Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Kostenmieterhöhung; steuerbegünstigte Wohnung; Jahresfrist

Der Mieter einer steuerbegünstigten Wohnung kann die Verbindlichkeit der Kostenmiete nicht (erstmals oder erneut) bei jeder im Laufe des Mietverhältnisses getroffenen einverständlichen Mietzinserhöhung durch schriftliche Erklärung herbeiführen, sondern regelmäßig nur innerhalb der Jahresfrist nach Beginn des Mietverhältnisses.

1. Die Kl. als Vermieter nehmen die Bekl. als ihre Mieterin auf Zustimmung zur Erhöhung des Kaltmietzinses ab 1. März 1983 gemäß § 2 MHG in Anspruch.

Die Bekl. ist aufgrund schriftlichen Mietvertrages vom 3. April 1962 Mieterin des Hauses T in Berlin-C, das in den Jahren 1961/1962 im steuerbegünstigten Wohnungsbau errichtet worden ist. In dem von der Bekl. und ihrem inzwischen verstorbenen Ehemann mit Rechtsvorgängern der Kl. geschlossenen Mietvertrag ist ein monatlicher Mietzins von 320 DM für die 80 m2 große Wohnung vereinbart. Die mit der Klage verlangte Zustimmung bezieht sich auf einen Mietzins von 894,40 DM monatlich.

Die Bekl. wendet ein, daß das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis der Mietpreisbindung unterliege, weil sie sich mit Anwaltschreiben vom 28. Januar 1980 gegenüber den Kl. auf die Kostenmiete berufen habe, nachdem sie sich zuvor durch gerichtlichen Vergleich vom 5. Dezember 1979 vor dem Amtsgericht Charlottenburg - 20 C 43/79 - mit den Rechtsvorgängern der Kl. auf eine Erhöhung des Brutto-Kaltmietzinses auf 660 DM monatlich mit Wirkung vom 1. Januar 1979 geeinigt habe.

In den vom Senat herbeigezogenen Akten jenes Rechtsstreits war die Bekl. ebenfalls auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gemäß § 2 MHG, damals von 510,25 DM auf 838,40 DM monatlich zum 1. Januar 1979, in Anspruch genommen worden. Die Bekl. hatte in jenem Rechtsstreit vorgetragen, daß die Rechtsvorgänger der damaligen Kl. im Jahre 1974 die Anhebung der Miete auf die Kostenmiete verlangt hätten; seit dieser Zeit zahle sie eine Kostenmiete von 6,01 DM pro Quadratmeter im Monat. Die Bekl. hatte auch in jenem Rechtsstreit eingewandt, daß das Mietverhältnis der Mietpreisbindung unterliege, weil sie der von den Vermietern verlangten Mieterhöhung mit Anwaltschreiben vom 5. Januar 1979 zwar teilweise, d. h. wegen einer Mieterhöhung auf 7 DM pro Quadratmeter im Monat, zugestimmt, sich aber anschließend in demselben Schreiben auf die Kostenmiete berufen habe.

Die damaligen Kl. hatten dem entgegengehalten, daß das Mietverhältnis nicht der Preisbindung unterworfen sei, weil sich die Bekl. nicht innerhalb eines Jahres nach Abschluß des Mietvertrages auf die Kostenmiete berufen habe. Darauf hatte die Bekl. erwidert, daß sie sich auf die Kostenmiete nicht habe zu berufen brauchen, weil weder der im Mietvertrag vereinbarte noch der später von ihr verlangte Mietzins die Kostenmiete überstiegen habe.

Im vorliegenden Rechtsstreit hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Dagegen hat die Bekl. Berufung eingelegt.

Das Landgericht hat dem Kammergericht folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Führt die von dem Mieter einer steuerbegünstigten Wohnung unter den Voraussetzungen des § 85 Abs. 2 II. WoBauG und des § 19 Abs. 3 der NVO 1970 erklärte Berufung auf die Kostenmiete auch dann gemäß § 85 Abs. 2 und 4 II. WoBauG zur Preisbindung, wenn zur Zeit der Berufung auf die Kostenmiete die Grundsteuervergünstigung infolge Zeitablaufs geendet hatte (§ 94 Abs. 2 II. WoBauG)?

Das Landgericht hält die Rechtsfrage für grundsätzlich bedeutsam und für entscheidungserheblich, weil die Voraussetzungen für eine wirksame Berufung der Bekl. auf die Kostenmiete im übrigen gegeben seien.

2. Die Vorlage ist unzulässig.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die vorgelegte, sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergebende Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne von Art. III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften ist. Die Rechtsfrage ist jedenfalls im Ausgangsrechtsstreit nicht entscheidungserheblich.

Nach § 85 Abs. 4 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes in der Fassung der Neubekanntmachung vom 30. Juli 1980 (BGBl. I S. 1085/GVBl. Berlin S. 1808) - II. WoBauG - sind steuerbegünstigte Wohnungen nur dann preisgebundener Wohnraum im Sinne des Ersten Bundesmietengesetzes, wenn (und solange) die Kostenmiete nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG verbindlich ist. Die Kostenmiete wäre in dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG allenfalls verbindlich geworden, wenn sich die Bekl. innerhalb eines Jahres nach der im Vertrage vom 3. April 1962 getroffenen Mietzinsvereinbarung durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Rechtsvorgänger der Kl. wirksam auf die Kostenmiete berufen hätte. Insoweit hat das Landgericht keine Feststellung getroffen; im Vorprozeß war das Gegenteil unstreitig.

Selbst wenn sich die Bekl. bis zum 3. April 1963 wirksam auf die Kostenmiete berufen hätte, wäre die Kostenmiete in dem zur Entscheidung stehenden Mietverhältnis nur solange verbindlich gewesen, bis sie den vertraglich vereinbarten Mietzins von 320 DM (= 4 DM pro Quadratmeter) erreicht gehabt hätte, denn nach § 85 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG ist die Mietvereinbarung nur (insoweit und) so lange unwirksam, als die vereinbarte Miete die Kostenmiete übersteigt. Schon im Vorprozeß im Jahre 1979 betrug aber die Kostenmiete unstreitig mindestens 5,79 DM pro Quadratmeter, so daß der Senat davon ausgehen muß, daß die Verbindlichkeit der Kostenmiete - hätte sie jemals vorgelegen - seit Jahren geendet hat.

Der den Gegenstand des Mietverhältnisses bildende Wohnraum unterlag in dem hier maßgebenden Zeitpunkt (1. März 1983) demnach gemäß § 85 Abs. 4 II. WoBauG auf keinen Fall der Preisbindung, sei es, daß die Kostenmiete nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG mangels fristgerechter Erklärung des Mieters zu keiner Zeit verbindlich geworden ist, sei es, daß die Verbindlichkeit der Kostenmiete schon vor 1979 geendet hat. § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG steht also dem Klagebegehren nicht entgegen.

Der Rechtsauffassung der Bekl. - die das Landgericht offensichtlich teilt -, der Mieter steuerbegünstigten Wohnraums könne die Verbindlichkeit der Kostenmiete auch (erstmals oder erneut) bei jeder im Laufe des Mietverhältnisses getroffenen einverständlichen Mietzinserhöhung durch eine schriftliche Erklärung herbeiführen, weil ihm insoweit nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG erneut eine Jahresfrist eingeräumt werde (vgl. auch Sternel in WuM 1973 S. 34 re. Sp.), kann sich der beschließende Senat nicht anschließen.

Die Bestimmung des 85 Abs. 2 II. WoBauG knüpft mit seinen Worten "die vereinbarte Miete" ersichtlich an die "vom Vermieter selbstverantwortlich gebildete Miete" an, die nach § 85 Abs. 1 II. WoBauG für steuerbegünstigte Wohnungen vom Vermieter vereinbart werden kann. Eine solche Vereinbarung geschieht im Rahmen eines Mietverhältnisses regelmäßig nur einmal, nämlich zu dessen Beginn. Nur sie setzt die Jahresfrist des § 85 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG in Lauf, binnen der der Mieter ggf. die Verbindlichkeit der Kostenmiete herbeiführen kann. Spätere einverständliche Mieterhöhungen sind entweder wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbindung kraft Gesetzes unwirksam oder gerade und nur deshalb wirksam, weit der Wohnraum einer Mietpreisbindung nach § 85 II. WoBauG nicht oder nicht mehr unterliegt. Das ergibt sich aus folgendem:

Ist die Kostenmiete durch schriftliche Erklärung des Mieters innerhalb eines Jahres nach der mit dem Vermieter getroffenen Mietzinsvereinbarung nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG verbindlich geworden, dann bleibt sie für dieses Mietverhältnis verbindlich, und zwar solange, bis die Kostenmiete die vereinbarte Miete erreicht. Solange liegt preisgebundener Wohnraum im Sinne des Ersten Bundesmietengesetzes vor (§ 85 Abs. 4 II. WoBauG) mit der Folge, daß jede neue Mietzinsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter insoweit und solange kraft Gesetzes unwirksam ist, als die vereinbarte Miete die preisrechtlich zulässige Kostenmiete übersteigt (§ 26 Abs. 2 1. BMG); einer erneuten Berufung des Mieters auf die Kostenmiete gemäß § 85 Abs. 2 II. WoBauG bedarf es in einem solchen Fall nicht. Endet aber die Verbindlichkeit der Kostenmiete nach § 85 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG oder ist sie vom Mieter nicht innerhalb der Jahresfrist wirksam herbeigeführt worden, so unterliegt der Wohnraum - obwohl als steuerbegünstigt anerkannt - nach § 85 Abs. 4 II. WoBauG nicht (mehr) der Preisbindung, so daß der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 2 MHG die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen kann.