Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; preisgebundener Altbau; Betriebskostenerhöhung; Wirtschaftseinheit

1. Zu den Vorlagevoraussetzungen an den Erlaß eines Rechtsentscheides.

2. Zur Abwälzung von Betriebskostenerhöhungen im preisgebundenen Altbau, wenn Wohnungseigentum begründet worden ist.

(Nichtamtliche Leitsätze, Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt)

I. Der Kl. bewohnt aufgrund eines am 22. August 1973 geschlossenen Mietvertrages die im Hause B, im Erdgeschoß rechts belegene, preisgebundene Altbauwohnung. Die Bekl. waren zunächst Eigentümer des gesamten Grundstücks. Anfang 1983 bildeten sie an dem Gebäude Wohnungseigentum, wobei Sondereigentum für sechs Wohnungen begründet wurde. Danach waren zu den bereits vorhandenen vier Wohnungen des Gebäudes aufgrund der Teilungserklärung zwei weitere Wohnungen zu errichten. Eine dieser noch nicht fertiggestellten Wohnungen soll in dem Dachgeschoßraum des Hauses errichtet werden, das zum Teil dem Kl., zum Teil mit einer der übrigen, bereits vorhandenen Wohnungen vermietet ist. Eigentümer der Wohnung des Kl. und der im Dachgeschoß zu errichtenden weiteren Wohnung sind die Bekl.

Mit Schreiben vom 10. Dezember 1983 haben die Bekl. von dem Kl. aufgrund von § 4 des XII. BMG erhöhte Betriebskosten per 1. Januar 1983 gefordert; sie sind hierbei von der Gesamtfläche der zur Zeit vermieteten Wohnungen von insgesamt 444,34 m2 ausgegangen und haben entsprechend der Wohnfläche der dem Kl. vermieteten Wohnung von 101,34 m2 eine auf den Kl. entfallende Quote von 22,8 % errechnet.

Der Kl. hat die von ihm aufgrund der Mieterhöhungserklärung geforderte Miete bis September 1985 gezahlt und mit der am 28. November 1985 beim Amtsgericht Charlottenburg erhobenen Klage unter anderem die wegen der erhöhten Betriebskosten gezahlten Zuschläge mit der Begründung zurückgefordert, daß die auf ihn entfallende Quote der Betriebskostenerhöhungen von den Bekl. in der Mieterhöhungserklärung vom 10. Dezember 1983 unzutreffend errechnet worden sei. Dabei hat er sich darauf berufen, daß zur Ermittlung der Quote der auf ihn abzuwälzenden, erhöhten Betriebskosten nicht von der zur Zeit in dem Gebäude vermieteten Wohnfläche, sondern unter Einbeziehung der noch nicht fertiggestellten Wohnräume von der Gesamtfläche der nach der Teilungserklärung begründeten Wohneinheiten auszugehen sei. Unstreitig beträgt aufgrund der Teilungserklärung der Sondereigentumsanteil bezüglich der dem Kl. vermieteten Wohnung 157/1000. Unter Abzug der ihm mitvermieteten Mansarde im Dachgeschoß des Hauses (46,15 m2) errechnet der Kl. für die Zeit nach Begründung des Sondereigentums eine Gesamtwohnfläche des Gebäudes von 510,86 m2; daraus leitet er eine auf ihn entfallende Quote der erhöhten Betriebskosten von 19,81 % her.

Die Bekl. haben demgegenüber geltend gemacht, daß nach § 4 Abs. 2 XII. BMG bei Abwälzung der erhöhten Betriebskosten die Gesamtwohnfläche der fertiggestellten Wohnräume, mithin 444,34 m2 zugrunde gelegt werden müßten. Eine Umlage nach einer in den Eigentumsanteilen orientierten Flächenberechnung verbiete sich, weil die Eigentumsanteile nach der Teilungserklärung nicht dem Verhältnis der Flächen der einzelnen Wohneinheiten entsprächen, sondern bei der Teilungserklärung die Wohnungseigentumsanteile durch Gewichtung ermittelt und verteilt worden seien, wobei neben der Fläche einzelne Ausstattungsmerkmale der jeweiligen Wohnungseinheit zur Festlegung des Eigentumsanteils geführt hätten.

Das Amtsgericht hat der Klage mit der Begründung stattgegeben, daß die Mieterhöhungserklärung vom 10. Dezember 1983 fehlerhaft und damit unwirksam sei, weil nach Begründung des Sondereigentums an den einzelnen Wohnungen des Gebäudes die erhöhten Betriebskosten nicht mehr nach § 4 Abs. 2 Satz 1 XII. BMG nach dem Verhältnis der Wohnflächen des Gebäudes auf die einzelnen Mieter abgewälzt werden könnten. Dabei ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß im Verhältnis zu den Mietern das Gebäude nicht mehr als eine Wirtschaftseinheit angesehen werden könne; dies habe zur Folge, daß der jeweilige Eigentümer der vermieteten Wohnung nur die mit dem Wohngeld an die Eigentümergemeinschaft gezahlten erhöhten Betriebskosten, soweit zulässig, auf seinen Mieter abwälzen dürfe.

Die Parteien haben in dem von den Bekl. angestrengten Berufungsverfahren vor der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin ihre gegensätzlichen Rechtsstandpunkte aufrechterhalten. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 20. Oktober 1986 dem Kammergericht gemäß Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften folgende Rechtsfragen wegen grundsätzlicher Bedeutung zum Rechtsentscheid vorgelegt:

1. Sind bei einem Wohnraummietverhältnis über preisgebundenen Altbauwohnraum nach dem 31. Dezember 1982 anfallende Betriebskostenerhöhungen auch dann gemäß den Regelungen in § 4 des XII. BMG auf den Mieter abzuwälzen, wenn dieser Altbauwohnraum in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und die Eigentumsanteile den Flächenanteilen nicht entsprechen?

2. Nach welchem Umlagemodus sind - im Falle der Verneinung der Frage - die Betriebskosten und Betriebskostenerhöhungen abwälzbar?

Das Landgericht hat die Vorlage wie folgt begründet: Es teile die Bedenken des Amtsgerichts gegen die Anwendbarkeit des in § 4 Abs. 2 Satz 1 XII. BMG geregelten Verteilungsmaßstabs trotz des Fehlens einer Regelung entsprechend § 5 a NVO 1970. Dem Wohnungseigentümer sei es versagt, erhöhte Betriebskosten in höherem Umfange gegenüber dem Mieter geltend zu machen, als sie die auf den Wohnungseigentümer auf der Grundlage des durch Gewicht und ermittelten Eigentumsanteils abwälze. Denn die Betriebskostenumlage habe ausschließlich zwischen den Parteien des Mietvertrages und nicht zwischen den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft und den Mietern stattzufinden. Allerdings dürfe der Vermieter auch dann keine höheren Betriebskosten als nach § 4 Abs. 2 Satz 1 XII. BMG auf den Mieter abwälzen, wenn die durch Gewichtung ermittelte Festlegung der Eigentumsanteile dazu führe, daß die Eigentümergemeinschaft von dem Eigentümer der vermieteten Wohnung einen höheren Anteil der Betriebskosten verlangen könne, als die Quotierung aufgrund der verschiedenen Wohnflächen der Eigentumswohnungen im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche des Gebäudes ergebe.

Das Landgericht meint, die Vorlagefragen seien von grundsätzlicher Bedeutung, und verweist insoweit darauf, daß im Hinblick auf die erhebliche Zahl in Berlin befindlicher, in Wohnungseigentum umgewandelter preisgebundener Altbauwohnungen und die erst Ende 1989 auslaufende Preisbindung die Rechtsfragen in einer Vielzahl von Fällen auch künftig wiederholt auftreten könnten und die Bildung unterschiedlicher Rechtsauffassungen zu erwarten sei.

II. Der Erlaß eines Rechtsentscheids ist abzulehnen, weil die Vorlage unzulässig ist.

Nach Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der ab 1. Juli 1980 geltenden Fassung ist ein Rechtsentscheid herbeizuführen, wenn das Landgericht als Berufungsgericht bei der Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt oder den Bestand eines solchen Mietvertragsverhältnisses betrifft, von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen will oder wenn die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung und durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist.

Die Vorlagefragen ergeben sich zwar aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum, denn sie betreffen die Auslegung des § 4 Abs. 2 Satz 1 XII. BMG. Hierbei handelt es sich um eine Vorschrift des materiellen Wohnraummietrechts. Die Vorlagefragen sind bisher weder vom Bundesgerichtshof noch von einem Oberlandesgericht entschieden worden. Dementsprechend kommt eine Vorlage zum Rechtsentscheid nur in Betracht, wenn die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist. An dieser Voraussetzung fehlt es. Die diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts reichen nicht aus, daß sie eine Grundsatzvorlage begründen könnten.

Nicht jede Rechtsfrage, über die eine gerichtliche Entscheidung noch nicht vorliegt, ist von grundsätzlicher Bedeutung (vgl. OLG Karlsruhe in Thieler/Frantzioch/Uetzmann RE Miet Nr. 32). Eine Rechtsfrage kann nur von grundsätzlicher Bedeutung sein, wenn zu erwarten ist, daß dieselbe Frage auch künftig wiederholt auftreten wird und zu ihr in der Rechtsprechung oder in der Rechtsliteratur unterschiedliche Auffassungen bereits geäußert worden sind oder zu erwarten sind (OLG Schleswig in Thieler/Frantzioch/ Uetzmann RE Miet Nr. 11; OLG Oldenburg in Thieler/Frantzioch/Uetzmann RE Miet Nr. 22).

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Vorlagefragen künftig wiederholt auftreten werden, was nach der derzeitigen Rechtslage, wie das Landgericht zu Recht ausführt, im Hinblick auf die Ende 1989 auslaufende Preisbindung ohnehin nur bezüglich des bis dahin liegenden Zeitraums der Fall sein könnte. Jedenfalls sind, soweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Rechtsliteratur bezüglich der Vorlagefragen bisher keine unterschiedlichen Auffassungen geäußert worden. Demzufolge hängt die Zulässigkeit der Vorlage davon ab, ob mit der Bildung unterschiedlicher Rechtsauffassungen zu rechnen ist, wovon das Landgericht - ohne nähere Begründung - ausgeht. Der der Vorlage zugrunde liegende Sachverhalt gäbe dem Senat nur Veranlassung, über die Frage zu entscheiden, ob der Verteilungsmaßstab gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 XII. BMG (Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnflächen) auch unter der Voraussetzung gilt, daß eine im Sondereigentum stehende Wohnung im preisgebundenen Altbau vermietet ist und der Wohnungseigentümer mit dem Wohngeld einen geringeren Betriebskostenanteil an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen hat, als sich aus der nach § 4 Abs. 2 Satz 1 XII. BMG zu errechnenden Quote ergibt.

Bei dieser hier vorliegenden Fallgestaltung ist nicht mit unterschiedlichen Auffassungen in Rechtsprechung und Literatur zu rechnen. Denn die von den Bekl. ausschließlich auf den Wortlaut des § 4 Abs. 2 Satz 1 XII. BMG bezogene Auslegung verkennt, daß die Anspruchsgrundlage für die Abwälzung der erhöhten Betriebskosten aus § 4 Abs. 1 XII. BMG herzuleiten ist und dessen Voraussetzungen der Regelung des § 4 Abs. 2 Satz 1 XII. BMG vorgehen, weil die Regelung in § 4 Abs. 2 XII. BMG nur eine Ergänzung der im Abs. 1 festgelegten Anspruchsvoraussetzungen darstellt.

Voraussetzung für eine Aufteilung der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen eines Gebäudes aufgrund von § 4 Abs. 2 Satz 1 XII. BMG ist demzufolge, daß die betreffenden Wohnflächen einer Wirtschaftseinheit angehören. Mit der Frage des Begriffs der Wirtschaftseinheit hat sich das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß nicht befaßt, obwohl das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil die Verteilung der Betriebskosten nach § 4 Abs. 2 Satz 1 XII. BMG mit der Begründung abgelehnt hat, daß hinsichtlich des Gebäudes eine derartige Wirtschaftseinheit nach der Schaffung des Wohnungseigentums nicht mehr bestanden habe.

Zur Bestimmung des Begriffs der Wirtschaftseinheit ist die Definition in § 2 Abs. 2 Satz 3 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite (Berechnungsverordnung in der Fassung vom 18. Juli 1979) heranzuziehen. Denn das XII. BMG nimmt unter anderem in § 4 Abs. 1 Satz 1 und § 6 auf die Zweite Berechnungsverordnung Bezug. In § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung ist im einzelnen bestimmt, welche Kosten zu den Betriebskosten gehören. Dies sind die Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen oder des Grundstücks laufend entstehen. Der Begriff der Wirtschaftseinheit ist in der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 2 Abs. 2 Satz 3) definiert: Danach ist eine Wirtschaftseinheit eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist oder zugrunde gelegt werden soll.

Es versteht sich von selbst, daß der Gesetzgeber in § 4 Abs. 1 Satz 1 XII. BMG mit der Verwendung des Begriffs Wirtschaftseinheit nicht darauf abstellen wollte, daß in jedem Falle eine Mehrheit von Gebäuden vorliegen muß. Denn der Vermieter sollte die erhöhten Betriebskosten selbstverständlich auch abwälzen dürfen, soweit Wohnungen lediglich eines Gebäudes vermietet waren. Übereinstimmend ist aber aus dem § 27 Abs. 1 Satz 1 und § 2 Abs. 2 Satz 3 Zweite Berechnungsverordnung zu entnehmen, daß der Begriff der Wirtschaftseinheit die Identität ein und desselben Eigentümers als Vermieter voraussetzt. Dies ergibt sich zudem auch aus dem Sinn der Regelung des § 4 Abs. 1 Satz 1 XII. BMG, wonach die Abwälzung von Betriebsmehrkosten nur bei "gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung" gerechtfertigt ist. Der sich aus der Abwälzung der Betriebsmehrkosten ergebende Anspruch hängt demzufolge von der Erfüllung bestimmter, dem Vermieter gegenüber dem Mieter obliegender Fürsorge- und Sorgfaltspflichten ab. Das Gesetz geht daher davon aus, daß Eigentümer der Wirtschaftseinheit und Vermieter identisch sind.

Diese Voraussetzungen erfüllt die Eigentümergemeinschaft eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäudes nicht, sofern die einzelnen Wohnungen im Namen der jeweiligen Eigentümer vermietet worden sind. Ob es sich anders verhält, wenn die Eigentümergemeinschaft als solche die Wohnungen vermietet oder alle in einem Gebäude befindlichen Eigentumswohnungen einem Eigentümer gehören, braucht nicht erörtert zu werden, da der der Vorlage zugrunde liegende Sachverhalt hierzu keinen Anlaß gibt: Unstreitig besteht kein Mietvertrag zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Kl.; die Bekl. sind auch nicht Eigentümer sämtlicher Eigentumswohnungen des Gebäudes, da sie selbst vorgetragen haben, daß zumindest eine der Eigentumswohnungen inzwischen veräußert worden ist.