Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Eigenbedarfskündigung; Kündigungssperrfrist; Altfall; Sozialklausel

Artikel 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466, 487) ist nicht auf Fälle anwendbar, in denen das Wohnungseigentum vor dem 1. August 1990 veräußert worden ist.

Die in Uelzen lebende Kl. nimmt als Eigentümerin und Vermieterin einer in Berlin belegenen 3 1/2 Zimmerwohnung die Bekl., die seit 1964 Mieter der Wohnung sind, auf Räumung in Anspruch. Das Wohnungseigentum wurde nach vorzeitiger vollständiger Rückzahlung der öffentlichen Förderungsmittel am 17. August 1984 durch Eintragung im Grundbuch begründet. Am 10. Dezember 1985 wurde die Wohnung erstmals veräußert. Die Kl. erwarb das Wohnungseigentum am 4. Juli 1991 und hat das Mietverhältnis mit den Bekl. durch Einschreiben vom 12. August 1993 wegen Eigenbedarfs zum 31. August 1994 kündigen lassen.

Durch Urteil vom 29. November 1994 hat das Amtsgericht die Räumungsklage wegen der Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB i. V. m. Art. 14 Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz (im folgenden Sozialklauselgesetz genannt) abgewiesen. Das Landgericht möchte die zulässige Berufung der Kl. mit derselben Begründung zurückweisen, sieht sich jedoch durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 22. Februar 1995 (Friedrich-Hannemann/Wiek, Handbuch der Mietrechtsentscheide, Bd.

III, Nr. 29 = GE 1995, S. 420) daran gehindert. Es hat dem Senat gemäß § 541 ZPO folgende Rechtsfrage zum Erlaß eines Rechtsentscheids vorgelegt:

Ist Artikel 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993 (BGBl. I Seite 466/487) entgegen dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 22. Februar 1995 - 8 REMiet 1/94 (GE 1995, 420) auch auf Fälle anwendbar, in denen Eigentumswohnungen nach der Überlassung an den Mieter, aber vor Inkrafttreten der genannten Vorschrift verkauft und das Mietverhältnis nach dem Inkrafttreten der genannten Vorschrift wegen Eigenbedarfs gekündigt worden ist?

Das Landgericht begründet seine Divergenzvorlage wie folgt: Die Rechtsfrage sei für das Berufungsverfahren entscheidungserheblich. Die Kl. habe ihren Eigenbedarf plausibel und nachvollziehbar dargelegt, indem sie habe vortragen lassen, daß sie sich nach dem Tod ihres Ehemannes nach Berlin zurückziehen und hier ihr Alter im Kreise ihrer Freunde und Bekannten verbringen wolle. Hierfür habe die Kl. im Hinblick auf das Bestreiten der Bekl. mit Nichtwissen Beweis angetreten. Die Beweisaufnahme über diese Frage erübrige sich, wenn die Vorlagefrage zu bejahen und die Klage im Hinblick auf das Sozialklauselgesetz ohnehin unbegründet sei. Das Sozialklauselgesetz sei auch auf Fälle anwendbar, in denen Eigentumswohnungen nach der Überlassung an den Mieter, aber vor Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes verkauft und das Mietverhältnis sodann nach Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes wegen Eigenbedarfs gekündigt worden sei. Die vom Oberlandesgericht Stuttgart in seinem Rechtsentscheid vom 22. Februar 1995 vertretene Rechtsauffassung, daß das Sozialklauselgesetz nicht auf Fälle anwendbar sei, in denen die Veräußerung des Wohnungseigentums vor dem Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes am 1. Mai 1993 erfolgt sei, sei nicht richtig. Weder dem Wortlaut des Gesetzes noch dem von dem Gesetzgeber mit dem Gesetz verfolgten Zweck könne entnommen werden, daß das Sozialklauselgesetz sich auf Verkaufsfälle ab 1. Mai 1993 habe beschränken sollen. Ohne Vorliegen einer Übergangsregelung gelte das Gesetz dem Wortlaut nach für alle Verkaufsfälle. Das Gesetzgebungsverfahren spreche eher für eine Bejahung der Vorlagefrage. Die Wortmeldung des Bundestagsabgeordneten Dr. Freiherr von Stetten am 26. März 1993 könne im Hinblick auf das im übrigen kontrovers verlaufene Gesetzgebungsverfahren lediglich als die Bekanntgabe einer persönlichen Auffassung angesehen werden. Denn schon der Gesetzentwurf des 19. Ausschusses des Bundestages habe in Art. 11 a des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes eine Regelung vorgesehen, die sich auf alle Umwandlungsfälle vor Erlaß des Gesetzes bis zum 31. Dezember 1987 bezogen habe. Wenn der Bundesrat diese Regelung für unzureichend gehalten und der daraufhin im Vermittlungsausschuß gefundene Kompromiß als "erheblich verschärftes Mieterschutzmodell" angesehen worden sei, könne nicht mehr von einer Beschränkung des Gesetzes auf künftige Umwandlungsfälle nach Inkrafttreten des Gesetzes ausgegangen werden. Schließlich habe der Bundesrat im zweiten Durchgang des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes im Vermittlungsausschuß beantragen lassen, über Art. 5 a des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes dem Sozialklauselgesetz klarstellend hinzuzufügen, daß das Gesetz nicht anwendbar sein solle, sofern der auf die Veräußerung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem 1. August 1990 abgeschlossen sei; der Bundesrat habe demzufolge gerade nicht auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Sozialklauselgesetzes abstellen wollen.

Die Anwendung auf vor dem 1. Mai 1993 liegende Veräußerungsfälle sei auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Verletzung des Vertrauensschutzes verfassungswidrig, so daß es auch keiner Auslegung in dem Sinne bedürfe, daß das Sozialklauselgesetz erst für Veräußerungsfälle nach dem 1. Mai 1993 anzuwenden sei. Das am 1. August 1990 in Kraft getretene Gesetz zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen habe jedenfalls keinen Vertrauenstatbestand des Vermieters dahin geschaffen, daß von dem Gesetz nicht erfaßte Fälle auf Dauer von einer gesetzlichen Neuregelung unberührt blieben. Sofern die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB seinerzeit vorgelegen hätten, hätte der Vermieter seine Rechte rechtzeitig wahrnehmen müssen. Vorliegend sei auch unerheblich, ob dem eine Kündigungssperre nach § 6 Abs. 7 und § 16 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes entgegengestanden hätte. Denn eine derartige Kündigungssperre wäre jedenfalls im Vorlagefalle am 31. Dezember 1992 beendet gewesen. Sofern jedoch der Kündigungsgrund erst nach Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes entstanden sei, komme ein Vertrauensschutz nicht in Betracht, denn eine tatbestandlich noch nicht vorliegende Kündigungsmöglichkeit sei nicht zu schützen.

Die Parteien haben Gelegenheit erhalten, sich zur Vorlage des Landgerichts zu äußern.

II. Die Vorlage des Landgerichts ist als Divergenzvorlage nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO zulässig. Das Landgericht ist zur Entscheidung als Berufungsgericht berufen. Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum und betrifft darüber hinaus auch den Bestand eines solchen Mietvertragsverhältnisses, da die Wirksamkeit der Kündigung von der Auslegung des sogenannten Sozialklauselgesetzes abhängt. Das Landgericht möchte von einer Entscheidung des Oberlandesgerichts, und zwar von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 22. Februar 1995, abweichen.

Die vorgelegte Rechtsfrage ist auch für den Ausgang des Rechtsstreits entscheidungserheblich: Das Landgericht geht davon aus, daß die Kl. den sogenannten Eigenbedarf nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB hinreichend dargelegt hat, indem sie hat vortragen lassen, sie wolle nach dem Tod ihres Mannes ihr Alter in Berlin im Kreis ihrer früheren Freunde und Bekannten verbringen. Der Senat hat dabei nach seiner ständigen Rechtsprechung die dem Vorlagebeschluß zugrunde liegende Rechtsauffassung des Landgerichts zugrunde zu legen, sofern diese nicht offensichtlich unhaltbar ist (vgl. auch BayObLG in RR 1994, S.78 und die dort angegebenen Fundstellen). Da es nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Darlegung des Eigenbedarfs ausreicht, plausible und nachvollziehbare Gründe darzutun, ist die vom Landgericht vertretene Auffassung jedenfalls nicht offensichtlich unhaltbar. Die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage wird nicht dadurch beseitigt, daß das Ergebnis der über den Eigenbedarf gegebenenfalls durchzuführenden Beweisaufnahme noch nicht feststeht. Denn die Beantwortung der Rechtsfrage ist immer dann entscheidungserheblich, wenn sich durch eine der möglichen Antworten die Beweisaufnahme erübrigen würde (vgl. BGH in NJW 1987, S. 2372; BGHZ 101, 253 ff. [261]).

Der Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage stehen auch keine weiteren Sperrfristen entgegen, aus denen sich die Unwirksamkeit der Kündigung vom 12. August 1993 ergeben könnte. Das Landgericht vertritt die Auffassung, daß die 3jährige Sperrfrist nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB nur für den ersten Verkaufsfall gilt, so daß diese Sperrfrist im Hinblick auf die erste Veräußerung vom 10. Dezember 1995 bereits am 11. Dezember 1988 abgelaufen war. Es geht davon aus, daß bei einer weiteren Veräußerung die Sperrfrist nicht wieder von neuem zu laufen beginnt und befindet sich damit in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (vgl. BayObLG in NJW 1982, S. 451). Insoweit wird zwar von der Rechtsprechung teilweise auch die gegenteilige Ansicht vertreten (vgl. AG Spandau in NJW-RR 1993, S. 584); der Senat hat jedoch auch bezüglich dieser Frage die dem Vorlagebeschluß zugrunde liegende Rechtsauffassung des Landgerichts zugrunde zu legen, da auch diese nicht als offensichtlich unhaltbar angesehen werden kann. Schließlich stand der Kündigung vom 12. August 1993 auch keine Sperrfrist nach § 6 Abs. 7 i.V.m. § 32 Abs. 2 Wohnungsbindungsgesetz entgegen, denn die öffentlichen Mittel sind unstreitig vollständig im Jahre 1984 zurückgezahlt worden, und nach den Tilgungsbedingungen war die vollständige Rückzahlung bis 1992 vorgesehen. Eine Sperrfrist nach dem Wohnungsbindungsgesetz bestand nach 1992 aus diesem Grunde nicht mehr.

Durch § 1 der Verordnung des Senats von Berlin vom 11. Mai 1993 (Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin, S. 216) ist aufgrund des Satzes 1 des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 22. April 1993 Berlin zu einem derartigen Gebiet bestimmt worden; diese Verordnung ist am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin, somit am 22. Mai 1993, in Kraft getreten. Für die Entscheidung des Rechtsstreits kommt es daher darauf an, ob die 10jährige Sperrfrist nach dem Sozialklauselgesetz eingreift.

Der Senat beantwortet die vorgelegte Rechtsfrage wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich. Soweit das Landgericht vom Rechtsentscheid des OLG Stuttgart auch für Verkaufsfälle abweichen möchte, die in dem Zeitraum zwischen dem 1. August 1990 und dem 30. April 1993 liegen, ist die vorgelegte Rechtsfrage im Ausgangsrechtsstreit nicht entscheidungserheblich. Der Senat hat sich bei seiner Antwort auf die Verkaufsfälle beschränkt, die - wie im Ausgangsrechtsstreit - vor dem 1. August 1990 liegen, weil er im übrigen (bei Ausklammerung verfassungsrechtlicher Bedenken) dazu neigt, dem Landgericht zu folgen, eine Divergenzvorlage durch den Senat an den Bundesgerichtshof insoweit aber mangels Entscheidungserheblichkeit nicht zulässig wäre. Ein Rechtsentscheid ergeht deshalb insoweit nicht. Die einfachrechtliche Auslegung des Sozialklauselgesetzes spricht nach Auffassung des Senats eher für eine Anwendbarkeit auch auf solche Fälle, in denen das Wohnungseigentum schon vor dem Inkrafttreten des Gesetzes veräußert worden ist, als dagegen. Der Wortlaut "lst ... Wohnungseigentum begründet und ... veräußert worden" läßt ohne weiteres eine Auslegung in dem Sinne zu, daß das Gesetz auf frühere Veräußerungsfälle zurückwirken soll. Davon geht auch das OLG Stuttgart aus. Nach den allgemeinen Auslegungsregeln gilt ein Gesetz von seinem Inkrafttreten an auch für Sachverhalte und Rechtsverhältnisse, die schon vor seinem Inkrafttreten entstanden sind (vgl. Bundesjustizministerium, Handbuch der Rechtsförmlichkeit, Bundesanzeiger-Verlag, Rdnr. 272). Soweit der Bundesgerichtshof den Artikel 170 EGBGB als Grundlage des Rechtsgedankens angesehen hat, daß lnhalt und Wirkung eines Schuldverhältnisses sich jeweils nach dem alten Recht bestimmen (vgl. BGHZ 10, 394; 44, 194), kann dies bei Fehlen einer Übergangsvorschrift nur für sogenannte abgeschlossene Fälle gelten. Von einem derart abgeschlossenen Fall ist im Vorlagefall nicht auszugehen, weil das Gesetz die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen betrifft und die streitige Kündigung erst nach Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes ausgesprochen worden ist.

Soweit der Sinn und Zweck des Gesetzes aus dem Willen des Gesetzgebers hergeleitet werden könnte, läßt sich eine rückwirkende Anwendung auf frühere Veräußerungsfälle ebenfalls nicht mit Sicherheit verneinen. Da das Gesetz erst im Vermittlungsausschuß konzipiert worden ist, fehlt es an der Begründung eines entsprechenden Gesetzesentwurfs, auf die zurückgegriffen werden könnte. Aus diesem Grunde können nur vereinzelte Stimmen aus dem Gesetzgebungsverfahren herangezogen werden.

So hat der Berichterstatter Dr. Walter im Plenum des Bundesrates (vgl. Plenarprotokoll der 654. Sitzung, S. 96) u. a. darauf hingewiesen, daß nach der vom Vermittlungsausschuß gefundenen Regelung der Mieter nach Umwandlung seiner Mietwohnung in Wohnungseigentum und Veräußerung derselben 10 Jahre lang besonders geschützt sein solle, die in der Einführung der 10jährigen Sperrfrist liegende Eigentumsbeschränkung verfassungsrechtlich hinnehmbar sei, weil die Regelung auf Wohnraummangelgebiete beschränkt sei und niemand zur Umwandlung oder zum Erwerb ehemaliger Mietwohnungen gezwungen sei. Diese Äußerung könnte dafür sprechen, daß der Erwerber einer Mietwohnung jedenfalls den Umfang der Sperrfrist vor Erwerb hätte absehen können, was bei Annahme einer Rückwirkung der Regelung nicht der Fall wäre. Eine eindeutige Stellungnahme zur Frage der Rückwirkung liegt zwar in der persönlichen Wortmeldung des Abgeordneten Dr. Wolfgang Freiherr von Stetten (Protokoll 12. Wahlperiode, S. 12865 C), der darauf hingewiesen hat, daß die Sozialklausel, die die Kündigung auf 10 Jahre verbiete, "natürlich" nur für zukünftige Umwandlungen gelten könne und nicht rückwirkend anzuwenden sei, weil jede Rückwirkung ein unzulässiger Eingriff in Eigentumsrechte bedeute. Der Senat hält es jedoch nicht für vertretbar - wie in dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 22. Februar 1995 geschehen -, allein auf diese Erklärung eines Bundestagsabgeordneten abzustellen. Es handelt sich hierbei lediglich um eine persönliche Erklärung des betreffenden Bundestagsabgeordneten, der damit das Motiv seiner Abstimmung hat darlegen wollen (vgl. hierzu Wiek in Friedrich-Hannemann/Wiek, Handbuch der Mietrechtsentscheide, Bd. IIl Nr. 29 Anm.). Dieser Meinungsäußerung steht jedenfalls die in derselben Sitzung des Bundestages vom Abgeordneten Kleinert als Berichterstatter abgegebene Erklärung entgegen, wonach die Regelung eine "Verlängerung der Sperrfrist" bedeute und die Verstärkung des vorhandenen Schutzes bezwecke. Dies läuft darauf hinaus, daß bereits laufende Fristen durch die neue Regelung verlängert werden sollten, was nur durch eine Rückwirkung der Regelung zu erreichen war.

Schließlich hat der an dem Gesetzgebungsverfahren beteiligte Bundesrat nach dem Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes (durch einen Antrag zur Schaffung eines Art. 5 a des 4. MRÄndG) versucht, § 1 des Gesetzes für nicht anwendbar erklären zu lassen, wenn der auf die Veräußerung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem 1. August 1990 abgeschlossen war (vgl. BT Drucksache 12/5224, S. 5 f.). Daraus ist zu schließen, daß jedenfalls der Bundesrat der Auffassung war, die verlängerte Sperrfrist könne ohne die beantragte Beschränkung auf alle in der Vergangenheit erfolgten Umwandlungen und Veräußerungen angewendet werden (vgl. auch die Antragsbegründung, aaO.).

Geben die Gesetzesmaterialien für die Auslegung hiernach keinen sicheren Anhalt, so ist dies auch nicht der Fall, wenn bei der Auslegung auf die vom Gesetz zu schützenden bzw. zu berücksichtigenden Interessen der beteiligten Parteien abgestellt wird. Insoweit stehen sich die Rechte des Vermieters als Eigentümer, die durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG geschützt sind und das Recht des Mieters auf den ebenfalls grundgesetzlich geschützten Erhalt seiner Wohnung gegenüber, wobei es sich im Grundsatz um gleichwertige Rechte handelt.

Ist nach alledem von der allgemeinen Gesetzesauslegung her eine rückwirkende Anwendung des Gesetzes auf alle vor dem Inkrafttreten des Gesetzes liegenden Veräußerungsfälle nicht ausgeschlossen, sondern eher naheliegend, so ist nach Auffassung des Senats jedoch von Verfassungs wegen eine zeitliche Einschränkung der Rückwirkung jedenfalls in dem Umfange geboten, wie in der Entscheidungsformel vorgenommen. Bei der durch die Verfassung gebotenen Auslegung spielt eine erhebliche Rolle, daß die Eigentumsgarantie im Kern jedenfalls nicht berührt werden darf. In diesem Zusammenhang hält es der Senat für erheblich, daß durch die frühere Rechtslage für die Erwerber von Eigentumswohnungen ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist, der eine Rückwirkung des Sozialklauselgesetzes jedenfalls für die Fälle ausschließt, in denen das Wohnungseigentum vor dem 1. August 1990 veräußert worden ist.

Soweit aufgrund der früheren, vor Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes bestehenden Gesetzeslage bereits Eigenbedarfskündigungen des Vermieters ausgesprochen und wirksam geworden waren, wird allgemein angenommen, daß an einer einmal wirksam ausgesprochenen Kündigung durch das am 1. Mai 1993 in Kraft getretene Sozialklauselgesetz sich auch dann nichts geändert haben kann, wenn nach der neuen Rechtslage die Sperrfrist noch nicht abgelaufen gewesen wäre (so Vorlagebeschluß des Landgerichts München I vom 29. Juni 1994 in WM 1994, S. 369, 370; Beuermann in GE 1993, S. 440 [441]; Blank in WM 1994, S.115 [116]; Palandt-Putzo, 54. Aufl., § 564 b BGB, Rdnr. 5 a; BayObLG, Rechtsentscheid vom 21. März 1995 in GE 1995, S. 689 ff.). Auf einen derartigen Sachverhalt (Ausspruch und Wirksamwerden der Kündigung vor dem 1. Mai 1993) stellt die Vorlagefrage aber nicht ab, so daß vorliegend entscheidend ist, ob und gegebenenfalls inwieweit ein Vertrauenstatbestand bezüglich der Dauer der Sperrfrist auch dann anzunehmen ist, wenn die Kündigung erst - wie im Vorlagefall - nach dem 1. Mai 1993 ausgesprochen worden ist. Insoweit wird von Schilling, Gather, Putzo und Franke die Ansicht vertreten, daß bezüglich der vor dem 1. August 1990 liegenden Verkaufsfälle bei den Vermietern ein derartiger Vertrauenstatbestand anzunehmen sei; denn die Erwerber (Vermieter) hätten durch Art. 2 des Rechtsstellungsverbesserungsgesetzes vom 20. Juli 1990 jedenfalls darauf vertrauen dürfen, daß die dort getroffene Regelung bezüglich der Weitergeltung der früheren 3jährigen Sperrfrist nicht durch eine neue Sperrfristregelung zerstört werden würde (vgl. Schilling in ZMR 1994, S.441 [444], Gather in DWW 1993, S. 255 [256], Putzo aaO., Franke, DWW 1993, S.156 [157]). Dabei geht Schilling (aaO.) allerdings davon aus, daß eine verfassungskonforme Auslegung, die diese Bedenken berücksichtigen könnte, nicht möglich sei, da der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung der unechten Rückwirkung durchaus Spielräume habe und sich demzufolge die Hoffnungen - damals - darauf richteten, daß der Gesetzgeber von sich aus das Soziallklauselgesetz um eine Übergangsvorschrift ergänzen würde, die dessen Anwendung auf vor dem 1. August 1990 verkaufte Eigentumswohnungen ausschließe. Grapentin (in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Nachtrag Januar 1994 zur 2. Auflage, IV, zu Rdnr. 76 a) hält eine Rückwirkung auf vor dem 1. Mai 1993 liegende Verkaufsfälle generell für verfassungswidrig, ohne dies allerdings näher auszuführen. Das Landgericht Hamburg äußert in seinem Vorlagebeschluß vom 22. April 1994 (WM 1994, S. 320 [321]) "gewisse Bedenken" im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG, ob die Regelungen des Sozialklauselgesetzes in ihrer jetzigen Form "dann" verfassungsrechtlichen Bestand haben können, legt sich insoweit jedoch nicht fest. Börstinghaus und Meyer (NJW 1993, S. 1353 [1357]) haben verfassungsrechtliche Bedenken gegen eine Rückwirkung sogar unter dem Aspekt, daß sie entgegen der überwiegenden Ansicht davon ausgehen, es handele sich bei der Regelung des Sozialklauselgesetzes nur um ein Widerspruchsrecht und keine Sperrfrist. Demgegenüber wird jedoch überwiegend die 10-Jahresfrist im Sozialklauselgesetz als Kündigungssperre angesehen (vgl. Schilling aaO. S. 441; Beuermann aaO., S. 440; Franke aaO. S. 156; Putzo aaO., § 564 Rdnr. 5 und BayObLG RE v. 21.3.95 - REMiet 2/94 -).

Da das Gesetz nach dem Wortlaut auch eine Auslegung in dem Sinne zuläßt, daß erst Veräußerungsfälle seit dem 1. Mai 1993 mit der 10jährigen Sperrfrist erfaßt werden sollen, kommt es für die Frage, ob eine derartige Auslegung verfassungsrechtlich geboten ist, darauf an, inwieweit die Anwendung des Sozialklauselgesetzes auf vor dem 1. Mai 1993 liegende Verkaufsfälle gegen das verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot verstoßen würde. Insoweit ist, worauf Franke (DWW 1993, S.156 [158]) zutreffend hinweist, zunächst darauf abzustellen, ob in diesem Falle von einer echten Rückwirkung oder unechten Rückwirkung nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts auszugehen ist. Franke geht vorliegend von echter Rückwirkung aus, indem er meint, daß der abgeschlossene Sachverhalt in dem Erwerb des Eigentums besteht und daß in diesen Sachverhalt im Falle der Rückwirkung des Sozialklauselgesetzes auf vor dem 1. Mai 1993 liegende Verkaufsfälle eingegriffen wird. Das Sozialklauselgesetz betrifft jedoch nicht den Erwerb des Eigentums, sondern vielmehr die Beendigung von Mietverhältnissen; der Eingriff durch die Rückwirkung in einen abgeschlossenen Sachverhalt würde demzufolge nur vorliegen, sofern bereits eine nach dem alten Recht ausgesprochene Eigenbedarfskündigung, die vor dem 1. Mai 1993 wirksam geworden war, unwirksam würde. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts können jedoch auch Regelungen mit sogenannter unechter Rückwirkung gegen Grundrechte verstoßen. Derartige Regelungen sind zwar grundsätzlich zulässig, jedoch sind der gesetzgeberischen Regelungsbefugnis insoweit Grenzen gesetzt, als sie sich aus einer Abwägung zwischen dem Ausmaß des durch die Gesetzesänderung verursachten Vertrauensschadens und der Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens für das Gemeinwohl ergeben (vgl. BVerfGE 75, 246 [280]; 14, 288 [301]; 25, 142 [154]; 43, 242 [286]; 43, 291 [391]). Allerdings geht der verfassungsrechtliche Vertrauensschutz nicht so weit, den Staatsbürger vor jeder Enttäuschung zu bewahren (vgl. BVerfG 24, 220 [230]; 43, 242 [286]). Jedoch ist das betätigte Vertrauen, die "Vertrauensinvestition" schutzwürdig, die zur Erlangung einer Rechtsposition geführt hat; in diesem Falle kommt es darauf an, ob der durch die Neuregelung verursachte Vertrauensschaden im Verhältnis zur Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens überwiegt. Ist dies der Fall, so verstößt auch eine Regelung unechter Rückwirkung gegen das betroffene Grundrecht, weil dessen Kernbereich berührt wird.

Diese Voraussetzungen liegen vor, wenn die Rückwirkung des Sozialklauselgesetzes auf Verkaufsfälle vor dem 1. August 1990 bezogen wird. Bei einem Erwerb vor diesem Zeitpunkt war für den Erwerber der Wohnung die zeitliche Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf 3 Jahre (in Berlin bis Ende Dezember 1990 bei Altbauten auf 7 Jahre) ein überschaubarer Tatbestand. Die Verlängerung der Sperrfrist auf 5 Jahre für Sondergebiete wurde erst durch das Gesetz vom 20. Juli 1990 (BGBl. I S. 1456) eingeführt. Da dessen Artikel 2 bestimmte, daß die Neuregelung nicht anzuwenden sei, wenn der auf die Veräußerung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem Inkrafttreten des Gesetzes (1. August 1990) abgeschlossen worden sei, konnte auch derjenige, der - wie die Kl. im Ausgangsrechtsstreit - nach dem 1. August 1990 eine vermietete Eigentumswohnung erwarb, die vor diesem Datum umgewandelt und erstmals veräußert worden war, selbst dann darauf vertrauen, daß die Kündigungssperrfrist nur 3 Jahre betrage, wenn die Wohnung in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet gefährdeter Wohnungsversorgung lag. Ein solcher Erwerber mußte nicht damit rechnen, daß das Gesetz seine Eigentumswohnung, die es im Jahre 1990 trotz bereits damals in der Gemeinde vorliegender Gefährdung ausreichender Wohnungsversorgung von der Verlängerung der Kündigungssperrfrist von 3 auf 5 Jahre ausgenommen hatte, unter gleichen Voraussetzungen bei einer späteren Verlängerung der - auf seine Wohnung nicht anwendbaren - 5-Jahres-Sperrfrist auf 10 Jahre nun wieder einbeziehen würde. Zu Recht weist Franke darauf hin, daß der Erwerb von Grundeigentum beim Kauf von Eigentumswohnungen fast regelmäßig damit verknüpft ist, sofern nicht aus Geldanlagegründen gekauft wird, irgendwann einmal in absehbarer Zeit selbst auf dieses Eigentum zurückgreifen zu können und es zu nutzen. Dabei kann davon ausgegangen werden, daß der Selbstnutzungswille und das Interesse an der freien wirtschaftlichen Verfügbarkeit im Hinblick auf die Lebensplanung des Erwerbers selbst personalen Bezug hat und in dieser Form auch grundgesetzlich geschützt ist (vgl. Franke aaO.; Henschel in NJW 1989, S. 938). Da der Erwerber einer Eigentumswohnung den Ankauf auch noch häufig finanziert, dem ein bestimmter Finanzierungsplan zugrunde liegt und dabei die Eigennutzung der Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt mit eingeschlossen sein kann, muß davon ausgegangen werden, daß das beim Kauf einer Eigentumswohnung betätigte Vertrauen so gewichtig ist, daß der Vertrauensschaden im Falle einer unechten Rückwirkung im Verhältnis zur Bedeutung des mit der gesetzlichen Regelung verfolgten gesetzgeberischen Anliegens ausschlaggebend ist. Wenn - wie überwiegend - die Eigenbedarfskündigung auf die Selbstnutzung der Wohnung abzielt, kann es in diesem Zusammenhang nur darauf ankommen, ob der Mieterschutz in jedem Falle Vorrang hat. Dies ist zu verneinen, da der Mieter trotz der ihm durch das soziale Mietrecht eingeräumten besonderen Schutzposition mit einer Eigenbedarfskündigung grundsätzlich rechnen muß und nicht darauf vertrauen kann, auf unbegrenzte Zeit Mieter der Wohnung bleiben zu können. Deshalb muß in diesem Falle bei der Abwägung der Vertrauensschutz des Erwerbers der Wohnung, der die Wohnung selbst nutzen will, vorgehen. Die dem entgegenstehende Argumentation Sternels, wonach eine verfassungsrechtliche Reduktion auf die Umwandlungsfälle, die dem Gesetz vom 20. Juli 1990 unterlägen, d. h. nach dem 1. August 1990 stattgefunden

n. Deshalb muß in diesem Falle bei der Abwägung der Vertrauensschutz des Erwerbers der Wohnung, der die Wohnung selbst nutzen will, vorgehen. Die dem entgegenstehende Argumentation Sternels, wonach eine verfassungsrechtliche Reduktion auf die Umwandlungsfälle, die dem Gesetz vom 20. Juli 1990 unterlägen, d. h. nach dem 1. August 1990 stattgefunden hätten, nicht in Betracht komme, weil die bloße Möglichkeit, von einer bestimmten Rechtslage Gebrauch zu machen, als bloßer Rechtsreflex nicht gemäß Art. 14 GG geschützt sei (vgl. Sternel in ZMR 1995, S. 1 [4]), wird dieser Situation nicht gerecht. Es geht nicht allein darum, das Vertrauen zu schützen, das Gesetz werde eine bestimmte Rechtslage aufrechterhalten; entscheidend ist vielmehr, ob und inwieweit das Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 GG im Kern berührt wird. Das zu schützende Vertrauen muß im Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb des Vermieters gesehen werden, der für den Erwerb des Eigentums erhebliche Mittel aufwendet, d. h. teilweise das vorhandene Eigentum umsetzt und sich darüber hinaus in der Regel noch erheblich verschuldet. Aufwendungen in einem derartigen Umfang, wie beim Kauf einer Eigentumswohnung, wird ein vernünftiger Erwerber nicht im Hinblick auf "die bloße Möglichkeit, von einer bestimmten Rechtslage Gebrauch zu machen", vornehmen, sondern nur dann, wenn er sich aufgrund der bestehenden Gesetzeslage darauf verlassen kann, in absehbarer Zeit das mit den Aufwendungen verfolgte Ziel, nämlich die Eigennutzung der Wohnung, erreichen zu können.

Der Senat brauchte im Hinblick auf den Vorlagefall nicht zu entscheiden, ob die verfassungskonforme Auslegung des Sozialklauselgesetzes dessen Anwendung auch auf Veräußerungsfälle ausschließt, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei der Begründung von Wohnungseigentum vom 20. Juli 1990, d. h. nach dem 1. August 1990 und vor dem Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes am 1. August 1993 liegen.

Durch das Sozialklauselgesetz vom 22. April 1993 wurde eine Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung und Veräußerung erheblich erschwert. Der Erwerber sollte sich nicht vor Ablauf von zehn Jahren auf Eigenbedarf berufen können. Eine Übergangsregelung enthält das Gesetz nicht, so daß schon bald streitig wurde, wie die Fälle zu behandeln sind, in denen Umwandlung und Veräußerung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes stattfanden. Dabei haben sich vier Hauptrichtungen herausgebildet: 1. Das Sozialklauselgesetz ist, auch wegen der unbegrenzten Rückwirkung, verfassungswidrig und deshalb nichtig. 2. Mangels abweichender Regelungen im Gesetz ist die Kündigungssperrfrist auch auf Altfälle anzuwenden, sofern nur die Kündigung selbst nach Inkrafttreten des Gesetzes ausgesprochen wird. 3. Das Sozialklauselgesetz ist nur für die Veräußerungsfälle nach seinem Inkrafttreten anzuwenden und gilt nicht für Altfälle. 4. Eine Mittelmeinung schließlich bejaht zwar grundsätzlich eine Rückwirkung, will diese jedoch aus verfassungsrechtlichen Gründen zeitlich einschränken.

Es ging um einen Fall, bei dem die erste Veräußerung nach Umwandlung 1985 stattgefunden hatte; ein späterer Erwerber hatte wegen Eigenbedarfs am 12. August 1993 gekündigt. Das Kammergericht schließt sich im Ergebnis der vermittelnden Meinung Nr. 4 an und hält insbesondere den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart mit seiner Begründung für "nicht vertretbar". Zwar sei nach dem Wortlaut des Gesetzes und den Materialien eine rückwirkende Anwendung auf alle vor dem Inkrafttreten liegenden Veräußerungsfälle "eher naheliegend", aber verfassungsrechtlich bedenklich.

Durch die früher geltende Regelung sei vielmehr ein Vertrauenstatbestand für den Eigentümer geschaffen worden, was sich auch aus der Übergangsregelung des Gesetzes vom 20. Juli 1990 ergebe, wonach für Veräußerungsfälle vor dem 1. August 1990 die von drei auf fünf Jahre verlängerte Sperrfrist nicht gelten solle. Dies müsse als maßgeblicher Zeitpunkt für eine Rückwirkung angesehen werden. Da im zu entscheidenden Fall die erste Veräußerung schon 1985 stattgefunden hatte, galt die Sperrfrist für eine spätere Eigenbedarfskündigung deshalb nicht.

In einem äußerst knapp begründeten Rechtsentscheid vom 22. Februar 1995 hatte sich das OLG Stuttgart der dritten Auffassung angeschlossen (keine Rückwirkung) und dies mit der persönlichen Erklärung eines Abgeordneten im Gesetzgebungsverfahren begründet.

Dieser wenig überzeugende Rechtsentscheid führte jedoch nicht zu einer einheitlichen Rechtsprechung, so daß nunmehr das Kammergericht mit Beschluß vom 9. Mai 1996 über diese Frage erneut zu entscheiden hatte.

Nicht entschieden sind damit die Fälle, in denen die erste Veräußerung nach Umwandlung zwischen dem 1. August 1990 und dem 30. April 1993 (besser wohl: Inkrafttreten der Verordnung vom 11. Mai 1993) stattgefunden hatte. Das Kammergericht führt ausdrücklich aus, daß es dazu neige, in diesen Fällen von dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart abzuweichen. Bei einer neuen Vorlage wäre dann also ein Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes einzuholen. Damit ist für die Praxis folgendes festzuhalten:

Bei der Zehnjahresfrist handelt es sich um eine Sperrfrist, die mit der ersten Veräußerung nach Umwandlung zu laufen beginnt und nicht etwa bei jeder Veräußerung neu. Das Sozialklauselgesetz ist trotz verfassungsrechtlicher Bedenken auch auf Altfälle anwendbar, nicht jedoch, wenn die Wohnung vor dem 1. August 1990 veräußert wurde.