Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagezulässigkeit; Überholung durch Rechtsentscheid; Heizenergieeinsparung; Fassadenisolierung

Eine Vorlage zum Rechtsentscheid ist unzulässig, wenn die vorgelegte Rechtsfrage durch Rechtsentscheid bereits entschieden ist.

I. Das Landgericht hat dem Senat durch Beschluß vom 10. Oktober 1985 nach Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. Hängt die Begründetheit einer Mieterhöhung wegen einer baulichen Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie (hier: Fassadenisolierung) gemäß § 3 des MHG davon ab, in welchem Verhältnis die für den Mieter mit der Maßnahme verbundenen Einsparungen an Heizkosten zu der Mieterhöhung stehen?

2. Auf welches Verhältnis zwischen der Einsparung an Heizkosten für den Mieter und der Erhöhung der Miete kommt es im Falle der Bejahung der Vorlagefrage zu 1. an?

Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kl. als Vermieterin nimmt die Bekl. als ehemalige Mieterin auf Zahlung von 2.689 DM nebst Zinsen in Anspruch. Die Bekl. hatte von der Kl. im Hause M-straße in B eine Zweizimmerwohnung gemietet, deren Vermietung Mietpreisvorschriften nicht unterlag; das Mietverhältnis ist seit dem 31. Januar 1984 beendet.

Die Kl. meint, die Bekl. schulde für die Monate Mai und Juni 1982 je 96,52 DM und für die Monate Juli 1982 bis Januar 1984 je 132,71 DM restlichen Mietzins, woraus sich abzüglich eines Guthabens der Bekl. von 25,53 DM die Klageforderung ergibt. Bei den streitigen Einzelforderungen handelt es sich um Mieterhöhungsbeträge, die die Kl. nach Isolierung der Fassade des Hauses durch schriftliche Mieterhöhungserklärungen vom 14. Januar 1982 und 26. Februar 1982 in die Mietzinsvereinbarung eingeführt zu haben meint.

Die Kl. setzt die Gesamtkosten für die Fassadenisolierung mit 602.645.68 DM an.

Die Kl. stützt sich auf § 3 des MHG und hält für unerheblich, daß sie die Bekl. vor Durchführung der Arbeiten nicht auf Duldung verklagt hat.

Die Kl. behauptet, die Fassadenisolierung sei eine Maßnahme, die zu einer erheblichen Einsparung von Heizenergie führe, was aus dem Heizölverbrauch in den Jahren 1978/79/80 in Höhe von ca. 80-90.000 l im Vergleich zu dem Verbrauch in 1981 von nur 53.763 l sich ergebe.

Die Bekl. hält sich für nicht zahlungspflichtig, weil sie der Maßnahme nicht zugestimmt habe und ein Urteil auf Duldung gegen sie nicht ergangen sei.

Die Bekl. meint ferner, die Isolierung der Fassade sei keine Modernisierungsmaßnahme, weil die Kosten in keinem vertretbaren Verhältnis zur Heizkosteneinsparung stünden. Die Bekl. behauptet, nicht alle den Mieterhöhungen zu Grunde liegenden Kosten stünden im notwendigen Zusammenhang mit den Isolierungsarbeiten, wie z. B. die Kosten für die Gerüstbrücke und die Architektengebühren, die ohnehin überhöht seien.

Die Bekl. macht geltend, die Kl. habe Instandsetzungsarbeiten ausführen lassen und versuche, die Kosten dafür als Modernisierungskosten auf die Mieter abzuwälzen.

Durch Urteil vom 12. November 1984 hat das Amtsgericht unter Abweisung der übrigen Klage dieser in Höhe von 1.341,15 DM nebst Zinsen stattgegeben.

Gegen dieses Urteil, auf das Bezug genommen wird, richten sich die zulässigen Berufungen der Parteien, mit denen sie ihre erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgen.

Das Landgericht hat zur Begründung der Vorlage ausgeführt:

Die Kammer halte die Vorlagefragen für entscheidungserheblich. Sie sei der Auffassung, die fraglichen Mieterhöhungserklärungen genügten in formeller Hinsicht den an sie gemäß § 3 Abs. 3 des MHG zu stellenden Anforderungen, denn die Kl. habe die Mieterhöhungen auf Grund der Kosten der Baumaßnahme berechnet und erläutert. Dabei verstehe die Kammer die Erklärungen dahin, daß die Kl. mit der Erläuterung "anzusetzende Baukosten" die auf die Fassadenisolierung entfallenden Kosten kennzeichne.

Den Einwand der Bekl. in bezug auf das Erfordernis ihrer Zustimmung zu den Baumaßnahmen oder eines Duldungstitels halte die Kammer aus den Gründen des Rechtsentscheids des OLG Hamm vom 27. April 1981 (RiM 1, 260) für unerheblich.

Der weitere Einwand der Bekl., in den umgelegten Kosten seien solche für Instandsetzungsarbeiten enthalten und einzelne Kostenansätze seien überhöht, würde eine Beweisaufnahme erforderlich machen.

Auf diese Einwendungen käme es aber nicht an, wenn die Vorlagefrage zu 1. zu bejahen wäre und das Verhältnis von Heizkosteneinsparung zur Mieterhöhung zu deren Unwirksamkeit führte.

Die Kammer sehe sich zu der Vorlage durch die Erwägung veranlaßt, daß Sinn der Regelung in § 3 Abs. 1 des MHG nicht sein könne, Kosten für energieeinsparende Maßnahmen unabhängig von der Überlegung für auf den Mieter abwälzbar zu erklären, ob diese Kosten in einem vernünftigen Verhältnis zu der mit der Maßnahme für den Mieter verknüpften Einsparung an Heizkosten stehen.

Da es nach dem Wortlaut des Gesetzes allein darauf anzukommen scheine, daß die bauliche Maßnahme eine "nachhaltige" Einsparung von Heizenergie bewirke und "nachhaltig" nach allgemeiner Auffassung nicht für die jeweilige Wohnung "in erheblichem Umfange", sondern "auf lange Dauer" bedeute (vgl. Palandt-Putzo, 39. Aufl., Anm. 3 a bedeute; Staudinger-Emmerich, 12. Aufl., Rz. 35 bzw. § 3 MHRG; weitergehend Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Rz. 236), würden ohne eine Abwägung im Sinne der Vorlagefragen auch sehr hohe Kosten einer nachhaltig energieeinsparenden Maßnahme auf den Mieter umlegbar sein, obwohl die für den Mieter damit verbundene Heizkostenersparnis die Mieterhöhung nicht ausgleiche oder sogar - eventuell erheblich - unter dieser bliebe.

Die Kammer meinte daher, daß die Kosten einer nachhaltig energieeinsparenden Maßnahme nur dann auf den Mieter umlegbar seien und damit Grundlage einer Mieterhöhung sein könnten, wenn aus der Sicht eines wirtschaftlich vernünftig kalkulierenden Hauseigentümers die Maßnahme "ihr Geld wert" erscheine. Das sei der Fall, wenn für einen solchen Hauseigentümer - unterstellt, er könnte die Kosten der Maßnahme nicht abwälzen - die Kosten-Nutzen-Rechnung wenigstens mit ± 0 abschließe.

Nach der Auffassung der Kammer seien die Vorlagefragen von grundsätzlicher Bedeutung, denn ihre Beantwortung betreffe alle Fälle der Modernisierung von Wohnraum durch nachhaltig energieeinsparende Maßnahmen.

Die Vorlagefragen seien durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden.

II. Die Vorlage ist unzulässig. Denn die vorgelegte Rechtsfrage ist durch Rechtsentscheid bereits entschieden (Art. III Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 des 3. MietRÄndG).

Das OLG Karlsruhe hat am 20. September 1984 zum Az. 9 ReMiet 6/83 folgenden Rechtsentscheid erlassen (41 in ReMiet = RiM S. 1465 ff. = ZMR 1984, 411 = WuM 1985,17):

"1. Bei einer auf Durchführung von baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie gestützten Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG muß auch aus der Sicht des Mieters das Gebot der Wirtschaftlichkeit berücksichtigt und das Verhältnis zwischen einzusparenden Holzkosten und Mietzinserhöhung geprüft werden.

2. Bei einem Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit entfällt der Mieterhöhungsanspruch aber nicht vollständig; es bleiben vielmehr diejenigen Kosten umlagefähig, die auch bei Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeitsgrundsätze entstanden wären.

3. Die Höhe des Anspruchs richtet sich nicht nach dem Betrag der einzusparenden Heizkosten. Es besteht, abgesehen von der Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG, auch keine absolute, prozentual festlegbare Obergrenze."

Damit sind beide Vorlagefragen durch einen Rechtsentscheid beantwortet, so daß es an der Zulässigkeitsvoraussetzung des Nichtvorliegens eines Rechtsentscheids für eine Grundsatzvorlage fehlt.