrage und damit eine Einzelfallentscheidung, die von den Instanzgerichten getroffen werden soll. Die Auslegung häufig wiederkehrender und typischer Vertragsbestimmungen unterliegt der Beurteilung durch das Revisionsgericht und ist damit auch einem Rechtsentscheid zugänglich zu machen. Sein Zweck, der Rechtsvereinheitlichung zu dienen, erfordert es, für die Auslegung typischer Mietvertragsbestimmungen verbindliche Auslegungsregeln zu entwickeln (BGH, Rechtsentscheid vom 8. Juli 1982 [BGHZ 84, 345 = NJW 1982, 2186 = MDR 1982, 925; WM 1982, 240; ZMR 1982, 366; DWW 1982, 270; GE 1982, 797). Andererseits hat es der BGH in dem oben genannten Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 offengelassen, ob die Auslegung der Regelung, der Mieter habe während der Mietzeit Schönheitsreparaturen nach einem näher bezeichneten Fristenplan vorzunehmen, darauf nachgeprüft werden dürfe, ob die im Fristenplan vorgesehenen Fristen erst während der Mietzeit ablaufen könnten. Die Ansicht des OLG Stuttgart, die vorliegende Klausel könne vom Wortlaut her nur als "verschärfte Bedarfsregelung", nicht aber als abgeschwächte verstanden werden, vermag der Senat nicht zu teilen. Der Wortlaut ist nicht eindeutig, er läßt eine Auslegung zu. In seinem Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 hat der BGH erwogen, ob bei einer Renovierungsverpflichtung "bei Bedarf" anstatt nach Fristenplan eine Anfangsrenovierung geschuldet werde. Dem Wortlaut nach hat er eine solche Verpflichtung nicht ausgeschlossen, sie aber gerade nicht schlechthin bejaht, sondern die Frage dahingestellt sein lassen. Schon das spricht gegen die Richtigkeit der Ansicht des OLG Stuttgart. Es kommt aber noch hinzu, daß die vom BGH erwogene Fallgestaltung weder im vorliegenden Fall noch in dem dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart zugrundeliegenden Fall vorlag. In beiden Fällen sind Fristenplan und Be darf nebeneinander genannt. Damit aber ist erst recht eine Auslegung des Parteiwillens gefordert, nicht aber von vornherein ausgeschlossen. Wenn nur eine Renovierung "während der Mietzeit" nach einem Fristenplan geschuldet ist, ergibt sich nach Ansicht des BGH daraus nicht, daß der Fristenplan auch einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum mit einbezieht, der Mieter also schon vor Ablauf der Fristen während seiner Mietzeit wegen eines vom Vormieter mitverursachten Renovierungsbedarfs zu Renovierungsleistungen herangezogen werden könnte. Auch der zusätzlichen Regelung, daß in "besonderen Ausnahmefällen" sich die Renovierungsfristen gemäß Fristenplan verlängern oder verkürzen, hat der BGH dies nicht entnommen. Auch das spricht gegen die aus dem Wortlaut gewonnene Auslegung des OLG Stuttgart, weil ein Bedarfsfall auch als Ausnahmefall betrachtet werden kann, weil er außerhalb des üblichen Zeitraums auftritt.

Eine Auslegung kann auch nicht ohne Rücksicht auf im Mietvertrag für Schönheitsreparaturen getroffene weitere Regelungen erfolgen. Im vorliegenden wie auch im Stuttgarter Fall ist vorgesehen, daß bei Ende des Mietverhältnisses anteilige Zahlungen auf künftig notwendig werdende Renovierungskosten zu leisten sind. Das deutet zumindest darauf hin, daß der Vermieter dann vom Mietnachfolger nicht für die gleiche Zeit anteilige Renovierungsleistungen erwartet und deshalb vom jetzigen Mieter auch nicht entsprechende Leistungen für seinen Mietvorgänger fordern wollte.

Schließlich ist zu berücksichtigen, daß die heute weithin übliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen nur den üblichen und angemessenen Umfang zu erfassen pflegt. Dazu gehören Abwälzungen von durch Vormieter verursachtem Renovierungsbedarf nicht. Wenn ein Vermieter auch ihn gleichwohl auf den Mieter abwälzen möchte, bedürfte es hierfür einer ausdrücklichen und unmißverständlichen Regelung; dies wäre dann auf eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 9 AGBG hin zu prüfen. Ohne eine solche ausdrückliche Regelung kann auf einen solchen Willen aus Klauseln der vorliegenden Art nicht geschlossen werden. Mangels anderer Anhaltspunkte knüpfen Fristen nach einem vorliegenden Fristenplan ihrerseits an den Beginn des Mietverhältnisses an. Die Worte "bei Bedarf" oder "soweit erforderlich" können dann so auszulegen sein, daß allein für den Fall einer übermäßigen Abnutzung der Wohnung durch den Mieter vorgesorgt werden soll. Folgt man dem, kann die generalisierende Auslegung der genannten Vertragsklausel durch das OLG Stuttgart nicht richtig sein.

Eigentlich sollte man denken, daß durch zahlreiche Rechtsentscheide von OLG und solchen des BGH das Thema Schönheitsreparaturen durch die Rechtsprechung erschöpfend behandelt ist. Daß es aber nicht so ist, zeigt ein Vorlagebeschluß des Oberlandesgerichts Frankfurt, mit dem eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes herbeigeführt werden soll (Beschluß vom 20. Juni 1992).

Die Frankfurter Oberlandesrichter möchten vom BGH wissen, ob die vorformulierte Mietvertragsbestimmung, nach der der Mieter sich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wenn erforderlich, mindestens aber in den in einem Fristenplan festgelegten Zeiträumen fachgerecht ausführen zu lassen, bei unrenoviert übergebener Wohnung auch dahin auslegbar ist, daß mit ihr eine erst ab Mietbeginn laufende Regelung getroffen worden ist mit der Rechtsfolge, daß die Mietvertragsbestimmung nicht stets nach dem AGB-Gesetz unwirksam ist.