Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagezulässigkeit; Entscheidungserheblichkeit; Durchschnittsmiete

Die Rechtsfrage nach den Auswirkungen der Genehmigung der Durchschnittsmiete (§ 72 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) auf ein Mietverhältnis ist nicht nach materiellem Wohnraummietrecht, sondern noch Verwaltungsverfahrensrecht zu beantworten und deshalb einem Rechtsentscheid nicht zugänglich.(Erlass eines Rechtsentscheids abgelehnt).

I. Das Landgericht Berlin hat dem Senat durch Beschluß vom 2. April 1985 nach Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Ist das Zivilgericht bei seiner Entscheidung darüber, ob eine Wohnung weiterhin der Preisbindung für Altbauwohnraum unterliegt oder ob für die Wohnung die Kostenmiete erhoben werden darf, an den Bescheid, durch den die Bewilligungsstelle gemäß § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes eine Durchschnittsmiete bewilligt hat, in der Weise gebunden, daß das Zivilgericht nunmehr von der preisrechtlichen Zulässigkeit der Kostenmiete auszugehen hat, ohne eine eigene Entscheidung über die Voraussetzungen des § 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes zu treffen?

Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kl. ist Eigentümerin der Häuser N. und B. Die Bekl. sind aufgrund des Vertrages vom 17. Mai 1978 seit dem 1. Juni 1978 Mieter der Wohnung im 4. OG des Vorderhauses N., das vor dem 31. Dezember 1949 errichtet worden ist.

Die Kl. hatte in dem Zeitraum von Ende des Jahres 1976 bis 1978 bzw. 1981 in den Häusern Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten durchführen lassen. Die Kl. veränderte innerhalb des Wohnungsgrundrisses teilweise die Raumaufteilung, und zwar insbesondere durch den Einbau eines größeren Bades mit Toilette und eines Hobbyraumes. Außerdem erfolgte der Anschluß an die neue Zentralheizung und Warmwasserversorgung, die Erneuerung der Gas- und Wasseranschlüsse und -Leitungen und der Anschluß und die Einrichtung eines neuen Lüftungssystems. Am Haus erfolgten Instandsetzungsarbeiten in erheblichem Umfang am Dach, im Keller und im Treppenhaus.

Die Wohnungsbaukreditanstalt Berlin bewilligte der Kl. für die Grundstücke N. in dem Bescheid vom 6. November 1978 eine Aufwendungshilfe aus öffentlichen Mitteln und genehmigte gleichzeitig gemäß § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes eine Durchschnittsmiete von monatlich 3,80 DM pro m2 Wohnfläche.

Die Kl. verlangte von den Bekl. ab Mai 1979 einen gegenüber dem Mietvertrag erhöhten Mietzins unter Berufung auf eine gestiegene Kostenmiete. Die Bekl. verweigerten u. a. die Mieterhöhungen mit der Begründung, daß die Kl. nicht berechtigt sei, die Kostenmiete zu verlangen, weil die Wohnung weiterhin den Preisvorschriften über Altbauwohnraum unterliege und außerdem die Miete wegen berechtigter Mietminderung aufgrund vorhandener Mängel nicht in der vollen Höhe verlangt werden dürfe.

Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage teilweise stattgegeben und seine Entscheidungen damit begründet, daß von den Bekl. die Kostenmiete zu zahlen sei, weil die Modernisierungsarbeiten der Kl. insgesamt als Wiederherstellung im Sinne des § 8 Abs. 2 der Altbaumietenverordnung Berlin in Verbindung mit § 16 Abs. 2-4 und § 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes anzusehen seien; die Kl. habe durch die Instandsetzung des beschädigten Gebäudes Wohnraum geschaffen, der dadurch auf Dauer wieder nutzbar geworden sei.

Beide Parteien verfolgen mit Ihren Berufungen gegen das Urteil ihr Begehren weiter.

Die Kl. vertritt die Auffassung, daß für die Sanierung der Häuser N. zweckgebundene öffentliche Mittel gegeben worden seien, um Sozialwohnungen zu schaffen. Die Anerkennung als Neubau-Sozialwohnung durch die Wohnungsbaukreditanstalt Berlin habe die Wirkung, daß zivilrechtlich eine Bindung eintrete. Im übrigen habe sie durch Aus- und Umbau zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten neuen Wohnraum im Sinne des § 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes geschaffen.

Die Bekl. sind demgegenüber der Ansicht, daß das Zivilgericht die Voraussetzungen des § 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes selbständig zu prüfen habe. Die von der Kl. für ihre Wohnung durchgeführten Baumaßnahmen bewegten sich auch nur zum Teil im Rahmen von Modernisierungen im Sinne des § 11 der Altbaumietenverordnung Berlin. Die Wohnung habe ihre Altbaueigenschaft nicht verloren. Die Kl. könne daher nicht die Kostenmiete des sozialen Wohnungsbaues, sondern nur die geringere Miete für preisgebundenen Altbau verlangen.

Das Landgericht hat zur Begründung der Vorlage unter anderem ausgeführt:

Die Vorlage an das Kammergericht erfolgt nach Art. III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 5. Juni 1980 wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Vorlagefrage, zu der bisher ein Rechtsentscheid, soweit ersichtlich, noch nicht ergangen ist. Der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm vom 10. September 1984 - 4 RE Miet 1/84 - betrifft nach seinem Tenor nur die Bindung des Zivilgerichts an die von der Bewilligungsstelle gemäß § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes vorgenommene rechnerische Ermittlung der Durchschnittsmiete. Die Beantwortung der vorgelegten Frage ist von grundsätzlicher Bedeutung, da eine Vielzahl von Mietverhältnissen bereits in dem Gebäudekomplex der Kl. betroffen sein kann und die Entscheidung der Rechtsfrage im Hinblick auf die in der letzten Zeit umfangreichen Stadtsanierungen allgemeine Bedeutung erlangt.

II. Die Vorlage ist unzulässig, weil die vorgelegte Rechtsfrage sich nicht aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt und außerdem nicht von grundsätzlicher Bedeutung ist.

1. Nach Art. III Abs. 1 3. MietRÄndG können nur Rechtsfragen, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergeben oder den Bestand eines solchen Mietvertragsverhältnisses betreffen, zum Rechtsentscheid vorgelegt werden. In beiden Fällen muß es sich um Rechtsfragen des materiellen Mietrechts handeln. Fragen des Verfahrensrechts sind einem Rechtsentscheid nicht zugänglich (BGH, NJW 1984, 1615; OLG Hamm, NJW 1982, 1401, 1402; OLG Schleswig, RE Miet Nr. 11).

Verfahrensrechtliche (prozessuale) Rechtsfragen können nur dann zum Gegenstand eines Vorlagebeschlusses nach Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG gemacht werden, wenn sie in einem engen inneren Sachzusammenhang mit einer Rechtsfrage des materiellen Wohnraummietrechts stehen und ihre Beantwortung sich aus dem materiellen Wohnraummietrecht ergibt (BGH NJW 1984, 1615, 1616; Rechtsentscheid des Senats vom 9. August 1982 -7 8 W RE Miet 4905/81 -, RiM I S. 700).

Die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage nach den Auswirkungen der Genehmigung der Durchschnittsmiete (§ 72 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) auf das Mietverhältnis der Parteien ist nicht nach materiellem Wohnraummietrecht, sondern nach Verwaltungsverfahrensrecht zu beantworten. Hinsichtlich der Wirkungen des Verwaltungsakts "Genehmigung der Durchschnittsmiete" bestehen keine mietrechtlichen Besonderheiten, es finden vielmehr die Regeln des Verwaltungsverfahrensrechts über den Umfang der Bindungswirkung (Tatbestands- und Feststellungswirkung) von Verwaltungsakten Anwendung. Ein Zusammenhang mit Fragen des materiellen Wohnraummietrechts besteht dabei nicht. Insbesondere gibt es keine spezifisch mietrechtliche Tatbestandswirkung von Verwaltungsakten.

2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist entgegen der Auffassung des Landgerichts auch nicht von grundsätzlicher Bedeutung.

Nicht jede Rechtsfrage, über die eine Entscheidung noch nicht vorliegt, ist von grundsätzlicher Bedeutung (OLG Karlsruhe, RE Miet Nr. 32). Sie kann nur dann von grundsätzlicher Bedeutung sein, wenn zu erwarten ist, daß die gleiche Rechtsfrage auch künftig wiederholt auftreten wird und wenn zu ihr in der Rechtsprechung oder in der Rechtsliteratur unterschiedliche Auffassungen bereits geäußert worden sind oder zu erwarten sind (OLG Schleswig, RE Miet Nr. 11; OLG Oldenburg, RE Miet Nr. 22). An dem letztgenannten Erfordernis fehlt es hier, weil nicht ersichtlich ist, daß in der Literatur oder Rechtsprechung die Meinung vertreten werde, die Vorlagefrage könnte anders zu beantworten sein, als vom Landgericht angenommen.

Nach den Regeln des Verwaltungsverfahrensrechts bewirkt die Tatbestandswirkung eines Verwaltungsakts, daß andere Behörden (und auch die Gerichte) an die Tatsache, daß der Verwaltungsakt erlassen wurde, und seinen Inhalt, d. h. die in der Entscheidungsformel getroffene Regelung, gebunden sind (BVerfGE 59, 310, 315; BayVerfGH NVWZ 1982, 554, 555; Meyer-Borgs, VwVfG, 2. Aufl., § 43 Rdnr. 8; Kopp, VwVfG, 3. Aufl., Vorbem. 26 vor § 35).

Eine Feststellungswirkung dahingehend, daß andere Verwaltungsbehörden und die Gerichte auch an die tatsächlichen Feststellungen, auf denen der Verwaltungsakt beruht, oder die Beurteilung vorgreiflicher Fragen gebunden sind, kommt einem Verwaltungsakt ausnahmsweise nur dann zu, wenn das gesetzlich besonders festgelegt ist (BVerwG VerkMitt 1977, 65; OVG Berlin GE 1984, 717, 719; Knack-Klappstein, VwVfG, 2. Aufl., § 43 Rdnr. 2.2.4; Kopp a. a. O. Vorbem. 26 und 32 vor § 35). Ob eine solche Feststellungswirkung gesetzlich angeordnet ist und in welchem Umfang sie besteht, ist anhand der gesetzlichen Vorschriften, auf denen der Verwaltungsakt beruht, zu prüfen.

Die Tatbestandswirkung der Genehmigung der Durchschnittsmiete nach § 72 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG umfaßt nicht die Entscheidung über die Vorfrage, ob der Wohnraum neu geschaffener Wohnraum ist. Eine dahingehende Feststellungswirkung dieses Verwaltungsakts ist gesetzlich nicht vorgesehen.

Der Rechtsentscheid des OLG Hamm RE Miet Nr. 47 betrifft die Frage, ob die Zivilgerichte an die Genehmigung der Durchschnittsmiete bei der Entscheidung der Frage gebunden sind, ob die vereinbarte Miete die Kostenmiete übersteigt. Die vom OLG Hamm angenommene Bindung der Zivilgerichte an die Genehmigung der Durchschnittsmiete dahingehend, daß die Zivilgerichte nicht befugt seien, die genehmigte Durchschnittsmiete auf die Richtigkeit ihrer Ermittlung nachzuprüfen, beruht auf der Tatbestandswirkung des Verwaltungsakts, nämlich der Bindung des Gerichts an die in dem Verwaltungsakt getroffene Regelung. Dazu, ob das Zivilgericht auch an die Beurteilung der Vorfrage, ob die Wohnung neu geschaffener Wohnraum ist, gebunden ist, hat sich das OLG Hamm aaO. nicht geäußert.

Soweit der Senat in seinem Urteil vom 5. April 1971 - 8 U 1979/70 - angenommen hat, daß die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigte Wohnung (§ 82 II. WoBauG) auch im Verhältnis zum Mieter verbindlich sei, beruht das ebenfalls auf der Tatbestandswirkung des Anerkennungsbescheides. Zutreffend haben das OVG Berlin, GE 1984, 717 und der 20. Zivilsenat des KG, GE 1978, 672 (für den konkreten Fall) entschieden, daß diese Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung jedoch keine Bindungswirkung hinsichtlich der Vorfrage hat, ob die Wohnung neugeschaffener Wohnraum ist oder weiterhin der Preisbindung für preisgebundenen Altbauwohnraum unterliegt.

In den Kommentaren zum II. WoBauG wird die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage nach dem Umfang der Bindungswirkung der Genehmigung der Durchschnittsmiete nicht behandelt.

Die Kommentierung von Ehrenforth (Zweites WohnungsbauG, 1958) betrifft die frühere Fassung des II. WoBauG, als § 72 Abs. 1 II. WoBauG noch eine Preisvorschrift war, während § 72 II. WoBauG durch das WoBauÄndG 1965 aus einer preisrechtlichen Vorschrift in eine Förderungsvorschrift umgewandelt worden ist. Schade-Schubert, Wohnungsbaurecht, äußern sich zu der Frage nicht. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, II. WoBauG, § 17 Anm. 3 (Seite 13) verweisen auf KG, GE 1978, 672. Nach alledem sind unterschiedliche Auffassungen zu der vorgelegten Rechtsfrage nicht ersichtlich.