Rechtsentscheidvorlage

Rechtsentscheidvorlage; Betriebskostennachforderung; preisgebundener Wohnraum

Bundesgerichtshof wird folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Ist der Vermieter einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung, die den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes und der Naubaumietenverordnung unterliegt, mit seinem Anspruch auf Zahlung des durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Betrages der nach § 20 der Neubaumietenverordnung umlegungsfähigen Betriebskosten ausgeschlossen, wenn er ihn nicht binnen drei Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums geltend macht?

I. Die Kl. ist Vermieterin eines Wohnblocks, der den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) und der Neubaumietenverordnung (NMV) unterliegt. Der Bekl. ist Mieter einer zu dem Block gehörenden Wohnung.

Über die Betriebskosten (Heizöl- und Heizungswartungskosten sowie Wasser-, Abwasser- und städtische Kanalgebühren) für das Jahr 1980 erteilte die Kl. dem Bekl. unter dem 20. Februar 1981 eine Abrechnung. Sie hatte darin eine Heizölrechnung vom 5. Februar 1980 nicht berücksichtigt. Deshalb erstellte sie unter dem 2. April 1981 eine berichtigte Betriebskostenabrechnung.

Diese wurde dem Bekl. in der ersten Aprilhälfte ausgehändigt. In beide Aufstellungen war u. a. eine Heizölrechnung vom 31. Dezember 1980 einbezogen. Diese Rechnung war der Kl. am 13. Januar 1981 zugegangen.

Das Amtsgericht hat den Bekl. zur Zahlung der in der Abrechnung vom 2. April 1981 ausgewiesenen Nachforderung verurteilt.

Mit seiner Berufung macht der Bekl. neben sachlichen Einwendungen gegen Art und Inhalt der Abrechnung geltend, diese sei gemäß den §§ 20 Abs. 4 NMV, 4 Abs. 7 Satz 1 NMV, 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG verspätet, da sie nicht innerhalb der dreimonatigen Ausschlußfrist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgt sei.

Die Kl. vertritt demgegenüber die Auffassung, daß § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG im Umlegeverfahren nach § 20 NMV keine Anwendung finde, da es sich nicht um eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten handele.

Das Landgericht hält die entsprechende Anwendbarkeit des § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG auf Betriebskostenrechnungen insgesamt für zweifelhaft und meint, daß die Dreimonatsfrist jedenfalls ab Kenntnis des Vermieters von allen der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen zu berechnen sei. Es sieht sich jedoch durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm vom 17. August 1982 - 4 REMiet 2/82 - (ZMR 1983, 28 = WM 1982, 326 = DWW 1982, 311 = NJW 1983, 2392) gehindert, entsprechend zu entscheiden, und hat dem Oberlandesgericht folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist der Vermieter einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung, die den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes und der Neubaumietenverordnung unterliegt, gemäß den §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 NMV in Verbindung mit § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG verpflichtet, über die gemäß § 20 NMV umlagefähigen Betriebskosten binnen drei Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes abzurechnen?

II. A. Die Vorlage an das Oberlandesgericht ist nach Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGBl. I S. 1248) in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBl. I S. 657) zulässig.

Allerdings hat das Landgericht die Vorlagefrage ungenau gefaßt. Es geht ihm ersichtlich nicht um die Verpflichtung des Vermieters zu rechtzeitiger Abrechnung über die Betriebskosten, sondern um die rechtlichen Folgen einer verspäteten Erhebung des Abrechnungssaldos. Der Senat hat deshalb die Frage, wie aus der Beschlußformel ersichtlich, neu formuliert. Die Rechtsfrage ergibt sich aus dem Mietverhältnis der Parteien über Wohnraum. Das Landgericht will sie als Berufungsgericht abweichend von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm vom 17. August 1982 beantworten. Die Rechtsfrage kann für die Entscheidung des bei dem Landgericht anhängigen Rechtsstreits erheblich sein. Denn die Kl. hat den durch die Vorauszahlungen des Bekl. nicht gedeckten Umlegungsbetrag nicht innerhalb von drei Monaten, vom Ende der am 31. Dezember 1980 auslaufenden Abrechnungsperiode ab gerechnet, erhoben.

B. Nach dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm ist auf das Nachzahlungsverlangen die Fristenregelung des § 10 Abs. 2 WoBindG mit der Maßgabe anzuwenden, daß die Dreimonatsfrist mit dem zwischen den Vertragspartnern vereinbarten oder praktizierten Stichtag für die Abrechnung beginnt und der Vermieter über alle ihm bis dahin bekannten Nachforderungsbeträge zusammen mit der Vorschußabrechnung abrechnen oder diese Abrechnung sich vorbehalten und binnen der nun laufenden Dreimonatsfrist nachholen muß. Liegen ausnahmsweise und ohne sein Verschulden über einzelne Umlageposten die Daten/Berechnungsgrundlagen nicht rechtzeitig vor, so muß er in der Abrechnung einen Vorbehalt machen und binnen drei Monaten ab der später erlangten Kenntnis die Nachforderung nachholen.

Der Senat möchte von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm abweichen und die Vorlagefrage dahin beantworten, daß für die Erhebung des durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages eine dreimonatige Ausschlußfrist nicht gilt. Sollte entgegen dieser Ansicht des Senats zur Erhaltung der Nachforderung deren Erhebung binnen drei Monaten erforderlich sein, so beginnt diese Frist nach Meinung des Senats auch ohne Erklärung eines Vorbehalts erst in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter von allen der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen Kenntnis hat.

C. Nach § 20 Abs. 4 Satz 3 NMV gilt für die Erhebung der Nachforderung des durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages § 4 Abs. 7 NMV entsprechend. Diese Vorschrift wiederum verweist auf § 10 WoBindG für die Regelung der Durchführung einer zulässigen Mieterhöhung und des Zeitpunkts, von dem an diese wirksam wird. Hinsichtlich der Durchführung ergibt die entsprechende Anwendung des § 10 Abs. 1 WoBindG, daß die Nachforderung schriftlich erfolgen sowie berechnet und erläutert werden muß. Die Beantwortung der Vorlagefrage hängt davon ab, ob auch die Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG über das Inkrafttreten für die Erhebung von Betriebskostennachforderungen gilt.

Das Oberlandesgericht Hamm hält dies in seinem Rechtsentscheid für unzweifelhaft und beruft sich auf den Wortlaut und den Schutzzweck des § 20 Abs. 4 NMV. Das Kammergericht (ZMR 1982, 182) hat die Frage ausdrücklich offengelassen. Die Wuppertaler Gerichte hielten § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG für anwendbar (vgl. WM 1981, 138, 139, 281). Inzwischen hat das Amtsgericht Wuppertal diese Rechtsprechung unter Hinweis auf den Schutzzweck der Norm und auf den Gesichtspunkt der Praktikabilität bei Einschaltung von Abrechnungsunternehmen ausdrücklich aufgegeben (vgl. ZMR 1983, 31). Das Landgericht Köln (WM 1981, 282) meint ebenfalls, daß § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG sich nach seinem eindeutigen Wortlaut auf Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen nicht beziehe. Auch Sternel (2. Auflage, Mietrecht III. 283) und Dinse (ZMR 1983, 6 ff.) halten § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG für nicht anwendbar. Der Senat ist aufgrund nachfolgender Erwägungen ebenfalls der Ansicht, daß § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG für die Erhebung von Nachforderungen nicht gilt.

1. Bei der Nachforderung von Betriebskosten gemäß § 20 NMV ist für die Bestimmung eines Zeitpunkts, von dem an sie wirksam ist, kein Raum. § 4 Abs. 7 NMV gilt unmittelbar für Mieterhöhungen. Bei diesen wird die materiell rechtliche Verpflichtung des Mieters durch einseitige Erklärung des Vermieters begründet. Da es der Einwilligung des Mieters nicht bedarf, ist es sinnvoll, für die rechtsgestaltende Wirkung der Erhöhungserklärung zeitliche Grenzen zu setzen. Demgegenüber ist der Mieter zur Entrichtung der anteiligen Betriebskosten von vornherein aufgrund der nach § 20 Abs. 1-3 NMV preisrechtlich zulässigerweise getroffenen mietvertraglichen Vereinbarung verpflichtet. Zwar hätte der Gesetzgeber bestimmen können, daß der Vermieter mit Betriebskostennachforderungen ausgeschlossen wird, wenn er diese nicht binnen dreimonatiger Frist erhebt. Eine solche Anordnung kann aber der bloßen Verweisungsvorschrift nicht entnommen werden. Der nachträgliche Ausschluß mit Ansprüchen liegt rechtlich auf einer anderen Ebene als die Begrenzung des Rechts, durch einseitige Erklärung Ansprüche zu begründen, und ist deshalb im Wege der Anordnung entsprechender Gesetzesanwendung nicht regelbar. Die Anwendbarkeit des § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG auf Nachforderungen scheitert ferner daran, daß die Vorschrift eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten zur Voraussetzung hat. Darum handelt es sich bei Betriebskostennachforderungen gemäß § 20 NMV nicht. Hier geht es um den Ausgleich einer Deckungslücke, die auf eine unzutreffende Vorausschätzung der Betriebskosten zurückzuführen ist, deren Höhe vom künftigen Verbrauch und den künftigen Gestehungskosten abhängt. Allenfalls bei Gebühren kommt eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten durch kommunale Wasser-, Abwasser-, Fernwärme und -warmwassersatzung mit rückwirkender Kraft in Betracht. Aber auch dann handelt es sich nicht um eine Rückwirkung über den Zeitpunkt der vertraglichen Begründung der Pflicht zur anteiligen Erstattung der Betriebskosten hinaus.

2. Der spezifische Schutzzweck des § 10 Abs. 2 WoBindG verlangt eine Anwendung auf die Nachforderung nicht. Bei der Neubegründung von Zahlungspflichten bis zur preisrechtlich zulässigen Höhe durch einseitige Erklärung des Vermieters bedarf der Mieter des Schutzes durch zeitliche Begrenzung der Wirksamkeit. Dies gilt in besonderem Maße, wenn die Erhöhung über den Zeitpunkt ihrer Erklärung hinaus zurückwirkt. In diesem Fall hatte der Gesetzgeber zwischen dem Interesse des Vermieters, die ihn durch rückwirkende Gebühren- oder Grundsteuererhöhungen treffende Mehrbelastung auf den Mieter abzuwälzen, und den sozialen Belangen des Mieters abzuwägen und eine angemessene zeitliche Begrenzung der Rückwirkung anzuordnen. Bei der Erhebung von ungedeckten Betriebskosten besteht kein vergleichbares Schutzbedürfnis. Der Mieter hat sich von vornherein zur anteiligen Betriebskostenerstattung verpflichtet. Solange der Vermieter nicht abgerechnet hat, muß der Mieter mit einer Nachforderung rechnen. Gegen unangemessene Verzögerungen der Abrechnung kann er sich durch Klage auf Abrechnung (vgl. Barthelmess, MHG § 4 Rdnr. 14) und notfalls durch den Einwand der Verwirkung schützen.

3. Die Nichtanwendung der Dreimonatsfrist auf die Erhebung der Betriebskostennachforderung steht mit der Entstehungsgeschichte des Gesetzes im Einklang. Die Bundesregierung hat die NMV 1970 am 14. Dezember 1970 erlassen (BGBl. I 1660). Bereits in der Ursprungsfassung verwies § 4 Abs. 7 NMV auf § 10 WoBindG. Die Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 3 war im damals geltenden WoBindG 1965 (BGBl. I 1972, 93) nicht enthalten. Sie ist erst durch Art. 1 Nr. 10 WoBauÄndG 1973 (BGBl. I 1970) eingefügt worden. Erklärter Anlaß für diese Ergänzung des Wohnungsbindungsgesetzes war die Reform des Grundsteuerrechts, die zu nachträglichen Grundsteuerbelastungen führen konnte. Hier sollte dem Vermieter eine rückwirkende Umlegung ermöglicht werden (vgl. Giese, WM 1974, 17, 19; Ausschußbericht, BT-Drucksache 7/1181, auszugsweise abgedruckt bei Schade/Schubarth/Wienicke, WoBindG § 10 Anm. II). Diese Gesetzesänderung hatte mithin eine Verbesserung der Rechtsstellung des Vermieters im Auge (vgl. Dinse a. a. O. S. 7).

Durch das WoBauÄndG 1973 ist parallel zur Einfügung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG eine gleichlautende Ergänzung des I. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes vorgenommen worden (Art. 4). Dort gilt die Dreimonatsfrist nach dem eindeutigen Aufbau der Vorschrift nur für die in § 4 Abs. 2 MHG geregelte Umlegung der Betriebskosten bei Bruttomieten. Es ist nicht erkennbar, daß der Gesetzgeber für preisfreien und preisgebundenen Wohnraum unterschiedliche Regelungen hat treffen wollen.

D. Sollte die Verweisung des § 20 Abs. 4 Satz 3 NMV entgegen der Ansicht des Senats auch den § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG einschließen, so hält der Senat mit dem vorlegenden Landgericht den Zeitpunkt des Ablaufs der Abrechnungsperiode für den Lauf der Dreimonatsfrist nicht für maßgebend. § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG stellt für den Fristbeginn auf die Kenntnis von der Erhöhung der Betriebskosten ab. Das kann vernünftigerweise nur als Kenntnis von dem Betrage der Erhöhung verstanden werden. Denn vorher kann der Vermieter die aus der Erhöhung resultierende Nachforderung überhaupt nicht geltend machen. Für das Erfordernis eines Vorbehalts, den das Oberlandesgericht Hamm in seinem Rechtsentscheid für den Erhalt der Nachforderung verlangt, findet sich im Gesetz kein Anknüpfungspunkt.