Rechtsentscheidsvorlage

Rechtsentscheidsvorlage; Vorlagevoraussetzung; Entscheidungserheblichkeit; Wohnraummietverhältnis; Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartei; Hausmeisterwohnung

1. Einer vorgelegten Rechtsfrage kommt in der Regel dann keine grundsätzliche Bedeutung mehr zu, wenn sie durch eine gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung - auch außerhalb eines Rechtsentscheidsverfahrens - geklärt ist.

2. Zum Begriff des Wohnraummietverhältnisses i. S. des § 564 b BGB (hier: Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartei) (negativer Rechtsentscheid).

I. Die Kl. ist Eigentümerin der Wohnungseinheit Nr. 24 im Anwesen P-straße in München, die sie 1974 an die Bekl. vermietet hat. Diese wiederum haben sie - vertragsgemäß - dem Hausmeister der Wohnanlage überlassen. Mit Schreiben vom 30. September 1982 hat die Kl. das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen zum 31. Dezember 1982 gekündigt. Sie ist der Meinung, daß es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis handle, und hat vor dem Amtsgericht München beantragt, die Bekl. zu verurteilen, die Wohnung herauszugeben.

Die Bekl. hatten der Kündigung mit Schreiben vom 11. Oktober 1982 widersprochen und haben die Abweisung der Klage beantragt.

Das AG hat die Klage abgewiesen. Mit ihrer zulässigen Berufung verfolgt die Kl. ihren Klageanspruch weiter. Das Landgericht München I hat am 13. Juli 1983 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage herbeizuführen:

"Ist ein Mietvertrag zwischen einem Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Wohnungseigentümergemeinschaft über eine Wohnung, die bestimmungsgemäß von der Wohnungseigentümergemeinschaft an den Hausmeister der Wohnungseigentümergemeinschaft vermietet worden soll, ein Mietvertrag über Wohnraum im Sinn des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes?"

Zur Begründung hat das Landgericht im wesentlichen folgendes ausgeführt: Die Rechtsfrage sei entscheidungserheblich. Da die Kündigung nämlich nicht auf ein berechtigtes Interesse i. S. des § 564 b BGB gestützt sei, müsse die Räumungsklage abgewiesen werden, wenn die Grundsätze des Wohnraumkündigungsschutzes auf das Mietverhältnis anwendbar seien.

Sie sei auch von grundsätzlicher Bedeutung. Zwar habe der Bundesgerichtshof hierzu in seiner Entscheidung vom 11. Februar 1981 (NJW 1981, 1377) bereits Stellung genommen. Dabei habe es sich aber nicht um einen Rechtsentscheid gehandelt. Zudem habe die Entscheidung eine Zuständigkeitsfrage betroffen. Da eine Bindungswirkung nicht bestehe, neige die Berufungskammer dazu, auf den vorliegenden Fall "aus sozialen Gründen" Wohnraumkündigungsschutzrecht anzuwenden.

II. Die Vorlage, über die das Bayer. Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (BayObLGZ 1980, 360/363 und ständige Rechtsprechung des Senats), ist unzulässig.

1. In den Rechtsentscheiden der Oberlandesgerichte Karlsruhe vom 24. Oktober 1983 (3 Re-Miet 4/83 - WM 1984, 10 = NJW 1984, 373), Braunschweig vom 27. Juni 1984 (1 W 15/84 - WM 1984, 237) und Stuttgart vom 25. Oktober 1984 (8 REMiet 2/84 - BAnz. 1984 S. 13035) wird ausgeführt, daß ein Mietvertrag über Wohnraum dann nicht vorliegt, wenn der Zweck eines Mietvertrages über zum Wohnen geeignete Räume darin besteht, daß der Mieter diese an Dritte untervermietet. Es kann dahinstehen, ob dadurch die vorgelegte Rechtsfrage jedenfalls in ihrem Kern (vgl. dazu BayObLGZ 1984, 4/6 und BayObLG WM 1984, 192) bereits durch Rechtsentscheid beantwortet und die Vorlage schon aus diesem Grund unzulässig ist (vgl. Art. III Abs. 1 Satz 1 zweiter Halbsatz des 3. MietRÄndG). Offenbleiben kann auch, ob im Falle einer Grundsatzentscheidung (vgl. BGHZ 89, 275/279) gemäß Art. III Abs. 1 Satz 1 zweiter Halbsatz des 3. MietRÄndG eine Vorlage dann unzulässig ist, wenn die vorgelegte Rechtsfrage durch den Bundesgerichtshof - wenn auch außerhalb eines Rechtsentscheidsverfahrens - bereits entschieden ist (vgl. OLG Hamm BlGBW 1984, 219/220). Davon kann hier im Hinblick auf dessen Urteil vom 11. Februar 1981 (VIII ZR 323/79 - NJW 1981, 1377 = WM 1981, 409) ausgegangen werden. Der Rechtsfrage kommt angesichts jener Entscheidungen jedenfalls keine grundsätzliche Bedeutung mehr zu (vgl. auch OLG Hamm a. a. O.).

2. Die Vorlage zielt, wie sich aus der Begründung ergibt, in ihrem Kern auf die Beantwortung der Frage ab, ob ein Mietvertrag über eine Wohnung, die vom Mieter vertragsgemäß weitervermietet werden soll, ein solcher über Wohnraum im Sinne des (Zweiten) Wohnraumkündigungsschutzgesetzes ist, ferner ob dann bei einer Kündigung § 564 b BGB anzuwenden wäre. Das ist vom Bundesgerichtshof (a. a. O.) verneint worden. Zwar ist diese Entscheidung zu § 29 a ZPO ergangen. Der Begriff des Wohnraums i. S. dieser Vorschrift entspricht jedoch dem des Wohnraums i. S. des BGB, und auch die Wohnraumkündigungsschutzgesetze verstehen ihn nicht anders (BGH NJW a. a. O.). Ein Mietvertrag, nach dem nicht der Mieter, sondern - wie hier - Bedienstete des Mieters zur Nutzung der Räume als Wohnung berechtigt sind, kann nicht als Wohnungsmietvertrag bezeichnet werden (BGH a. a. O.). Die Frage nach dem vertragsmäßigen Gebrauch ist nach dem zum Vertragsgegenstand gewordenen Zweck zu beurteilen, den der Mieter mit der Anmietung verfolgt. Dieser Zweck liegt aber, wenn die gemieteten Räume von Angestellten des Mieters als "Dienstwohnung" genutzt werden sollen, gerade nicht im Wohnen, sondern im Weitervermieten. Die Räume sollen dem "Geschäftsbetrieb" des Mieters dienen. Das jedoch ist ein wirtschaftlicher und kein Wohnzweck (BGH a. a. O. S. 1378). An dieser Rechtsauffassung hat der Bundesgerichtshof bei einer anderen Fallgestaltung in seinem Beschluß vom 21.4.1982 (NJW 1982, 1696/1697) festgehalten. Ihm sind auch die genannten Oberlandesgerichte gefolgt. Diese Meinung wird auch zunehmend im Schrifttum vertreten (vgl. Emmerich/Sonnenschein Miete 2. Aufl. Vorbemerkung zu §§ 535, 536 BGB RdNr. 12; Barthelmess Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz 3. Aufl. Einführung RdNr. 26; Jakobs ZMR 1981, 295; a. A. bei bestimmten Fallgestaltungen: Sternel Mietrecht 2. Aufl. I 29, Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 5. Aufl. B 9 und Mitzkus ZMR 1982, 197 ff.). Bei einer solchen Sachlage besteht kein Anlaß, einen Rechtsentscheid wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage herbeizuführen (OLG Hamm a.a.O.). Das angegangene Obergericht könnte aus eigener Entschließung nur dem Rechtsstandpunkt des Bundesgerichtshofs beitreten oder bei abweichender Ansicht diesem die Rechtsfrage zur Entscheidung vorlegen (Art. III Abs. 1 Satz 3 des 3. MietRÄndG), denn die Herbeiführung eines Rechtsentscheids des Bundesgerichtshofs setzt nicht die Abweichung von einem Rechtsentscheid voraus (BGHZ 89, 275/278 f.). Ein Rechtsentscheid des Obergerichts über die bereits beantwortete Rechtsfrage kann allenfalls dann verlangt werden, wenn das Landgericht von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs oder der eines Obergerichts abweichen will (vgl. OLG Hamm a. a. O.). Eine solche Absicht des Landgerichts ist aber der Begründung des Vorlagebeschlusses nicht zu entnehmen.

3. Tatsächliche Besonderheiten des Einzelfalles, wie sie etwa in dem Umstand gesehen werden können, daß Vermieter und Mieter derselben Wohnungseigentümergemeinschaft angehören, haben hier außer Betracht zu bleiben (vgl. auch OLG Karlsruhe WM 1984, 10/11). Ihnen kann gegebenenfalls durch § 242 BGB (Einwand des Rechtsmißbrauchs) Rechnung getragen werden (vgl. OLG Karlsruhe a. a. O.). Auf welche Weise ein Schutzbedürfnis des Untermieters berücksichtigt werden muß (vgl. dazu BGHZ 84, 90/95 ff.), ist nicht Gegenstand der Vorlage (vgl. OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 25.10.1984 S. 8 f.).