Rechtsentscheidvorlage

Rechtsentscheidvorlage; Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; ortsübliche Vergleichsmiete

Es soll ein Rechtsentscheid des Kammergerichts über folgende Frage herbeigeführt werden: Entspricht der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 vom 6. Dezember 1989 (Amtsblatt Berlin Nr. 1 vom 3.1.1990) den Anforderungen des § 2 Abs. 1 S. 1 Ziff. 2, Abs. 2 S. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) und kann daher sowohl zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens als auch zur Beurteilung der Begründetheit einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung herangezogen werden?

Der Kl. verlangt von den Bekl. die Zustimmung für die Erhöhung des Mietzinses.

Das Amtsgericht hat mit dem am 29. Juni 1990 verkündeten Urteil die Zustimmungsklage abgewiesen. In den Entscheidungsgründen wird die Ordnungsmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht angesprochen. Aus der weiteren Begründung ergibt sich jedoch, daß das Gericht den Mietspiegel zugrunde legt. Die Bekl. zahlten jedoch schon einen höheren als den durchschnittlichen Mietzins von 6,10 DM/qm. Der Kl. habe nicht dargelegt, welche wohnwertsteigernden Umstände nach Ausstattung und/oder Lage der Wohnung einen höheren Mietzins rechtfertigten.

Die Kammer sieht das Mieterhöhungsverlangen des Kl. als ordnungsgemäß im Sinne des § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) an; der Mietzins war seit einem Jahr unverändert, die Kappungsgrenze von 5 % (§ 2 Abs. 1 GVW) ist eingehalten. Die Kammer sieht das Mieterhöhungsverlangen zumindest teilweise als begründet an. Während sich der Kl. unter Berücksichtigung der Ausstattungsmerkmale einen Preis/qm von 6,63 DM ausrechnet, geht die Kammer (nur) von einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,52 DM/qm (6,10 DM zuzüglich 40 % der Spanne vom Mittelwert zum Höchstwert) aus und würde damit unter dem Höchstwert des Feldes L 4 von 7,16 DM/qm bleiben. Diese Entscheidung würde der grundsätzlichen Rechtsprechung der Kammer zur Anwendung des Berliner Mietspiegels entsprechen, die bisher auch von der Zivilkammer 64 des Landgerichts vertreten wird (vgl. Urteil der Kammer vom 19.12.1988 zu 62 S 330/88 = GE 1989/145; Urteil der ZK 64 vom 17.3.1989 zu 64 S 438/88 = GE 1989/509), während die Zivilkammern 61 und 65 bisher die Ansicht vertreten haben, der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen gebe die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 2 MHG nicht ausreichend wieder (vgl. ZK 61, Urteil vom 16.3.1989 zu 61 S 317/88 = GE 1989/473; ZK 65, Urteil vom 3.11.1989 zu 65 S 497/88 = GE 1989/1231). Die Rechtsprechung bezog sich allerdings auf den Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1987, der erstmalig nach Entfallen der Preisbindung für Altbauwohnungen erstellt worden war. Die Kammer will jedoch auch den Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 zugrunde legen, weil auch dieser Mietspiegel ein geeignetes Mittel für die Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter und für die Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses ist. Denn auch die jetzt ermittelten Mieten beruhen auf umfangreichen statistischen Erhebungen, die das allgemeine Mietenniveau darstellen. Er entspricht den Hinweisen der Bundesregierung für die Aufstellung von Mietspiegeln und ist in dem nach § 2 Abs. 2 S. 2 MHG vorgesehenen Einvernehmen zustande gekommen. Es ist daher davon auszugehen, daß der Mietspiegel für die weitaus überwiegende Zahl der betroffenen Mietverhältnisse die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Die Kammer würde jedoch nunmehr von einer Entscheidung der Zivilkammer 64 (Beschluß vom 16. Oktober 1990 zu 64 T 135/90 = GE 1990, 1209) abweichen, indem die Ansicht vertreten wird, der Berliner Mietspiegel 1990 entspreche nicht den Anforderungen des § 2 MHG und gebe die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zutreffend wieder. Die angeführte Rechtsfrage ist im übrigen von grundsätzlicher Bedeutung, so daß die Kammer zu der im Beschlußtenor genannten Frage einen Rechtsentscheid des Kammergerichts herbeiführen möchte.

Die Voraussetzungen für die Vorlage der Rechtsfrage nach Art. III Abs. 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. De-zember 1967 (3. MietÄndG) sind nach Ansicht der Kammer erfüllt. Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis ergibt. Die Kammer will von einer Entscheidung einer anderen Zivilkammer des Landgerichts abweichen. Die Frage ist von grundsätzlicher Bedeutung, da davon die Entscheidung über Mieterhöhungsverlangen für Altbauwohnungen bis zur Erstellung eines weiteren Mietspiegels abhängt, wobei offen ist, ob es sich dann wiederum nur um einen Mietspiegel für Altbauwohnungen handelt oder ob in absehbarer Zeit Neubau- und Altbauwohnungen in einem Mietspiegel zusammengefaßt werden (können). Im übrigen hat die Frage auch insofern Bedeutung, als die Beteiligten zur Zeit einen Mietspiegel für Neubauwohnungen erstellen, somit auch ein Mietspiegel für einen Teilmarkt entsteht.

Die aufgeführte Frage möchte die Kammer im Sinne ihrer bisherigen Rechtsprechung beantworten und den Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 weiterhin zugrundelegen. Danach kann eine Miete oberhalb des Mittelwertes nur dann verlangt werden, wenn dargelegt wird, daß diese Über-schreitung durch das Überwiegen von wohnwerterhöhenden Merkmalen gerechtfertigt ist.

Mit der ZK 64 geht auch die Kammer davon aus, daß die Regelung des MHG in § 2 Abs. 1 Ziff. 2 MHG grundsätzlich auch für die bisher mietgebundenen Altbauwohnungen in Berlin gilt. Für den Mietspiegel 1987 hat diese Vorschrift jedoch eine Einschränkung durch § 2 Abs. 2 GVW gefunden, wonach für den erstmals für Berlin aufzustellenden Mietspiegel nach Entfallen der Preisbindung auch die Entgelte zugrunde gelegt werden durften, die aufgrund gesetzlicher Bestimmungen bis zum 31. Dezember 1987 an Höchstbeträge gebunden waren. Da die Regelung in Kenntnis dessen, daß dem Berliner Mietspiegel 1987 ausschließlich die Entgelte der bisher preisgebundenen Wohnungen zugrunde gelegt werden sollten, getroffen wurde, war dies für den Mietspiegel 1987 nicht zu beanstanden (vgl. so den Beschluß der ZK 64 vom 16.10.1990 zu 64 T 135/90, a.a.O.). Aus dieser Regelung ist jedoch nach Ansicht der Kammer nicht zu entnehmen, daß die Altbaumieten künftig nicht mehr in einem Teilmarkt verglichen werden dürfen, denn im Mietspiegel 1990 werden keine unmittelbar vor Aufstellung des Mietspiegels preisgebundenen Mieten verglichen, sondern es handelt sich jetzt um preisfreien Wohnraum, der nach Entfallen der Preisbindung eine Marktentwicklung erfahren hat, die allerdings - vom Gesetzgeber so gewollt - keine freie Marktentwicklung hatte, sondern Kappungsgrenzen unterlag, wie das auch bei Mieten der Fall ist, die immer schon dem MHG unterliegen. Insofern brachte § 2 Abs. 2 GVW nur eine Übergangsregelung und ist im Umkehrschluß nicht gegen den erstellten Mietspiegel 1990 zu verwenden. Der (Teilmarkt )Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 ist vielmehr nur an § 2 Abs. 1 Ziff. 2, Abs. 2 MHG zu messen. Danach darf die verlangte Miete die üblichen Entgelte nicht übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten drei Jahren vereinbart worden sind. Diese sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete wird allgemein als der für vergleichbare Wohnungen am Markt tatsächlich durchschnittlich gezahlte Mietzins definiert. Es handelt sich hierbei um einen objektiven Maßstab, der anhand eines repräsentativen Querschnitts der Mietzinsen für vergleichbare Wohnungen zu ermitteln ist (Emmerich Sonnenschein, Miete, 5. Aufl. 1989 § 2 MHG Rdn. 8). Daraus wird in der Literatur, aber auch von der ZK 64 gefolgert, daß es un-zulässig sei, die Miete einem Teilmarkt zu entnehmen (vgl. Emmerich-Sonnenschein, a.a.O., § 2 MHG Rdn. 17 a; Beuermann, Miete und Miet-erhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 MHG Rdn. 47). Dabei ist allerdings festzuhalten, daß die genannten Autoren personenbezogene und damit nicht auf den Wohnwert abstellende Teilmärkte, also z.B. Wohnungen für Ausländer, Studenten, Stationierungskräfte, meinen (vgl. auch Beuermann, a.a.O., Rdn. 19 zu § 2 MHG). Um einen derartigen Teilmarkt handelt es sich bei den Altbauwohnungen nicht, vielmehr haben sich aufgrund von vielerlei Preisvorschriften verschiedene Wohnungsmärkte gebildet oder sind durch den Gesetzgeber aufgrund der Wohnungsknappheit und der unterschiedlichen Finanzkraft der Bevölkerung gebildet worden. Durch die Aufhebung der Preisbindung und der damit verbundenen Möglichkeit der Mietpreisanhebung bzw. der nicht mehr vorhandenen strengen Mietpreisreglementierung werden die Märkte langsam wieder zusammengeführt, wobei festzuhalten bleibt, daß jedenfalls bisher (noch) Teilmärkte existieren, die nicht vergleichbar sind.

Der Gesetzgeber hat die Frage der Zulässigkeit eines auf einen Teilmarkt bezogenen Mietspiegels nicht geregelt. Die Kammer meint daher, daß die eigene Betrachtung des Teilmarktes Altbauwohnungen in Berlin mit dem Gesetz vereinbar ist. Denn es handelt sich um tatsächliche Verhältnisse, die nicht ignoriert werden dürfen. Altbau und Neubau dürfte zwar nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sein. Dennoch sind die Wohnungen aufgrund der bisherigen Mietpreisentwicklung nicht vergleichbar, jedenfalls bisher noch nicht vergleichbar. Solange die Teilmärkte sich nicht angeglichen haben, ist nach Ansicht der Kammer die Erstellung von Teilmarkt-Mietspiegeln zulässig.

Von der Beantwortung der Vorlagefrage hängt zunächst die Begründung des Mieterhöhungsverlangens ab. Ein Vermieter müßte auf andere Begründungsmittel ausweichen, also auf Sachverständigengutachten oder auf Vergleichswohnungen. Ein rechtswidriger Mietspiegel führt nicht zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Auch insofern vermag sich die Kammer der Ansicht der ZK 64 (vgl. den angeführten Beschluß vom 16. Oktober 1990, a.E.) nicht anzuschließen. Es würde dem Sinn des § 2 Abs. 2 MHG widersprechen, könnte sich der Vermieter jeweils auf unzutreffende Begründungsmittel beziehen. Denn dann würde das Erfordernis der Begründung des Mieterhöhungsverlangens ad absurdum ge-führt werden.

In zweiter Linie hängt die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens von der Beantwortung der Vorlagefrage ab. Die Ansicht der ZK 64 in dem genannten Beschluß (aber auch die Ansichten der ZK 61 und 65 in früheren Entscheidungen zum Mietspiegel 1987), der Mietpreis für Altbauwohnungen liege unter dem Preis für bisher schon freifinanzierten Wohnraum, mag in vielen Fällen zutreffen. Daraus folgt jedoch noch nicht ohne weiteres, daß grundsätzlich davon auszugehen ist, der vom Vermieter verlangte Mietzins sei jedenfalls berechtigt, wenn er innerhalb der jeweiligen Mietzinsspanne des für die jeweilige Wohnung maßgeblichen Rasterfeldes des Mietspiegels 1990 liege. Derartige Annahmen stellen nach Ansicht der Kammer keine ausreichende Grundlage für eine rechtskräftige Verurteilung eines Mieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung dar. Denn den Gerichten liegt kein ausreichendes Zahlenmaterial zur Beurteilung dieser Frage vor, so daß auch für den Einzelfall nicht beurteilt werden kann, wie lange noch die Divergenz zwischen den Teilmärkten anhalten wird. Der Mietspiegel wäre dann insgesamt wertlos, so daß die Gerichte andere Beweismittel zur Beurteilung der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens heranziehen müßten.