Rechtsentscheidsvorlage

Rechtsentscheidsvorlage; Zustimmungsklage; Vorlagevoraussetzung; grundsätzliche Bedeutung; Mieterhöhungsverlangen; Begründungsmittel; Vergleichswohnungen

1. Die Überprüfung der Zulässigkeit einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erfordert in der Regel keine Beweiserhebung über die tatsächlichen Angaben in einem Erhöhungsverlangen.

2. Keine grundsätzliche Bedeutung einer Rechtsfrage, wenn die Auslegung und Anwendung einer Vorschrift durch eine verfassungsgerichtliche Rechtsprechung geklärt ist. (Ein Rechtsentscheid erging nicht.)

I. Die Bekl. bewohnt eine Wohnung in dem den Kl. gehörenden Anwesen. Mit Schreiben vom 20.8.1982 haben die Kl. eine Erhöhung der monatlichen Miete von DM 525 auf DM 625 (zuzüglich Nebenkosten) verlangt, wobei sie drei Vergleichswohnungen mit einem Quadratmeterpreis von je DM 11 benannten.

Das Amtsgericht München hat durch Urteil vom 5.5.1983 die Bekl. antragsgemäß verurteilt. Die Klage sei zulässig, weil ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen vorliege; daß die angegebenen Wohnungen vergleichbar seien, habe die Bekl. nur unsubstantiiert bestritten. Sie sei auch begründet, weil die Bekl. auch nicht bestritten habe, daß die geforderte Miete ortsüblich sei.

Mit ihrer zulässigen Berufung verfolgt die Bekl. ihren Klageabweisungsantrag weiter. Die Kl. beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Das Landgericht München I hat am 3.8.1983 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage herbeizuführen:

Ist über die Vergleichbarkeitsangaben einer im Mieterhöhungsverlangen benannten Vergleichswohnung Beweis zu erheben?

Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt, daß gegen die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens keine Bedenken bestünden. Die Rechtsfrage sei entscheidungserheblich, weil von ihrer Beantwortung abhänge, ob eine doppelte Beweiserhebung, nämlich über die Richtigkeit der Angaben im Erhöhungsverlangen und über die Ortsüblichkeit der verlangten Miete, zu erfolgen habe.

Das Landgericht hat den Parteien Gelegenheit zur Äußerung gegeben und die Rechtsfrage dem Bayerischen Obersten Landesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (vgl. BayObLGZ 1980, 360/363 und ständige Rechtsprechung des Senats), ist unzulässig, denn die vorgelegte Rechtsfrage ist nicht von grundsätzlicher Bedeutung.

1. Das Erhöhungsverlangen ist schriftlich geltend zu machen und zu begründen (§ 2 Abs. 2 Satz 1 MHG). Es stellt vorprozessual einen formalisierten Antrag auf Abschluß eines Änderungsvertrages gemäß § 305 BGB dar (vgl. BVerfGE 53, 352/356; Emmerich/Sonnenschein Miete 2. Aufl. Art. 3 WKSchG § 2 MHRG RdNr. 20) und dient dazu, dem Mieter die Nachprüfung zu ermöglichen, ob die verlangte Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Er soll an Hand der mitgeteilten Daten überlegen und entscheiden können, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (vgl. BVerfGE 37, 132/145; 49, 244/248; 53; 352/358; BGHZ 84, 392/399; BayObLGZ 1982, 173/176; BayObLG WM 1984, 276/277). Ungeachtet der im Schrifttum umstrittenen Rechtsnatur des Erhöhungsverlangens und seiner dogmatischen Einordnung (vgl. zum Meinungsstand insbesondere Emmerich/Sonnenschein Mietrecht Art. 3 WKSchG § 2 MHRG RdNr. 99; vgl. dazu auch BayObLGZ 1983, 30/34 und BayObLG WM 1984, 240/241) besteht Einigkeit darüber, daß die Verurteilung des Mieters, einer Erhöhung des Mietzinses zuzustimmen (vgl. § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG), ein wirksames Erhöhungsverlangen voraussetzt (BayObLGZ 1982, 78/83 f.). Begründet der Vermieter ein solches mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (§ 2 Abs. 2 Satz 4 MHG), so kann sich die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage stellen, ob im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung über die dort angegebenen Tatsachen Beweis zu erheben ist, wenn deren Richtigkeit vom Mieter im Prozeß bestritten wird.

2. Diese Frage ist - soweit ersichtlich - bisher ausdrücklich nicht entschieden worden. Auch der Senat hatte bisher keinen Anlaß, sie zu beantworten. Er hat es auch in seinem Beschluß vom 19.7.1984 (REMiet 3/83 - WM 1984, 275 = ZMR 1984, 355), entgegen dem mißverständlichen "nichtamtlichen Leitsatz" (WM a. a. O.), offengelassen, ob insoweit eine Beweisaufnahme erforderlich ist. Auch die Vorlage des Landgerichts erfordert nicht, die Rechtsfrage durch Rechtsentscheid zu beantworten, denn die Rechtslage ist insbesondere durch die verfassungsgerichtliche Rechtsprechung zum Erhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 2 MHG geklärt.

a) Im Hinblick auf den oben dargelegten Zweck des Erhöhungsverlangens gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG kommt es für die Zulässigkeit der Zustimmungsklage allein darauf an, ob sich der beklagte Mieter hat informieren können (vgl. BVerfGE 53, 352/360). Die Auffassung, eine solche Klage sei (u. a.) nur zulässig, wenn die im Erhöhungsverlangen enthaltenen Angaben im Prozeß bewiesen würden, ist mit der verfassungsrechtlich gebotenen Auslegung des § 2 Abs. 2 MHG unvereinbar (BVerfG a. a. O. S. 361). Das Gesetz verlangt den Hinweis auf entsprechende Entgelte für vergleichbare Wohnungen; diese müssen im einzelnen nicht genau belegt werden. Die Angaben sollen dem Mieter das Begehren des Vermieters verständlich machen (BVerfGE 49, 244/249 f.). Der Vorschrift läßt sich aber nicht entnehmen, daß das Aufforderungsschreiben rechtsunwirksam und die Klage deshalb unzulässig ist, wenn die angegebenen Vergleichswohnungen nicht in allen Punkten mit der Wohnung des Mieters im wesentlichen übereinstimmen (vgl. BVerfGE 53, 352/359). Mithin kann es für die Zulässigkeit der Klage auch nicht darauf ankommen, ob die Richtigkeit jener Angaben bewiesen wird. Wie das Bundesverfassungsgericht ausführlich dargelegt hat (BVerfG a. a. O. S. 361), hat das Gericht bei der Mieterhöhungsklage darüber zu befinden, ob der geforderte Mietzins das ortsübliche Entgelt nicht übersteigt. Deshalb muß der Kl. die hierzu erforderlichen Tatsachen darlegen und gegebenenfalls beweisen. Gegenstand der Klage ist nicht die Frage, ob die Angaben des Vermieters im Erhöhungsverlangen richtig sind und bewiesen werden. Ebensowenig geht es um die Feststellung, ob eine außerprozessuale Erklärung den Tatsachen entspricht. Es ist in der Tat eine andere Frage, ob diese Angaben bei der Prüfung der Begründetheit der Klage zum Nachweis des ortsüblichen Mietzinses ausreichen (BGHZ 84, 392/399 f.). Die Begründung des Erhöhungsverlangens darf deshalb nicht mit dein Beweis der ortsüblichen Miete verwechselt werden (Emmerich/ Sonnenschein Miete a. a. O. Rdnr. 25). Diese wird nicht aus den vom Vermieter bezeichneten Vergleichsobjekten gewonnen (vgl. Barthelmess WM 1983, 63/66), so daß dieser nicht schon im Erhöhungsverlangen den Nachweis der Berechtigung der Mieterhöhung zu führen hat (Hoppmann Miete und Recht 1983 S. 91). Er ist im Rechtsstreit auch nicht an das Mittel der Begründung gebunden, auf das er sein Erhöhungsverlangen gestützt hat, sondern er kann sich dann auf jedes andere zulässige Beweismittel stützen, z. B. Sachverständigengutachten oder Mietspiegel (Emmerich/Sonnenschein a. a. O. Rdnr. 52; Barthelmess Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz 3. Aufl. § Z MHG Rdnr. 173; Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 5. Aufl. C 138). Der hierzu erforderliche Tatsachenvortrag ist nicht mit dem identisch, was das Gesetz für die Zulässigkeit der Klage erfordert (BVerfGE 53, 352/361). Demzufolge liegen die Anforderungen an die Darlegungslast des Vermieters im vorprozessualen Stadium weit unter denen, die an seine Beweislast zu stellen sind (Graf NJW 1976, 1480/1482). Müßten die Angaben des Erhöhungsverlangens im Rechtsstreit bewiesen werden, so würde im Rahmen der Zulässigkeit der Klage zugleich über ihre Begründetheit entschieden (vgl. BVerfG a.a.O. S. 362).

b) Kommt mithin nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dem Erhöhungsverlangen keine Bedeutung für die Begründetheit der Klage zu, so wird in der Regel über die Richtigkeit der in ihm enthaltenen tatsächlichen Angaben über Vergleichsobjekte kein Beweis zu erheben sein. Der Senat hat bereits in seinem Rechtsentscheid vom 1.4.1982 (BayObLGZ 1982, 173 ff.) beiläufig ausgeführt, daß ein in der Erhöhungserklärung enthaltener Hinweis auf Vergleichswohnungen, die kleiner sind als die Wohnung des Mieters, die Zulässigkeit der Mieterhöhungserklärung nicht beeinflusse. Es sei in der Regel eine Frage weiterer Aufklärung und Beweiserhebung, ob das Mieterhöhungsverlangen gleichwohl "materiell gerechtfertigt" sei (BayObLG a. a. O. S. 178). Auch im Schrifttum wird die Meinung vertreten, daß eine Beweiserhebung über die Richtigkeit der Angaben im Erhöhungsverlangen zur Prüfung der Zulässigkeit der Klage nicht erforderlich sei (vgl. Emmerich/Sonnenschein a. a. O., Rdnr. 25; Barthelmess a. a. O. und ZMR 1972, 165/169). Auch im Münchener Kommentar zum BGB (Anh. zu § 564 b Rdnr. 35) wird ausgeführt, daß die Begründung des Erhöhungsverlangens weder richtig noch so vollständig zu sein braucht, daß dem Mieter jede eigene Nachprüfung erspart bleibt. Das Gericht hat daher bei der Prüfung der Zulässigkeit der Klage festzustellen, ob das Erhöhungsverlangen den gesetzlichen Erfordernissen und der Zweckbestimmung der Regelung entspricht (vgl. Emmerich/Sonnenschein a. a. O.). Dafür ist sein Inhalt maßgebend. Die Tätigkeit des Gerichts ist in diesem Verfahrensstadium auf die rechtliche Würdigung beschränkt, ob das Schreiben die nach dem Gesetz erforderlichen Hinweise (§ 2 Abs. 2 MHG) enthält. Ob die Angaben tatsächlich zutreffen, kann nur im Rahmen der Begründetheitsprüfung eine Rolle spielen (vgl. zu allem BVerfG a. a. O. S. 361 f.). Eine "doppelte Beweiserhebung", nämlich zur Zulässigkeit und zur Begründetheit der Zustimmungsklage, würde jeder Prozeßökonomie widersprechen. Das wird besonders deutlich, wenn man die beiden anderen zugelassenen Begründungsmittel eines Erhöhungsverlangens (§ 2 Abs. 2 Satz 2 MHG: Mietspiegel; § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG: Sachverständigengutachten) betrachtet. Die Richtigkeit eines Mietspiegels könnte allenfalls durch einen Sachverständigen überprüft werden; ein vom Vermieter vorgelegtes Gutachten müßte durch ein anderes nachgeprüft werden. Eine solche Verfahrensweise kann nicht sinnvoll sein. Würde sich dabei herausstellen, daß die Angaben des Erhöhungsverlangens unrichtig sind, die verlangte Mieterhöhung gleichwohl gerechtfertigt erscheint, müßte die Klage als unzulässig abgewiesen werden, obwohl sie materiell begründet ist (vgl. dazu die vom Bundesverfassungsgericht nicht gebilligte Rechtsansicht des Berufungsgerichts in dem der Entscheidung BVerfGE 53, 253 zugrunde liegenden Fall).

3. Angesichts dieser verfassungsrechtlich allein zulässigen Auslegung und Anwendung des § 2 Abs. 2 MHG kommt der vom Landgericht vorgelegten Rechtsfrage keine grundsätzliche Bedeutung zu (vgl. Art. III Abs. 1 Satz 1 zweiter Halbsatz des 3. MietRÄndG). Es kann nicht angenommen worden, daß sie bei Beachtung dieser verfassungsrechtlichen Ausgangslage künftig wiederholt auftreten und unterschiedlich beantwortet werden wird (vgl. BayObLGZ 1981, 300/302 m. w. Nachw.). Es kann hier nichts anderes gelten als in den Fällen, in denen der Bundesgerichtshof eine Rechtsfrage - wenn auch außerhalb eines Rechtsentscheidsverfahrens - entschieden hat (vgl. OLG Hamm BIGBW 1984, 219/220 und Senatsbeschluß vom 11.12.1984 - REMiet 10/83 S. 6). Das um einen Rechtsentscheid angegangene Obergericht könnte hier lediglich der verbindlichen Auslegung einer Vorschrift durch das Bundesverfassungsgericht folgen. Das kann nicht der Sinn eines Rechtsentscheides sein (vgl. OLG Hamm a. a. O.). Es kommt hinzu, daß mit dem Erhöhungsverlangen zusammenhängende Rechtsfragen sich seit der Neufassung des § 2 MHG durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 (BGBl. I S. 1912) seit 1.1.1983 allenfalls vereinzelt stellen werden. Nunmehr kann gemäß § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG ein unwirksames Erhöhungsverlangen noch im Rechtsstreit nachgeholt oder vervollständigt ("nachgebessert") werden, worauf das Gericht ohnehin wegen § 139 ZPO hinzuweisen hat (vgl. Emmerich/Sonnenschein a. a. O. Rdnr. 48; Scholz NJW 1983, 1822/1825). Soweit in Ausnahmefällen eine Beweiserhebung über die Richtigkeit der Angaben in einem Erhöhungsverlangen geboten sein könnte (vgl. dazu Barthelmess a. a. O. Rdnr. 176; vgl. ferner BayObLG WM 1984, 275), hängt die Entscheidung hierüber von den Umständen des Einzelfalles ab, und es handelt sich insoweit um eine Tatfrage, die einem Rechtsentscheid nicht zugänglich ist (vgl. BayObLG a. a. O. und WM 1984, 278; OLG Karlsruhe WM 1984, 21/22, vgl. auch BayObLGZ 1983, 50/53 f.).