Rechtsentscheidvorlage

Zu den Anforderungen der Zulässigkeit einer Vorlage nach Art. III Abs. 1 Satz 1 3. Mietrechtsänderungsgesetz (Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt.)

I. Nach dem zu den Gerichtsakten eingereichten schriftlichen Mietvertrag vom 12. August 1977 hat die Kl. den Bekl. eine Wohnung ihres Hauses in B. vermietet. Mit einer Mieterhöhungsklage vom 1. Dezember 1980 erhöhte die Kl. mit Wirkung ab 1. Januar 1981 die Miete von bisher monatlich 524,- DM um 21,20 DM auf 545,20 DM. Sie verwendete hierbei ein Formular M 81 "Mieterhöhung für Altbauwohnungen/Mitteilung über die Erhebung eines Mehrbelastungszuschlages". Die Bekl. zahlten für die Monate Januar und Februar 1981 die auf 545,20 DM erhöhte Miete. Die letzte Mieterhöhung davor erfolgte im Jahre 1979. Mit dem Schreiben vom 19. Februar 1981 teilte die Kl. den Bekl. mit: Die Erhöhungserklärung vom 1. Dezember 1980 beruhe auf einem Versehen. Sie nehme diese Erhöhungserklärung zurück.- Gleichzeitig kündigte sie an, daß sie den Erhöhungsbetrag von (2 x 21,20=) 42,40 DM an die Bekl. zurücküberweisen werde. Die Bekl. nahmen die Rücküberweisung der 42,40 DM nicht an. Die Kl. hatte Anfang 1981 einen Sachverständigen damit beauftragt, für die Wohnung der Bekl. die ortsübliche und angemessene Vergleichsmiete festzustellen, wobei sie davon ausging, daß die Wohnung nicht der Mietpreisbindung unterliege. Der Sachverständige kam in seinem Gutachten am 30. März 1981 zu dem Ergebnis, daß eine Vergleichsmiete von monatlich 980,61 DM gerechtfertigt sei. Gestützt auf dieses Gutachten, ließ die Kl. durch das anwaltliche Schreiben vom 28. April 1981 den Bekl. erklären, daß sich der Mietzins für die Wohnung vom 1. August 1981 ab von bisher monatlich 524, - DM um 456,61 DM auf 980,61 DM erhöhe. Sie bat um Zustimmung gemäß § 2 Abs. 1 MHG. Da die Bekl. eine Zustimmungserklärung nicht abgaben, hat die Kl. sie auf Zustimmung verklagt. Das Amtsgericht Schöneberg hat die Klage abgewiesen. Dagegen hat die Kl. Berufung eingelegt, mit der sie ihr Zustimmungsbegehren weiter verfolgt. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Wohnung mietpreisgebunden ist oder nicht. Die Bekl. meinen außerdem: Die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 1. Dezember 1980 und die Tatsache, daß sie, die Bekl., die auf 545,20 DM monatlich erhöhte Miete gezahlt hätten, sei rechtserheblich. Das Zustimmungsverlangen der Kl. vom 28. April 1981 sei unwirksam. Das Landgericht hat mit dem Beschluß vom 21. Januar 1982 dem Kammergericht folgende Rechtsfrage vorgelegt: Kommt eine einverständliche Erhöhung des Mietzinses im Sinne einer Vertragsänderung (§ 305 BGB) zustande, wenn der Mieter in der irrigen Annahme, es liege preisgebundener Altbau vor, auf eine vom Vermieter nach § 18 I. BMietG erklärte Mieterhöhungserklärung den erhöhten Mietzins für zwei Monate entrichtet? Zur Begründung hat es ausgeführt: Ob es sich bei der Wohnung um preisfreien Neubauwohnraum handele, sei streitig. Wenn preisfreier Wohnraum unterstellt würde, dann halte die vorlegende Kammer die Voraussetzung für eine einverständliche Mietzinserhöhung im Sinne einer Vertragsänderung nicht für gegeben. Die auf § 18 Abs. 1 I. BMietG gestützte Erhöhungserklärung der Kl. vom 1. Dezember 1980 sei ein einseitiges rechtsgestaltendes Rechtsgeschäft, das einer Annahme durch die Bekl. nicht bedurft habe. Die Erklärung vom 1. Dezember 1980 sei mithin kein Vertragsantrag im Sinne der § § 145 ff. BGB, so daß sich die Zahlung des erhöhten Mietzinses nicht als Annahme eines Vertragsantrages durch die Bekl. darstelle. Mit dieser Auffassung würde die Kammer von der Entscheidung des Kammergerichts in dessen Urteil vom 30. Mai 1974 - 8 U 2175/73 - abweichen.

e Erklärung vom 1. Dezember 1980 sei mithin kein Vertragsantrag im Sinne der § § 145 ff. BGB, so daß sich die Zahlung des erhöhten Mietzinses nicht als Annahme eines Vertragsantrages durch die Bekl. darstelle. Mit dieser Auffassung würde die Kammer von der Entscheidung des Kammergerichts in dessen Urteil vom 30. Mai 1974 - 8 U 2175/73 - abweichen. Darin habe das Kammergericht ausgeführt: Fordert der Vermieter eine Mieterhöhung und zahlt der Mieter daraufhin vorbehaltlos die erhöhte Miete, so kann der erhöhte Mietpreis im Einzelfall dann wirksam geworden sein, wenn ihm preisrechtliche Gründe nicht entgegenstehen (vgl. § 26 Abs. 2 I. BMietG); insoweit kann es sich um eine einverständliche Änderung des bisherigen vertraglich vereinbarten Mietpreises handeln. Die vorgelegte Rechtsfrage sei entscheidungserheblich. Denn im Falle einer Mietzinsänderung zum 1. Januar 1981 wäre das Zustimmungsbegehren vom 28. April 1981 wegen Nichtablaufs der Sperrfrist unwirksam. Es wäre auch unwirksam, wenn es sich bei der Wohnung um preisgebundenen Altbauwohnraum handelte. II. Die Vorlage ist nicht zulässig. Daher ist ein Rechtsentscheid nicht zu erlassen. Artikel III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (3. MRÄndG) vom 21. Dezember 1967 (BGBl. I S.1248) in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBl. I S.657) macht die Zulässigkeit der Vorlage an das im Rechtszug übergeordnete Oberlandesgericht davon abhängig, daß das Landgericht bei der Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt oder den Bestand eines solchen Mietvertragsverhältnisses betrifft, von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen will; das gleiche gilt, wenn eine solche Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist und sie durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist. Das Landgericht hat die Zulässigkeit seiner Vorlage mit der Abweichung von einer Entscheidung des Kammergerichts begründet. Die vorgelegte Frage, auf deren Beantwortung es für die Entscheidung des Rechtsstreits ankommt, betrifft konkret eine Frage aus dem Mietvertragsverhältnis der Parteien über die Wohnung. Das alles genügt jedoch nicht für die Zulässigkeit der Vorlage nach Artikel III Abs. 1 Satz 1 3. MRÄndG. Die Frage, zu deren Entscheidung ein Rechtsentscheid herbeigeführt werden soll, muß eine Rechtsfrage sein. Der Bundesgerichtshof oder das Oberlandesgericht muß über die gleiche Rechtsfrage entschieden haben, und die vorlegende Kammer muß von der Entscheidung über die Rechtsfrage abweichen wollen. - So liegt es hier nicht. 1. Nach der Auffassung des Landgerichts kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreits - möglicherweise - darauf an, ob zwischen den Parteien ein Vertrag über die neue - erhöhte - Miete für die Zeit ab Januar 1981 zustande gekommen ist. Das Zustandekommen eines Vertrages würde voraussetzen, daß die Erhöhungserklärung vom 1. Dezember 1980 auch ein Vertragsantrag wäre und die Bekl. den Vertragsantrag - durch schlüssiges Verhalten, nämlich Zahlung der um 21,20 DM monatlich erhöhten Miete - angenommen hätten. Die Feststellung, ob auf diese Weise ein Vertrag über eine Mieterhöhung zustande gekommen ist, betrifft jedoch allein eine auf tatsächlichem Gebiet liegende Frage, nicht eine Rechtsfrage. Zutreffend hat das Landgericht angenommen, daß die Erhöhungserklärung der Kl. vom 1. Dezember 1980, die auf § 18 Abs. 1 I. BMietG beruhte, eine einseitige rechtsgestaltende

llung, ob auf diese Weise ein Vertrag über eine Mieterhöhung zustande gekommen ist, betrifft jedoch allein eine auf tatsächlichem Gebiet liegende Frage, nicht eine Rechtsfrage. Zutreffend hat das Landgericht angenommen, daß die Erhöhungserklärung der Kl. vom 1. Dezember 1980, die auf § 18 Abs. 1 I. BMietG beruhte, eine einseitige rechtsgestaltende empfangsbedürftige Willenserklärung war. Die Tatsache, daß diese Erklärung abgegeben worden ist, und ihr Erklärungsinhalt sind eindeutig; die Willenserklärung bedarf auch keiner Auslegung (§ 133 BGB). Um eine Auslegung geht es daher nicht, sondern allenfalls um eine Umdeutung (§ 140 BGB), hier dahin, daß die Erhöhungserklärung im Falle ihrer Unwirksamkeit als Vertragsantrag gelten solle (§ 145 BGB). Ob eine solche Umdeutung in Betracht kommt und - bejahendenfalls - mit welchem Inhalt, betrifft aber ebenfalls die Feststellung von Tatsachen, nicht eine Rechtsfrage. Nach § 140 BGB ist eine Umdeutung möglich, wenn anzunehmen ist, daß bei Kenntnis der Unwirksamkeit des ursprünglichen Rechtsgeschäftes die Geltung des anderen Rechtsgeschäfts - hier Vertragsantrag - gewollt sein würde. Das ist Tatfrage. Mithin müßte das Landgericht feststellen, ob ein derartiger Wille der Kl. angenommen werden kann oder die Kl. sich doch zumindest so behandeln lassen muß, als hätte sie einen Vertragsantrag gemacht. Daß die Bekl. die auf monatlich 545,20 DM erhöhte Miete für die Monate Januar und Februar 1981 gezahlt haben, besagt zunächst nur, daß sie damit eine geschuldete Leistung bewirken wollten (§ 362 Abs. 1 BGB), also ein entsprechender Erfüllungswille vorhanden war. Darin lag an sich keine weitergehende Willensbekundung. Ob diese aber dennoch angenommen werden kann, nämlich, daß die Bekl. einen - etwaigen - Vertragsantrag der Kl. hätten annehmen wollen (§ 146 BGB) und angenommen haben, betrifft ebenfalls die Feststellung einer Tatsache, nicht eine Rechtsfrage. Somit ist die vom Landgericht als entscheidungserheblich angesehene Frage keine Rechtsfrage. 2. Dem Landgericht kann weiter auch nicht darin gefolgt werden, daß das Kammergericht in dem Urteil vom 30. Mai 1974 - 8 U 2175/73 - eine für das Ausgangsverfahren erhebliche Rechtsfrage entschieden habe. In der Begründung des Vorlagebeschlusses hat das Landgericht die hier interessierenden Sätze aus den Entscheidungsgründen des Urteils des Kammergerichts wiedergegeben. Aus ihnen geht hervor, daß das Kammergericht in dem damals entschiedenen Fall auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen eine vertragliche Mieterhöhung bejaht hat. Die Mieterhöhung betrug monatlich 27,02 DM und ergab sich aus gestiegenen Betriebskosten; nachdem der Mieter die so erhöhte Miete mehrere Monate lang gezahlt hatte, lehnte er eine weitere Zahlung des Erhöhungsbetrages ab, weil er erfahren hatte, daß andere Mieter die Zahlung des - an sich gerechtfertigten - Erhöhungsbetrages abgelehnt hatten, da der Erhöhungserklärung eine zu ihrer Wirksamkeit erforderliche Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht beigefügt gewesen sei. In dem genannten Urteil hat das Kammergericht nur gesagt, daß neben der einseitigen Mieterhöhung aufgrund eines dem Vermieter durch Gesetz eingeräumten Rechts (z. B. § 18 Abs. 1 I. BMietG, § 10 Abs. 1 WoBindG) auch eine durch Vertrag bewirkte Mieterhöhung möglich und zulässig ist (so auch Rechtsentscheid des Senats vom 3. März 1982 - 8 W RE Miet 2291/81- am Schluß [GE 1982, 421, 425]) Ob unter den gegebenen Umständen des Einzelfalles durch Vertrag eine Mieterhöhung

ieter durch Gesetz eingeräumten Rechts (z. B. § 18 Abs. 1 I. BMietG, § 10 Abs. 1 WoBindG) auch eine durch Vertrag bewirkte Mieterhöhung möglich und zulässig ist (so auch Rechtsentscheid des Senats vom 3. März 1982 - 8 W RE Miet 2291/81- am Schluß [GE 1982, 421, 425]) Ob unter den gegebenen Umständen des Einzelfalles durch Vertrag eine Mieterhöhung bewirkt worden ist, ist eine Tatfrage, keine Rechtsfrage. Der Senat hat in dem Urteil vom 30. Mai 1974 lediglich die Möglichkeit bestätigt, die Miete auch durch Vereinbarung zu erhöhen. Mehr ist dem Urteil nicht zu entnehmen.