Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Mieterhöhungsverlangen; Begründung; Mietspiegel

1. Der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 vom 6. Dezember 1989 (Amtsblatt für Berlin 1990 Nr. 1 vom 3. Januar 1990) entspricht den Anforderungen des § 2 Abs. 2 Satz 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG); auf ihn kann daher zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens Bezug genommen werden.

2. Im übrigen wird der Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt.

I. Die Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin hat dem Kammergericht durch Beschluß vom 29. November 1990 folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Entspricht der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 vom 6. Dezember 1989 (Amtsblatt Berlin Nr. 1 vom 3.1.1990) den Anforderungen des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 2, Absatz 2 Satz 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) und kann daher sowohl zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens als auch zur Beurteilung der Begründetheit einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung herangezogen werden?

Wegen der Begründung des Vorlagebeschlusses wird auf die Veröffentlichung in der Zeitschrift GE 1990, Seite 1307 Bezug genommen. Die Parteien hatten Gelegenheit, zu dem Vorlagebeschluß Stellung zu nehmen.

II. Die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheides (früher Art. III Abs. 1 des 3. MietÄndG, jetzt § 541 ZPO) sind nur hinsichtlich der vorgelegten Frage gegeben, ob der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 den Anforderungen des § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG entspricht und daher zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens verwendet werden kann. Denn dabei handelt es sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt und von grundsätzlicher Bedeutung und durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist. Die Frage ist im Ausgangsrechtsstreit auch entscheidungserheblich, denn die vorlegende Kammer des Landgerichts würde das Mieterhöhungsverlangen des Kl. für formell unwirksam halten, wenn der Auffassung der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin zu folgen wäre, daß der in Rede stehende Mietspiegel den Anforderungen des § 2 MHG nicht entspreche.

Der Senat bejaht den vorstehend wiedergegebenen zulässigen Teil der Frage. Der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 entspricht den Anforderungen des § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG. Der Mietspiegel nimmt für sich in Anspruch, eine Übersicht über die üblichen Entgelte zu enthalten, die in der bis zum 3. Oktober 1990 bestehenden Gemeinde Berlin (West) für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten drei Jahren (hier: seit dem 1.1.1988 [Aufhebung der Mietpreisbindung]) vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 4 MHG abgesehen, geändert worden sind (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG). Die Übersicht ist von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und von der Gemeinde, vertreten durch den Senat von Berlin, am 5. Dezember 1989 anerkannt worden. Die dem Mietspiegel zugrunde liegenden Daten sind vom GEWOS-Institut aufgrund einer empirischen Repräsentativerhebung ermittelt worden. Insoweit kann auf die Veröffentlichung im Amtsblatt von Berlin verwiesen werden. Die gesonderte (und zeitlich versetzte) Herausgabe von Mietspiegeln für bis zum 31. Dezember 1949 geschaffene Altbauwohnungen und für danach geschaffene sogenannte Neubauwohnungen macht den in Rede stehenden Mietspiegel ebensowenig "unwirksam" wie die Tatsache, daß der Mietspiegel das Alter (Baujahr) einer Wohnung unter das gesetzliche Wohnwertmerkmal der "Beschaffenheit" einordnet und demgemäß zwischen bis 1918 bezugsfertigen und in den Jahren 1919 bis 1949 bezugsfertig gewordenen Wohnungen unterscheidet. Die dem Mietspiegel insoweit beigegebene Begründung, daß die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen auch durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird, ist vertretbar. Das Merkmal "Beschaffenheit" bezieht sich auf Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand. Da Bauweise und Zuschnitt oft vom Baualter abhängig sind und auch der globale Instandhaltungsgrad der Wohngebäude aus den verschiedenen Bauperioden - gerade in Berlin - deutlich voneinander abweicht (vgl. die Dokumentation des Senators für Bau- und Wohnungswesen zum Zustandekommen des Berliner Mietspiegels für Altbauwohnungen 1987 im Abschnitt 15.7.4), wird eine Unterteilung nach dem Merkmal Baualter allgemein für zulässig angesehen (vgl. die Nachweise bei Vetter in GE 1991, S. 24) und in der Praxis vorgenommen. Dabei spielt es keine Rolle, daß das Merkmal "Baualter" im Gesetz nicht besonders erwähnt wird. Entscheidend ist allein, ob das Baualter - wie hier von den Erstellern des Mietspiegels angenommen - einen wohnwertbestimmenden Faktor darstellt. Eine stärkere Differenzierung innerhalb der vom Gesetz genannten Wohnwertmerkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage kommt dem Zweck des Mietspiegels nur zugute (vgl. auch Schultz in GE 1990, S. 1220). Daß der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 eine Übersicht über die üblichen Entgelte nur eines Teiles des Berliner Wohnungsmarktes (nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind) darstellt, berührt seine Eigenschaft, Mietspiegel im Sinne des Gesetzes zu sein, nicht. § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG verlangt nicht, daß die Übersicht den gesamten Wohnungsmarkt einer Gemeinde erfaßt. Ein Mietspiegel im Sinne des Gesetzes liegt auch dann vor, wenn die Übersicht sich nur auf Wohnraum einer bestimmten Art, einer bestimmten Größe, einer bestimmten Ausstattung, einer bestimmten

Mietspiegel im Sinne des Gesetzes zu sein, nicht. § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG verlangt nicht, daß die Übersicht den gesamten Wohnungsmarkt einer Gemeinde erfaßt. Ein Mietspiegel im Sinne des Gesetzes liegt auch dann vor, wenn die Übersicht sich nur auf Wohnraum einer bestimmten Art, einer bestimmten Größe, einer bestimmten Ausstattung, einer bestimmten Beschaffenheit oder einer bestimmten Lage bezieht. Der Anwendungsbereich des Mietspiegels muß nur deutlich gekennzeichnet sein. Auf die Gründe der Herausgabe solcher TeilÜbersichten über die ortsüblichen Vergleichsmieten (beispielsweise fehlende Einigung der Interessenvertreter der Vermieter und Mieter in Teilbereichen, nicht vertretbarer Aufwand für Erhebungen in den nicht erfaßten Bereichen oder - wie in Berlin für den Teilbereich Bezugsfertigkeit ab 1950 - nicht rechtzeitiges Vorliegen von Erhebungen in verwertbarer Form) kommt es nicht an. Die Herausgeber des Berliner Mietspiegels durften sich deshalb bei dem hier in Rede stehenden Mietspiegel auf eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten beschränken, die hinsichtlich der "Art" des Wohnraums nur solchen in Mehrfamilienhäusern erfaßt und hinsichtlich des Wohnwertmerkmals "Beschaffenheit" nur die beiden ersten Baualtersgruppen. Im Rahmen des derart eingeschränkten Anwendungsbereichs kann nach alledem auf den Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens Bezug genommen werden. Eine andere Funktion als die eines formellen Begründungsmittels hat der Mietspiegel nach dem Gesetz nicht.

III. Soweit nicht im Entscheidungssatz zu 1) über die vorgelegte Frage entschieden worden ist, ist die Vorlage unzulässig. Es ist zunächst einmal nicht eindeutig ersichtlich, wohin der Teil der Frage zielt, der zum Inhalt hat, ob der in Rede stehende Mietspiegel den Anforderungen des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG entspreche. Da in der genannten Vorschrift keine Anforderungen für einen Mietspiegel normiert sind, könnte sie in der Vorlagefrage lediglich deshalb mitgenannt worden sein, weil die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG zur näheren Umschreibung des Begriffs der "üblichen Entgelte" den Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 zitiert. In diesem Fall läge eine weitere, dem Kammergericht zur Beantwortung vorgelegte Rechtsfrage nicht vor.

Aus der Kombination des genannten Teils der Vorlagefrage mit dem letzten Satzteil "und kann daher ... zur Beurteilung der Begründetheit einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung herangezogen werden", könnte jedoch geschlossen werden, daß die Vorlagefrage auch dahin zielt, ob der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG richtig wiedergibt.

Für eine solche Auslegung dieses Teils der Frage könnte vor allem die Begründung des Vorlagebeschlusses sprechen, in der es heißt, der Mietspiegel wäre insgesamt wertlos, wenn die Ansicht der Zivilkammer 64 zuträfe, daß der in Rede stehende Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zutreffend wiedergebe; die Gerichte müßten dann andere Beweismittel zur Beurteilung der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens heranziehen.

Wäre der genannte Teil der Vorlagefrage in diesem Sinne zu verstehen, könnte sie nicht Gegenstand eines Rechtsentscheides sein. Es würde sich um eine Frage handeln, die die richterliche Überzeugungsbildung betrifft (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdnr. G 6). Ob die Klagebehauptung, der verlangte Mietzins übersteige nicht die üblichen Entgelte im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG, für wahr oder nicht wahr zu erachten ist, entscheidet das Gericht gemäß § 286 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach seiner freien Überzeugung. Da der Mietspiegel kein Beweismittel im Sinne der Zivilprozeßordnung (6. bis 10. Titel des Zweiten Buches) ist, das Gesetz - insbesondere nicht im § 2 MHG - auch keine Vermutung im Sinne von § 292 ZPO aufstellt, daß ein Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG tatsächlich wiedergebe, ist es allein Sache des Tatrichters, ob und in welcher Weise er das allgemeinkundige, im Mietspiegel enthaltene Zahlenmaterial bei seiner Überzeugungsbildung im Rahmen der ihm durch § 2 Abs. 1 MHG aufgegebenen vergleichbaren Bewertung als Hilfsmittel mit heranzieht. Es ist keine Rechtsfrage, sondern gegebenenfalls ein Teil der Tatsachenfeststellung, ob der Berliner Mietspiegel (etwa hinsichtlich der Datengewinnung und -verarbeitung, der Wahl der Spannbreiten, der Gewichtung des Baualters als wohnwertbestimmendes Merkmal der Beschaffenheit u.ä.) richtig erstellt ist und deshalb jeweils die Preisspanne aufweist, innerhalb derer sich die ortsüblichen Vergleichsmieten für eine bestimmte Wohnungskategorie bewegen.