Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagezulässigkeit; Modernisierungserhöhung; Instandsetzungskostenabzug

Zur Entscheidungserheblichkeit von Vorlagefragen (Ablehnung eines Rechtsentscheides).

Der Kl. ist Vermieter, die Bekl. ist Mieterin der Wohnung . . .

Im Herbst 1979 hat der Kl. die einfachverglasten Holzfenster durch isolierverglaste Kunststoff-Fenster ersetzt. Die Bekl. hat sich mit dieser Maßnahme einverstanden erklärt. Mit Berechnung vom 5. Juni 1980 und Schreiben vom 13. Juni 1980 hat der Kl. eine monatliche Mieterhöhung von DM 54,50 ab 1. Oktober 1980 angefordert, deren Zahlung er mit der Klage verlangt. Die Bekl. hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie meint, daß nur die Mehrkosten für die Isolierverglasung einschl. der Kosten für stärkere Rahmen angesetzt werden könnten. Auch seien auf Instandsetzung entfallende Kosten nicht umlagefähig. Das Amtsgericht Hamburg hat der Klage durch Urteil vom 27. März 1981 stattgegeben und in den Entscheidungsgründen ausgeführt, daß die Mieterhöhung sich nach den gesamten, vom Kl. aufgewendeten Kosten berechne, ohne daß Abzüge zu erfolgen hätten. Hiergegen wendet sich die Bekl. mit der Berufung, mit welcher sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Das Landgericht, das in tatsächlicher Hinsicht von einem einwandfreien Zustand der früheren Fenster ausgeht, stellt entscheidend auf die Frage ab, ob tatsächlich ersparte Instandsetzungskosten abzuziehen sind. Zumindest seien nach der Auffassung der Kammer die Kosten für künftig ersparte Instandsetzungskosten abzusetzen.

A. Das Landgericht will mit dem von ihm auf die in der Formel dieses Beschlusses bezeichnete Vorschrift gestützten Vorlagebeschluß die Klärung der nachstehend wiedergegebenen Rechtsfragen erwirken: 1. Ist die Mieterhöhung nach § 3 MHG auf der Grundlage der Kosten zu berechnen, die allein für die Modernisierung aufgewendet worden sind, oder auf der Grundlage der insgesamt für die Wohnung aufgewendeten Kosten, die aus Anlaß der Modernisierung aufgewendet worden sind, wobei gegebenenfalls tatsächlich ersparte Instandsetzungskosten abzuziehen sind? 2. Sollte das Hanseatische Oberlandesgericht die Frage in letzterem Sinne beantworten, so erfolgt die Vorlage zur Klärung der weiteren Frage: Sind die Kosten künftig ersparter Instandsetzungsmaßnahmen abzuziehen?"

B. Dieser Vorlagebeschluß ist nicht zulässig. I. 1. a) Mit seinem Urteil vom 27. März 1981 hat das Amtsgericht Hamburg auf der Grundlage des § 3 MHG die Bekl. dazu verurteilt, an den Kl. in monatlichen Raten einen Modernisierungszuschlag zu zahlen, welcher sich für die Mietwohnung der Bekl. anteilig nach Maßgabe der vom Kl. gemäß § 3 Absatz 1 Satz 2 MHG vorgenommenen Aufteilung auf jährlich 11 % der Gesamtaufwendungen des Kl. für den Einbau isolierverglaster Fenster in das Haus Ldamm, Hamburg, beläuft, ohne hier bei etwa tatsächlich ersparte Instandsetzungskosten oder die Kosten künftig ersparter Instandsetzungsmaßnahmen abzuziehen. b) Mit der von ihr verfahrensrechtlich einwandfrei gegen dieses Urteil eingelegten Berufung macht die Bekl. geltend, der Kl. könne seinem Mieterhöhungsverlangen insoweit erfolgreich nur diejenigen Aufwendungen zugrunde legen, welche im Sinne der Urteile des Landgerichts Hamburg vom 21. April 1978 (MDR 1978, Seite 935) und vom 10. Februar 1981 (BlGBW 1981, Seite 176 f.) zu einer Erhöhung des Wohnwertes der Mietwohnung geführt hätten, während der Kl. in seiner Berufungsbeantwortung unter anderem mit eingehenden Erörterungen zur Tragweite des § 3 MHG das amtsgerichtliche Urteil verteidigt. 2. Das Landgericht führt in seinem Beschluß vom 20. Oktober 1981 aus: Die Vorlagefragen seien entscheidungserheblich, weil die Berufung der Bekl. dann - teilweise - Erfolg haben müsse, wenn bei der Berechnung des Modernisierungszuschlags nicht vom Gesamtaufwand der durch den Kl. in Zusammenhang mit dem Einbau der isolierverglasten Fenster getroffenen Maßnahmen, sondern nur von dem geringeren Modernisierungsaufwand als solchen auszugehen oder doch zwar der Gesamtaufwand zugrunde zu legen sei, hiervon aber die Kosten künftig ersparter Instandsetzungsmaßnahmen abgezogen werden müßten; ergänzend hebt es in diesem Zusammenhang hervor, daß sich hier - da die vor der Modernisierung in der Mietwohnung der Bekl. befindlich gewesenen Holzfenster sich in einwandfreiem Zustand befunden hätten - die vom Oberlandesgericht Celle mit dessen Rechtsentscheid Az. 2 UH 1/80 vom 16. März 1981 (veröffentlicht unter anderem bei Thieler-Frantzioch-Uetzmann, Rechtsentscheide Mietrecht nachstehend: REMiet 1) geklärte Rechtsfrage, ob bei Gelegenheit des Austauschs der Fenster fällig gewesene Instandsetzungskosten abzuziehen seien, nicht aufwerfe. Dem Rechtsmittel der Bekl. müsse aber zum Teil Erfolg auch dann beschieden sein, wenn bei der Bezifferung des Modernisierungszuschlags zwar der Gesamtaufwand des Kl. zugrunde gelegt werde, hiervon aber - im Gegensatz zu der im Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Celle Az. 2 UH 1/80 vom 16. März 1981 (I c ) und in demjenigen des Oberlandesgerichts Hamm Az. 4 RE Miet 2/81 vom 27. April 1981 (gleichfalls unter anderem veröffentlicht bei RE Miet 1 ) weiter vertretenen Auffassung - die (fiktiven) ersparten Kosten künftiger Instandsetzungsmaßnahmen dem Vermieter abgezogen würden. Von diesen beiden Rechtsentscheiden wolle die vorlegende Kammer insoweit für den Fall abweichen, daß der beschließende Senat bei der Berechnung des Modernisierungszuschlags vom Gesamtaufwand des Vermieters im Sinne der vorstehenden Darlegungen auszugehen gedenke.

II.1. In diesem Zusammenhang übersieht das Landgericht indessen das folgende:

a) Ausweislich des Tatbestandes des amtsgerichtlichen Urteils (Seite 3) haben die Parteien im ersten Rechtszuge den Inhalt der von ihnen eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen vorgetragen. Dies gilt mithin auch für die Anlagen 1 und 2.

aa) In dem Schreiben des Kl. Anlage 1 heißt es unter anderem wörtlich:

"...Auf vielfachen Wunsch stehen wir vor der Frage, ob das Haus Ldamm mit Isolierfenstern (an der Straßenfront mit Lärmschutzfenstern) ausgestattet werden sollte.

Sie können sich vorstellen, daß die Kosten für diese Umstellung ganz erheblich sind.

Der Gesetzgeber sieht vor, daß nach Abzug der Steuervergünstigung die für jede Wohnung anteilig entstehenden Kosten mit 11 % umgelegt werden dürfen ... Die voraussichtlichen Gesamtkosten für Ihre Wohnung ersehen Sie aus einliegender Aufstellung. Die Unterlagen für diese Berechnung können in meinem Büro eingesehen werden . . .

Ich bitte um Rücksendung einer unterschriebenen Zustimmungserklärung, wenn Sie mit der Modernisierung einverstanden sind . . ."

und das Antwortschreiben der Bekl. vom 7. Mai 1979 (Anlage 2) lautet wie folgt:

"... Mit dem Einbau von Lärmschutzfenstern/Isolierfenstern bin ich einverstanden.

Ich bestätige ausdrücklich und in Kenntnis einer entgegenstehenden Rechtsprechung, daß die Nettokaltmiete von der Modernisierung der Fenster unberührt bleibt.

Die Kosten für die Fenster werden - wie die Kosten für die Heizung und die Nebenkostenabrechnung - gesondert berechnet.

Die Berechnung für die Fenster beträgt DM 48,52 monatlich..."

bb) Demgemäß hat in erster Instanz der Kl. nach Maßgabe der Klagschrift (Seite 2 bis 4) denn auch vorgetragen:

"... Im Rahmen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, von denen auch die Wohnung der Bekl. umfaßt werden soll, beabsichtigte der Kl. im Herbst 1979 den Einbau von isolierverglasten Fenstern. Er übersandte im April 1979 der Bekl. wie auch den übrigen Mietern des Hauses das hierneben als Anlage 1

... beigefügte Schreiben, dem er seine Aufstellung der voraussichtlichen Gesamtkosten für die auf die Wohnung der Bekl. entfallenden Kosten beifügte und worin er gleichzeitig der Bekl. das Angebot unterbreitete, die Unterlagen für diese Berechnung in seinem Büro einzusehen.

Außerdem war diesem Schreiben eine Zustimmungserklärung beigefügt, die von der Bekl. unterschrieben zurückerbeten worden war für den Fall, daß sie mit der Modernisierung einverstanden sein sollte ... Diese Zustimmungserklärung, die hierneben als Anlage 2

beigefügt wird, ist von der Bekl. am 7. Mai 1979 unterschrieben worden und beim Kl. am 8. Mai 1979 eingegangen.

Die Bekl. erläuterte darin ihr Einverständnis ,mit dem Einbau von Lärmschutzfenstern/Isolierfenstern' und einer Umlegung der auf sie in diesem Zusammenhang entfallenden Kosten, wobei ein Betrag in Höhe von DM 48,52 als Rechnung der damals voraussichtlichen monatlichen Kosten angegeben war.

Der Kl. ließ im Vertrauen auf die Zustimmung der Bekl. die Modernisierungsmaßnahmen durchführen, die Anfang September 1979 begonnen und Mitte Oktober 1979 abgeschlossen wurden ...";

dieses Vorbringen hat der Kl. ( Schriftsatz vom 4. Februar 1981, Seite 1 bis 2) wie folgt ergänzt:

"... Wenn die Bekl. auf Seite 2 oben ihres Schriftsatzes vortragen läßt:

,grundsätzlich war die Bekl. mit der Durchführung der Arbeiten einverstanden', so gibt sie damit nicht den vollständigen Sachverhalt wieder, da sie sich schließlich ausweislich ihrer Erklärung vom 7. 5. 1979 ... mit einer Berechnung ihres Anteils an den Einbaukosten in Höhe von DM 48,52 monatlich einverstanden erklärt hatte ..."

b) Im Berufungsrechtszuge aber läßt der Kl. ausführen: aa) Schriftsatz vom 2. Juni 1981, Seite 9:

"...

Lediglich ergänzend und vorsorglich sei noch einmal darauf hingewiesen ... daß sich die Bekl. überdies ausweislich der mit der Klagschrift als Anlage 2 überreichten Zustimmungserklärung bereits am 7. 5. 1979 mit einer Modernisierungskostenumlage in Höhe von DM 48,52 einverstanden erklärt hatte.

..."

und

bb) Schriftsatz vom 10. Juli 1981, Seite 2 bis 3:

,...

Gleichwohl will dem Kl. einfach nicht einleuchten, daß der vom Gericht in Aussicht genommene Abzug von den Kosten der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen berechtigt und billig sein soll. Der Kl. fühlt sich ,überfahren'. Wie sich aus der Anlage 1 zur Klagschrift ergibt, ging die Initiative zum Einbau der modernisierten Fenster keineswegs von ihm aus. Vielmehr war von einer Reihe von Mietern der Wunsch an ihn herangetragen worden, isolierverglaste Fenster einzubauen. Da die gesamten Kosten für diese Maßnahmen weiter über DM 100 000,- betrugen, war es natürlich für den Kl. von entscheidender Bedeutung zu wissen, welche finanziellen Belastungen sich daraus für ihn ergeben würden. Von sich aus hätte er die Fenster auf gar keinen Fall modernisiert, da keine Notwendigkeit für ihn hierzu bestand. Der Wunsch und das Interesse der Mieter, Heizenergie zu sparen und die Straßenfront mit Lärmschutzfenstern ausgestattet zu erhalten, führte demgemäß beim Kl. erst dann zu einer Durchführung der entsprechenden Maßnahmen, nachdem auch seitens der Bekl. das Einverständnis mit dem Einbau der modernisierten Fenster und der Übernahme der anteiligen Kosten vorlag, die sich aufgrund der Voranschläge mit DM 48,52 errechneten ... Der Kl. vermag nicht einzusehen, weshalb diese Vereinbarung nun von der Bekl. nicht einzuhalten sein soll ..."

2. a) Der insoweit zugrunde liegende Sachverhalt, daß die Bekl. nicht nur den vom Kl. mit dem Schreiben Anlage 1 vorgeschlagenen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch der von ihm in diesem Zusammenhang bezifferten Mietzinserhöhung zugestimmt hat. Hierin könnte eine gemäß § 10 Absatz 1 MHG zulässige Einigung der Parteien über die in der Erklärung Anlage 2 bezifferte Mietzinsanhebung gefunden werden, deren Konsequenz darin liegen würde, daß der Kl. kraft Vertrages den aus der Anlage 2 ersichtlichen Erhöhungsbetrag zu fordern berechtigt wäre, ohne diesen Mietzuschlag auf der Grundlage des § 3 Absatz 1 MHG einseitig noch weiter erhöhen zu dürfen (zu allem Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage - künftig: SFB - C 162 bis 163, C 420 bis 425). b) Diesen Gesichtspunkt haben das Amtsgericht - von seinem Standpunkt aus zu Recht - vernachlässigt und das Landgericht außer acht gelassen. Deshalb hat das Landgericht sich auch nicht den Fragen gewidmet, ob die Wirksamkeit des nach allem aus den Schreiben Anlagen 1 und 2 etwa zu entnehmenden Abänderungsvertrages (SFB C 162) vielleicht im Hinblick auf § 5 WiStG (hierzu SFB C 163, D 42) oder auf § 566 BGB beziehungsweise eine vertragliche Schriftformklausel (hierzu SFB C 425 in Verbindung mit C 119) oder aus sonstigen Rechtsgründen Bedenken begegnen mag. c) Wenn nun in dem vom Landgericht zur Vorlage gebrachten Falle im Sinne der vorstehenden Darlegungen eine den Mietzins auf den im Schreiben der Bekl. Anlage 2 erwähnten Betrag wirksam erhöhende sowie zugleich begrenzende Vereinbarung vorliegt, so wären die Vorlagefragen nicht entscheidungserheblich, denn der Kl. hat - wie dies die Ausführungen des Senats zu B II 1 a) und b) deutlich machen - den Klageanspruch insoweit verfahrensrechtlich einwandfrei (hierzu Baumbach-Lauterbach-Albers-Hartmann, ZPO, 40. Auflage - in Zukunft: BLAH - § 253 Anmerkung 4 B; Grundzüge vor §128 Anmerkung 3 B, C) nicht nur auf § 3 MHG, sondern ferner auf den zur Erörterung stehenden Abänderungsvertrag gestützt und so dem Landgericht Veranlassung dazu gegeben (BLAH Grundzüge vor § 128 Anmerkung 3 E),den Sachverhalt auch unter diesem Gesichtspunkt zu würdigen. III. 1. Solange dies nicht geschehen ist, ist - wie unter B II. 2. hervorgehoben - noch offen, ob die Vorlagefragen entscheidungserheblich sind. 2. Die Dinge liegen hier ähnlich wie in dem vom Oberlandesgericht Oldenburg mit dem Beschluß Az 5 UH 2/80 vom 11. September 1980 (veröffentlicht bei REMiet 1) beschiedenen Fall, so daß gegenwärtig - auch nach der ständigen Rechtsprechung dieses Senats - eine Klärung der vom Landgericht vorgelegten Rechtsfragen im Verfahren nach Art. III 3 MÄG nicht in Betracht zu ziehen ist. Kommt das Landgericht im zur Erörterung stehenden Zusammenhang zu dem Ergebnis, daß eine den Mietzinserhöhungsanspruch des Kl. im Sinne der oben vom Senat gemachten Darlegungen wirksam erhöhende und zugleich begrenzende Parteivereinbarung nicht vorliegt, so bleibt es ihm - wie dies das Oberlandesgericht Oldenburg im Beschluß vom 11. September 1980 mit den Senat überzeugenden Ausführungen eigens hervorhebt - unbenommen, die von ihm aufgeworfenen Rechtsfragen erneut zur Vorlage zu bringen.