Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Mieterhöhungsverlangen; Wartefrist bei Teilzustimmung

War das einer Klage vorausgegangene Mieterhöhungsverlangen nur teilweise wirksam und ist der Mieter auf Grund dessen im ersten Rechtszug verurteilt worden, der Erhöhung des Mietzinses auf einen geringeren als den vom Vermieter verlangten Betrag zuzustimmen, so steht der Nachholung eines Mieterhöhungsverlangens im Berufungsverfahren eine Jahreswartefrist (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG) nicht entgegen.

I. Die Bekl. hat von der Kl. eine Wohnung gemietet, deren Fläche 55,81 m2 beträgt. Die Kl. verlangte mit Schreiben vom 7.11.1986, die Bekl. möge einer Erhöhung der Grundmiete von bisher 485 DM auf 585 DM ab 1.2.1987 zustimmen. Zur Begründung bezog sie sich auf eine beigefügte Aufstellung von Vergleichswohnungen. Die Bekl. stimmte einer Erhöhung der Grundmiete auf 530 DM ab 1.2.1987 zu. Die Kl. erhob wegen des Mehrbetrags Klage und beantragte, die Bekl. zur Einwilligung in eine Erhöhung der Grundmiete auf 585 DM ab 1.2.1987 zu verurteilen. Zur Höhe des ortsüblichen Entgelts für vergleichbare Wohnungen holte das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten ein. Durch Urteil vom 29.10.1987 wurde die Bekl. verurteilt, einer Erhöhung des Grundmietzinses von 530 DM auf 537,45 DM ab 1.2.1987 zuzustimmen. Zur Begründung führte das Amtsgericht aus, das Mieterhöhungsverlangen der Kl. sei unwirksam, soweit es einen monatlichen Nettomietzins von 9,36 DM pro Quadratmeter überschreite. Die Kl. mache nämlich einen Nettomietzins von 10,50 DM pro Quadratmeter geltend, während die von ihr benannten Vergleichswohnungen nur Nettomieten von 8,55 DM bis 9,97 DM pro Quadratmeter auswiesen. Hiervon seien nach dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 15.12.1983 (WuM 1984, 21/22) die drei höchsten Nettomieten mit 9,97 DM, 9,93 DM und 9,63 DM zugrunde zu legen.

Die Kl. hat Berufung eingelegt, soweit ihre Klage abgewiesen worden ist. Mit einem auf das Sachverständigengutachten gestützten Hilfsantrag beantragt sie, die Bekl. zur Einwilligung in eine Mieterhöhung auf 585 DM ab 1.12.1987 zu verurteilen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 27.4.1988 folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Löst auch ein formell nur teilwirksames Mieterhöhungsverlangen, auf Grund dessen Verurteilung zur Zustimmung nur hinsichtlich eines Teils des verlangten Erhöhungsbetrages erfolgt, die Sperrfrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG aus, so daß es dem Vermieter verwehrt ist, das Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit nachzubessern.

Zur Begründung führt das Landgericht aus, die Kammer folge der Auffassung des Amtsgerichts. Somit könne die Kl. entsprechend dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 15.12.1983 auf Grund des Erhöhungsverlangens vom 17.11.1986 nur einen Mietzins von 9,63 DM pro Quadratmeter beanspruchen. Soweit dieser Mietzins überschritten werde, sei das Erhöhungsverlangen unwirksam. Im Rechtsstreit könne ein Mieterhöhungsverlangen nach ständiger Rechtsprechung der Kammer durch die Übersendung eines Mietzinsgutachtens nachgeholt werden. Hier sei dies am 1.9.1987 mit der Zuleitung des Gutachtens des Sachverständigen D. geschehen. Die Kl. könnte daher entsprechend ihrem erstmals im Berufungsverfahren gestellten Hilfsantrag die Zustimmung der Bekl. zur Zahlung der vollen Mietzinserhöhung ab 1.12.1987 verlangen, wenn nicht die Jahressperrfrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG durch das nur teilweise wirksame Erhöhungsverlangen vom 7.11.1986 ausgelöst worden sei, auf Grund dessen die Bekl. verurteilt wurde, einer Mieterhöhung auf 537,45 DM ab 1.2.1987 zuzustimmen. Die Kammer neige dazu, dies zu bejahen, weil schon der Wortlaut des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG für diese Ansicht spreche. Für den Vermieter könne dies jedoch einschneidende Folgen haben. Die vorgelegte Rechtsfrage könne in einer Vielzahl ähnlich gelagerter Fälle auftreten. Sie sei soweit ersichtlich noch nicht in Rechtsprechung und Literatur erörtert sowie durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden worden.

Die Parteien des Rechtsstreits hatten Gelegenheit zur Stellungnahme. Sie haben sich nicht geäußert.

II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist zuständig, bei der Vorlage zum Rechtsentscheid auch über diejenigen Rechtsfragen zu befinden, die sich aus Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG in der Fassung des Gesetzes vom 5.6.1980 (BGBl. I S. 657) ergeben (§ 1 Abs. 1 Nr. 14 Zuständigkeitsübertragungsverordnung Justiz, BayRS 300-1-3-J; § 3 Gerichtliche Zuständigkeitsverordnung Justiz - BayRS 300-3-1-J - vom 2.2.1988, GVBl. S. 6).

2. Die Vorlage ist zulässig.

a) Das vorlegende Landgericht hat den Rechtsstreit als Berufungsgericht zu entscheiden (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG). Gegenstand des Vorlagebeschlusses (Art. III Abs. 1 Satz 2 des 3. MietRÄndG) ist eine Frage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt. Sie ist eine Rechtsfrage, die unabhängig von den besonderen Umständen des Einzelfalls für eine Vielzahl von Fällen beantwortet werden kann.

b) Der Erlaß eines Rechtsentscheids setzt weiter voraus, daß die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungserheblich ist. Zu prüfen ist dies auf der Grundlage der vom Landgericht im Vorlagebeschluß vertretenen und niedergelegten Rechtsauffassung, Tatsachenfeststellung und würdigung, soweit sie nicht unhaltbar sind (BayObLGZ 1987, 36/38 m.w.Nachw.).

aa) Das Landgericht geht davon aus, daß das durch die Bezugnahme auf Vergleichswohnungen (§ 2 Abs. 2 Satz 4 MHG) begründete Mieterhöhungsverlangen vom 7.11.1986 teilweise unwirksam ist, nämlich soweit der von der Kl. verlangte Quadratmeterpreis über dem dritthöchsten der von der Kl. benannten Vergleichswohnungen liegt. Diese weisen sämtlich einen niedrigeren Nettomietzins pro Quadratmeter auf, als die Kl. fordert. Das Landgericht folgt damit dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 15.12.1983 (WuM 1984, 21/22), wonach die Wirksamkeit eines mit der Benennung von drei Vergleichswohnungen begründeten Mieterhöhungsverlangens der Höhe nach durch das geringste Entgelt dieser Vergleichswohnungen begrenzt wird. Der Senat hat sich dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe durch Beschluß vom 19.7.1984 angeschlossen (WuM 1984, 276/277).

bb) Das Amtsgericht hat die Bekl. auf Grund des Mieterhöhungsverlangens vom 7.11.1986 verurteilt, ab 1.2.1987 einer Erhöhung des Mietzinses auf den Betrag zuzustimmen, der dem dritthöchsten Vergleichspreis und damit dem geringsten Entgelt für die drei maßgebenden Vergleichswohnungen entspricht. Wenn das Landgericht diese Entscheidung bestätigt, hat es über den erstmals im Berufungsverfahren gestellten Hilfsantrag der Kl. zu befinden, mit dem sie auf Grund des vom Amtsgericht eingeholten Sachverständigengutachtens für die Zeit ab 1.12.1987 eine Mietzinserhöhung auf den von ihr verlangten Betrag von 585 DM geltend macht. Das Landgericht wertet die Übersendung dieses Gutachtens am 1.9.1987 als Nachholung eines Mieterhöhungsverlangens im Rechtsstreit im Sinn von § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG. Es geht davon aus, daß dieses Gutachten die beanspruchte Mietzinserhöhung rechtfertigt. Somit kommt es für den Ausgang des Rechtsstreits auf die zum Rechtsentscheid vorgelegte Frage an, ob die einjährige Wartefrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG dadurch in Lauf gesetzt worden ist, daß das Amtsgericht die Bekl. auf Grund des teilweise wirksamen Mieterhöhungsverlangens vom 7.11.1986 verurteilt hat, einer Erhöhung des Mietzinses auf 537,45 DM ab 1.2.1987 zuzustimmen.

c) Auch die weiteren Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind gegeben (Art. III Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 des III. MietRÄndG). Die vorgelegte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung, denn es ist zu erwarten, daß sie auch künftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beantwortet wird (BayObLGZ 1987, 36/39 m.w.Nachw.). Soweit ersichtlich, ist die Vorlagefrage bisher noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen, auch nicht nur ihrem Inhalt nach (BayObLGZ 1987, 260/263 m.w.Nachw.).

3. Die vorgelegte Rechtsfrage wird so beantwortet, wie der Entscheidungssatz lautet. Dieser entspricht nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts. Nach allgemeiner Meinung kann die Vorlagefrage berichtigt oder ergänzt oder sonst neu gefaßt werden, wenn es dem zuständigen Gericht zweckmäßig erscheint und die Frage nicht in ihrem rechtlichen Kern verändert wird (BayObLG aaO).

a) Für den Beginn der einjährigen Wartefrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG ist der Zeitpunkt maßgebend, seit dem der bisherige Mietzins erstmals zu zahlen war. Beruht dieser auf einem früheren Mieterhöhungsverfahren im Sinn von § 2 MHG, so ist die Jahresfrist mit Ablauf des Tages in Lauf gesetzt worden, an welchem die letzte Mieterhöhung wirksam geworden war (§ 2 Abs. 4 MHG) und der Mieter den erhöhten Mietzins geschuldet hat (allgemeine Meinung, MünchKomm/Voelskow BGB 2. Aufl. Rn. 32, Soergel/Kummer BGB 11. Aufl. Rn. 8 und [zur Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG] Nachträge Rn. 9 c, Palandt/Putzo BGB 48. Aufl. Anm. 3 a, Emmerich/Sonnenschein Miete 3. Aufl. Rn. 4, Gramlich Mietrecht 2. Aufl. Anm. II 3, Schade/Schubart/Wienicke Wohn- und Mietrecht Anm. III 2, jeweils zu § 2 MHG; Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl. C 76, 78; Köhler Handbuch der Wohnraummiete 3. Aufl. § 149 Rn. 1; Kellerhals in Schönhofer/Reinisch Haus- und Grundbesitz in Recht und Praxis Gruppe 9 Wohnraummiete Anm. 4.2.1).

b) Eine Mietzinserhöhung, die der Vermieter im Verfahren gemäß § 2 MHG beansprucht, wird wirksam, wenn und soweit der Mieter dem Erhöhungsverlangen des Vermieters zustimmt oder seine Zustimmung durch Urteil ersetzt wird (§ 2 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 MHG; Sternel Mietrecht 3. Aufl. Rn. III 608, 709). Das schriftliche, mit einer Begründung versehene Erhöhungsverlangen des Vermieters im Sinn von § 2 MHG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung (Antrag im Sinn des § 145 BGB), die auf den Abschluß eines Änderungsvertrags (§ 305 BGB) gerichtet ist (BayObLGZ 1988, 70/73 m.w.Nachw.). Die Zustimmung des Mieters, ebenfalls eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, ist ihrem Wesen nach die Annahme (§ 151 BGB) dieses Vertragsantrags (MünchKomm/Voelskow Rn. 52, Soergel/Kummer Rn. 30, 31, Palandt/Putzo Anm. 2 b, jeweils zu § 2 MHG). Der Mieter kann einem Mieterhöhungsverlangen nicht nur im ganzen, sondern abweichend von § 150 Abs. 2 BGB auch teilweise zustimmen (allgemeine Meinung, BayObLGZ 1988, 70/73, OLG Karlsruhe WuM 1984, 21/22, jeweils m.w.Nachw.). In diesem Fall kann der Vermieter wegen des Restbetrags Klage erheben (allgemeine Meinung, MünchKomm/Voelskow Rn. 59, Soergel/Kummer Rn. 34, Palandt/Putzo Anm. 6 e, jeweils zu § 2 MHG). Dies kann ihm nicht unter Bezugnahme auf die Jahreswartefrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG verwehrt werden. In einem solchen Fall ist zwar die Miethöhe verändert worden, doch ist damit das weitergehende Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht ausgeschöpft, wenn dieser nicht die Zustimmung als neues Angebot (§ 150 Abs. 2 BGB) annimmt (Köhler § 144 Rn. 14, 15; Palandt/Putzo § 2 MHG Anm. 6 e). Gibt der Vermieter sich mit der Teilzustimmung nicht zufrieden, so setzt die dadurch bewirkte Mieterhöhung keine neue Jahreswartefrist in Lauf (Köhler aaO, Beuermann Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum § 2 MHG Rn. 108, Barthelmess 2. WKSchG 3. Aufl. § 2 MHG Rn. 133, 137, Sternel Rn. III 721, LG Hamburg WuM 1987, 86/87, a.A. LG Bonn WuM 1985, 311/312 und AG Hamburg WuM 1985, 312/313).

c) Die Klage des Vermieters, mit der er den Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch nimmt, ist eine Leistungsklage, gerichtet auf die Abgabe einer Willenserklärung (allgemeine Meinung, MünchKomm/Voelskow Rn. 64, Soergel/Kummer Rn. 40, Palandt/Putzo Anm. 7, jeweils zu § 2 MHG; Hummel WuM 1986, 78). Die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung des Mietzinses gilt daher gemäß § 894 Abs. 1 Satz 1 ZPO mit der Rechtskraft des Urteils als erteilt (allgemeine Meinung, KG Rechtsentscheid vom 5.12.1985 WuM 1986, 106/108; Palandt/Putzo Anm. 2 b, Barthelmess Rn. 134, 138, jeweils zu § 2 MHG; Köhler § 150 Rn. 17; Scholz NJW 1983, 1822/1826; Hummel aaO; AG Braunschweig WuM 1986, 343). Daraus folgt, daß das Mieterhöhungsverfahren erst mit der Rechtskraft des Urteils abgeschlossen ist, das einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ganz oder teilweise stattgibt. Daher kann ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit gemäß § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG auch noch im Berufungsverfahren nachgeholt werden (Barthelmess § 2 MHG Rn. 168 und WuM 1983, 63/66; Schmidt-Futterer/Blank C 139 r; Schultz ZMR 1983, 289/295; zweifelnd Sternel Rn. III 732). Dies gilt auch dann, wenn das Gericht des ersten Rechtszugs auf Grund eines nur teilweise wirksamen Erhöhungsverlangens den Mieter verurteilt hat, der vom Vermieter geltend gemachten Mieterhöhung nur in Höhe eines Teilbetrags zuzustimmen. Hinsichtlich des abgewiesenen Teil eines Mieterhöhungsverlangens wird der Beginn der einjährigen Wartefrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG erst durch das rechtskräftige Urteil bestimmt (Köhler § 150 Rn. 16), weil die Mieterhöhung erst durch die Fiktion der Zustimmungserklärung (§ 894 Abs. 1 Satz 1 ZPO) wirksam wird. Solange nicht das gesamte Mieterhöhungsverlangen durch den Rechtsstreit erledigt ist, steht daher der Nachholung im Berufungsverfahren eine Wartefrist (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG) nicht entgegen.