Rechtsentscheidsvorlage

Rechtsentscheidsvorlage; Eigenbedarfskündigung des Miteigentümers einer Bruchteilsgemeinschaft bei Sondereigentum; Wartefrist

Dem Bundesgerichtshof wird die folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Darf der Eigentümer einer Wohnung sich als Vermieter auf ein be-rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinn des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB (Eigenbedarf) ohne Rücksicht auf die in Satz 2 der Vorschrift bestimmte Wartefrist berufen, wenn er erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter das Hausgrundstück als Miteigentümer in einer Bruchteilsgemeinschaft mit Dritten erworben hat und die Erwerber das Miteigentum gemäß § 3 WEG in der Weise beschränkt haben, daß jedem Miteigentümer abweichend von § 93 BGB Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt wird?

I. Die Bekl. ist seit September 1979 Mieterin einer Wohnung in einem Anwesen, das die Kl. und ein weiteres Ehepaar Ende des Jahres 1979 als Miteigentümer zu je einem Viertel erworben haben. Mit notariellem Vertrag vom 29.10.1990 begründeten die Kl. und ihre Mit-eigentümer Wohnungseigentum. Das Anwesen wurde in zehn Wohneinheiten aufgeteilt. Den Kl. und dem zweiten Ehepaar wurden jeweils 500 Tausendstel Miteigentumsanteile zugeordnet, verbunden mit dem Son-dereigentum an jeweils fünf Wohnungen. Am 26.11.1990 wurden die Kl. als Eigentümer der an die Bekl. vermieteten Wohnung im Grundbuch ein-getragen. Mit Schreiben vom 20.4.1991 kündigten sie das mit der Bekl. be-stehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für ihre Tochter. Die Bekl. wies die Kündigung der Kl. als rechtsunwirksam zurück. Ihre Räumungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen, weil die Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2 bis 4 BGB zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen gewesen sei. Mit der Berufung verfolgen die Kl. ihren Räumungsanspruch weiter. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 10.3.1993 die folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Darf der Eigentümer einer Wohnung sich als Vermieter auf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinn des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB (Eigenbedarf) ohne Rücksicht auf die in Satz 2 der Vorschrift bestimmte Wartefrist berufen, wenn er erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter das Hausgrundstück als Miteigentümer in einer Bruchteilsgemeinschaft mit Dritten erworben hat und die Erwerber das Miteigentum gemäß § 3 WEG in der Weise beschränkt ha-ben, daß jedem Miteigentümer abweichend von § 93 BGB das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt wird?

Zur Begründung hat es ausgeführt, die Kündigung sei innerhalb der fünf-jährigen Wartefrist gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 4 BGB i. V. m. § 1 der Verordnung über die Gebiete mit fünfjähriger Sperrfrist für Kündigungen wegen Eigenbedarfs vom 9.10.1990 (Kündigungssperrfristverordnung, BayGVBl. 1990, 443) erklärt worden. Sie sei daher unwirksam, wenn die Sperrfrist eingreife. Die Kammer neige dazu, dies zu bejahen. Bei der Be-gründung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG würden die Bildung von Wohnungseigentum und dessen rechtliche Zuordnung an einzelne Wohnungseigentümer in einem Akt zusammengefaßt.

Mit der Einräumung von Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung an einen Miteigentümer ändere sich die Rechtsträgerschaft, daher sei dies als Veräußerung im Sinn von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 anzusehen. Diese Vorschrift beruhe auf der Überlegung, daß der Mieter einer Wohnung, an der nachträglich Wohnungseigentum begründet worden sei, eines erhöhten Bestandsschutzes bedürfe, wenn die Wohnung nach dieser Rechtsänderung von einer mit dem bisherigen Vermieter nicht identischen Person erworben werde. Ein erhöhter Bestandsschutz sei auch dann notwendig, wenn sich der Kreis der Eigentümer von den Mitgliedern einer Bruchteilsgemeinschaft auf einen einzelnen Wohnungseigentümer beschränke. Die Rechtsfrage sei von grundsätzlicher Bedeutung und, soweit bekannt, noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden. Der Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 26.3.1987 habe nicht bindend über die Auslegung von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB entschieden, denn er sei zu der ähnlich gelagerten Vorschrift des § 11 XII. BMG ergangen. Wenn aber eine Bindungswirkung dieses Rechtsentscheids zu bejahen wäre, ergäbe sich die Vorlagepflicht aus dem Umstand, daß die Kammer davon abweichen wolle.

II. 1. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (BayObLGZ 1991, 348/350 und ständige Rechtsprechung) ist statthaft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, vgl. BayObLGZ 1989, 319/321) und zulässig.

a) Für die Entscheidung über die Berufung der Kl., mit der sie ihren Räumungsanspruch weiterverfolgen, kommt es darauf an, ob die auf Eigenbedarf im Sinn von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB gestützte Kündigung des Mietverhältnisses vom 20.4.1991 durchgreift.

Diese Kündigung wäre unwirksam, wenn die von den Kl. und den weiteren Bruchteilseigentümern durch Vertrag vom 29.10.1990 vorgenommene Begründung von Wohnungseigentum, bei der den Kl. das Sondereigentum an der von der Bekl. gemieteten Wohnung eingeräumt worden ist, als Veräußerung im Sinn von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB zu werten wäre. In diesem Fall wäre das Berufungsverfahren zur Endentscheidung reif.

b) Das Landgericht geht davon aus, daß der Vertrag der Bruchteilseigentü-mer (§ 1008 BGB) vom 29.10.1990 eine Begründung von Wohnungseigentum im Sinn von § 3 WEG darstellt, bei der - anders als in der dem Rechtsentscheid des Senats vom 24.11.1981 (BayObLGZ 1981, 343) zu-grunde liegenden Teilung gemäß § 8 WEG - in einem einheitlichen ding-lichen Vertrag die Zahl der Miteigentumsanteile verändert und diesen neu-en Anteilen jeweils das Sondereigentum an einer Wohnung zugeordnet werden kann (vgl. BGHZ 86, 393/397 f. mit Anm. Stürner/Weber, JZ 1983, 619/620; Weitnauer, WEG, 7. Aufl. § 3 Rn. 2 a). Gegen diese Auffassung, die der Senat im Rahmen der Zulässigkeit der Vorlage nur in beschränktem Umfang zu überprüfen hat (BayObLGZ 1993, 160/161), bestehen keine Bedenken.

c) Wenn das Landgericht die Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB auf die Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag der Grundstücksmiteigentümer gemäß § 3 WEG anwendet, setzt es sich in Widerspruch zu dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 26.3.1987 (8 RE-Miet 6750/86, Landfermann/Heerde RES VI § 564 b BGB Nr. 38). Nach der Entscheidungsformel dieses Rechtsentscheids darf sich der Vermieter einer preisgebundenen Altbauwohnung auf berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinn des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB (Eigenbedarf) ohne Rücksicht auf die in § 11 des Zwölften Bundesmietengesetzes (Art. 2 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 3.8.1982 (BGBl. I S. 1106) bestimmte Wartefrist berufen, wenn er nach Überlassung der Wohnung an den Mieter das Hausgrundstück als Miteigentümer in einer Bruchteilsgemeinschaft mit Dritten erworben hat und die Erwerber das Ei-gentum am Grundstück gemäß § 3 und/oder § 8 WEG in der Weise unter sich in Wohnungseigentum aufgeteilt haben, daß sie mit jedem ihnen zu stehenden Miteigentumsanteil (bzw. -teilanteil) das Sondereigentum an ei-ner bestimmten Wohnung verbunden haben.

Aus den Gründen dieses Rechtsentscheids, die zur Beurteilung seiner Tragweite heranzuziehen sind (BGH, NJW 1986, 2102/2103; BayObLGZ 1990, 301, 303), ergibt sich, daß er den hier zu beurteiltenden Sachverhalt erfaßt.

aa) Die dem Rechtsentscheid des Kammergerichts zugrunde liegende Fallgestaltung beruht ebenso wie das dem Vorlagebeschluß des Landgerichts zugrunde liegende Berufungsverfahren auf der Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag der Bruchteilseigentümer gemäß § 3 WEG. Der Rechtsentscheid des Kammergerichts ist zwar zu § 11 XII. BMG ergangen, jedoch unterscheidet sich diese Vorschrift, die mit Ablauf des 31.12.1994 außer Kraft tritt, lediglich dadurch von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB, daß sie auf die Preisbindung bei Altbauwohnungen abstellt und die Fristenregelung anders ausgestaltet (KG RES VI S. 94/95). Die Rechtsfrage, ob die Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag gemäß § 3 WEG als eine die Kündigungssperrfrist in Lauf setzende Veräußerung des Wohnungseigentums anzusehen ist, stellt sich zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB in gleicher Weise wie zu § 11 XII. BMG. Sie ist unter der Gel-tung der einen wie der anderen Vorschrift keiner unterschiedlichen rechtlichen Beurteilung zugänglich. Dementsprechend hat das Kammergericht in den Gründen seines Rechtsentscheids beide Vorschriften nebeneinander untersucht. Es hat auch geprüft (aaO S. 97), ob der zu erlassende Rechtsentscheid von dem zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB ergangenen Rechtsentscheid des Senats vom 24.11.1981 (BayObLGZ 1981, 343) ab-weicht, dies aber verneint, weil dem Rechtsentscheid des Senats die Be-gründung von Wohnungseigentum durch Teilungserklärung gemäß § 8 WEG zugrunde lag.

bb) In Rechtsprechung und Literatur wird der zu § 11 XII. BMG ergangene Rechtsentscheid des Kammergerichts zur Auslegung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB herangezogen. Die wohl überwiegende Meinung hat sich dem Kammergericht angeschlossen und betrachtet die Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag der Bruchteilseigentümer gemäß § 3 WEG nicht als eine die Kündigungssperrfrist in Lauf setzende Veräußerung im Sinn von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB (Soergel/Kummer BGB 11. Aufl. Nachträge Rn. 48, Erman/Jendrek BGB 9. Aufl. Rn. 23, Palandt/Putzo BGB 53. Aufl. Rn. 49, Emmerich/Sonnenschein Miete 6. Aufl. Rn. 51 Fn. 121, Fischer Dieskau/Franke Wohnungsbaurecht Anm. 23.4, Barthelmess 2. WKSchG 4. Aufl. Rn. 84, jeweils zu § 564 b; Bub/Treier/Grapentin Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 2. Aufl. Kap. IV Rn. 76 b; Köhler Handbuch der Wohnraummiete 3. Aufl. § 115 Rn. 26 Fn. 38; Voels-kow in Festschrift für Bärmann und Weitnauer S. 685/689 Fn. 12; Börstinghaus WuM 1991, 419/420 Fn. 17 und Börstinghaus/Meyer NJW 1993, 1353/1356 Fn. 41; Gather DWW 1992, 37/43; Pause NJW 1990, 807/810 Fn. 38; zweifelnd Gramlich Mietrecht 5. Aufl. § 564 b Anm. 5). Die den Rechtsentscheid des Kammergerichts ablehnende Gegenmeinung spricht sich für die Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aus, sei es unmittelbar (OLG Karlsruhe RES VIII § 564 b Nr. 43 S. 104/105; LG Mün-chen I WuM 1991, 591; siehe auch LG Mönchengladbach ZMR 1990, 460, das jedoch die Frage offen läßt; Sternel Mietrecht 3. Aufl. Teil IV Rn. 145 Fn. 80 und Mietrecht aktuell 2. Aufl. Rn. 466 sowie WuM 1987, 339/343 und ZMR 1988, 201/204; Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl. Rn. B 643), sei es entsprechend (Karl ZMR 1991, 288 f.; Schläger ZMR 1987, 241/244 und ZMR 1993, 30/309; wohl auch Derleder AK BGB § 564 b Rn. 23).

cc) Die Zulässigkeit der Vorlage ergibt sich daher aus § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 ZPO. Dem steht nicht entgegen, daß der Rechtsentscheid des Kammergerichts, von dem das Landgericht abweichen will, zu einer ande-ren Gesetzesvorschrift ergangen ist. Dieser Rechtsentscheid bezieht sich auf einen Rechtssatz, der in mehreren Gesetzesbestimmungen seinen Niederschlag gefunden hat (vgl. KG RES VII § 3 MHG Nr. 10 S. 139/141). Die Rechtsfrage, ob die Begründung von Wohnungseigentum durch Ver-trag gemäß § 3 WEG eine Veräußerung im Sinn der bei einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters zu beachtenden Sperrfrist darstellt, ist, wie vorstehend unter aa) ausgeführt, zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB keiner an-deren rechtlichen Beurteilung zugänglich als zu § 11 XII BMG (vgl. BGH NJW 1986, 2102/2103). Wenn diese Rechtsfrage zu bejahen wäre, wie das vorlegende Landgericht annimmt, wäre die Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB unmittelbar anwendbar. Die vom Kammergericht zu § 11 XII. BMG verneinte Frage ihrer entsprechenden Anwendung, de-ren Voraussetzungen für mehrere gesetzliche Vorschriften unterschiedlich beurteilt werden könnten, würde sich in diesem Fall nicht stellen.

2. Der Senat will sich dem Rechtsentscheid des Kammergerichts nicht an-schließen und die Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB unmit-telbar auf die Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag der Bruchteilseigentümer gemäß § 3 WEG anwenden. Die Rechtsfrage wird daher gemäß § 541 Abs. 1 Satz 3 ZPO dem Bundesgerichtshof zur Ent scheidung vorgelegt.

a) Das Kammergericht nimmt an, es fehle an einer Veräußerung des Woh-nungseigentums an den Vermieter, wenn dieser das Grundstück zusammen mit Dritten in einer Bruchteilsgemeinschaft erworben habe und das Wohnungseigentum erst danach durch die Anlegung der Wohnungsgrundbücher und die Eintragung des Vermieters als Wohnungseigentümers (§§ 4, 7 WEG) in seiner Person begründet worden sei. Der Vermieter stehe hier dem Ersterwerber einer Eigentumswohnung gleich, der von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB und § 11 XII. BMG nicht erfaßt werde. Die gesetzliche Regelung sei hinsichtlich der einzelnen Voraussetzungen für das Eingreifen der Wartefrist eindeutig und weder auslegungsbedürftig noch auslegungsfähig. Auch eine entsprechende Anwendung komme nicht in Betracht, denn es handle sich um eine das Eigentum beschränkende, eng auszulegende Sondervorschrift.

Die Auffassung des Kammergerichts entspricht, wie unter Abschnitt 1 b aa dargelegt, der überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur (s. auch AG Heidelberg WuM 1976, 15/16; MünchKomm-BGB/Voelskow 2. Aufl. Rn. 62; Staudinger/Sonnenschein BGB 12. Aufl. 2. Bearb. Rn. 77, jeweils zu § 564 b; Sonnenschein NJW 1982, 1249/1255; Honsell AcP 186, 133/140).

b) Demgegenüber vertritt der Senat, ebenso wie das vorlegende Landgericht, die Ansicht, daß die Begründung von Wohnungseigentum durch Ver-trag der Bruchteilseigentümer gemäß § 3 WEG eine Veräußerung im Sinn von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB darstellt, die die Kündigungssperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2 bis 4 BGB in Lauf setzt (so auch AG Frank-furt/M. WuM 1981, 233/234; Blank in Festschrift für Bärmann und Weitnauer PiG 18, 87/101).

aa) Gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB kann sich der Erwerber bei einer Kündigung des Mietvertrages nicht vor Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung an ihn auf Eigenbedarf berufen, wenn an vermietetem Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum be-gründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Diese Regelung ist erstmals in Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes über den Kündi-gungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum - 1. WKSchG - vom 25.11.1971 (BGBl. I S. 1839) aufgenommen und durch Art. 1 Nr. 1 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum - 2. WKSchG - vom 18.12.1974 (BGBl. I S. 3603) unverändert in das Bürgerliche Gesetzbuch übernommen worden. Nach den Gesetzesmaterialien (vgl. den Schriftlichen Bericht des Rechtsausschusses BT Drucks. VI/2421 S. 3) sollte dadurch der Rechtsprechung zu § 4 Mieterschutzgesetz, die bei Erwerb von Wohnungseigentum bei Eigenbedarf des Erwerbers eine "Wartefrist" vorsah, für die Fälle der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen eine besondere gesetzliche Ausgestaltung zuteil werden. Denn gerade der Erwerb solcher umgewandelter Eigentumswohnungen erfolge regelmäßig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs, der erstrebte Bestandsschutz des Mieters sei hier besonders gefährdet. Ziel der Vorschrift ist daher in erster Linie ein verbesserter Schutz des Mieters gegen die erhöhte Gefahr der Eigenbedarfskündigung (BayObLGZ 1992, 187/189 f. und 1981, 343/347, jeweils m. w. N.).

bb) Der Begriff der Veräußerung des Wohnungseigentums ist in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 nicht definiert. Er ist nicht deckungsgleich mit der in § 571 Abs. 1 BGB genannten Veräußerung an einen Dritten. Der Anwendungsbereich des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB beschränkt sich nicht auf die Fälle der freiwilligen rechtsgeschäftlichen Eigentumsübertragung im Sinn von § 571 Abs. 1 BGB (vgl. BayObLGZ 1992, 187/191 f.), jedoch ergibt sich aus dem Schutzzweck dieser Vorschrift, daß sie alle Formen der freiwilligen rechtsgeschäftlichen Eigentumsübertragung im Sinn von § 571 Abs. 1 BGB erfaßt (Bub/Treier/Grapentin Kap. IV Rn. 76 b; Schmidt-Fut-terer/Blank Rn. B 642; Blank in Festschrift für Bärmann und Weitnauer PiG 87/100; Schmidt WuM 1982, 34). Entscheidend ist insoweit, daß der Mieter einer Wohnung, an der nachträglich Wohnungseigentum begründet wor-den ist, eines erhöhten Bestandschutzes bedarf, wenn diese Wohnung nach der Umwandlung von einer Person erworben wird, die mit dem bis-herigen Vermieter nicht identisch ist (vgl. BayObLGZ 1992, 187/192), und daß die freiwillige rechtsgeschäftliche Eigentumsübertragung gemäß § 571 Abs. 1 BGB immer einen Wechsel in der Person des Vermieters zur Folge hat.

cc) Eine Veräußerung im Sinn von § 571 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die sämtlichen Bruchteilseigentümer eines Grundstücks, die zugleich dessen Vermieter sind, das Eigentum an dem Grundstück durch Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG teilen und sodann einen Miteigentümer durch Auflassung und Eintragung in das Wohnungsgrundbuch (§§ 873, 925 BGB; §§ 4, 7 WEG) das alleinige Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG) an einer bestimmten vermieteten Wohnung übertragen. In diesem Fall tritt der Erwerber und bisherige Mitvermieter als Alleinvermieter an die Stelle der bisherigen Eigentümer- und Vermietergemeinschaft gemäß § 571 BGB und in die sich während der Dauer seines Wohnungseigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein (BayObLGZ 1981, 343/345 f.).

Ein Wechsel in der Person des vermietenden Eigentümers tritt in gleicher Weise ein, wenn mehrere Bruchteilseigentümer eines Hausgrundstücks, die zugleich Vermieter sind, gemäß § 3 WEG Wohnungseigentum durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum begründen. In diesem Fall steht mit der Eintragung in das Wohnungsgrundbuch (§ 4 Abs. 1 WEG) das Eigentum an der Mietwohnung nicht mehr allen Miteigentümern des Grundstücks zu, sondern nur noch demjenigen, dessen Miteigentumsanteil mit dem entsprechenden Sondereigentum verbunden worden ist. Er al-lein ist nunmehr in der Lage, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung (§ 535 Satz 1, § 536 BGB) zu gewähren (§ 13 Abs. 1 WEG), er darf auch das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des Ge-meinschaftseigentums dem Mieter überlassen (BayObLG DWW 1988, 23/33; Palandt/Bassenge § 13 WEG Rn. 1). Die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 3 WEG stellt daher grundsätzlich eine Veräußerung im Sinn von § 571 BGB dar (Soergel/Stürner BGB 12. Aufl. § 4 WEG Rn. 8; § 13 WEG Rn. 3; Sternel Mietrecht Teil IV Rn. 145 Fn. 80 und Mietrecht ak-tuell Rn. 466; Roquette Mietrecht § 571 Rn. 15; Schmidt-Futterer/Blank Rn. B 643; Frenz MittRhNotK 1991, 165/168; Giese BB 1968, 1271/1272). Daraus folgt, daß mit der vertraglichen Einräumung von Sondereigentum und der entsprechenden Eintragung in das Wohnungsgrundbuch die Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB in Lauf gesetzt wird (vgl. OLG Karlsruhe RES VIII S. 104/105; AG Stuttgart-Bad Cannstatt WuM 1990, 353 f.; LG München I WuM 1991, 591; Schmidt Futterer/Blank aaO; Blank in Festschrift für Bärmann und Weitnauer PiG 18, 87/101; Sternel aaO und WuM 1987, 339/343, ZMR 1988, 201/204; Soergel/Stürner § 4 WEG Rn. 8).

dd) Der Senat verkennt nicht, daß in der wohl überwiegenden Zahl der Fäl-le vor der Begründung von Wohnungseigentum das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs desjenigen Miteigentümers gekündigt werden könne, dem die Wohnung als Sondereigentum zugewiesen wird, weil dieser Miteigentümer gleichzeitig auch Vermieter ist, sei es allein oder zusammen mit an-deren Miteigentümern. Gleichwohl überwiegen aus der Sicht des Senats die Gründe, die dafür sprechen, die Begründung von Wohnungseigentum in der Person eines Miteigentümers als Veräußerung anzusehen (ebenso Schmidt Futterer/Blank Rn. B 642).

(1) Für die Anwendung von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB auf die Begrün-dung von Wohnungseigentum durch Vertrag der Bruchteilseigentümer ge-mäß § 3 WEG sprechen insbesondere Gründe der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit. Anders als die Teilungserklärung gemäß § 8 WEG führt die Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag gemäß § 3 WEG wegen der damit verbundenen Zuweisung des Sondereigentums an einen (oder einzelne) der Vertragschließenden im allgemeinen zu einem Wechsel in der Person des Vermieters. Der Mieter, dem infolgedessen an Stelle der bisherigen Eigentümergemeinschaft nunmehr der einzelne Wohnungseigentümer als Vermieter gegenübertritt, kann sich darauf einstellen, daß nunmehr die Sperrfrist zu laufen beginnt.

Diese mit der hier vertretenen Auffassung verbundene Rechtssicherheit liegt auch im Interesse des Vermieters. Auch der Gesetzgeber ist, wie un-ter aa) dargelegt, davon ausgegangen, daß zwischen der Begründung von Wohnungseigentum und Veräußerung ein gewisser zeitlicher Zusammenhang besteht. Dieser Zusammenhang ist nicht mehr gewahrt, wenn die Veräußerung u. U. erst Jahre nach der Begründung des Wohnungseigentums erfolgt und erst dann die Sperrfrist in Lauf gesetzt wird. Auch die in nicht wenigen Fällen nunmehr deutlich verlängerten Fristen (vgl. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 3 und 4 sowie das Gesetz über eine Sozialklausel in Ge-bieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 22.4.1993, BGBl. I 44/487) sprechen dafür, den Beginn der Frist möglichst in nahen zeitlichen Zu-sammenhang mit der Begründung von Wohnungseigentum zu bringen.

(2) Die Frage nach den Voraussetzungen einer entsprechenden Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB (vgl. hierzu Schmid WuM 1982, 34; Karl ZMR 1991, 288/289; Börstinghaus/Meyer NJW 1993, 1353/1356) stellt sich nicht, ebensowenig die Frage einer Umgehung der Kündigungsschutzvorschriften bei der Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag gemäß § 3 WEG (vgl. AG Heidelberg WuM 1976, 15/16; AG Frankfurt/M. WuM 1981, 2338/234; Honsell AcP 186, 133/140; Lechner WuM 1988, 36/38; Schläger ZMR 1987, 241/244).

(3) Durch diese Auslegung werden die Interessen des Vermieters auch nicht über Gebühr beeinträchtigt. Er hat es nämlich in der Hand, seinen Ei-genbedarf - gegebenenfalls unter Mitwirkung seiner Mitvermieter - geltend zu machen, bevor Wohnungseigentum begründet wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank Rn. B 642).

Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und veräußert, kann sich der Erwerber erst nach Jahren auf Eigenbedarf berufen. Diese Sperrfrist oder Wartefrist beträgt inzwischen zehn Jahre. Voraussetzung ist freilich folgende Reihenfolge: Vermietung - Umwandlung - Veräußerung - Kündigung. Noch zu Zeiten der Preisbindung hatte das Kammergericht entschieden, daß bei einer umgekehrten Reihenfolge, nämlich wenn mehrere Bruchteilseigentümer das Haus erwerben und erst danach umwandeln (Reihenfolge also Veräußerung - Umwandlung) die Sperrfrist nicht eingreift.

Dieser Rechtsentscheid war jedoch von Anfang an umstritten; im Anschluß an das Oberlandesgericht Karlsruhe mochte sich nunmehr auch das Bayerische Oberste Landesgericht dem nicht anschließen und legte deshalb mit Beschluß vom 9. Februar 1994 die Sache dem BGH vor. Die Begründung von Wohnungseigentum sei ebenfalls als Veräußerung im Sinne des Gesetzes anzusehen; damit werde die Sperrfrist in Gang gesetzt.