Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagezulässigkeit; Entscheidungserheblichkeit; Mietpreisüberhöhung; Wesentlichkeitsgrenze; laufende Aufwendungen; Eigenkapitalkosten; Zinsen

1. Ein Rechtsentscheid zur Vorlagefrage Nr. 2 ergeht nicht.

2. Die Vorlage ist unzulässig, wenn ihre Beantwortung nicht ohne weiteres für die Entscheidung des Ausgangsfalles erforderlich ist. (Leitsatz 2 Leitsatz der Redaktion)

I. Auf die Vorlage des Landgerichts hatte der Senat zunächst eine weitere Vorlage zum Bundesgerichtshof hinsichtlich der Vorlagefrage 1 beschlossen. Bis zu dessen Entscheidung wurde das Verfahren zur Vorlagefrage 2 ausgesetzt, da sie je nach Beantwortung der Vorlagefrage 1 mangels Entscheidungserheblichkeit unzulässig sein könne. Auf den Beschluß des Senats vom 27. Juni 1994 wird hinsichtlich weiterer Einzelheiten Bezug genommen.

Nachdem der Bundesgerichtshof durch Beschluß vom 5. April 1995 über die Vorlage des Senats entschieden hat, war nunmehr das Verfahren zur Vorlagefrage 2 abzuschließen, die folgenden Wortlaut hat:

"Sind bei der Ermittlung der Höhe der laufenden Aufwendungen des Vermieters im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F. die Eigenkapitalkosten in Übereinstimmung mit den Rechtsentscheiden des OLG Stuttgart vom 30. September 1988 (NJW-RR 1989, 11 = WuM 1988, 395 = ZMR 1988, 463 = 8 REMiet 1/88) und vom 8. November 1989 (NJW-RR 1990, 150 = WuM 1990, 11 = ZMR 1990, 111 = 8 REMiet 3/88) in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken - bezogen auf den gesamten Eigenkapitalbetrag - anzusetzen, oder ist hiervon abweichend die Eigenkapitalverzinsung lediglich in Anlehnung des § 20 Abs. 2 Satz 2 Hs. 1 und Hs. 2 Buchstabe b) der Zweiten Berechnungsverordnung vorzunehmen?"

II. Die Voraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheids zu dieser Vorlagefrage liegen nicht vor. Die Vorlage ist insoweit unzulässig, weil die Entscheidung des Ausgangsfalls eine Beantwortung dieser Vorlagefrage nicht ohne weiteres erfordert.

Nach dem Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs zur Vorlagefrage 1 hat das Landgericht die bei den laufenden Aufwendungen im Sinne des § 5 Absatz 1 Satz 3 WiStG a. F. zu berücksichtigenden Eigenkapitalkosten nach den Erwerbskosten zu berechnen. Diese betrugen beim Kauf im Jahre 1957 durch die Mutter des Bekl. nach seinen vom Landgericht zugrunde gelegten Angaben 288.192 DM. Dem Bekl. selbst, auf den das Grundstück später gegen Übernahme der von der Mutter eingegangenen Verpflichtungen übertragen wurde, will das Landgericht offenbar höhere Erwerbskosten nicht zurechnen.

Unter diesen Umständen greift - wie bereits der Bundesgerichtshof bemerkt hat (sub II 4 b) - die Vorschrift des § 5 Absatz 1 Satz 3 WiStG a. F. nicht ein. Die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete liegt noch unterhalb der Vergleichsmiete, unabhängig davon, wie die zweite Vorlagefrage beantwortet wird. Nach der vom Landgericht abgelehnten, dem Bekl. günstigeren Rechtsprechung des OLG Stuttgart sind die marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken bei Beginn des Mietverhältnisses zur Berechnung der fiktiven Eigenkapitalkosten zu veranschlagen, hier also nach dem eigenen Vortrag des Bekl. maximal 9,1 %. Das ergibt einen Jahresbetrag von 26.225,47 DM. Bei einer Gesamtfläche des Objekts von 1.561 m2 würde sich ein monatlicher Zinsbetrag von 1,40 DM/m2 errechnen. Da sich die sonstigen Kosten nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Bekl. auf monatlich 3,49 DM/m2 belaufen, würden die Aufwendungen des Bekl. insgesamt nur 4,89 DM/m2 betragen. Selbst auf der Grundlage der Rechtsprechung des OLG Stuttgart lägen sie also erheblich unter der vom Landgericht festgestellten Vergleichsmiete von 7,50 DM/m2 bzw. 8,60 DM/m2.

Keine Feststellungen enthält die Vorlage des Landgerichts zu der Frage, ob und in welcher Höhe die vom Bekl. in seiner Berufungsbegründung aufgeführten Kosten als Modernisierungskosten den für die Höhe des Eigenkapitals maßgeblichen Gesamtkosten in Anlehnung an die für die Kostenmiete geltenden Regeln der § 8 a Absatz 3 WoBindG, § 11 Absätze 4 bis 6 der II. BV (vgl. dazu Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III Rdn. 677 ff., 686; Mückenberger/Hanke, Wohnungsbindungsrecht, Rdn. 234 ff., 242) hinzuzurechnen sind. Derzeit kann deshalb nicht von einer Eigenkapitalshöhe ausgegangen werden, deren Verzinsung nach den vom OLG Stuttgart aufgestellten Grundsätzen zu Gesamtaufwendungen führen könnte, die über der nach § 5 Absatz 1 Satz 2 WiStG a. F. ermittelten Wesentlichkeitsgrenze liegen. Eine mögliche Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage Nr. 2 nur für diesen, vom Landgericht nicht festgestellten und von offenen Rechts- und Tatfragen abhängigen Fall reicht nicht aus, um ihre Zulässigkeit zu begründen (Zöller/Schneider, Zivilprozeßordnung, 19. Aufl., § 541 Rdn. 21, 22).

Auf Vorlage des OLG Hamburg hat der Bundesgerichtshof kürzlich festgestellt, daß bei den laufenden Aufwendungen Kapitalkosten nach den Erwerbskosten und nicht etwa nach dem Verkehrswert zu berechnen sind. Die weitere Frage, mit welchem Zinssatz die Eigenkapitalkosten anzusetzen sind, hatte das OLG Hamburg zunächst offengelassen.

Mit Beschluß vom 6. Juli 1995 lehnte das Gericht nunmehr einen Rechtsentscheid dazu ab, weil es nach den Feststellungen des vorlegenden Landgerichts darauf nicht ankomme. Insbesondere habe das Landgericht nicht geprüft, ob und welche Modernisierungskosten als Eigenkapital berücksichtigt werden könnten. Darauf komme es aber an, weil anderenfalls die laufenden Aufwendungen ohnehin nicht die ortsübliche Vergleichsmiete erreichten.