Rechtsentscheidsvorlage

Rechtsentscheidsvorlage; Heizungskostennachforderung; Verjährung

Die Kammer legt dem Kammergericht folgende Rechtsfrage gemäß Artikel III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 vor:

Beginnt die Frist für die Verjährung einer Heizungskostennachforderung des Vermieters gegen seinen Wohnungsmieter bereits mit dem Ende des Jahres zu laufen, in welchem die Abrechnungsperiode endet oder erst mit dem Ende desjenigen Jahres, in welchem dem Mieter die Abrechnung über die Heizungskosten zugeht?

Die Kl. (Vermieter) haben 1989 u. a. einen Anspruch auf Nachzahlung von Heizungskosten für die Abrechnungsperiode von Juni 1983 bis Mai 1984 in Höhe von 1.191,- DM rechtshängig gemacht.

Sie stützen sich auf ihre Abrechnung vom 23. Februar 1988. Diesen Anspruch hat das Amtsgericht abgewiesen, da die Einrede der Verjährung durchgreife.

Die Kammer möchte die Berufung aus dem vom Amtsgericht genannten Grunde zurückweisen, sieht sich daran jedoch vorerst gehindert durch die Entscheidung des OLG Frankfurt vom 14. April 1983 (MDR 1983, 757), die sich wiederum u. a. auf die Ausführungen des BGH in BGHZ 55, 340 ff. = MDR 1971, 478 stützt. Der BGH hat seine Ansicht u. a. im Urteil vom 16. Juni 1977 (MDR 1978, 46) bestätigt.

Selbst wenn man, was bereits nicht unumstritten ist, davon ausgeht, daß die Verjährungsfrist erst am Ende des Jahres zu laufen beginnt, in welchem der Anspruch "fällig" geworden ist, rechtfertigte das nicht, dafür den Zeitpunkt des Zuganges einer Abrechnung als den maßgeblichen Zeitpunkt für den Beginn der Verjährungsfrist anzusehen. Denn "fällig" ist der Nachzahlungsanspruch bereits mit dem Ende des Zeitraumes, in welchem die abzurechnenden Leistungen (hier die Wärmelieferungen für Beheizung und Bereitung von warmem Wasser) erbracht worden sind (Abrechnungsperiode).

Der Vermieter ist seitdem durch nichts gehindert, seinen Anspruch einzuklagen. Daß er den nur durchsetzen kann, wenn er die erforderlichen Tatsachen dem Gericht vorträgt - was letztlich einer Abrechnung entspricht -, versteht sich von selbst. Daraus läßt sich aber nicht eine "Fällig keitsvoraussetzung" ableiten. Die Abrechnung stellt vielmehr bloß ein Mittel zur Bezifferung des Anspruchs dar. Anderenfalls könnte ein Mieter, sofern der Vermieter erst fünf Jahre nach Ende der Abrechnungsperiode eine Abrechnung zustellt, zuvor den Mieter aber immer wieder auf die noch ausstehende Abrechnung hingewiesen hatte zwecks Vermeidung der Verwirkungsfolgen, erst nach Ablauf weiterer vier Jahre vom Ende des fünften Jahres an die Einrede der Verjährung mit Erfolg erheben. Ein derartiges Ergebnis kann nicht rechtens sein. Einem Mieter ist auch nicht mit der Erwägung gedient, er könne, falls nicht alsbald abgerechnet wird, die Zahlung von weiteren Vorschüssen verweigern. Denn diese Zahlungen betreffen andere Abrechnungszeiträume und haben daher mit der Nachforderung nichts zu tun. Zudem kann das Mietverhältnis bereits beendet und deshalb die Verpflichtung, weiterhin Vorschuß zu zahlen, entfallen sein.

Der Mieter ist auch nicht darauf zu verweisen, er könne auf Erteilung der Abrechnung klagen und auf diese Weise die Verjährungsfrist in Lauf setzen. Denn es ist alleine Sache des Gläubigers, die Verjährung seines Anspruchs zu verhindern, und zwar durch Anrufung des Gerichtes.

Schließlich ist zu bedenken, daß der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung etwa überzahlter Vorschüsse, folgt man der "herrschenden Meinung", auch erst am Ende des vierten Kalenderjahres verjähren würde, das dem Jahr der Vorlage einer Abrechnung folgt, selbst wenn die Abrechnung einen bereits 10 Jahre zurückliegenden Zeitraum betrifft (Nichtverwirkung unterstellt). Einem Mieter steht aber die Stufenklage zur Verfügung, mit deren Hilfe er die Verjährung unterbrechen kann. Darauf wird der Mieter regelmäßig verwiesen. Wird aber dem Mieter zugemutet, innerhalb von vier Kalenderjahren seit Ende der Abrechnungsperiode Klage zu erheben, sofern er einen Anspruch auf Rückzahlung zu haben glaubt, muß ein Vermieter seine Klage auf Nachzahlung gleichfalls innerhalb dieser Zeitspanne erheben, will er sich nicht Verjährungseinrede aussetzen.

Davon, daß zu Lasten des Berechtigten die Verjährungsfrist vorliegend nicht beginnen kann, solange er nicht in der Lage ist, den Anspruch geltend zu machen und gegebenenfalls eine bereits laufende Verjährung durch Klageerhebung zu unterbrechen, kann vorliegend keine Rede sein.