Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagezulässigkeit; Entscheidungserheblichkeit; Durchschnittsmiete

Die Zulässigkeit einer im Verfahren nach Art. III MietRÄndG an das Vorlagegericht gelangten Vorlage muß noch in dem Zeitpunkt bestehen, in welchem über die Vorlage sachlich entschieden werden soll.

(Nichtamtlicher Leitsatz, Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt)

A) Das Landgericht will mit dem von ihm auf Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (MietRÄndG) gestützten Vorlagebeschluß die Klärung der nachstehend wiedergegebenen Rechtsfrage erwirken: "Ist ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, mit dem der Vermieter die Zustimmung zur Anhebung einer Inklusiv-Miete verlangt, unwirksam, wenn es statt der zur Zeit des Vertragsabschlusses angefallenen Betriebskosten diejenigen einer späteren Abrechnungsperiode aufführt?"

B) Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

I. Für das Mietverhältnis zwischen den Parteien des Rechtsstreits, in dem die Vorlage erfolgt, ist der auf einem Formular niedergelegte Einheitsmietvertrag vom 14. November 1977 maßgeblich, welcher in einer mit der Vertragsurkunde fest verbundenen Urkunde eine individuell vereinbarte Abrede, betreffend die Mietzeit sowie die Kündigung des Vertragsverhältnisses, enthält. Hiernach lauten die §§ 2 und 3 des Mietvertrages wie folgt: "§2 Mietrecht und Kündigung

Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit vereinbart. Eine Beendigung von seiten des Vermieters soll ausgeschlossen sein, selbst bei Anspruch der Wohnräume auf eigenen Bedarf des Vermieters oder seiner Rechtsnachfolger die ebenso an diesen Mietvertrag gebunden sind. § 3 Mietzins

1. der Mietzins beträgt monatlich 350 DM

...

2. Nebenabgaben, nämlich Kosten für - Sammelheizung... - Warmwasser - Fahrstuhl - Treppenreinigung - Sach- und Haftpflichtversicherung - werden nicht besonders erhoben - werden anteilig in Höhe von ... Prozent der Gesamtkosten umgelegt - sind neben dem Mietzins besonders zu zahlen mit DM pro Monat - Vierteljahr - Jahr. "

II. 1. Die Kl. fordert vom Bekl. die Zustimmung zu einer Anhebung der vorstehend bezeichneten Bruttomiete für die Zeit vom 1. November 1981 ab auf 560 DM monatlich.

2. a) Unter dem 10. Juli 1981 schrieb die Kl. an den Bekl.:

"... Anbei übersenden wir Ihnen Mieterhöhungsverlangen per 1. November 1981. Da der von Ihnen am 14.11.1977 abgeschlossene Mietvertrag über einen monatlich zu entrichtenden Brutto-Mietzins lautet, mußten wir uns im Mieterhöhungsverlangen dem anpassen.

Zugrunde gelegt haben wir eine monatliche Miete von DM 5,75 per m2. Dazu kommen die Betriebskosten, die im Jahre 1980 DM 725,61 monatlich ausmachten. Ihr Anteil daran beträgt 7,97 %. Im Jahre 1981 werden sich diese Kosten etwas erhöhen, und wir haben sie mit DM 0, 67 per m2 Wohnraum in Anrechnung gebracht.

Nur der Ordnung halber erwähnen wir, daß die in beiliegendem Mietspiegel aufgeführten Zahlen mit einem Aufschlag von 10-12 % anerkannt werden durch die Hamburger Gerichte.

...

Anlagen:

1 Mieterhöhungsverlangen

Mietenspiegel von 1979."

b) Diesem Schreiben fügte sie ein Mieterhöhungsverlangen vom gleichen Tage bei, in welchem die vom Bekl. innegehaltene Wohnung als eine solche bezeichnet wird, welche in normaler Wohngegend und in einem vor 1919 gebauten Hause belegen sowie mit gekacheltem Bad und Heizung, heruntergezogenen Decken, modernen Flurtüren, Teppichboden etc. ausgestattet sei sowie 87,25 m2 umfasse.

3. In der Klageschrift erläutert die Kl. ihr Mieterhöhungsverlangen unter anderem dahin:

a) Es sei auf den Hamburger Mietenspiegel 1979 - überarbeitete Tabelle - gestützt;

b) die Mietwohnung sei in dessen Spalte 7 C einzuordnen, welche einen Mittelwert von 4,45 DM aufweise;

c) auf diesen werde wegen des Zeitablaufes seit Erstellung der Tabelle ein Zuschlag von 12 % vorgenommen, wonach sich ein Betrag von 4,98 DM/m2 ergebe;

d) aufgrund der besonderen Ausstattung der Wohnung sei deren Mietpreis auf einen Betrag über dem Mittelwert anzusetzen, welcher in Höhe von 0,77 DM gerechtfertigt sowie angemessen erscheine;

e) danach errechne sich der zugrunde gelegte Mietzins auf 5,76 DM/m2;

f) hinzu träten die in einer - der Klageschrift als Anlage beigefügten - Aufstellung für das Jahr 1980 in bezug auf das gesamte Haus ausgeworfenen Betriebskosten mit einem Gesamtbetrag von 8 707,35 DM, welche sich wie folgt aufschlüsselten: "...

Wassergeld DM 3.187,70 Grundsteuer DM 887,88 Müllgebühr DM 1.344,- Schornsteinfeger DM 349,37 Versicherung DM 867,-- HEW - @ DM 230,-- Treppenreinigung. : DM 1.575,-- Wegereinigung DM 115,20 Kabelanschluß DM 151,20

DM 8.707,35";

h) der auf die vom Bekl, gemietete Wohnung entfallende Anteil hieran betrage 7,97 % und beziffere sich demgemäß auf 57,83 DM = 0,66 DM/m2; 1

i) im Hinblick auf die für das Jahr 1981 zu erwartende Erhöhung der Betriebskosten würden insoweit 0,67 DM/m2 angesetzt. 4. Das Amtsgericht hat mit seinem Urteil vom 6. Mai 1982 die Klage als unbegründet abgewiesen und hierzu ausgeführt:

Nach einer von ihm vorgenommenen Beweisaufnahme sei es zu dem Ergebnis gelangt, daß aus den von ihm dargelegten, besonderen Umständen des Einzelfalles abzuleitenden Gründen § 1 Satz 3 MHRG der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens entgegenstehe.

5. a) Das Landgericht will das Mieterhöhungsverlangen der Kl. als ausreichend begründet im Sinne des § 2 MHRG werten und damit als wirksam ansehen. Nach seiner Auffassung hat die Kl. dem Bekl. dadurch, daß in ihrem Mieterhöhungsverlangen auf eine Nettokaltmiete als Ausgangswert abgehoben ist, die Möglichkeit dazu eröffnet, die von Ihr geforderte Mieterhöhung anhand des allgemein zugänglichen Hamburger Mietenspiegels 1979, welchem nur Nettokaltmieten zugrunde lägen, auf deren Angemessenheit hin selbst zu überprüfen, zumal aus dem Erhöhungsverlangen auch zu ersehen sei, wie hoch der in der verlangten Miete enthaltene Betriebskostenanteil beziffert werde; ob dieses auf der richtigen Basis geschehen sei, berühre nach der Ansicht der Kammer die Frage der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens und damit der Zulässigkeit der Klage nicht; es müsse im Rahmen der materiell-rechtlichen Prüfung des Mieterhöhungsbegehrens geklärt werden.

b) An der letzteren glaubt die Kammer sich indessen durch den Rechtsentscheid des beschließenden Senats Az. 4 U 25/82 vom 20. Dezember 1982 (HansOLG Hamburg 15 in RE Miet) gehindert, wonach ein Mieterhöhungsverlangen in Fällen, in denen eine Teil-Inklusiv-Miete zuzüglich eines bestimmten Betrages für Wasser- und Sielgebühren vereinbart ist, unwirksam sei, wenn es sich auf die Zustimmung des Mieters zu einer bestimmten Netto-Kaltmiete und zugleich dessen Einwilligung zur Vorauszahlung von Betriebskosten richte sowie dem Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluß darüber gebe, in welchem Umfange das Erhöhungsverlangen eine vertragliche Änderung beinhalte und zu welcher Höhe es sich auf § 2 MHRG stütze.

C) Die Vorlage des Landgerichts ist nicht zulässig.

I. Mit seinem Beschluß Az. 4 U 179/81 vom 19. Dezember 1981 (HansOLG Hamburg 6 in RE Miet) hat der Senat im Anschluß an den Beschluß des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 22. September 1981 (OLG Karlsruhe 10 in RE Miet) dahin befunden, daß die Zulässigkeit einer im Verfahren nach Art. III MietRÄndG an ihn gelangten Vorlage noch in dem Zeitpunkt bestehen muß, in welchem über diese sachlich entschieden werden soll. II. Daran fehlt es hier, so daß der vom Landgericht angestrebte Rechtsentscheid des Senats nicht mehr ergehen kann. 1.a) Die vom Landgericht aufgeworfene Rechtsfrage ist teilweise deckungsgleich mit denjenigen, welche ausweislich des Rechtsentscheides des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 13. Juli 1983 (WM 1983, Seite 285 ff. = GrdE 1983, Seite 915 ff.) das Landgericht Stuttgart an das Oberlandesgericht Stuttgart gerichtet hat.

b) Das Oberlandesgericht Stuttgart hat die ihm gestellten Fragen wie aus der Beschlußformel seines Rechtsentscheides vom 13. Juli 1983 ersichtlich beschieden und damit zugleich die im zur Erörterung stehenden Vorlageverfahren gestellte Frage dahin beantwortet, daß ein Mieterhöhungsverlangen der vom Landgericht bezeichneten Art dann wirksam - und damit die auf dieses gestützte Klage zulässig (hierzu Schmidt-Futterer Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage, C 112) - ist, wenn zur Bezifferung der vom Vermieter gemäß § 2 Absatz 2 MHRG geforderten Erhöhung einer Bruttomiete auf die in einem Mietspiegel ausgewiesene Nettokaltmiete Bezug genommen und dieser tatsächlich auf die Wohnung entfallende Betriebskostenantell hinzugerechnet wird.

2. a) Die an den beschließenden Senat gelangte Vorlagefrage ist mithin bereits durch das Oberlandesgericht Stuttgart durch Rechtsentscheid beschieden, so daß die Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Vorlage des Landgerichts im Sinne des Art. III Absatz 1 Satz 1 MietRÄndG gegenwärtig nicht mehr bestehen.

b) Auch findet hier nicht etwa Art. III Absatz 1 Satz 3 MietRÄndG Anwendung.

aa) Der Senat tritt der im Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 13. Juli 1983 vertretenen Auffassung sowie der hierzu (WM 1983, Seite 285 bis 287) gegebenen Begründung vollen Umfanges bei und ist damit - wie dieses - der Ansicht, daß die Erhöhung einer Bruttomiete nach § 2 Absatz 2 MHRG wirksam in der Weise begründet werden kann, daß die nunmehr geforderte Bruttomiete aus der in einem Mietenspiegel bezeichnete Nettokaltmiete als dem einen Berechnungsfaktor und dem auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskostenantell als dem anderen zusammengesetzt wird.

bb) Mit dem Oberlandesgericht Stuttgart (I. c., Seite 287) ist der Senat ferner der Auffassung, daß dieser Rechtsmeinung sein Rechtsentscheid vom 20. Dezember 1982 (HansOLG Hamburg 15 in RE Miet) nicht entgegensieht, so daß auch von daher die Zulässigkeitsvoraussetzungen der Vorlage der Kammer (Art. III Abs. 1 Satz 1 MietRÄndG) nicht als gegeben erscheinen. Dies folgert er daraus, daß dem vorbezeichneten Rechtsentscheid angesichts der mit ihm beschiedenen Vorlagefrage und des dieser zugrunde liegenden Sachverhalts eine Tragweite beizumessen ist, welche die Problematik der hier zur Erörterung stehenden nicht berührt; dort handelt es sich um ein Mieterhöhungsverlangen, dessen Aufschlüsselung es für den Mieter nicht nachvollziehbar erscheinen läßt, ob und inwieweit ihm - etwa im Sinne des § 4 Absatz 1 Satz 1 MHRG - eine den ursprünglichen Mietvertrag abändernde Abrede angenommen wird sowie ob und inwieweit eine pauschal verlangte Betriebskostenzahlung sich als Bestandteil einer gemäß § 2 Absatz 2 MHRG zur Anhebung gestellten Teil Inklusiv-Miete darstellt. 6. Ferner kann auch nicht davon ausgegangen werden, daß hier Art. III Absatz 1 Satz 3 MietRÄndG etwa deshalb anwendbar ist, weil zwischen dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart und demjenigen des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 21. April 1981 (OLG Zweibrücken 2 in RE Miet) oder dem bisher nicht veröffentlichten Beschluß des Oberlandesgerichts Hamm Az. 4 RE Mist 3/83 vom 3. Oktober 1983 - in welchem unter Bezugnahme auf den vorerwähnten Rechtsentscheid der Erlaß eines solchen abgelehnt wird - Divergenzen bestünden, welche den Senat zu einer Vorlage der Sache an den Bundesgerichtshof (Art. III Absatz 1 Satz 3 MietRÄndG) nötigen würde.

a) Das Oberlandesgericht Zweibrücken beantwortet mit seinem Rechtsentscheid - dies bejahend - die Frage, ob die vorbehaltlose Vereinbarung eines Bruttobetrages, durch welchen die nicht bezifferten Nebenkosten pauschal mit abgegolten sein sollen, als Mietzins eine Abrede enthält, welche gemäß § 1 Satz 3 MHRG das Recht des Vermieters, wegen des Steigens der Nebenkosten eine Mietzinserhöhung nach § 4 MHRG vorzunehmen, materiell-rechtlich ausschließt, und bemerkt hierzu (i. c., Seite 2) erläuternd: Der Vermieter werde hierdurch nicht rechtlos gestellt, weil er den Mietzins unter den Voraussetzungen des § 2 Absatz 1 MHRG erhöhen könne. b) Das Oberlandesgericht Hamm lehnt mit dem oben erwähnten Beschluß vom 3. Oktober 1983 unter Hinweis auf den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Zweibrücken die Beantwortung der nachstehend aufgeführten Rechtsfragen ab:

"1. Ist unter Miete im Sinne des § 2 Abs. 1 MHG nur die Grund- oder Nettomiete zu verstehen, das heißt, die Miete ohne Mietnebenkosten, und zwar auch dann, wenn die vertraglich vereinbarte Miete eine Teil-Pauschalmiete darstellt, das heißt eine Miete, welche die Grund- oder Nettomiete und einen Teil der Mietnebenkosten erfaßt?

2. Wenn ja, ist bei einer Erhöhung der vertraglich vereinbarten Teil-Pauschalmiete nach § 2 MHG eine Umrechnung durch Ausscheiden des in der Miete enthaltenen Nebenkostenanteils vorzunehmen und bei dieser Umrechnung insbesondere der Betrag der erhöhten Grund- oder Nettomiete anzugeben? 3. Wenn ja, stellt diese Umrechnung und insbesondere die Angabe des erhöhten Betrages der Grund- oder Nettomiete eine formelle Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Mieterhöhung nach § 2 MHG dar, deren Mängel nachträglich nicht behebbar sind?"

Hierzu führt es im Kern dem Sinne nach aus:

Das Oberlandesgericht Zweibrücken habe dahin entschieden, daß bei Vereinbarung eines - nicht bezifferte Nebenkosten pauschal beinhaltenden - Bruttomietzinses im Zweifel das Recht des Vermieters ausgeschlossen sei, wegen des Steigens der Nebenkosten eine Mietzinserhöhung nach § 4 MHRG und damit dergestalt vorzunehmen, daß aus der Gesamtmiete zunächst rechnerischen Anteil für die sogenannten Betriebskosten im Sinne des § 4 MHRG ausgeklammert sowie - unabhängig von der restlichen Gesamtmiete nach § 2 MHRG, ohne Bindung an die Voraussetzungen jener Vorschrift - erhöht werde. In dem dem Beschluß vom 3. Oktober 1983 zugrunde liegenden Falle gehe es um die gleichsam umgekehrte Fragestellung zur gleichen Problematik - nämlich darum, ob eine Erhöhung der Grundmiete unter den Voraussetzungen des § 2 MHRG nach Ausklammerung der in der pauschalen Gesamtmiete enthaltenen Nebenkosten (die dann aber allenfalls gesondert über § 4 MHRG anzuheben wären) möglich und sogar nur so erreichbar sei. Dies müsse auf der Grundlage des Rechtsentscheides des Oberlandesgerichts Zweibrücken zweifelsfrei verneint werden; wenn die Erhöhung der in der Miete enthaltenen Nebenkosten nicht gesondert, sondern nur nach § 2 MHRG vorzunehmen sei, so könne der Mietbegriff nach dieser Norm nicht lediglich die Nettomiete beinhalten, sondern umfasse den gesamten vereinbarten Mietpreis einschließlich der in ihm enthaltenen, nicht gesondert ausgewiesenen Nebenkosten. Eine andere Beantwortung dieser Frage komme ohne Abweichung vom Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Zweibrücken - welche jedoch nicht in Erwägung zu ziehen sei - nicht in Betracht. Hiernach könnten die in einer Miete ohne gesonderte Ausweisung enthaltenen Nebenkosten nur im Rahmen einer Erhöhung dieser Gesamtmiete nach § 2 MHRG angehoben werden, so daß auch die Voraussetzungen der Wirksamkeit eines diesbezüglich Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHRG zu beurteilen seien. c) Nach allem geht der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Zweibrücken - in Übereinstimmung mit demjenigen des Oberlandesgerichts Stuttgart - dahin, daß die Anhebung eines Bruttomietzinses nach § 2 MHRG zu erfolgen hat; der Beschluß des Oberlandesgerichts Hamm aber folgt dieser Rechtsansicht unter anderem auch dahin, daß die Voraussetzungen der Wirksamkeit eines eine Bruttomiete betreffenden Mieterhöhungsbegehrens nach § 2 MHRG zu beurteilen sind.

Zu den an die Wirksamkeit eines eine Bruttomiete betreffenden und auf einen Mietenspiegel gestützten Mieterhöhungsbegehrens im Sinne des § MHRG zu steigenden Anforderungen als solchen enthalten die zu a) und b) erörterten Entschließungen keine Ausführungen und weichen nach dieser Richtung hin demgemäß auch nicht von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 13. Juli 1983 ab.

In Ergänzung seiner vorstehenden Darlegungen bemerkt der beschließende Senat noch zur Klarstellung:

I. Auch nach seiner Rechtsprechung kommt es für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens - und damit für die Zulässigkeit einer auf dieses gestützten Zustimmungsklage im Sinne des § 2 Absatz 3 MHRG - nur darauf an, ob das Mieterhöhungsverlangen seiner Begründung nach dem Mieter die Möglichkeit eröffnet, wenigstens im Ansatz die Frage zu beurteilen, ob die verlangte Mieterhöhung mehr oder weniger berechtigt ist (hierzu Schmidt Futterer-Blank, 1. c., C 88), wie dies der Senat bereits in seinem Rechtsentscheid Az. 4 U 174/82 vom 12. November 1982 (HansOLG Hamburg 12 in RE Miet, Seite 7) dargelegt hat. II. Ob sowie gegebenenfalls inwieweit die nach allem als Voraussetzung der Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens - auch der zur Erörterung stehenden Art - erforderliche Transparenz es gebietet, diesem die Betriebskostenabrechnung beizufügen, aus welcher der oben unter II 2 b aa) bezeichnete, den tatsächlich entstandenen Betriebskostenantell betreffende Berechnungsfaktor der geforderten erhöhten Bruttomiete hergeleitet ist - damit der Mieter zumindest zu überprüfen in die Lage versetzt wird, ob die vom Vermieter angesetzten Betriebskosten sich als übliche - etwa auch im Sinne der Anlage 1 zum Hamburger Mietenspiegel 1979 und damit auf der Grundlage des § 27 II. BVO darstellen, sowie notfalls (hierzu Schmidt Futterer-Blank, 1. c., C 278) die diesbezüglichen Belege einsehen kann -, ist nicht Gegenstand der Vorlage des Landgerichts; Entsprechendes gilt hinsichtlich der Spezifikation des für den verlangten Betriebskostenanteil zugrunde gelegten Umrechnungsschlüssels (hierzu im Zusammenhang mit §4 MHRG Schmidt-Futterer-Blank, 1. c., C 276). III. Ebensowenig ist Gegenstand des Vorlagebeschlusses des Landgerichts die Frage, inwieweit die gebotene Transparenz eines Mieterhöhungsbegehrens nach Art des in Rede stehenden es erfordert, daß die Bezifferung des verlangten Betrages der Nettokaltmiete je Quadratmeter der Mietwohnung auf der Grundlage der in Betracht kommenden Spalte des Mietspiegels rechnerisch spezifiziert offenzulegen ist.

IV. Schließlich stellt sich auch nicht die Frage, welche Folgerungen sich - etwa nach § 2 Absatz 3 MHRG in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. 1982, Teil I Seite 1912) - ergeben mögen, wenn der Vermieter den Betriebskostenantell nicht im Sinne der Darlegungen zu C II 2 b aa) als Faktor zur Berechnung einer erhöhten - sich nach der Natur der Dinge in einem festen Betrage niederschlagenden - Bruttomiete, sondern als der Höhe nach Jahr für Jahr wechselnde - variable - Größe ansetzt und dies möglicherweise dazu führt, daß deshalb von einer Umstrukturierung des Mietzinses als Vertragsänderung (hierzu Schmidt-Futterer-Blank, I. c., C 6, C 156 c, insbesondere zu 1a, in Verbindung mit C 5 daselbst)auszugehen ist.

Alles dies bedarf denn auch keiner Bescheidung in dem an ihn gelangten Vorlageverfahren durch den beschließenden Senat.