Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagevoraussetzungen; Widerspruch des Mieters gegen Kündigung; Fortsetzung des Mietverhältnisses, Räumungsfristgewährung

1. Zur Zulässigkeit einer Vorlage.

2. Ob und wie lange ein Mietverhältnis nach § 556 a BGB fortgesetzt werden kann, liegt ebenso wie die Frage, ob eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO gewährt worden kann und wie lange diese zu bemessen ist, auf tatrichterlichem Gebiet und ist daher in der Regel einem Rechtsentscheid nicht zugänglich.

(Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt)

Die Kl. ist seit 14.1.1981 Eigentümerin einer im 3. Stock des Anwesens R.-Straße in München gelegenen Wohnung, die der Bekl. aufgrund eines mit dem Voreigentümer geschlossenen - auf unbestimmte Zeit laufenden - Mietvertrags vom 21. 5.1974 bewohnt und teilweise auch als Anwaltskanzlei nutzt. Sie hat das Mietverhältnis durch Schreiben vom 2.3.1981 zum 31.8.1981 gekündigt, weil die Nutzung als Anwaltskanzlei eine Vertragsverletzung darstelle. Ferner hat sie Eigenbedarf geltend gemacht, weil ihre derzeitige Wohnung nur etwa 40 m2 groß sei, über keine eigene Küche verfüge und nur ein innenliegendes Bad aufweise. Sie beabsichtige den Bezug der eigenen Wohnung auch zur Vermeidung eines Verlustes der Grunderwerbsteuervergünstigung. Diesem Verlangen hat der Bekl. widersprochen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt.

(...)

Das Amtsgericht München hat die Klage abgewiesen.

Das Landgericht München I hat am 30.6.1982 folgenden Beschluß verkündet:

Es ist ein Rechtsentscheid zu erholen zu folgenden Rechtstragen:

1) Stellt die steuerrechtliche Möglichkeit des Vermieters als Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung, durch Selbstbezug dieser Wohnung binnen 5 Jahren für mindestens 1 Jahr eine Vergünstigung bei der Grunderwerbsteuer und der Grundsteuer zu erlangen, entweder

a) bereits für sich allein oder

b) im Zusammenhang mit einem anderen Kündigungsgrund nach § 564 b BGB ein die ordentliche Kündigung nach § 564 b BGB begründendes, berechtigtes Interesse des Vermieters dar?

2)Ist die steuerrechtliche Möglichkeit bei der Bemessung der Fortsetzungsdauer im Fall der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit nach § 556 a Abs. 1 BGB so zu bewerten, daß dem Vermieter auch bei Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung des voraussichtlichen tatsächlichen Geschehensablaufes wahrscheinlich der Steuervorteil hoch zugute kommen wird?

In den Gründen hierzu ist im wesentlichen folgendes ausgeführt:

Das Berufungsgericht neige entgegen dem Amtsgericht dazu, einen Eigenbedarf schon im Hinblick auf die Größe der von beiden Parteien genutzten Wohnungen zu bejahen, während die Nutzung als Anwaltskanzlei keinen Kündigungsgrund darstelle. Gleichwohl erscheine eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 556 a BGB angezeigt. Komme allerdings als weiteres berechtigtes Interesse auch die Möglichkeit des Verlustes einer Steuervergünstigung des Vermieters (hier in Höhe von DM 15.000) hinzu, überwögen die Interessen des Vermieters derart, daß eine Fortsetzung außer Betracht zu bleiben habe. Stelle hingegen die Möglichkeit zur Erlangung eines steuerrechtlichen Vorteils keinen Kündigungsgrund nach § 564 b BGB dar, so stelle sich bei der Bemessung der Dauer der Fortsetzung des Mietverhältnisses die Rechtsfrage zu 2). Bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses auf 2 bis 3 Jahre müßte die Berufung zurückgewiesen werden mit der Folge, daß die Kl. im Hinblick auf die Dauer eines weiteren Räumungsprozesses ihren Steuervorteil wahrscheinlich verlieren würde. Bei einer Fortsetzung auf 1 Jahr oder weniger stelle sich das Rechtsproblem, ob der Erlaß eines Räumungsurteils mit einer langen Räumungsfrist nach § 721 ZPO einer Fortsetzung nach § 556 a BGB vorgehe. Die Rechtsfragen seien von grundsätzlicher Bedeutung. Die Konfliktsituation zwischen Steuerrecht und Mieterschutzvorschriften spiele auch in anderen Prozessen eine Rolle. Die Rechtsmeinungen hierzu seien unterschiedlich.

Nachdem den Parteien Gelegenheit gegeben worden war, sich zu den im Beschluß vom 30.6.1982 aufgeworfenen Fragen zu äußern, hat das Landgericht die Rechtsfragen am 26./27. 7.1982 dem Bayer. Obersten Landesgericht zur Entscheidung vorgelegt,

II. Die Vorlage, über die das Bayer. Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (BayObLGZ 1980, 360/363 und ständige Rechtsprechung des Senats, zuletzt BayObLGZ 1983 Nr. 46), ist unzulässig.

Die vorgelegten Rechtsfragen betreffen zwar den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum (Art. III Abs. 1 Satz 1 erster Halbsatz des 3. MietRÄndG). Es fehlt aber an den übrigen Voraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheides.

1) Es kann dahingestellt bleiben, ob die Frage Nr. 1 im Hinblick darauf, daß das Landgericht den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB) für gegeben erachtet, entscheidungserheblich (vgl. dazu BayObLGZ 1982, 173/174 m. Nachw.) sein kann, denn sie ist durch den Rechtsentscheid des Senats vom 17.10.1983 (RE-Miet 6/83 - LG München I 14 S 3292/83) bereits beantwortet, wobei sie - wie in jenem Beschluß (BayObLGZ 1983 Nr. 46) näher dargelegt - anders gefaßt werden mußte. Damit ist aber die Vorlage unzulässig geworden (vgl. Art. III Abs. 1 Satz 1 zweiter Halbsatz des 3. MietRÄndG), weil es nicht auf den Zeitpunkt der Vorlage, sondern auf den der Entscheidung ankommt (OLG Karlsruhe WM 1982, 10 und 1983,165; OLG Hamm NJW 1982,1403 und RiM Bd. 1 S. 744/745; OLG Braunschweig RiM Bd. 1 S. 733). 2) Die Frage Nr. 2 ist - wie sich aus der Begründung des Vorlagebeschlusses ergibt - nur für den Fall gestellt worden, daß die Frage Nr. 1 verneint wird. Sie wäre einem Rechtsentscheid auch nicht zugänglich. Wie im Rechtsentscheid vom 17.10.1983 ausgeführt, muß schon im Hinblick darauf, daß eine Verlängerung der Fünfjahresfrist des § 1 Abs. 1 Nr. 3 des Gesetzes zur Grunderwerbsfeuerbefreiung beim Erwerb von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen (GrEstEigWOG) vom 11.7.1977 (BGBl I S. 1977, 1213) nicht vorgesehen ist und mit einer Billigkeitsentscheidung des Finanzamts nicht gerechnet werden kann, dem Vermieter eine fristgerechte Räumung seiner Wohnung ermöglicht werden. Im übrigen erfordert die Anwendung der Sozialklausel des § 556 a BGB eine - dem Tatrichter vorbehaltene - Interessenabwägung (vgl. Emmerich/Sonnenschein Mietrecht § 556 a BGB RdNr. 54) und hängt von einer Würdigung des jeweils in Einzelheiten verschiedenen Sachverhalts ab, der nicht durch Rechtsentscheid geklärt werden kann (vgl. BayObLGZ 1983, 50/54 m. Nachw.). Das gilt auch für die Bemessung einer Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO, was sich schon aus der Formulierung "den Umständen nach angemessene" in Abs. 1 Satz 1 jener Vorschrift ergibt. Deren Gewährung steht zudem im Ermessen des Gerichts (vgl. Zöller ZPO 13 Aufl. Anm. 3, Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann ZPO 141. Aufl. Anm. 5, Thomas/Putzo ZPO 12. Aufl. Anm. 2 f., je zu § 721), für dessen Ausübung keine generalisierenden Regeln aufgestellt werden können.