Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Mieterhöhungsverlangen; Wohnflächenberechnung; Balkonfläche

Bei einem Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 2 Abs. 1 und 2 MHG ist die Wohnfläche weder nach dem Normblatt DIN 283 noch nach der Zweiten Berechnungsverordnung oder einer anderen Rechtsvorschrift zu berechnen; vielmehr ist die jeweils nach den besonderen Umständen des Einzelfalls zu ermitteln. Balkonflächen können dabei höchstens mit der Hälfte ihrer tatsächlichen Fläche angesetzt werden.

I. ...Das Landgericht München I hat folgenden Beschluß erlassen: Es ist ein Rechtsentscheid zu erholen zu folgender Rechtsfrage: Wird bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG die Berechnung der Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung oder nach DIN 283 oder nach einer sonstigen Rechtsvorschrift vorgenommen? In den Gründen hat es ausgeführt: Die Rechtsfrage sei entscheidungserheblich. Einziger Gegenstand des Berufungsverfahrens sei die Anrechenbarkeit der Balkonfläche. Sowohl vom Sachverständigen als auch vom Kl. sei der ortsübliche Mietzins aus der Wohnungsgröße, multipliziert mit dem begutachteten Quadratmeterpreis, ermittelt worden. Der Sachverständige habe somit den Mietzins, entgegen der Auffassung des Amtsgerichts, nicht unabhängig von der Wohnungsgröße ermittelt; das Mieterhöhungsverlangen sei nicht alternativ - mit Berücksichtigung der Balkonfläche zur Hälfte oder zu einem Viertel - begründet worden. Die Rechtsfrage sei auch von grundsätzlicher Bedeutung. Sie betreffe alle Mieterhöhungsverlangen bei Wohnungen mit Balkon, Loggia etc. und sei in Rechtsprechung und Lehre umstritten. Es handele sich um eine Frage des materiellen Wohnungsmietrechts. Die Klagepartei hat unter Vorlage einer Bestätigung des Finanzamts München für Grundbesitz und Verkehrssteuern darauf hingewiesen, daß die Balkone des hier in Frage stehenden Anwesens bei der Berechnung des Einheitswerts zur Hälfte berücksichtigt worden seien. II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist zuständig (wird ausgeführt).

2. Bei der vorgelegten Frage handelt es sich um eine Rechtsfrage.

a) Zwar liegt die Feststellung einer Wohnungsgröße grundsätzlich auf dem Gebiet des Tatsächlichen. Hier aber geht es nicht um die Feststellung der tatsächlichen Flächen, deren Größe im übrigen zwischen den Parteien unstreitig ist, sondern allein darum, zu welchem Bruchteil die zur Mietwohnung des Bekl. gehörende Balkonfläche anzusetzen ist, um die notwendige Größenrelation zu anderen - vergleichbaren - Wohnungen herstellen und damit den ortsüblichen Mietzins ermitteln zu können.

Reine Tatfrage ist insoweit nur die tatsächliche Balkonfläche. In welchem Umfang sie zur Wohnflächenermittlung angesetzt werden muß, kann hingegen nur rechtlich beurteilt werden. Diese Frage ist auch von grundsätzlicher Bedeutung, weil sie in gleicher Art wiederholt auftreten und - wie schon bisher - unterschiedlich beantwortet werden wird (vgl. BayObLGZ 1981, 300/302 m. Nachw.).

b) Sie kann im gegebenen Fall entscheidungserheblich sein (zur Entscheidungserheblichkeit: BayObLGZ 1982, 173/174 f. m. Nachw.).

Allerdings ist ihre Beantwortung ohne Bedeutung für die Beurteilung der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens; denn das Sachverständigengutachten, auf das der Kl. zur Begründung seines Verlangens gemäß § 2 Abs. 2 Satz 3 (früher Satz 2, 2. Alternative) MHG verwiesen hat, genügt an sich - also unabhängig von der weiteren Frage, ob es sachlich richtig ist, insbesondere ob der darin festgestellte Mietzins zutreffend ermittelt wurde und tatsächlich dem vergleichbarer Wohnungen entspricht - den gesetzlichen Anforderungen (vgl. OLG Karlsruhe WM 1982, 269 und WM 1983, 133, OLG Celle WM 1982,180 = ZMR 1982, 341).

Um beurteilen zu können, ob die vom Kl. begehrte Mieterhöhung berechtigt ist, muß jedoch das Landgericht einerseits die übliche Miete für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sowie andererseits den danach für die streitgegenständliche Wohnung angemessenen Mietzins feststellen. Da ein in diesem Rahmen zu erholendes Gutachten nicht kritiklos übernommen werden könnte, sondern vor allem dahin überprüft werden müßte, ob es auf zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Grundlagen aufbaut, wird das Landgericht hierbei u.a. die nicht nur zwischen den Parteien, sondern auch in Literatur und Rechtsprechung umstrittene Frage zu entscheiden haben, wie bei nicht preisgebundenem Wohnraum Balkonflächen einer Mietwohnung zur Ermittlung ihrer Größe anzusetzen sind.

3. Diese Frage kann nur so, wie es im Entscheidungssatz geschehen ist, beantwortet werden. a) Eine gesetzliche Regelung, die für nicht preisgebundenen Wohnraum der hier vorliegenden Art eine bestimmte Wohnflächenberechnung vorschreibt, gibt es nicht.

Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), wonach Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckte Freisitze bis zur Hälfte ihrer Grundfläche angerechnet werden können (§ 44 Abs. 2 II. BV), ist in ihrem Anwendungsbereich auf die Ermittlung der Wohnfläche von preisgebundenem Wohnungsbau beschränkt; für den freifinanzierten Wohnungsbau enthält die Verordnung lediglich dehnbare Rechte des Bauherrn gegenüber der Bau- und Steuerbehörde (vgl. § 1 Abs. 2 II. BV). Diese Regelung will den Bedürfnissen des Wohnungsmarktes gerecht werden; denn mit ihr kann der - erwünschte - Bau von Balkonen, vor allem bei Sozialwohnungen, durchgeführt werden, die Anrechnung der Grundfläche, meist bei Privathäusern, aber unterbleiben, so daß keine steuerschädlichen Auswirkungen zu erwarten sind. Auf diese Weise ist für den Bauherrn eine Elastizität geschaffen, die ihn eine Bestätigung auf "Anerkennung als steuerbegünstigter Wohnungsbau" und damit Grundsteuerbegünstigung sowie Befreiung von der Grunderwerbsteuer erwarten lassen kann (Englert ZMR 1980, 132/134; vgl. auch LG München I WM 1980,183). Die Anwendung der II. BV ist - jedenfalls insoweit - im Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) nicht vorgeschrieben. Es lassen sich auch keine überzeugenden Erwägungen dafür finden, die unter steuerlichen Gesichtspunkten getroffene Wohnflächenanrechnung als alleinigen Maßstab für die zur Mieterhöhung notwendige Ermittlung der Wohnfläche gelten zu lassen. Der dahingehenden Ansicht des Landgerichts München I (a. a. O.) kann nicht gefolgt werden. Denn der Mietzins für nicht preisgebundenen Wohnraum soll - jedenfalls bis zur etwaigen anderweitigen gesetzlichen Regelung - als Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der vermieteten Sache dem Marktwert der Wohnung entsprechen. Dieser Marktwert aber richtet sich nach dem allgemeinen Angebot und der Nachfrage, nicht aber nach dem steuerlichen Verhalten des Bauherrn. Die Größe und dementsprechend der Wert einer Wohnung mit Balkon oder Loggia und dergleichen ist nicht davon abhängig, ob und in welchem Umfang der Bauherr die Flächen zur Erlangung von Steuervorteilen angesetzt hat. b) Der in Rechtsprechung und Schrifttum weit überwiegend vertretenen Meinung, daß Balkonflächen entsprechend DIN 283 mit einem Viertel anzusetzen seien (so AG Hamburg WM 1980,182; LG Mannheim WM 1983,195 LS; Goch WM 1980, 69/70; Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl. C 63 und C 157; Köhler Handbuch der Wohnraummiete 1981 § 143 Nr. 4; Barthelmess Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz 2. Aufl. § 2 MHG RdNr. 29; Sternel Mietrecht 2. Aufl. III 117; Emmerich/Sonnenschein Mietrecht Art. 3 WKSchG § 2 MHRG RdNr. 31 ) vermag sich der Senat jedoch ebenfalls nicht anzuschließen. So erstrebenswert und zweckmäßig für eine gleichmäßige und einfache Durchführung der Wohnflächenberechnung die Anwendung einer einheitlichen Norm auch sein mag, würde sie doch zu Ungerechtigkeiten führen, die bei einer differenzierteren Behandlung vermieden werden können. Die Vereinfachung der Berechnung durch Rückführung auf eine Norm wird dem unterschiedlichen Wohnwert von Balkonen Loggien usw. in keiner Weise gerecht. Es gibt Balkone, die praktisch überhaupt keinen Wohnwert haben, weil sie - beispielsweise - zu einer verkehrsreichen Straße hin gelegen sind und den Mieter bei einer Benutzung nur dem Lärm und den Abgasen aussetzen würden. Andererseits gibt es Außenbereiche einer Wohnung, die - wie beispielsweise Dachterrassen, Dachgärten oder Balkone in ruhigen Lagen -

t Balkone, die praktisch überhaupt keinen Wohnwert haben, weil sie - beispielsweise - zu einer verkehrsreichen Straße hin gelegen sind und den Mieter bei einer Benutzung nur dem Lärm und den Abgasen aussetzen würden. Andererseits gibt es Außenbereiche einer Wohnung, die - wie beispielsweise Dachterrassen, Dachgärten oder Balkone in ruhigen Lagen - einen sehr hohen Wohnwert besitzen. Dazwischen liegen vielfältige Abstufungen, wobei der Wohnwert (abgesehen von der in anderer Weise zu berücksichtigenden Lage der Wohnung als solcher) vor allem auch dadurch bestimmt wird, in welche Himmelsrichtung der Balkon blickt. Einen reinen Nordbalkon in der für den Mietzins maßgebenden Anrechnung seiner Fläche einem Südwestbalkon gleichzusetzen, erscheint ebenso verfehlt wie die Gleichsetzung eines straßenseitigen mit einem parkseitigen Balkon. Diesen Abstufungen kann nur dadurch Genüge geleistet werden, daß Balkonflächen je nach ihrem Wohnwert entweder überhaupt nicht oder - in guten Lagen - bis zu einem Viertel und - in Ausnahmefällen - bis zur Hälfte (als Höchstmaß) angerechnet werden. Wie in diesem Rahmen Dachterrassen oder Dachgärten im Einzelfall angerechnet werden können, muß hier, da nicht entscheidungserheblich, offen bleiben. c) Bei einer Mietzinserhöhung ist freilich stets darauf zu achten, daß auch die Größe der nach Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbaren Wohnungen mit einem flexiblen Ansatz ihrer Balkonflächen ermittelt wird, weil andernfalls der Quadratmeterpreis der vergleichbaren Wohnungen zugunsten oder zuungunsten der einen oder anderen Partei verzerrt würde. Denn der Quadratmeterpreis einer nach Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbaren Wohnung sinkt oder steigt nach mathematischen Gesetzen mit der von dem Ansatz ihrer Balkonflächen abhängigen Größe. Allerdings wird ohnehin schon von vornherein sorgfältig geprüft werden müssen, ob und inwieweit Wohnungen mit verschiedenartigen und unterschiedlich gelegenen Balkonen überhaupt als vergleichbar angesehen werden dürfen. 4. Eine derartige Betrachtungsweise bringt zwar Abgrenzungs- und Berechnungsschwierigkeiten mit sich. Es ist aber nicht der Sinn eines Rechtsentscheids, zweckmäßige Vereinfachungen und Verallgemeinerungen zu schaffen, sondern die nach den gegebenen Gesetzen zu treffende rechtliche Lösung zu finden. Den Einzelfall nach dessen besonderen Gegebenheiten zu entscheiden, kann den Instanzgerichten nicht abgenommen werden (vgl. BayObLGZ 1983, 50/54 m. Nachw.). 5. Der Senat ist befugt, den Rechtsentscheid in den Gerichtsferien zu erlassen (OLG Karlsruhe WM 1982, 269; vgl. auch BayObLGZ 1981, 283).