Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagezulässigkeit; Entscheidungserheblichkeit; Eigenbedarfskündigung; Sperrfrist; Sozialklausel

Die Frage, ob das Sozialklauselgesetz entgegen dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart (GE 1995, 420) rückwirkend anzuwenden ist, stellt sich nicht bei einer aus anderen Gründen unwirksamen Kündigung. (Leitsatz der Redaktion)

I. Im Jahre 1983 unterzeichnete E. P. ein Mietvertragsformular, das die Vermietung einer 2 Zimmer-Wohnung im Hause N.-Straße, linker Seitenflügel, 3. OG rechts, auf unbestimmte Zeit zum Inhalt hat. Als Vermieter ist G. K. angegeben; das Formular trägt keine weiteren Unterschriften als die der Mieterin. Im Jahre 1985 wurde das Eigentum an dem Grundstück gemäß § 8 WEG geteilt. Mit Schreiben vom 24. Juni 1988 bestätigte die Hausverwaltung des damaligen Wohnungseigentümers Herrn U. I., daß an seiner Stelle sein Bruder J. I. (der Bekl.) in den Mietvertrag aufgenommen sei und daß per 1. Juli 1988 die Mieter E. P. und J. I. seien. Nach erneuter Veräußerung der Eigentumswohnung wurde die Kl. am 29. Januar 1993 als Eigentümerin im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 28. September und 30. September 1993 ließ sie das Mietverhältnis gegenüber dem Bekl. J. I. wegen Eigenbedarfs kündigen, da die Wohnung berufsbedingt für ihren Ehemann und auch für ihren Sohn benötigt werde.

Mit Schreiben vom 1. Februar 1994, gerichtet an E. P. und J. I., erhöhte die Hausverwaltung der Kl. den Mietzins wegen gestiegener Betriebskosten gem. § 4 Abs. 2 MHG.

Die Kl. hat gegen den Bekl. zunächst Feststellungsklage erhoben, daß das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 30. September 1993 zum 30. September 1994 aufgelöst worden sei. Das Amtsgericht Charlottenburg hat mit seinem Urteil vom 22. September 1994 die Klage zwar für zulässig, aber für unbegründet erachtet, da die Kündigungssperrfrist nach dem Rechtsstellungsverbesserungsgesetz vom 20. Juli 1990 i. V. m. § 564 b Abs. 2 Satz 2 BGB noch nicht abgelaufen sei. Die Frist beginne mit jeder Veräußerung neu zu laufen.

Die Kl. hat, vertreten durch eine überörtliche Anwaltssozietät mit Büro in Berlin, dagegen Berufung eingelegt und die Klage dahingehend erweitert, daß neben der Feststellung Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt wird. Das Landgericht Berlin hält die Berufung für zulässig und teilt auch nicht die Rechtsauffassung des erstinstanzlichen Urteils, wonach die Kündigungssperrfrist bei jeder Veräußerung neu zu laufen beginne. Es möchte jedoch die Räumungsklage deshalb abweisen, weil die 10-Jahresfrist nach dem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung bei Zugang der Kündigung vom 30. September 1993 nicht abgelaufen war. An einer entsprechenden Entscheidung sieht es sich durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 22. Februar 1995 gehindert, wonach das Sozialklauselgesetz nicht anwendbar ist auf Fälle, in denen das Wohnungseigentum vor dem 1.5.1993 veräußert wurde.

II. Das Landgericht Berlin hat deshalb mit Beschluß vom 30. Juni 1995 dem Kammergericht folgende Rechtsfrage gemäß § 541 ZPO zur Entscheidung vorgelegt:

"Ist Artikel 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993 (BGBl. I Seite 466/487) entgegen dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 22. Februar 1995 - 8 REMiet 1/94 - (GE 1995, 420) auch auf Fälle anwendbar, in denen Eigentumswohnungen nach der Überlassung an den Mieter, aber vor dem Inkrafttreten der genannten Vorschrift verkauft und das Mietverhältnis nach dem Inkrafttreten der genannten Vorschrift wegen Eigenbedarfs gekündigt worden ist?"

Das Landgericht möchte von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart abweichen und begründet dies damit, daß nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen das Sozialklauselgesetz mangels einer Übergangsvorschrift auch für umgewandelte Wohnungen gelten müsse, die schon vor dem 1. Mai 1993 veräußert wurden. Aus der Entstehungsgeschichte des Gesetzes sei nichts anderes herzuleiten. Insbesondere handele es sich bei der Äußerung des Abgeordneten Dr. S. in der Bundestagssitzung vom 26. März 1993 nur um die Kundgabe einer persönlichen Auffassung, wonach er davon ausgehe, daß das Gesetz natürlich nur für zukünftige Umwandlungen gelten könne. Verfassungsgerichtliche Bedenken stünden seiner, des Landgerichts, Auffassung nicht entgegen, da der Vermieter nicht in seinem Vertrauen darauf geschützt sei, daß auch für die Zukunft das Mietverhältnis zu den alten Bedingungen kündbar sein könnte. Eine Beschränkung auf die Veräußerungsfälle vor dem 1. August 1990 entsprechend dem Rechsstellungsverbesserungsgesetz sei verfassungsrechtlich nicht geboten. Dies käme allenfalls in dem hier nicht vorliegenden Fall in Betracht, daß der Vermieter bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB lediglich durch den fehlenden Ablauf der 3- bzw. 5-Jahresfrist an einer Kündigung vor Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes gehindert gewesen sei.

Die vom Landgericht angehörten Parteien haben zu der beabsichtigten Vorlage Stellung genommen.

III. Die Vorlage ist mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 541 ZPO unzulässig, denn die Beantwortung der Rechtsfrage ist nach Lage der Akten nicht entscheidungserheblich (vgl. auch OLG Hamm, RiM 3, 2065; BayObLG, NJW-RR 1989, 1291). Zwar hat das Oberlandesgericht grundsätzlich von der dem Vorlagebeschluß zugrunde liegenden Rechtsauffassung des Landgerichts auszugehen, sofern sie nicht offensichtlich unhaltbar ist (vgl. BayObLG, NJW-RR 1994, 78; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 79; Baumbach-Lauterbach, 53. Aufl. Rdn. 9 zu § 541 ZPO m. w. N.). Mit dem Landgericht, das diese Frage ausdrücklich oder stillschweigend geprüft und bejaht hat, ist somit anzunehmen, daß die Berufung zulässig ist, die Kl. nach § 571 BGB in ein bestehendes Mietverhältnis eingetreten und ein nachvollziehbarer Eigenbedarfsgrund im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB dargetan ist. Entsprechendes gilt für die Auffassung des Landgerichts, die 10-Jahresfrist beginne nicht mit jeder Veräußerung neu zu laufen, und die Anwendbarkeit des Sozialklauselgesetzes sei nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil der Bekl. erst nach Begründung von Wohnungseigentum in ein schon vorher bestehendes Mietverhältnis als weiterer Mieter eingetreten sei.

Das Landgericht läßt jedoch eine sich aufdrängende Auseinandersetzung mit einem Teil des Sachverhalts vermissen (vgl. hierzu BGH in NJW 1990, 3143 = RiM 3, 2167; BayObLG in ZMR 1991, 174 = RiM 3, 2219). Die Kündigungen der Kl. vom 28. und 30. September 1993 richteten sich allein an den Bekl., obwohl im Schreiben vom 24. Juni 1988 die Hausverwaltung bestätigt hatte, daß der Bekl. neben Frau P. Mieter sei. Die Mieterhöhungserklärung vom 1. Februar 1994, die also nach den beiden Kündigungen wegen Eigenbedarfs ausgesprochen wurde, richtet sich ebenfalls an beide Mieter. Ob, wann und wie Frau P. aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, läßt sich den Akten nicht entnehmen. Damit liegt eine unzulässige Teilkündigung vor, denn nach allgemeiner Meinung kann wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses bei einer Mehrheit von Mietern die Kündigung nur gegenüber allen Mietern ausgesprochen werden (vgl. Palandt-Putzo, 54. Aufl. Rdn. 13 zu § 564 BGB; MüKo Voelskow, 3. Aufl., 1995 Rdn. 24 zu § 564 BGB). Die nur gegenüber dem Bekl. ausgesprochene Kündigung war somit unwirksam und schon deshalb wäre eine Räumungsklage abzuweisen. Die Feststellungsklage wäre darüber hinaus unzulässig, da mehrere Mieter notwendige Streitgenossen im Sinne des § 62 ZPO sind; die von der Kl. begehrte Feststellung kann nur einheitlich getroffen werden (vgl. OLG Celle in WuM 1995, 193; KG in WuM 1986, 106).

Ob die Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach dem Sozialklauselgesetz auch für Eigenbedarfskündigungen gilt, wenn Umwandlung und Veräußerung der Eigentumswohnung vor dem 1. Mai 1993 stattgefunden hat, ist umstritten.

Das OLG Stuttgart hatte dies verneint. Dem wollte das Landgericht Berlin nicht folgen, da nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen das Gesetz auch für die Vergangenheit anwendbar sein müsse. Es legte deshalb dem Kammergericht die Rechtsfrage vor, das jedoch den Erlaß eines Rechtsentscheids ablehnte. Da die Kündigung des Klägers nur gegenüber einem der beiden Mieter ausgesprochen war, handelte es sich um eine unzulässige und damit nichtige Teilkündigung, so daß es auf die Rechtsfrage nicht ankam.