Rechtsentscheidsvorlage

Rechtsentscheidsvorlage; öffentlich-geförderter Wohnungsbau; Mieterhöhung; Zweckbestimmungsbefristung; Wegfall der Förderung

Ist die Befristung der Zweckbestimmung von öffentlich geförderten Wohnungen gemäß § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz in der heute geltenden Fassung auf Sachverhalte anwendbar, bei denen die öffentliche Förderung zur Zeit der Geltung des § 88 a Abs. 2 II. Woh nungsbaugesetz alter Fassung (1974) und die Förderungsrichtlinien für steuerbegünstigte Wohnungen 1974 begann, wenn der Wegfall der Förderung in den Geltungszeitraum der heutigen Fassung des § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz fällt?

Die Kl. verlangt vom Bekl., der als selbstschuldnerischer Bürge für die Mieterin haftet, restlichen Mietzins für den Zeitraum von April bis September 1989 aufgrund einer Mieterhöhung vom 13. März 1989.

Die streitbefangene Wohnung wird gemäß Ziffer 1 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 19. Februar 1977, der mit der Hauptschuldnerin geschlossen worden ist, aufgrund der Richtlinien über die Förderung des steuerbegünstigten Wohnungsbaus in Berlin durch Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse gefördert, wobei bei einem Mietzins von 369,16 DM zur Zeit des Mietvertragsabschlusses die Raten der Aufwendungsdarlehen jeweils drei Jahre lang in Höhe von 3,20 DM, 2,40 DM, 1,60 DM und 0,80 DM je Quadratmeter Wohnfläche monatlich auf die Dauer von insgesamt 12 Jahren betragen, während sich die Aufwendungszuschüsse derzeit auf 5,90 DM je Quadratmeter monatlich belaufen und sich vom 4. bis zum 9. Jahr um 0,80 DM pro Quadratmeter und vom 10. bis zum 12. Jahr um weitere 1,- DM pro Quadratmeter Wohnfläche verringern.

Die vorgenannte öffentliche Förderung ist mit Ablauf des 31. März 1989 beendet gewesen.

Die Kl. hat die Ansicht vertreten, Ziffer 1 der Zusatzvereinbarung selbst sei Grundlage der verlangten erhöhten Miete. Da lediglich die volle Kostenmiete verlangt werde, sei eine Erhöhungserklärung nicht erforderlich gewesen.

Der Bekl. hat gemeint, die Zusatzvereinbarung sei der Höhe nach nicht hinreichend konkret, weil ein bestimmter Mietbetrag hierin nicht vereinbart worden sei.

Das Amtsgericht hat die Klage im Hinblick auf den hier geltend gemachten restlichen Mietzins mit der Begründung abgewiesen, zur Mieterhöhung ab 1. April 1989 hätte es einer Mieterhöhungserklärung bedurft, die den Vorschriften des Miethöhegesetzes entspreche. Nachdem das streitbefangene Haus zum 1. April 1989 aus der Bindung an die Kostenmiete gelangt sei, könnten Mieterhöhungen wirksam nur noch nach dem Miethöhegesetz erfolgen. Die Zusatzvereinbarung selbst sei zur Begründung der Erhöhung nicht hinreichend, da dort die ohne Zuwendungen geschuldete Einzelmiete nicht vereinbart worden sei, vielmehr nur die Miete ohne öffentliche Zuschüsse und Angaben beziffert worden sei.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl., die das angefochtene Urteil aus Rechtsgründen angreift.

Die Kl. trägt in der Berufung vor, eine zusätzliche Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG in Verbindung mit § 3 Abs. 4 NMVO sei nicht erforderlich gewesen, weil die Mieterhöhung aufgrund der Zusatzvereinbarung von sich aus eingetreten sei. Die Zusatzvereinbarung sei hinreichend konkret, da die Förderungssumme sowie die Laufzeit der Aufwendungsdarlehen und Zuschüsse hierin festgehalten sei, so daß in Verbindung mit der in § 1 des Mietvertrages vereinbarten Wohnfläche der Erhöhungsbetrag vom Mieter ohne fremde Hilfe eindeutig errechnet werden könne. Zudem werde die zuvor geltende Kostenmiete im Sinne von § 88 b II. Wohnungsbindungsgesetz nicht überschritten.

Demgegenüber ist der Bekl. der Auffassung, für die Zeit nach Beendigung der Preisbindung gelte für Mieterhöhungen das Miethöhegesetz (MHG), dessen Anforderungen die Erklärung vom 13. März 1989 nicht entspreche.

Die Vorlage an das Kammergericht erfolgt nach Artikel 3 Abs. 1 Satz 2 des III. Gesetzes der Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 5. Juni 1980 wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Vorlagefrage, zu der bisher ein Rechtsentscheid - soweit ersichtlich - noch nicht ergangen ist. Der Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 29. Januar 1982 (NJW 82, 2077 - 8 WRE Miet 4902/81 -) befaßt sich mit der Frage, ob während der Zeit der Preis-bindung ein Mieterhöhungsverlangen für die Zeit nach Beendigung der Preisbindung wirksam sein kann, wobei unter Bejahung dieser Frage aus-geführt wird, daß das Mieterhöhungsverlangen sich dann nach dem zur Zeit des Wegfalls der Preisbindung maßgeblichen Recht zu richten hat. Hierbei kam es jedoch nicht darauf an, wie lange die Zweckbestimmung des § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbindungsgesetz fortbesteht. Darüber hinaus betraf die Entscheidung das WoBindG in der Fassung von 1980, die geändert ist.

Die Kammer ist der Auffassung, daß öffentlich geförderte Wohnungen mit dem Ablauf der Förderung quasi "automatisch" preisfrei werden, so daß sich die Miete und entsprechende Mieterhöhungen nach dem MHG zu richten haben. Soweit zum Beginn des Förderungszeitraums die Zweckbestimmung der Wohnung auf einen Zeitraum von zwei Jahren zu befristen war, der nach Ablauf des Zeitraumes endet, für den sich durch die Ge-währung der Mittel die laufenden Aufwendungen vermindern, und § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz in der heutigen Fassung die Zweckbestimmung unmittelbar mit dem Zeitpunkt enden läßt, mit dem auch die Gewäh-rung der Mittel endet, hält die Kammer § 88 a II. Wohnungsbaugesetz in der jetzt gültigen Fassung für maßgeblich. Aus der Neufassung des Woh-nungsbaugesetzes - zuletzt geändert durch Artikel I des Wohnungsbauänderungsgesetzes 1988 vom 21. Februar 1989 ergibt sich nicht, daß für be-reits erteilte und noch bestehende Förderungen das zum Beginn der alten Förderungen geltende Recht anzuwenden sei. Es liegt auch keine echte Rückwirkung des Gesetzes vor, weil die Förderung im hier zu entscheidenden Fall (ebenso wie in dem der Entscheidung der Kammer vom 23. März 1989 zugrundeliegenden Sachverhalt 62 S 366/88 in GE 1989, 997) zum Zeitpunkt der Änderung vom 11. Juli 1985 nicht abgeschlossen war.

Aus der zuvor dargelegten Rechtsauffassung der Kammer ergibt sich für den hier zu entscheidenden Fall, daß für die Mieterhöhung ab 1. April 1989 nach Wegfall der Preisbindung zum 31. März 1989 die Vorschriften des MHG Anwendung finden.

Die Kammer möchte die vorgelegte Frage bejahen und § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz in der heute geltenden Fassung auf den zur Entscheidung stehenden Sachverhalt anwenden mit der Folge, daß die Erhö-hungserklärung der Kl. vom 13. März 1989 den Voraussetzungen des MHG zu entsprechen hätte. Da die Kammer der Auffassung ist, daß diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, ist die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungserheblich.

Denn bei Fortgeltung der Preisbindung für die Dauer von zwei Jahren nach Wegfall der Förderung würde Ziffer 1 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG in Verbindung mit § 4 NMVO 1970 durch die Erklärung vom 13. März 1989 eine wirksame Mieterhöhung darstellen. Denn dann wäre die Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung gemäß § 18 f. Abs. 1 Satz 2 WoBindG entbehrlich.

Insoweit würde die Kammer jedenfalls von der Rechtsprechung der Zivilkammer 61 abweichen, nach deren Entscheidung vom 2. Juli 1990 - 61 S 553/89 - die Preisbindung erst zwei Jahre nach Auslaufen der Förderung endet, wenn die Förderungsrichtlinien 1974 in Verbindung mit § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz alter Fassung zum Zeitpunkt des Förderungsbeginns galten.

Die Vorlage der in der Beschlußformel formulierten Rechtsfrage an das Kammergericht betrifft auch nicht auslaufendes Recht, da bei Anwendbarkeit § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz in seiner neuesten Fassung vom 21. Februar 1989 sämtliche Mietverhältnisse betroffen sein können, deren öffentliche Förderung noch besteht bzw. in der Zukunft endet.