Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Zwischenmietverhältnis über Arbeitnehmerwohnung; Gewerbliche Weitervermietung; Kündigungsschutz des Endmieters

1. Hat ein Arbeitgeber eine Wohnung vom Eigentümer angemietet, um sie bestimmungsgemäß an betriebsangehörige Personen weiterzuvermieten, so handelt es sich auch dann nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum im Sinn der Kündigungsschutzvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wenn der Arbeitgeber bei der Weitervermietung keinen Gewinn erzielen will und sich der vermietende Eigentümer ein Mitspracherecht bei der Auswahl des Endmieters vorbehalten hat.

2. Beendet in einem solchen Fall der vermietende Eigentümer das Hauptmietverhältnis durch ordentliche Kündigung, so kann sich der Endmieter gegenüber dem Herausgabeanspruch des Eigentümers auf die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts (insbesondere §§ 556 a, 564 b BGB) berufen, wenn der Arbeitgeber als Zwischenmieter bei der Weitervermietung keine in wesentlichen Punkten von den Interessen seines Vermieters abweichenden Interessen verfolgen und dieser nach dem Hauptmietvertrag wesentlichen Einfluß auf die Gestaltung des Endmietverhältnisses und die Auswahl des Endmieters nehmen kann.

I. Mit Vertrag vom 28.7.1960 mietete die Bekl. zu 1, ein metallverarbeitendes Unternehmen, in einem Mehrfamilienhaus von dem damaligen Eigentümer zur Unter- bzw. Weitervermietung an Betriebsangehörige eine Wohnung an. In diesem Zusammenhang gewährte sie dem Eigentümer ein Mieterdarlehen. In dem Vertrag ist auf die Bestimmungen des § 24 des Ersten Wohnungsbaugesetzes und des § 53 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes hingewiesen. Die Bekl. zu 1 hatte den Vermieter vor der Weitervermietung von der Person des in Aussicht genommenen Endmieters zu verständigen, dieser mußte dem Vermieter zumutbar sein. Sie hatte den Endmietern in einem Mustervertrag festgelegte Verpflichtungen aufzuerlegen. Das Mietverhältnis wurde zunächst auf 10 Jahre abgeschlossen und war danach für beide Vertragsteile mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende kündbar.

Im Jahr 1969 vermietete die Bekl. zu 1 die Wohnung an die bei ihr beschäftigte Bekl. zu 2. Diese bewohnt, inzwischen 74 Jahre alt, die Wohnung auch heute noch. Sie ist jedoch bereits seit Jahren aus den Diensten der Bekl. zu 1 ausgeschieden. Im Jahr 1979 wurde das Anwesen gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Kl. erwarben die streitgegenständliche Wohnung und wurden am 21.4.1980 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 11.1.1993 kündigten die Kl. das Mietverhältnis mit der Bekl. zu 1 zum 30.4.1993. Die Bekl. zu 2 wurde von der Kündigung unterrichtet. Da die Bekl. die Wohnung nicht räumten, erhoben die Kl. Räumungsklage. Gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts haben sie Berufung eingelegt. Das Landgericht hat folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

I. Ein Arbeitgeber mietet vom Vermieter/Eigentümer eine Wohnung; bestimmungsgemäß vermietet er diese Wohnung an Betriebsangehörige weiter, wobei er dabei keinen Gewinn erzielt; abredegemäß muß der Endmieter dem Vermieter zumutbar sein und bei Wechsel des Endmieters muß der Zwischenmieter (Arbeitgeber) dem Vermieter Auskunft über die Person des Endmieters geben.

Handelt es sich bei einem solchen Mietvertrag zwischen Vermieter/Eigentümer und Zwischenmieter (Arbeitgeber) um einen Vertrag im Sinne des Zweiten Kündigungs-Schutz-Gesetzes, muß also der Vermieter beim Kündigen die Vorschriften des § 564 b BGB beachten?

II. Für den Fall, daß die Frage I verneint wird:

Ein Arbeitgeber vermietet seinem Arbeitnehmer eine Wohnung, die er seinerseits vom Eigentümer gemietet hat. In dem Mietvertrag des Arbeitgebers mit dem Vermieter/Eigentümer ist festgelegt, daß die Wohnräume zur Unter- bzw. Weitervermietung an Betriebsangehörige gemietet werden; der Endmieter muß dem Vermieter zumutbar sein; bei Mieterwechsel muß der Zwischenmieter den Vermieter über die Person des in Aussicht genommenen Mietnachfolgers verständigen. Mit der Weitervermietung an den Arbeitnehmer erzielt der Zwischenmieter keinen Gewinn.

Kann sich in diesem Fall der Untermieter (Endmieter) gegenüber dem Herausgabeanspruch des Hauptvermieters (Eigentümer) nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts - §§ 564 b, 556 a BGB - berufen, den er gegenüber seinem Zwischenvermieter hätte?

II. 1. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht entscheidet (vgl. BayObLGZ 1991, 348/350 und ständige Rechtsprechung), ist statthaft (vgl. BayObLGZ 1989, 319/321) und auch im übrigen zulässig.

a) Die vorgelegten Fragen ergeben sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Sie sind entscheidungserheblich. Dies ergibt sich hinsichtlich der ersten Frage aus § 564 b Abs. 1 BGB. Denn die Kl. geben keine Tatsachen an, aus denen sich ein berechtigtes Interesse im Sinn dieser Vorschrift ergeben könnte. Die Kündigung wäre daher unwirksam, wenn das Rechtsverhältnis zwischen den Kl. und der Bekl. zu 1 als Wohnraummietverhältnis einzuordnen wäre. Da der Senat diese Frage verneint, kommt es entsprechend der zweiten Vorlagefrage für die Entscheidung des Rechtsstreits darauf an, ob sich wenigstens die Bekl. zu 2 gegenüber dem Räumungsanspruch der Kl. auf die besonderen Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts berufen kann.

b) Auch im übrigen sind die Vorlagevoraussetzungen gegeben.

aa) Hinsichtlich der ersten Vorlagefrage will das Landgericht von der ständigen obergerichtlichen Rechtsprechung abweichen. Der Bundesgerichtshof (NJW 1981, 1377) hat entschieden, daß ein Mietverhältnis, das ein Arbeitgeber mit dem Eigentümer einer Wohnung eingeht, um die Wohnung anschließend bestimmungsgemäß an Bedienstete seines Unternehmens weiterzuvermieten, nicht als Mietverhältnis über Wohnraum anzusehen ist (vgl. auch OLG Karlsruhe, RES III § 556 Nr. 4 und im einzelnen unten 2 a). Demgegenüber will das Landgericht das hier streitgegenständliche Mietverhältnis als Mietverhältnis über Wohnraum einordnen.

bb) Die zweite Vorlagefrage ist noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden und von grundsätzlicher Bedeutung (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO).

(1) Das Landgericht hat sich in diesem Zusammenhang nicht ausdrücklich mit dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 4.7.1983 (RES III § 556 BGB Nr. 4) auseinandergesetzt. In ihm ist ausgesprochen, daß ein Untermieter sich gegen die Räumungsklage des Hauptvermieters weder aus vom Mieter abgeleitetem noch aus eigenem Recht auf die Schutznormen der §§ 556 a, 564 b BGB berufen kann, wenn der Vermieter die Wohnung an eine Firma vermietet hat, die diese, wie im Mietvertrag festgelegt, im Einverständnis mit dem Vermieter an ihren Arbeitnehmer als Werkswohnung weitervermietet hat und letzterer weiß, daß sein Arbeitgeber nicht Eigentümer der Wohnung ist. Die in dem Rechtsentscheid behandelte Rechtsfrage betrifft daher das Rechtsproblem, das auch in der durch das Landgericht vorgelegten Rechtsfrage angesprochen ist (vgl. BayObLGZ 1985, 88/90).

Die diesem Rechtsentscheid zugrunde liegende Fallgestaltung unterscheidet sich jedoch in den tatsächlichen Gegebenheiten nicht unerheblich von derjenigen, über die das Landgericht zu entscheiden hat. Zwar hat in beiden Fällen ein Arbeitgeber die Wohnung angemietet und an einen Betriebsangehörigen weitervermietet. Das Hauptmietverhältnis ist jeweils durch den Vermieter gekündigt worden. Jedoch hatte sich der Hauptvermieter in dem dem Senat vorliegenden Fall wesentliche Einflußmöglichkeiten auf die Ausgestaltung des Endmietverhältnisses vorbehalten. Die Wohnung war ursprünglich öffentlich gefördert, so daß für den vermietenden Eigentümer der Kreis der möglichen Mieter eingeschränkt war. Diese Einschränkung hatte er an den Zwischenmieter weitergegeben (vgl. Abschnitt III Abs. 1 des Hauptmietvertrages). Das Endmietverhältnis war in dem durch das Oberlandesgericht Karlsruhe entschiedenen Fall für die Dauer des Arbeitsverhältnisses mit dem Zwischenmieter eingegangen, während im vorliegenden Fall eine solche Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit nicht besteht.

Es kommt hinzu, daß durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21.7.1993 (BGBl. I S. 1257) ein neuer § 549 a in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden ist. Diese Vorschrift ist zwar in dem der Vorlage zugrunde liegenden Fall nach Auffassung des Landgerichts aus zeitlichen Gründen nicht anzuwenden, d. h. wohl weil das Mietverhältnis zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1 durch Kündigung bereits zum 30.4.1993 und damit vor Inkrafttreten des § 549 a BGB beendet worden ist (a. A. etwa, allerdings ohne nähere Begründung, LG Hamburg, WuM 1994, 279). Sie kann jedoch bei der Beantwortung der Vorlagefrage nicht unberücksichtigt bleiben, da sie für einen bestimmten Teilbereich der gestuften Mietverhältnisse (auch) den Schutz des Endmieters regelt und auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zurückgeht, die sich unter dem Gesichtspunkt des Gleichheitssatzes mit diesem Problemkreis auseinandergesetzt hat (vgl. BVerfGE 84, 197). Dadurch hat sich seit dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe das für die Beantwortung der Vorlagefrage maßgebende rechtliche Umfeld geändert, so daß die Bindungswirkung dieses Rechtsentscheids entfallen ist (vgl. dazu BayObLGZ 1995 Nr. 47).

(2) Die Vorlagefrage ist von grundsätzlicher Bedeutung, weil zu erwarten ist, daß sie auch in dieser Fallkonstellation künftig wiederholt auftreten und unterschiedlich beantwortet werden wird (vgl. BayObLGZ 1987, 260/263 und 1995, 134). Eine einhellige oder eindeutig vorherrschende Meinung hierzu hat sich bisher nicht herausgebildet (vgl. unter 3. b).

2. Der Senat verneint in Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur die erste Vorlagefrage.

a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei der Entscheidung darüber, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, nicht auf die Eignung der vermieteten Räume als Wohnraum oder deren tatsächliche Nutzung abzustellen, sondern auf den Zweck, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Liegt der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht im Bewohnen durch den Mieter selbst, sondern in der Weitervermietung der Wohnung, so ist kein Mietverhältnis über Wohnraum gegeben. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter in diesem Zusammenhang gewerbsmäßig handelt oder nicht. Denn die gewerbliche Miete ist nur eine von mehreren Nutzungsarten, die in Betracht kommen, wenn ein Wohnraummietverhältnis nicht anzunehmen ist (vgl. allgemein BGHZ 94, 11/14 f. und speziell für den hier vorliegenden Fall des Mietvertrages zwischen Darlehensgeber und Bauherrn im Rahmen eines Werkförderungsvertrages BGH, NJW 1981, 1377). Die Gerichte sind dieser Auffassung gefolgt (vgl. für die Anmietung von Wohnungen durch den Arbeitgeber zur Weitervermietung an Betriebsangehörige OLG Karlsruhe, RES III § 556 BGB Nr. 4 und LG Hamburg, NJW-RR 1992, 842/843; für die Zwischenvermietung durch nicht gewerblich tätige Vereine und karitative Institutionen OLG Karlsruhe, RES III § 5 WiStG Nr. 9, OLG Stuttgart, RES IV § 564 b BGB Nr. 31, OLG Braunschweig, RES IV § 564 c BGB Nr. 1, OLG Frankfurt, RES VI § 564 b BGB Nr. 36), wenngleich die Frage nicht völlig unumstritten geblieben ist (vgl. nur OLG Naumburg, WuM 1995, 142 f.). Auch der Senat hat sich der Auffassung des Bundesgerichtshofes angeschlossen (BayObLG, RES IV 3. MietRÄndG Nr. 63). In der Literatur hat diese Auffassung überwiegend Zustimmung gefunden (z. B. Staudinger/Emmerich, BGB 13. Aufl., Vorbem. zu §§ 535, 536 Rn. 43 ff.; Palandt/Putzo, BGB, 54. Aufl., Einf. vor § 535 Rn. 8; Fischer-Dieskau/Franke, BGB § 564 b Anm. 5; speziell für die Anmietung im Rahmen eines Werkförderungsvertrages auch Bub/Treier/Reinstorf, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. I Rn. 84; Barthelmess, 2. WKSchG/MHG, 5. Aufl., Einf. 26 b; kritisch Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. B Rn. 9; a. A. z. B. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. I Rn. 146 sowie die Nachweise bei Brunner/Jung, ZMR 1992, 177/181 in Fn. 72; zur Kritik der abweichenden Auffassung Schüren, JZ 1992, 79/80).

b) Nach Ansicht des Senats ist das Hauptmietverhältnis auch bei einer Fallgestaltung, wie sie der Vorlage des Landgerichts zugrunde liegt, nicht als Mietverhältnis über Wohnraum einzuordnen.

aa) Die herrschende Auffassung stellt im Rahmen gestufter Mietverhältnisse auf den vom Hauptmieter mit der Mietsache vertragsgemäß verfolgten Zweck und damit auf ein in der Regel klar ermittelbares Kriterium zur Abgrenzung der verschiedenen Arten der Mietverhältnisse ab. Sie berücksichtigt, daß die Bestimmungen des Wohnraummietrechts in wesentlichen Punkten gerade deshalb dem Mieter besonderen Schutz gewähren, weil er und seine Familienangehörigen die Mietsache bewohnen (vgl. z. B. § 556 a Abs. 1, § 569 a BGB sowie die Vorschriften des Miethöhegesetzes). Dieses Schutzbedürfnis ist bei einem Zwischenmieter nicht gegeben, dieser kann sich auch nicht auf das Schutzbedürfnis seines Mieters, des Endmieters, berufen (vgl. Schüren, JZ 1992, 79/80 f.). Der Gesetzgeber ist im Rahmen mehrerer Gesetzesänderungen aus jüngster Zeit von der herrschenden Auffassung ausgegangen (vgl. etwa § 564 b Abs. 7 Nr. 5 BGB und die Begründung zu dieser Vorschrift in BT-Drucks. 11/5972 S. 11, 18; ferner § 549 a BGB) und hat dadurch zum Ausdruck gebracht, daß er die von ihr verwendeten Abgrenzungskriterien billigt (vgl. Schilling, ZMR 1990, 281/282 f.; Staudinger/Emmerich, Vorbem. zu §§ 535, 536 Rn. 45). Dem Schutzbedürfnis des Endmieters, das sich aus dieser Auffassung ergibt, wird im wesentlichen mit der Vorschrift des § 549 a BGB Rechnung getragen, deren Entstehungsgeschichte und Begründung im Gesetzgebungsverfahren ebenfalls nur auf der Grundlage der herrschenden Auffassung nachvollzogen werden kann (vgl. Staudinger/Emmerich, § 549 Rn. 111 ff. und § 549 a Rn. 1).

bb) Die dem Landgericht vorliegende besondere Fallgestaltung rechtfertigt keine andere Einordnung des Mietverhältnisses. Der in der Vorlage angesprochene Begriff der Personenbezogenheit des Mietverhältnisses soll dem Umstand Rechnung tragen, daß der Mieter nach dem Gesetz nicht zum persönlichen Gebrauch der Mietsache verpflichtet ist. Daraus hat Sternel (Mietrecht I Rn. 145) gefolgert, daß ein Mietverhältnis über Wohnraum jedenfalls auch dann anzunehmen ist, wenn die Wohnung von vornherein für die Wohnbedürfnisse einer bestimmten Person oder einer individualisierten Personengruppe angemietet wird. Ob dieser Auffassung gefolgt werden könnte (ablehnend z. B. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 556 BGB Rn. 28), bedarf hier keiner Entscheidung. Die Bekl. zu 1 ist ein großes Unternehmen mit einem ständig wechselnden Mitarbeiterbestand, so daß der Kreis der in Frage kommenden Endmieter bei Abschluß des Hauptmietvertrages allenfalls nach dem - für die Person des Endmieters wenig aussagekräftigen - Kriterium der Betriebszugehörigkeit abgegrenzt werden könnte (vgl. zu diesem Aspekt LG Hamburg, NJW-RR 1992, 842/843). Auch im übrigen sind die vom Landgericht aufgeführten Umstände nicht geeignet, eine von den allgemeinen Grundsätzen abweichende Beurteilung zu rechtfertigen.

3. Da der Senat die erste Vorlagefrage verneint, hat er auch über die zweite Vorlagefrage zu entscheiden. Er faßt sie ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns neu (vgl. BayObLGZ 1989, 406/409) und beantwortet sie so, wie der Entscheidungssatz lautet.

a) Ausgangspunkt für die Entscheidung ist § 556 Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache von einem Dritten herausverlangen, dem sie der Mieter überlassen hat. Ist wie im vorliegenden Fall der Vermieter gleichzeitig Eigentümer der Mietsache, so ergibt sich dies auch aus § 985 BGB, weil der Zwischenmieter und damit auch der Endmieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht mehr zum Besitz berechtigt sind (vgl. § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Diese Rechtslage führt im Rahmen gestufter Mietverhältnisse dazu, daß sich der Endmieter gegenüber dem Hauptvermieter (und Eigentümer) nicht auf die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts berufen kann, wenn der Hauptvermieter seinerseits das Mietverhältnis mit dem Zwischenmieter durch Kündigung beendet. Der Endmieter ist insoweit schlechter gestellt als der Mieter, der direkt vom Eigentümer gemietet hat. Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung vom 11.6.1991 darin für die Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) gesehen, da Gründe, die eine Schlechterstellung des Endmieters rechtfertigen könnten, nicht ersichtlich seien (BVerfGE 84, 197). Diese Entscheidung schränkt zwar im Rahmen gestufter Mietverhältnisse den Anwendungsbereich des § 556 Abs. 3 BGB ein, wenn das Endmietverhältnis als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen ist, läßt aber auch bei solchen Fallgestaltungen die Anwendung dieser Vorschrift unberührt, wenn die Differenzierung zwischen dem Unter- oder Endmieter und dem Mieter, der unmittelbar vom Eigentümer mietet, sachlich gerechtfertigt werden kann (vgl. den Senatsbeschluß vom 28.7.1995, BayObLGZ 1995, 256).

b) Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts bezieht sich unmittelbar nur auf die gewerbliche Zwischenvermietung. Ob sie auf Fälle übertragen werden kann, in denen wie hier ein Arbeitgeber Wohnungen anmietet und sie im Hinblick auf bestehende Arbeitsverhältnisse ohne Gewinnerzielungsabsicht, d. h. zum Selbstkostenpreis an seine Arbeitnehmer zu Wohnzwecken weitervermietet, wird unterschiedlich beantwortet. Zum Teil wird die Auffassung vertreten, der Endmieter dürfe in einem solchen Fall nicht anders behandelt werden als der Endmieter bei einem gewerblichen Zwischenmietverhältnis. Gewichtige Gründe, die zugunsten des Eigentümers eine Verkürzung des Mieterschutzes rechtfertigen könnten, seien nicht ersichtlich (Langenberg, MDR 1993, 102/104; Derleder, WuM 1991, 641/643 für Fälle, in denen nicht die besonderen Kündigungserleichterungen für Werkmiet- und -dienstwohnungen gelten). Die Gegenmeinung stellt im wesentlichen darauf ab, daß eine solche Fallgestaltung wegen der für Werkmietwohnungen geltenden Besonderheiten und der über das Mietverhältnis hinausgehenden engen Beziehung des Zwischenmieters zum Endmieter einer anderen Beurteilung bedürfe als die Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung (so Fischer Dieskau/Franke, § 556 Anm. 8.7; Bub/Treier/Scheuer, III Rn. 742 und V Rn. 37; für die Zeit vor der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts OLG Karlsruhe, RES III § 556 BGB Nr. 4 und für einen Sonderfall LG Hamburg, NJW-RR 1992, 842/844; allgemein für die Beschränkung der Grundsätze des Bundesverfassungsgerichts auf Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung Staudinger/Emmerich, § 549 Rn. 117). Zum Teil wird die Frage als offen bezeichnet (Schilling, ZMR 1994, 487/503). Nach ihrer Entstehungsgeschichte in engem Zusammenhang mit der hier aufgeworfenen Frage steht die neugeschaffene Bestimmung des § 549 a BGB (vgl. Schilling, aaO. S. 502). Sie bezieht sich nach ihrem Wortlaut ebenfalls nur auf die Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung. Eine Anwendung dieser Vorschrift auf Fallgestaltungen, bei denen der Arbeitgeber als Zwischenmieter auftritt, wird überwiegend abgelehnt (vgl. die Nachweise in der Senatsentscheidung vom 28.7.1995, BayObLGZ 1995, 256; ferner Sternel, Mietrecht Aktuell, 2. Aufl., Nachtrag S. 15; Fischer-Dieskau/Franke, § 549 a Anm. 3.3 i. V. m. § 556 Anm. 8.7; bejahend hingegen für einen Fall, in dem der Endmieter zum Zwischenmieter in einem arbeitnehmerähnlichen Verhältnis stand, AG Frankfurt, WuM 1994, 276 mit Zust. Anm. Eisenhardt).

c) Unter Anlegung der durch das Bundesverfassungsgericht aufgestellten Grundsätze ist nach Auffassung des Senats bei der hier vorliegenden Fallkonstellation der Herausgabeanspruch des Hauptvermieters gemäß § 556 Abs. 3 BGB, § 985 BGB durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz dahin eingeschränkt, daß der Endmieter sich auf die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts auch gegenüber dem Hauptvermieter berufen kann. Eine von den Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung in wesentlichen Punkten abweichende Interessenlage der an dem gestuften Mietverhältnis Beteiligten ist hier nicht gegeben.

aa) Das Bundesverfassungsgericht hat in der erwähnten Entscheidung vom 11.6.1991 festgestellt, daß es gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstößt, einem Mieter, der in Kenntnis der Eigentumsverhältnisse Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter und nicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, den Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts zu versagen (BVerfGE 84, 197). Gründe, die die Schlechterstellung des Mieters im Fall der gewerblichen Zwischenvermietung rechtfertigen könnten, seien nicht ersichtlich.

Wie der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 28.7.1995 (BayObLGZ 1995, 256) dargelegt hat, kann diese Wertung nicht auf Fallgestaltungen übertragen werden, in denen der Zwischenmieter mit der Weitervermietung über die bloße Vermietung hinausgehend eigene Interessen verfolgt, die sich nicht mit denjenigen decken, die der Eigentümer mit einer Vermietung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt regelmäßig im Auge hat. Denn diese Interessen des Zwischenmieters werden sich auf die Auswahl der Endmieter sowie die Ausgestaltung und Durchführung des mit ihnen abzuschließenden Mietverhältnisses auswirken. Es liegt nahe, daß der Hauptvermieter nach seiner Interessenlage in diesen Fällen in der Regel das Mietverhältnis ohne Einschaltung des Zwischenmieters mit diesen Personen und/oder zu diesen Bedingungen nicht abgeschlossen hätte. Es ist ihm daher auch nicht zuzumuten, bei Ausfall des Zwischenmieters an einem Mietverhältnis mit den von diesem ausgewählten Personen und zu den von diesem ausgehandelten Bedingungen festgehalten zu werden. Die sich damit bei einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses aus dem gestuften Mietverhältnis ergebende faktische Wirkungslosigkeit der wohnraummietrechtlichen Schutzvorschriften für den Endmieter ist allerdings nur gerechtfertigt, wenn das Hauptmietverhältnis dem Zwischenmieter die Möglichkeit eröffnet, seine von denen des Hauptvermieters abweichenden eigenen Interessen bei der Gestaltung des Endmietverhältnisses auch tatsächlich eigenverantwortlich umzusetzen.

bb) Hier ist die Wohnung der Bekl. zu 1 als Arbeitgeberin zur Unter- bzw. Weitervermietung an Betriebsangehörige überlassen worden. Der Senat läßt offen, ob bei einer solchen Fallgestaltung im allgemeinen nach den dargestellten Grundsätzen dem Endmieter die Berufung auf die Kündigungsschutzbestimmungen des Wohnraummietrechts gegenüber dem Hauptvermieter versagt ist. Denn hier ist das Hauptmietverhältnis durch besondere Umstände geprägt, die eine Gleichstellung mit der gewerblichen Zwischenvermietung angemessen erscheinen lassen. Nach der Ausgestaltung des Hauptmietvertrages diente die Weitervermietung wie bei der gewerblichen Zwischenvermietung ganz wesentlich den Interessen des Hauptvermieters. Dieser konnte nach den Vertragsbedingungen erheblichen Einfluß auf die Ausgestaltung des Endmietverhältnisses nehmen und dadurch seine Interessen wahren. Es ist daher gerechtfertigt, ihn hinsichtlich des Kündigungsschutzes dem Vermieter gleichzustellen, der unmittelbar an die Endmieter vermietet hat.

(1) Wie sich aus Abschnitt III des Mietvertrages ergibt, war die Wohnung öffentlich gefördert und der Bekl. zu 1 eine Nutzung nur im Rahmen der durch die öffentlichen Förderungsvorschriften vorgegebenen Zweckbindung gestattet, d. h. eine Nutzung als Wohnung und gemäß der Zuweisung oder Benutzungsgenehmigung der Wohnungsbehörde. Dabei war der Bekl. zu 1 ein Formblattmuster vorgegeben, das sie jedenfalls dem Inhalt nach für die von ihr abzuschließenden (End- oder Unter-) Mietverträge zu verwenden hatte (Abschnitt II des Vertrages). Der vermietende Eigentümer hatte sich ferner ein Mitspracherecht bei der Auswahl des Mieters ausbedungen. Unter diesen Umständen war die Bekl. zu 1 als Zwischenmieterin bei der Verfolgung ihrer eigenen Interessen, soweit sie sich nicht mit denen des Hauptvermieters deckten, weitgehend eingeschränkt. Der Hauptvermieter mußte nicht damit rechnen, sich bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit ihm nicht zumutbaren Endmietern auseinandersetzen zu müssen. Es liegt daher nahe, daß der Vermieter die Wohnungen zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar an die von der Bekl. zu 1 ausgewählten und von ihm akzeptierten Personen vermietet hätte.

(2) Aus der besonderen Verzahnung der öffentlichen Förderung mit der Überlassung der Wohnung an die Bekl. zu 1 wird deutlich, daß im vorliegenden Fall nur an die Überlassung der gesamten Wohnung, nicht aber an eine in ihrer Ausgestaltung dem Zwischenmieter überlassene Art der Nutzung gedacht war, etwa in Form eines Heims für seine Arbeitnehmer oder in Form der Vermietung einzelner Räume einer Wohnung an verschiedene Personen, wie sie in der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts als für das Untermietverhältnis "typisch" bezeichnet wird. Auch insoweit weicht daher hier die Nutzung über den Zwischenmieter nicht von der Nutzung ab, die der Hauptvermieter bei einer direkten Vermietung an die Endmieter gewählt hätte.

(3) Die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen dienten auch im übrigen ganz wesentlich den Interessen des Hauptvermieters. Er erhielt von der Bekl. zu 1 ein Mieterdarlehen über einen für damalige Verhältnisse erheblichen Betrag. Gleichzeitig sicherte ihm die Einschaltung der Bekl. zu 1 einen solventen Mieter, ohne daß die öffentliche Förderung gemäß den Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes in Frage gestellt wurde (vgl. § 53 II. WoBauG).

(4) Der Umstand, daß die Wohnung an Betriebsangehörige weitervermietet werden sollte und vermietet worden ist, so daß für das Endmietverhältnis die besonderen Bestimmungen für Werkmietwohnungen gelten, rechtfertigt jedenfalls hier keine andere Beurteilung, weil dieser Gesichtspunkt bei der vorliegenden Ausgestaltung des Hauptmietverhältnisses für die Rechtsbeziehungen der Beteiligten ohne wesentliche Bedeutung war.

cc) Auch ein Vergleich mit den sogenannten Werkförderungsverträgen mit Belegungsbindung legt es nahe, den Endmieter hinsichtlich seines Kündigungsschutzes so zu behandeln, als ob er unmittelbar vom Hauptvermieter angemietet hätte. Bei diesen Verträgen gewährt der Arbeitgeber dem Eigentümer einen Finanzierungsbeitrag zur Errichtung des Mietobjekts. Im Gegenzug räumt dieser dem Arbeitgeber das Recht ein, die Personen zu bestimmen, an die die Wohnungen vermietet werden sollen (vgl. Bub/Treier/Scheuer, III Rnm. 741). Der Mietvertrag wird unmittelbar zwischen dem Eigentümer und der vom belegungsberechtigten Arbeitgeber benannten Person abgeschlossen. Der Mieter kann sich deshalb gegenüber dem Eigentümer auf den Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts berufen. Angesichts der weitgehenden Einflußmöglichkeiten des Vermieters auf die Ausgestaltung des Endmietverhältnisses im vorliegenden Fall besteht aus der Sicht des Senats kein für den Kündigungsschutz des Endmieters wesentlicher Unterschied zwischen beiden Vertragsgestaltungen. Dies wird auch daraus deutlich, daß der Hauptmietvertrag für Belegungsrechte typische Klauseln enthält. So soll der Vermieter bei Freiwerden der Wohnung diese selbst vermieten können, wenn der mietende Arbeitgeber (Bekl. zu 1) nicht binnen angemessener Frist über sie verfügt (Abschnitt III Abs. 3 des Mietvertrages).

d) Es kann offenbleiben, ob sich dieses Ergebnis auch aus einer entsprechenden Anwendung des § 549 a BGB ergäbe. Selbst wenn man diese Vorschrift auf Fälle anwenden wollte, in denen das Hauptmietverhältnis bereits vor dem Inkrafttreten des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes am 1.9.1993 beendet worden ist (so entgegen dem Wortlaut der Vorschrift LG Hamburg, WuM 1994, 279 Sternel, Nachtrag S. 17; Fischer-Dieskau/Franke § 549 a Anm. 3.4; wohl zu Recht zweifelnd Bub/Treier/Kraemer, Nachtrag zur 2. Aufl. III Rn. 1033 a. E.), führt dies für die hier allein maßgebende Frage des Kündigungsschutzes des Endmieters zu keinem anderen Ergebnis. Die Vorschrift soll nach dem Willen des Gesetzgebers dem Endmieter nicht den Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts sichern. Ihr Ziel ist es vielmehr, den vertragslosen Zustand zwischen dem Endmieter und dem vermietenden Eigentümer zu regeln, um die Unsicherheiten zu beseitigen, die sich aus der Gewährung von Kündigungsschutz durch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 11.6.1991 (BVerGE 84, 197) ergeben haben (Schilling, ZMR 1994, 497/502 m. w. Nachw.). Ihre Anwendung ist daher nicht über den Bereich hinaus zu erstrecken, in dem der Endmieter aus verfassungsrechtlichen Gründen Kündigungsschutz auch gegenüber dem Hauptvermieter genießt.

Der Fall der gewerblichen Zwischenvermietung ist in § 549 a BGB geregelt; hier tritt nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses der Eigentümer in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein.

Mit Rechtsentscheid vom 28. Juli 1995 hatte das Bayerische Oberste Landesgericht festgestellt, daß das nicht entsprechend für den Fall eines gemeinnützigen Vereins gilt, der Wohnungen für die von ihm zu betreuenden Personen mietet. Mit Beschluß vom 30. August 1995 entschied das Gericht, daß dies auch für die Überlassung von Wohnraum an die Mitarbeiter des gemeinnützigen Vereins gilt. Anders allerdings der Rechtsentscheid des selben Gerichts vom selben Tag zur Weitervermietung von Wohnraum durch einen Arbeitgeber an betriebsangehörige Personen. Jedenfalls dann, wenn der Hauptvermieter (in der Regel der Eigentümer) auf das Untermietverhältnis Einfluß nehmen kann und seine Interessen dabei auch berücksichtigt werden, kann sich der Untermieter (Endmieter) auf den Schutz des sozialen Mietrechts berufen.

Damit steht fest, daß jedenfalls in bestimmten Fallkonstellationen über § 549 a BGB hinaus der Untermieter Räumungsschutz beanspruchen kann. Für die noch nicht entschiedenen Fälle sind wohl noch weitere Rechtsentscheide zu erwarten.