Rechtsentscheidvorlage

Rechtsentscheidvorlage; Altbauwohnraum; Schönheitsreparaturen; Ausgleichsanspruch

Dem Bundesgerichtshof wird folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Steht dem Vermieter preisgebundenen Altbauwohnraums bei Beendigung des Mietverhältnisses ein auf Geld gerichteter Ersatzanspruch gegen den vertraglich zur Tragung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Mieter zu, wenn und soweit er den Anspruch auf Erfüllung der Verpflichtung zur Ausführung an sich fälliger Schönheitsreparaturen nach Treu und Glauben nicht geltend machen kann, weil er beabsichtigt, die Wohnung grundlegend zu modernisieren und umzubauen, und weil dadurch zwischenzeitlich vorgenommene Schönheitsreparaturen wieder zunichte gemacht würden?

I. Der Bekl. war Mieter einer preisgebundenen Altbauwohnung im Hause des Kl. Nach dem (Formular-) Mietvertrag vom 9. Juli 1976 - § 3 Abs. 3 - hatte er die Schönheitsreparaturen zu tragen und - § 17 - die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit in bezugsfertigem Zustand dem Vermieter zu übergeben. Das Mietverhältnis ist zum 31. Juli 1982 beendet worden. Der Kl., der schon vor der Beendigung des Mietverhältnisses beabsichtigt hatte, die Wohnung "total umzubauen und zu modernisieren", verlangte mit Schreiben vom 18. Juni 1982 anstatt der mit Rücksicht auf den renovierungsbedürftigen Zustand der Wohnung an sich durchzuführenden Schönheitsreparaturen einen Geldbetrag. Unter Bezugnahme auf ein im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens unter dem 8. Oktober 1982 erstattetes Gutachten hat er diesen Anspruch mit 10.000 DM beziffert und angeklagt.

Das Amtsgericht Charlottenburg hat die Klage abgewiesen und unter Auseinandersetzung mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25. Juni 1980 - VIII ZR 260/79 (BGHZ 77, 310 = NJW 1980, 2347 = GE 1980, 1013 = WuM 1980, 241) - im wesentlichen ausgeführt, daß eine ergänzende Vertragsauslegung bei einem Mietvertrag über Wohnraum grundsätzlich nicht in Betracht komme. Der Kl. könne den Bekl. auch nicht auf Schadenersatz nach 326 BGB in Verbindung mit § 3 Abs. 3 des Mietvertrages in Anspruch nehmen, weil es insoweit an der erforderlichen Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung fehle. Darüber hinaus stelle das Verlangen auf Durchführung der vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen eine unzulässige Rechtsausübung dar, wenn in Anbetracht von durchzuführenden Modernisierungsarbeiten eine vorherige Renovierung durch den Bekl. wirtschaftlich sinnlos sei.

Im Berufungsverfahren hat das Landgericht Berlin beschlossen, einen Rechtsentscheid des Kammergerichts über folgende Rechtsfragen herbeizuführen:

1. Steht dem Vermieter preisgebundenen Altbauwohnraums ein auf Geld gerichteter Erfüllungsanspruch gegen den Mieter zu, der - entgegen seiner vertraglichen Verpflichtung - bei Beendigung des Mietverhältnisses die fälligen Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hat, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung grundlegend zu modernisieren und umzubauen, und dadurch die Schönheitsreparaturen zunichte gemacht würden?

2. Richtet sich im Falle der Bejahung obiger Frage die Höhe das Geldanspruchs nach

a) den Kosten, die die Renovierung verursacht hätte oder

b) den 4 % der Friedensmiete gemäß Nr. 3 a) der ersten Klarstellungsverlautbarung des Oberbürgermeisters der Reichshauptstadt Berlin vom 11. Januar 1938 (ABl. Nr. 3 v. 16. Januar 1938, Seite 45) zur Berliner Mietsenkungsverordnung vom 22. Dezember 1937 (ABl. Berlin Nr. 52 vom 26. Dezember 1937)?

Das Landgericht mißt der Berufung keine Erfolgsaussicht bei, sieht sich aber an einem entsprechenden Erkenntnis durch die genannte Entscheidung des Bundesgerichtshofs und den Rechtsentscheid des Schleswig Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 17. Januar 1983 - 6 RE Miet 3/82 - (GE 1983, 275) gehindert. Das Landgericht teilt nicht die in den genannten Entscheidungen vertretene Auffassung, daß es dem mutmaßlichen Willen der Vertragsparteien entspreche, dem Vermieter anstatt des wirtschaftlich sinnlos gewordenen Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen einen entsprechenden Geldanspruch zu gewähren (§ 157 BGB). Es meint vielmehr, daß, selbst wenn man die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen als einen Teil des Mietzinses ansehe, eine ergänzende Vertragsauslegung in dem genannten Sinne nicht in Betracht komme, weil die Parteien mit ihrer Vereinbarung über Schönheitsreparaturen deutlich und abschließend bestimmt hätten, in welcher Form dieser Teil des Mietzinses zu leisten sei.

Auf die weiteren Einzelheiten der Vorlagebegründung wird verwiesen.

Den Parteien ist Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden. Der Bekl. macht geltend, daß dem Rechtsentscheid des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts insoweit ein anderer Sachverhalt zugrunde gelegen habe, als es sich dort um einen in bezug auf die Ausführung der Schönheitsreparaturen vertragsuntreuen Mieter gehandelt habe. Er jedoch habe dem Kl. schon im Mal 1982, d. h. zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses, die Schlüssel übergeben, damit der Zustand der Wohnung vermieterseitig überprüft und etwa erforderliche Schönheitsreparaturen von ihm rechtzeitig hätten ausgeführt werden können. Der Kl. habe die Vornahme von Schönheitsreparaturen jedoch mehrfach schriftlich abgelehnt und sich auf den Standpunkt gestellt, statt dessen eine Geldforderung zu haben. Wegen der Einzelheiten der Stellungnahme wird auf den Schriftsatz des Bekl. vom 12. Dezember 1983 Bezug genommen. II. Der Vorlagebeschluß ist zulässig.

Die vorgelegten Rechtsfragen ergeben sich aus dem Mietverhältnis der Parteien über Wohnraum und sind für den zugrunde liegenden Rechtsstreit entscheidungserheblich.

Zutreffend hat das Landgericht auch angenommen, auf die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung nicht erkennen zu können, ohne von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichtes abzuweichen (Art. III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 - BGBl. I S. 1248/GVBl. Berlin 1968 S. 263 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 - BGBl. I S. 657/GVBl. Berlin 1131 -).

Zwar läge eine Abweichung von der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25. Juni 1980 nicht vor. Es handelte sich dort um eine Zurückverweisung an das Berufungsgericht, weil dieses die Möglichkeit einer ergänzenden Vertragsauslegung nicht geprüft hatte. Der Bundesgerichtshof hat weder den in jenem Rechtsstreit maßgebenden Pachtvertrag selbst ergänzend ausgelegt (weil auf tatsächlichem Gebiet liegend) noch etwa ausgesprochen, daß jeder Miet- oder Pachtvertrag, in dem die Schönheitsreparaturen dem Mieter/Pächter auferlegt sind, ergänzend dahin ausgelegt werden müsse, daß dem Vermieter/Verpächter für den Fall des Umbaus der Miet-/Pachtsache anstelle eines fälligen Erfüllungsanspruchs eine Geldforderung zuzubilligen sei. Er hat demgemäß auch im Leitsatz lediglich ausgeführt, daß die ergänzende Auslegung des Pachtvertrages eine derartige Geldforderung ergeben könne. Das Landgericht würde jedoch von dem genannten Rechtsentscheid des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 17. Januar 1983 abweichen, der folgenden Wortlaut hat:

Ein Mieter, der sich in einem Mietvertrag über Wohnraum lediglich zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat, wird von dieser Verpflichtung nicht ersatzlos befreit, wenn in dem Zeitpunkt, in dem er die Schönheitsreparaturen ausführen müßte, das Mietobjekt umgebaut wird, so daß vorgenommene Schönheitsreparaturen wieder zerstört werden würden.

Zwar wurde im vorliegenden Fall das Mietobjekt nicht in dem Zeitpunkt umgebaut, in dem der Bekl. die Schönheitsreparaturen hätte ausführen müssen, so daß der Rechtsentscheid seinem Wortlaut nach nicht einschlägig ist. Der Bekl. hätte die Schönheitsreparaturen vertragsgemäß noch vor Beendigung des Mietverhältnisses ausgeführt, während der Kl. den Umbau und die Modernisierung des Mietobjekts erst anschließend vorgenommen hat. Wie jede gerichtliche Entscheidung ist jedoch auch ein Rechtsentscheid, soweit über seine Tragweite Zweifel bestehen, unter Heranziehung der ihm beigegebenen Gründe auszulegen. Eine solche Auslegung ergibt, daß der Rechtsentscheid alle Fälle erfaßt, in denen an sich fällige Schönheitsreparaturen durch nachfolgende Umbauarbeiten wieder zerstört werden würden, daß aber der Fälligkeitszeitpunkt für die Schönheitsreparaturen - entgegen dem Wortlaut des Rechtsentscheides - nicht in den Zeitraum der tatsächlichen Umbauarbeiten fallen muß. Das folgt schon aus dem mitgeteilten Sachverhalt des dem Rechtsentscheid zugrunde liegenden Rechtsstreits, in dem es heißt: "Die von ihm (dem Vermieter) für erforderlich gehaltenen Schönheitsreparaturen wären hierdurch (d. h. durch den Umbau) zerstört worden."

Mit Recht hat das Landgericht auch den Unterschieden im Sachverhalt des vorliegenden Rechtsstreits im Vergleich zu dem des Ausgangsverfahrens zum Rechtsentscheid des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts keine Bedeutung beigemessen, die darin bestehen, daß es sich in jenem Falle um einen vertragsuntreuen Mieter handelte, der die Schönheitsreparaturen trotz vertragsmäßiger Fälligkeit vor seinem Auszug nicht hatte vornehmen lassen, während hier der Bekl. grundsätzlich bereit war, die von dem Vermieter etwa für erforderlich gehaltenen Schönheitsreparaturen noch vor Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen. Der genannte Rechtsentscheid läßt nicht erkennen, daß der dem Vermieter zugebilligte Geldersatzanspruch von dem Verhalten des Mieters abhängen soll. Der Tenor enthält insoweit keine Einschränkung, und auch die Gründe lassen erkennen, daß es allein auf die Tatsache an sich fälliger, noch nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen einerseits und auf den Willen des Vermieters andererseits ankommen soll, das Mietobjekt in naher Zukunft umzubauen. Soweit das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht in den Gründen des Rechtsentscheides parenthetisch von dem "vertragsuntreuen" Mieter spricht, handelt es sich ersichtlich nur um ein Motiv für den Rechtsentscheid, nicht aber um eine seiner tatsächlichen Voraussetzungen. Insoweit sollte es auf der Mieterseite allein auf die Tatsache an sich fälliger, aber noch nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen ankommen, nicht aber auf die Gründe für die Nichtausführung, d. h. ob der Mieter erfüllungsbereit oder vertragsuntreu war, ob er bereits im Verzug befindlich oder gar unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung im Sinne von § 326 BGB zur Erfüllung aufgefordert war. Die Geldforderung des Vermieters sollte nach dem Rechtsentscheid in jedem der genannten Fälle an die Stelle des Erfüllungsanspruchs treten, wenn die an sich vorzunehmenden Schönheitsreparaturen infolge der beabsichtigten Umbauarbeiten wieder zerstört werden würden.

Die Zulässigkeit des Vorlagebeschlusses wird auch nicht davon berührt, daß sich die vorgelegten Rechtsfragen allein auf preisgebundenen Altbauwohnraum beziehen. Der Rechtsentscheid des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts enthält auch insoweit keine Einschränkung, so daß das Landgericht mit der beabsichtigten Entscheidung in jedem Falle von ihm abweichen würde.

III. In der Sache selbst schließt sich der Senat der Begründung des Vorlagebeschlusses des Landgerichts an. Auch er möchte von dem Rechtsentscheid des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts abweichen und legt die erste Rechtsfrage deshalb gemäß Art. III Abs. 1 Satz 3 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor. Dabei hat er die Rechtsfrage in der Formulierung dem Sachverhalt des zugrunde liegenden Rechtsstreits angepaßt, ohne ihren Sinn zu verändern (vgl. BGH, Beschluß vom 28. Januar 1981, NJW 1981, 1040).

Der Senat ist der Auffassung, daß der Mietvertrag der Parteien vom 9. Juli 1976 für den hier gegebenen Fall, daß der Vermieter beabsichtigt, das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses total umzubauen und zu modernisieren, keine Lücke enthält, die im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu schließen wäre. Der Wille der Vertragschließenden geht regelmäßig allein dahin, die gegenseitigem Rechte und Pflichten für die Dauer des Mietverhältnisses und die Folgen etwaiger Leistungsstörungen bzw. Pflichtverletzungen zu regeln, die in diesem Zeitraum eintreten können. Hingegen liegt es den Parteien fern, im Mietvertrag Rechtsfolgen zu regeln, die an Absichten und Vorstellungen der Parteien für die Zeit nach der Beendigung des Mietverhältnisses und den Auszug des Mieters aus den Mieträumen anknüpfen. Dem Mieter ist es bei Abschluß des Mietvertrages regelmäßig vollkommen gleichgültig, was der Vermieter nach seinem späteren Auszug mit dem Mietobjekt zu tun gedenkt, d. h. ob es weitervermietet, abgerissen oder umgestaltet werden soll. Auf der anderen Seite steht es dem Vermieter fern, bei der Ausgestaltung des Mietvertrages darauf Rücksicht zu nehmen, in welcher Weise der Mieter die Teile seines Einkommens, die er während des Mietverhältnisses als Mietzins aufzuwenden hat, später einmal verwenden wird. Wenn die Parteien dem Mieter vertraglich einen Teil der Instandhaltungspflichten des Vermieters (in Form der Schönheitsreparaturen) auferlegt haben, gilt folgendes:

Soweit der Mieter während der Dauer seines Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat (§ 3 Abs. 3 des Vertrages), hat sich nach dem Willen der Parteien die rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung der lnstandhaltungspflicht nicht geändert (vgl. OLG Hamburg in NJW 1973, 2211 und die darauf bezugnehmende Entscheidung des BGH in NJW 1977, 36). Die Dekorationspflichten des Mieters gehen grundsätzlich nur so weit, als wären sie entsprechend der gesetzlichen Regelung bei dem Vermieter geblieben.

Anders verhält es sich jedoch bei den Schönheitsreparaturen, die (nach § 17 des Vertrages) bei Beendigung der Mietzeit vorzunehmen sind. Hier entspricht die vom Mieter vertraglich übernommene Verpflichtung nicht der des Vermieters aus § 536 BGB. Dieser wäre nämlich, wenn ihm entsprechend der gesetzlichen Regelung die Schönheitsreparaturen oblägen, dem ausziehenden Mieter gegenüber nicht zur Durchführung derselben verpflichtet. Erst für den Nachfolgemieter hätte er ggf. - nach § 536 BGB - die Mietsache in einen für den vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand herzurichten. Hat also der Mieter aufgrund vertraglicher Regelung bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, trifft ihn damit eine weitergehende Verpflichtung, als sie der Vermieter nach der gesetzlichen Regelung zu diesem Zeitpunkt hätte. Der Mieter hat damit wirtschaftlich gesehen die Verpflichtung des Vermieters übernommen, die Räume für den künftigen Mieter herzurichten.

Diese Schönheitsreparaturen, die bei Beendigung der Mietzeit vorzunehmen sind, um das Mietobjekt in einen für den Nachfolgemieter bezugsfertigen Zustand zu versetzen, laufen jedoch in ihrer Zielrichtung ins Leere, wenn und soweit sie durch nachfolgende Umbau- bzw. Modernisierungsarbeiten des Vermieters wieder zerstört werden würden. Auch der Vermieter würde sie deshalb nicht vornehmen. Dann aber entspricht es dem Vertragswillen der Parteien, sie auch bei dem Mieter ersatzlos entfallen zu lassen. Regelmäßig soll es nach dem Willen der Vertragsschließenden bei der gesetzlichen Risikoverteilung verbleiben, wenn abweichende Vereinbarungen nicht getroffen werden.

Wenn die Parteien die Umbaupläne gekannt hätten, hätten sie nichts anderes vereinbart und auch nichts anderes vereinbaren können. Der Mieter hätte sich zur Leistung einer höheren Miete als der preisrechtlich zulässigen nicht wirksam verpflichten können. Insbesondere wäre eine einmalige Leistung (Geldsumme) durch den Mieter beim Auszug preisrechtlich unzulässig gewesen (§ 29 Abs. 1 I. BMietG). Auch der Vermieter hätte seine Leistung, die Gebrauchsgewährung an den Mieträumen, weder räumlich noch zeitlich einschränken können, ohne den Vertragszweck zu vereiteln.

Wenn man die weitere Vermietbarkeit der Räume über das bestehende Mistverhältnis hinaus als Geschäftsgrundlage der Vereinbarung ansehen wollte, die Räume bei Beendigung der Mietzeit in einem bezugsfertigen Zustand zurückzugeben, käme in einem wie dem vorliegend vom Landgericht zu entscheidenden Fall auch keine Anpassung des Vertrages nach § 242 BGB wegen Fortfalls der Geschäftsgrundlage dahin in Betracht, daß der Mieter, weil die Schönheitsreparaturen wegen der durchzuführenden Umbauarbeiten wieder zerstört werden würden, dem Vermieter eine Ausgleichsleistung in Geld zu erbringen hat. Die Geschäftsgrundlage wäre zwar dadurch entfallen, daß die Räume nach der Beendigung umgebaut werden sollten. Dieses Ereignis war jedoch für den Vermieter nicht unvorhersehbar und kann schon deshalb nicht zu einer Anpassung des Vertrages nach § 242 BGB führen (Larenz, Schuldrecht I, 13. Aufl., § 21 II 2 S. 303). Der Vermieter mußte vielmehr bereits bei Abschluß des Mietvertrages im Jahre 1976 damit rechnen, daß in absehbarer Zeit - möglicherweise nach Beendigung des gerade abgeschlossenen Mietvertrages - Umbauarbeiten wegen etwa durchzuführender Modernisierungsmaßnahmen an dem Mietobjekt vorzunehmen waren.

Zum anderen stellen die Umbauarbeiten für den Vermieter nicht ein von außen auf den Vertrag einwirkendes Ereignis (Änderung der Verhältnisse) dar, vielmehr hat er sie aufgrund eigener Entscheidung selbst herbeigeführt und verursacht, so daß auch deshalb eine Anwendung des § 242 BGB zu seinen Gunsten ausscheidet (vgl. BGH FamRZ 1968, 247, 249 und DB 1971, 470). Ein besonders gelagerter Ausnahmefall, der, auch wenn der eine Vertragsteil durch eigene Entschließung den Wegfall der Geschäftsgrundlage herbeigeführt hat, gleichwohl die Anwendbarkeit des § 242 BGB zugunsten dieses Vertragsteils rechtfertigt (vgl. BGH JR 1956, 416), liegt hier nicht vor.

Nach alledem war die vom Landgericht Berlin zu 1. formulierte Rechtsfrage dem Bundesgerichtshof vorzulegen.

Hinsichtlich der vom Landgericht zu 2. formulierten Frage wird der Senat entscheiden, wenn der Bundesgerichtshof über die ihm vorgelegte Rechtsfrage befunden hat. Sie ist gegenstandslos, wenn die mit diesem Beschluß vorgelegte Rechtsfrage verneint wird.