Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Schönheitsreparaturen; Anfangsrenovierungsklausel

Hat sich der Mieter neben den laufenden Schönheitsreparaturen nach Fristenplan oder nach Bedarf in einer gesonderten Formularklausel oder individuellen Vereinbarung auch zur Anfangsrenovierung verpflichtet, verstößt die Abwälzung der Schönheitsreparaturen gegen § 9 AGBG.

Mit Formularvertrag vom 4. Mai 1984 mietete der Bekl. vom Rechtsvorgänger der Kl. eine bei Vertragsbeginn unrenovierte Wohnung an. Der Vertrag enthält hinsichtlich der Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen u. a. folgende vorgedruckte Bestimmungen:

"§ 15. Zustand der Mieträume. (2) Der Mieter verpflichtet sich, vor seinem Einzug oder, falls dies nicht möglich ist, bis spätestens zum 30. Juni 1984 folgende Arbeiten auf seine Kosten an den Mieträumen vornehmen zu las-se: Renovierung der Wohnung. (Datum und die Worte "Renovierung der Wohnung" sind in den vorgedruckten Text mit Schreibmaschine eingefügt.) ...

§ 16. Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume. (4) Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen), in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in dem nachstehenden Turnus fachgerecht auszuführen. ... Der Turnus beträgt: Bei Küche, Bad und Toilette - zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen - fünf Jahre. Weist der Mieter je-doch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben ge-nannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er sich anteilig an den Kosten beteiligen, die aufzuwenden wären, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind."

Bei Beendigung des Mietverhältnisses am 30. Oktober 1989 führte der Bekl. keine Schönheitsreparaturen durch. Mit der Klage verlangt die Kl. Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen sowie die Erstattung aufgewendeter Gutachterkosten. Der Bekl. trägt vor, er sei nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Er ha-be die Wohnung bei Einzug und zuletzt 1987 renoviert. Die vertragliche Re-gelung in § 16 Nr. 4 des Mietvertrages sei unwirksam.

Das AG Frankfurt hat die Klage im Anschluß an einen Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 17. Februar 1989 (NJW-RR 1989, 520 = WuM 1989, 121 = ZMR 1989, 176) mit der Begründung abgewiesen, die Formularklausel über Schönheitsreparaturen verstoße in der hier vorliegenden Ausgestaltung gegen § 9 AGB-Gesetz. Das auf die Berufung der Kl. mit der Sache befaßte LG möchte der Klage stattgeben. Der Bekl habe nicht bewiesen, daß er 1987 Schönheitsreparaturen durchgeführt habe. Die Frist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sei nach dem vorgesehenen Turnus verstrichen. Der Klage sei deshalb stattzugeben, wenn die in § 16 Nr. 4 enthaltene Klausel wirksam sei. An dieser Beurteilung sieht sich das LG durch den erwähnten Rechtsentscheid des OLG Stuttgart gehindert. Es hat deshalb dem OLG Frankfurt folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: "Ist die vorformulierte Mietvertragsbestimmung, nach der der Mieter sich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wenn erforderlich, mindestens aber in den in einem Fristenplan festgelegten Zeiträumen fachgerecht ausführen zu lassen, bei unrenoviert übergebenen Wohnungen entgegen dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 17. Februar 1989 (8 RE Miet 2/88) auch dahin auslegbar, daß mit ihr eine erst ab Miet-beginn laufende Regelung getroffen worden ist mit der Rechtsfolge, daß die Mietvertragsbestimmung nicht stets nach § 9 AGB-Gesetz unwirksam ist, insbesondere unter Berücksichtigung der Ausführungen des BGH im Beschluß vom 11. Juli 1990 (NJW 1990, 3142 = LM MietRÄndG Nr. 8)?"

Das OLG (NJW 1992, 2312 = WuM 1992, 419) möchte ebenfalls von der Auffassung des OLG Stuttgart abweichen und hat deshalb dem BGH fol-gende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: "Ist die vorformulierte Mietvertragsbestimmung, nach der der Mieter sich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, mindestens aber in den in einem Fri-stenplan festgelegten Zeiträumen fachgerecht ausführen zu lassen, bei unrenoviert übergebenen Wohnungen entgegen dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 17. Februar 1989 (8 RE Miet 2/88) unter Berücksichtigung der Ausführungen des BGH (NJW 1990, 3143 = LM MietRÄndG Nr. 8) auch dahin auslegbar, daß mit ihr eine erst ab Mietbeginn laufende Regelung getroffen worden ist mit der Rechtsfolge, daß die Mietvertragsbestimmung nicht stets nach § 9 AGB Gesetz unwirksam ist?" Zur Begründung führt das OLG aus, eine Schönheitsreparaturklausel in der vorliegenden Ausgestaltung, die sowohl eine Bedarfsregelung als auch einen Fri-stenplan enthalte, umfasse entgegen der Auffassung des OLG Stuttgart keine Verpflichtung zu einer Anfangsrenovierung. Vielmehr sei eine Auslegung dahin möglich, daß die Fristen erst während des Mietverhältnisses zu laufen begännen und die Bedarfsregelung einen vorvertraglichen Zeit-raum nicht einschließe. Die Auslegung könne nicht ohne Berücksichtigung der im Mietvertrag für Schönheitsreparaturen getroffenen weiteren Regelungen erfolgen. Die Regelung, daß bei Ende des Mietverhältnisses antei-lige Zahlungen auf künftige Renovierungskosten zu erbringen seien, deute darauf hin, daß der Vermieter vom Mietnachfolger nicht für die gleiche Zeit anteilige Renovierungsleistungen erwarte und vom jetzigen Mieter auch nicht entsprechende Leistungen für seinen Mietvorgänger fordere. Die weithin übliche Überwälzung von Schönheitsreparaturen pflege nur im an gemessenen Umfang zu erfolgen. Dazu gehöre der vom Vermieter verursachte Renovierungsbedarf nicht. Wolle ein Vermieter auch ihn auf den Mieter abwälzen, bedürfe es einer ausdrücklichen und unmißverständlichen Regelung.

II. Die Voraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheids liegen nicht vor.

1. Zwar betrifft die Vorlage eine Rechtsfrage aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum, über die das LG als Berufungsgericht zu entscheiden hat (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ihrer Zulässigkeit steht auch nicht ent gegen, daß das OLG die ihm vorgelegte Rechtsfrage - bei deckungsgleichem Inhalt - anders gefaßt oder weil es ausdrücklich eine Auslegungsfrage zum Gegenstand seiner Vorlage gemacht hat (vgl. Senat, NJW 1990, 3142 = LM MietRÄndG Nr. 8).

2. Durchgreifende Bedenken bestehen jedoch dagegen, daß das OLG ihre Erheblichkeit bejaht. Die Entscheidung des Ausgangsfalls erfordert eine Beantwortung der Vorlagefrage nicht. Die rechtliche Würdigung der vorlegenden Gerichte berücksichtigt die Besonderheiten der Vertragsgestaltung im konkreten Ausgangsfall nicht vollständig, denn der Bekl. war ge-mäß § 15 Nr. 2 des Vertrages bereits ausdrücklich zur Renovierung der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses verpflichtet. Ob § 16 Nr. 4 des Vertrages eine erst ab Mietbeginn laufende Regelung trifft, ist deshalb, so-weit es um die Ermittlung der inhaltlichen Tragweite der insgesamt auf den Mieter überwälzten Renovierungspflichten geht, ohne Belang. Selbst wenn diese Klausel - für sich allein genommen - im Sinne des vorlegenden Landgerichts auszulegen wäre, stünde fest, daß neben den von ihr erfaß-ten turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auch der bei Beginn des Mietverhältnisses angefallene Renovierungsbedarf zu Lasten des Mieters ge-hen sollte. Daß mit der Anfangsrenovierung gem. § 15 Nr. 2 andere als die in § 16 Nr. 4 aufgezählten Arbeiten gemeint gewesen sein könnten, ist nicht ersichtlich. Auch wenn beide Regelungen in zwei aufeinanderfolgenden Paragraphen mit unterschiedlichen Überschriften (§ 15 Zustand der Mieträume - § 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume) enthalten sind, müssen sie ihrer Bestimmung wegen als zusammengehörig gewertet werden. Das gilt unabhängig davon, ob § 15 Nr. 2 - wie § 16 Nr. 4 - eine For-mularklausel ist, oder auf individueller Vereinbarung beruht. Bei der Prü-fung einer Klausel nach § 9 AGB-Gesetz ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner Individualteile zu würdigen (BGHZ 106, 259 = NJW 1989, 582 = LM § 8 AGBG Nr. 14 = WM 1989, 126; BGH, NJW 1990, 761 = LM § 9 [Bd] AGBG Nr. 3; NJW-RR 1990, 1141 = LM § 11 Ziff. 10 b AGBG Nr. 4 = WM 1990, 1339; BGHZ 116, 1 = NJW 1992, 179 = LM § 9 [Bl] AGBG Nr. 38 = WM 1991, 1944; BGH, NJW 1992, 180 = LM § 9 [Bl] AGBG Nr. 39 = WM 1991, 2055). Das OLG hätte berücksichtigen müssen, daß auch je-weils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteilung füh-ren können (Kötz, in MünchKomm, 2. Aufl., § 9 AGB-Gesetz Rdnr. 4; Soer-gel-Stein, BGB, 12. Aufl., § 9 AGB-Gesetz Rdnr. 7; Brandner, in Ulmer-Brandner Hensen, AGB-Gesetz, 6. Aufl., § 9 Rdnr. 81; Wolf, in Wolf-Horn-Lindacher, AGB-Gesetz, 2. Aufl., § 9 Rdnr. 133). Zu beachten war mithin, daß die §§ 15 Nr. 2, 16 Nr. 4 des Mietvertrages eine Gesamtregelung ent halten, die neben der Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen nach Fristenplan oder Bedarf auch zur Einbeziehung vorvertraglichen Re-novierungsaufwandes führt. Eine derartige Vertragsgestaltung - formularmäßig herbeigeführt - ist nach der Auffassung des OLG Stuttgart im Rechtsentscheid vom 17. Februar 1989 (NJW-RR 1989, 520) unwirksam (ebenso Rechtsentscheide des OLG Stuttgart vom 28. August 1984 [NJW 1984, 2585 = ZMR 1984, 406] und vom 6. März 1986 [NJW 1986, 2115 = ZMR 1986, 237]). Die erwähnten Rechtsentscheide des OLG Stuttgart be-ziehen sich ersichtlich nicht allein auf Vertragsgestaltungen, bei denen die Verpflichtung zur Anfangsrenovierung - nach der im Beschluß vom 17. Februar 1989 (NJW-RR 1989, 520) vertretenen Auslegung - aus einer "Be-darfsklausel" resultiert, sondern erfassen auch andere formularmäßige Vertragsgestaltungen, mithin insbesondere solche, bei denen der Mieter ausdrücklich zu einer

t allein auf Vertragsgestaltungen, bei denen die Verpflichtung zur Anfangsrenovierung - nach der im Beschluß vom 17. Februar 1989 (NJW-RR 1989, 520) vertretenen Auslegung - aus einer "Be-darfsklausel" resultiert, sondern erfassen auch andere formularmäßige Vertragsgestaltungen, mithin insbesondere solche, bei denen der Mieter ausdrücklich zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet wird (vgl. hierzu auch Blümmel, GE 1986, 980, zu den Rechtsentscheiden vom 6. März 1989 [NJW 1986, 2115] und vom 28. August 1984 [NJW 1984, 2585], so-wie KG Berlin, GE 1986, 1167). Von dieser Auffassung, die, wie dargelegt, auch gelten muß, wenn die Gesamtregelung aus einem Individual- (§15 Nr. 2) und einem Formularteil (§ 16 Nr. 4) besteht, will das OLG in Über-einstimmung mit dem LG aber gerade nicht abweichen. Es hat vielmehr ausgeführt, "in solchen Fällen" müßten "mietvertragliche Regelungen die-ser Art bis zu einem gegenteiligen Rechtsentscheid des BGH als unwirksam behandelt werden". Bei vollständiger Ausschöpfung des Sachverhalts erweist sich somit, daß die rechtsfehlerhaft allein auf das Verständnis des § 16 Nr. 4 reduzierte Vorlagefrage sich im Ausgangsfall nicht stellt.

Die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen kommt nicht zur Ruhe, oder wie es Sonnenschein vor einiger Zeit formuliert hat, sie ist selbst reparaturbedürftig. Nach mehreren Rechtsentscheiden der Oberlandesgerichte Stuttgart und Frankfurt/Main sowie des Bundesgerichtshofes war als Zwischenergebnis festzustellen, daß gegen die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter grundsätzlich keine Bedenken bestehen, wenn und soweit dem Mieter nur die Arbeiten zur Last fallen, die auf der üblichen Abnutzung während seiner Mietdauer beruhen. Eine Anfangsrenovierung schuldet hingegen der Mieter in keinem Fall; sie kann auch nicht formularmäßig dem Mieter auferlegt werden.

In seiner neuesten Entscheidung vom 2. Dezember 1992 hatte der Bundesgerichtshof auf Vorlage des OLG Frankfurt/Main über einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter sich zu den üblichen Renovierungsarbeiten verpflichtete, zusätzlich in einer gesonderten Vertragsklausel aber auch zur Anfangsrenovierung.

Der BGH meinte, bei der Prüfung der unangemessenen Benachteiligung im Sinne des § 9 AGBG müsse der gesamte Vertragsinhalt berücksichtigt werden, so daß der Summierungseffekt von jeweils für sich unbedenklichen Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung führen könne. Im Ergebnis war damit die gesamte Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen hinfällig, sowohl hinsichtlich der Anfangsrenovierung als auch wegen der laufenden Schönheitsreparaturen.

Die Praxis wird damit auch weiterhin mit der Unsicherheit leben müssen, welche Schönheitsreparaturklauseln gerichtsfest sind und welche nicht. Nachdem der BGH schon vorher (BGH 106, 263) bei gleichem Klauseltext, aber unterschiedlichen Fallgestaltungen (renovierte oder nicht renovierte Wohnung) zu unterschiedlichen Ergebnissen kam, führt die neue Entscheidung dazu, daß grundsätzlich alle Vertragsbestimmungen in einer Gesamtschau zur Prüfung herangezogen werden, ob eine einzelne Klausel eine unangemessene Benachteiligung darstellt. Ob die bisher als gesichert geltende Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturen auch in Zukunft Bestand haben wird, ist damit wieder zweifelhaft geworden. Um so wichtiger ist bei Mietvertragsabschlüssen die ausschließliche Verwendung neuerer Formulare, die die Rechtsprechung zu § 9 AGB-Gesetz berücksichtigen; tunlichst zu unterlassen sind auch Einzelvereinbarungen, die den Pflichtenkreis des Mieters übermäßig erweitern.