Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagevoraussetzungen; Entscheidungserheblichkeit; Betriebskosten; Sammelheizungskosten

Für die Entscheidung, ob der Mieter, den vertragsgemäß die "Kosten für Sammelheizung" treffen, schlechthin die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV angeführten, nicht aber die darin nicht angeführten Betriebskosten zu tragen hat, kommt es auf die sinngemäße Anwendung der Anlage 3 für die Auslegung des Begriffs "Kosten für Sammelheizung" jedenfalls dann nicht an, wenn der Vertrag zusätzlich einen Rahmenbetrag (hier ca. 70 DM) als überschlägige Berechnung der Inanspruchnahme des Mieters enthält (Rechtsentscheid abgelehnt).

I. 1. Der Bekl. ist aufgrund Mietvertrags vom 20.4.1974 Mieter der Eigentumswohnung des Kl. Unter § 3 des formularmäßigen Einheitsmietvertrages vom 20.4.1974 ist vereinbart, der Mieter habe monatlich 650 DM Mietzins und Nebenabgaben, nämlich "Kosten für - Sammelheizung (mindestens 18 Grad Celsius) - Warmwasser neben dem Mietzins besonders zu zahlen mit ca. 70 DM pro Monat".

Die Nebenabgaben waren zunächst an die Hausverwaltung S. zu entrichten. Ab 1978 erhob die Hausverwaltung die Kosten für Heizung und Warmwasser ausschließlich bei den Wohnungseigentümern.

2. Mit Schreiben vom 22.3.1982 rechnete der Kl. die Heizperioden 1.7.1979 bis 30.6.1980 sowie 1.7.1980 bis 30.6.1981 und am 27.12.1982 den Zeitraum 1.7.1981 bis 30.6.1982 ab, wobei er auch die monatliche Abschlagszahlung erhöhte. Der Kl. bezog sich dabei auf die Heizkosten- und Warmwasserabrechnung der Firma Br. ihm gegenüber, die außer den eigentlichen Betriebskosten (Brennstoff) auch "Nebenkosten" wie Strom, Wärmedienst, Wartung, Boilerreinigung, Kosten der Abrechnung und Verbrauchsabrechnung enthält und anteilig aufschlüsselt. Der Bekl. ist der Ansicht, zur Bezahlung dieser Kosten nicht verpflichtet zu sein, weil der Mietvertrag darüber nichts vorsehe.

3. Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Zu den Nebenkosten führt das Urteil aus, daß die Firma Br. nur solche Positionen in ihrer Abrechnung zugrunde gelegt habe, die als Heizkosten auch bei nicht näherer Vereinbarung dem Mieter in Rechnung gestellt werden dürften. Im Mietvertrag sei schlicht von "Kosten der Sammelheizung" die Rede, wobei es nicht zu beanstanden sei, wenn in diesen Fällen die Berechnung anhand der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) erfolge.

Gegen dieses Urteil legten der Bekl. Berufung, der Kl. Anschlußberufung ein.

Das Landgericht München I hat als Berufungsgericht am 14.3.1984 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage zu erholen:

"Ist auf die Bestimmung eines formularmäßigen Mietvertrages über Wohnraum die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der 2. Berechnungsverordnung sinngemäß anzuwenden, wenn dort vereinbart ist: ,1. Der Mietzins beträgt DM ... 2. Nebenabgaben, nämlich Kosten für Sammelheizung (auf mindestens 18 Grad Celsius) - Warmwasser sind neben dem Mietzins besonders zu zahlen mit DM ... pro Monat'."

II. 1. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (BayObLGZ 1980, 360/362/363 und ständige Rechtsprechung, zuletzt BayObLGZ 1984, 38/39), ist nicht zulässig.

2. Das um einen Rechtsentscheid angegangene Obergericht ist berechtigt und verpflichtet, von Amts wegen zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage in den Rahmen des Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG fällt, ob sie grundsätzliche Bedeutung hat und ob sie für die Sachentscheidung im konkreten Fall erheblich sein kann (BayObLGZ 1980, 360/363 m. Nachw.). Ob die Voraussetzungen für den Erlaß eines Vorlagebeschlusses gegeben sind, kann das Obergericht in der Regel nur einem mit entsprechender Begründung versehenen Vorlagebeschluß entnehmen, wobei es nicht auf den Wortlaut der Vorlage, sondern auf deren Inhalt ankommt (vgl. BayObLG WM 1984, 192).

Das Landgericht vertritt erkennbar die Auffassung, daß auf den hier vorliegenden Mietvertrag die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV nicht unmittelbar, sondern allenfalls sinngemäß bei der Auslegung des Begriffs "Kosten für Sammelheizung" heranzuziehen sei. Ob eine sinngemäße Anwendung in Frage kommt, ist aber entgegen der Ansicht des Landgerichts für die Entscheidung ohne Bedeutung, weil hier bei der Auslegung des Begriffs "Kosten für Sammelheizung" alle im vorliegenden Fall in Frage kommenden wesentlichen Umstände erschöpfend zu würdigen sind.

a) Für den "Einheitsmietvertrag" als typische Formularerklärung gilt zwar der Grundsatz der über individuellen objektiven Auslegung (vgl. BGHZ 62, 251/253 f.; BGH NJW 1974, 1136; Staudinger BGB 12. Aufl. §§ 133, 157 RdNr. 58). Indes sind, obwohl es sich um eine vom Verwender für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Regelung handelt, auch die allgemeinen Auslegungsgrundsätze heranzuziehen, zumal wenn es sich um die Berücksichtigung von Umständen handelt, die sich dem Verständnis der am Geschäft üblicherweise beteiligten Verkehrskreise verschließen (BGB-RGRK 12. Aufl. § 157 RdNr. 109 m. w. Nachw.).

b) Sind in Formularverträgen Ausdrücke der Fachsprache (hier: "Kosten für Sammelheizung") mit Einschlag des technischen Bereichs verwendet, so ist zwar zunächst der fachliche Wortsinn des jeweiligen Ausdrucks zu beachten; gleichwohl ist der Begriff der Auslegung dahin zugänglich, was die Vertragsparteien darunter verstanden haben (Staudinger a.a.O., RdNr. 23; BGB-RGRK RdNr. 108).

3. Die Auslegung der vertraglichen Regelung, wonach der Mieter die "Kosten für Sammelheizung" trägt und die der Senat - wenn es nur darum ginge, für die Auslegung typischer Mietvertragsbestimmungen verbindliche Regeln zu entwickeln - im Rahmen des Erlasses eines Rechtsentscheids vorzunehmen hätte (BGHZ 84, 345/348 f.), muß sich nach allgemeinen Grundsätzen (§§ 133, 157 BGB) zunächst am Wortlaut orientieren. Danach sind hier unter "Kosten für Sammelheizung" begrifflich alle mit der Erzielung einer Mindesttemperatur von 18 Grad Celsius ursächlich zusammenhängenden Kosten zu verstehen, mögen sie unmittelbar durch die Heizung i. S. der Wärmeerzeugung selbst (Brennstoffe, Stromkosten) anfallen oder erst im weiteren Sinne des Heizungsbetriebs im Ganzen, wie etwa die Wartungs- und Abrechnungskosten entstehen. Aufgabe der Auslegung ist es, das von den Parteien Gewollte zu ermitteln, und zwar aufgrund der Vertragsurkunde selbst, aber auch unter Heranziehung aller sonst in Frage kommender und auch außerhalb der Urkunde liegender Umstände unter Berücksichtigung des Üblichen und der Verkehrssitte. Jedenfalls kann allein schon daraus, daß in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV bestimmte Kosten für Sammelheizung aufgeführt sind, andere, wenn auch nur mittelbar damit zusammenhängende dagegen nicht, nicht der Schluß gezogen werden, deshalb bereits habe der Mieter nur die dort angeführten Kosten zu bezahlen.

a) Im Anwendungsbereich des § 4 Abs. 1 MHG sind durch die Bezugnahme auf § 27 der II. BV die Betriebskosten gesetzlich definiert. Welche Betriebskosten der Mieter jedoch im einzelnen zu tragen hat, richtet sich nach den - hier allerdings vielfach Unklarheiten enthaltenden (vgl. BGB-RGRK vor § 535 RdNr. 105) - Vereinbarungen der Parteien (OLG Düsseldorf ZMR 1984, 20; LG Köln WM 1982, 277; Emmerich/Sonnenschein, Miete 2. Aufl. S. 372/373; vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 5. Aufl. C 240/243).

b) Hiernach ist bei dem vorliegenden Vertrag auf die Gesamtheit der Umstände abzustellen, die für die Auslegung des Begriffs "Kosten für Sammelheizung" und deren Abwälzbarkeit auf den Bekl. von Bedeutung sind (vgl. dazu BGB-RGRK § 157 RdNrn. 19 ff.). Auch die Regeln über die ergänzende Vertragsauslegung greifen ein, soweit es sich um inzwischen - sei es durch technische Entwicklung, sei es infolge gesetzlicher Vorschriften - neu anfallende Kosten handelt, an die die Parteien bei Vertragsabschluß nicht gedacht hatten. Deshalb kann eine allgemeine Regelung wie in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV, die für eine Vielzahl von Mietverhältnissen gedacht ist, hier nicht in dem Sinne entscheidungserheblich sein, daß aus ihrer sinngemäßen Anwendung im vorliegenden Fall abgeleitet werden konnte, der Bekl. müsse die darin aufgeführten einzelnen Heizungskosten übernehmen, weitere Heizungskosten, die nicht darin angeführt sind, jedoch nicht. Bei der Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände könnte sich vielmehr ergeben, daß der Bekl. nicht alle in der Anlage 3 unter Ziffer 4 erläuterten einzelnen Heizungskosten zu tragen hat; andererseits konnte aber der Vertrag auch dahin auszulegen sein, daß der Mieter weitere mit der Sammelheizung, wenn auch nur entfernt im Zusammenhang stehende Kosten übernehmen müßte, selbst wenn diese nicht in der Anlage einzeln aufgeführt sind und in anderen Fällen, nämlich im gesetzlichen Anwendungsbereich der Anlage 3, nicht vom Mieter zu tragen sind.

So könnte im vorliegenden Fall für die Auslegung des Vertrags von besonderer Bedeutung sein, daß im Jahre 1974 bei Vertragsabschluß die Kosten für Sammelheizung und Warmwasser ausdrücklich mit "ca. 70 DM" im Vertrag aufgeführt worden sind. Daraus könnte entnommen werden, daß der Bekl. auch künftig nur wegen Mietnebenkosten in Höhe etwa dieses Betrags, gegebenenfalls zuzüglich allgemeiner Kostensteigerungen, in Anspruch genommen werden könnte. Auch sachlich könnte darin eine Beschränkung enthalten sein, nämlich auf die Kosten, die damals im einzelnen Grundlage für die Berechnung der anteiligen Sammelheizungskosten waren, nicht aber auf solche Kosten, die später hinzukamen, wie die einer inzwischen komplizierter gewordenen Abrechnung oder später allgemein vorgeschriebenen besonderen Überwachung auf Immissionsschutz. Auch die Erstattung von Heizungskosten, die erst durch spätere technische Verfeinerungen entstehen oder die etwa im Zusammenhang mit dem sich mehr und mehr schärfenden Bewußtsein für die Verhinderung umweltschädlicher Immissionen anfallen, könnte unter Umständen an dieser betragsmäßig festgelegten Beteiligung des Bekl. auszurichten sein.

Aus diesen Gründen ist die Frage der sinngemäßen Anwendung der Anlage 3 zu § 21 Abs. 1 der II. BV nicht in dem Sinne entscheidungserheblich, daß ihre Bejahung oder Verneinung die Entscheidung über die klagegegenständigen Heizungskosten beeinflussen würde.