Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel; Bruttomiete

Die Frage, wie aus den Bruttomietwerten der Berliner Mietspiegel die ortsüblichen Nettokaltmieten ermittelt werden - ob durch Abzug der im konkreten Fall anfallenden Betriebskosten oder durch die im Mietspiegel angegebenen ortsüblichen Betriebskosten - ist keine Rechtsfrage und deshalb einem Rechtsentscheidsverfahren nicht zugänglich. (Leitsatz der Redaktion)

I. Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin hat dem Kammergericht durch Beschluß vom 28. Juli 1997 folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Sind zur Feststellung der ortsüblichen Nettovergleichsmiete im Rahmen eines Rechtsstreits nach § 2 MHG anhand des Berliner Mietspiegels 1996 die darin verzeichneten Bruttomietwerte um den jeweils angegebenen durchschnittlichen Betriebskostenanteil oder um den für die betreffende Wohnung maßgeblichen konkreten Betriebskostenanteil zu kürzen?

Das vorlegende Gericht hat ausgeführt, es habe im Berufungsrechtsstreit darüber zu entscheiden, ob die von der Kl. erhobene Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der von den Bekl. bisher zu zahlenden Nettomiete von 321,08 DM um 53,83 DM auf 374,91 DM mit Wirkung ab 1. Juli 1996 begründet sei. Die Kammer sei der Auffassung, daß die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht zwingend geboten sei, weil der Berliner Mietspiegel 1996 als allgemeinkundige Erkenntnisquelle nach § 291 ZPO herangezogen werden könne, um die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Die Vorlagefrage sei von erheblicher Bedeutung für die Entscheidung des Rechtsstreits. Je nachdem, welches Verfahren bei der Umrechnung der aus dem Mietspiegel ersichtlichen Bruttokaltmiete in die Nettokaltmiete angewandt werde, sei die Klage einmal begründet, im anderen Falle zahlten die Bekl. schon gegenwärtig einen höheren Mietzins, als er sich (nach der Umrechnung) aus dem Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen ergebe.

Die Vorlagefrage sei keine Tat- sondern ausschließlich eine Rechtsfrage. Daß sie eine prozeßrechtliche Frage betreffe, mache die Vorlage nicht unzulässig, weil die verfahrensrechtliche Frage hier in einem engen inneren Zusammenhang mit einer materiellen Rechtsfrage stehe.

Gegen die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens der Kl. bestünden keine Bedenken, auch wenn die Kl. - nach Auffassung der vorlegenden Kammer - hier die falsche Umrechnungsmethode angewandt habe.

Die Vorlagefrage sei von grundsätzlicher Bedeutung. Die vorlegende Zivilkammer 67 vertrete in Übereinstimmung mit der Zivilkammer 65 die Auffassung, daß zur Ermittlung der geschuldeten Nettokaltmiete von der ortsüblichen Bruttokaltmiete die konkreten Betriebskosten der Wohnung abzuziehen seien, während die Zivilkammern 62 und 63 in solchen Fällen die ortsübliche Nettokaltmiete durch Abzug der in den Vorbemerkungen zum Mietspiegel angegebenen durchschnittlichen Betriebskosten errechneten.

Die von der Kammer angewandte Methode sei die richtigere. Ein Vermieter, der für sein Mietobjekt relativ hohe Betriebskostenvorauszahlungen in Anspruch nehmen müsse, werde sich notgedrungen bemüßigt fühlen, bei der Kalkulation des Nettomietzinses eine gewisse Zurückhaltung zu wahren, um auf dem Wohnungsmarkt bestehen zu können. Wenn aber überdurchschnittlich hohe Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu einem unterdurchschnittlichen Nettomietzins führten, so führe die Errechnung der ortsüblichen Nettovergleichsmiete für die betreffende Wohnung durch Abzug des statistischen Betriebskostenanteils von der Bruttovergleichsmiete zwangsläufig zu einem falschen Ergebnis.

II. Ein Rechtsentscheid ergeht nicht, weil die Vorlage des Landgerichts unzulässig ist. Die dem Kammergericht zur Entscheidung vorgelegte Frage ist keine Rechtsfrage im Sinne von § 541 ZPO. Eine Rechtsfrage betrifft stets die Rechtsanwendung, also entweder die Gesetzesinterpretation oder die Subsumtion des tatsächlichen Sachverhalts unter den Rechtssatz. Die vorgelegte Frage betrifft jedoch nicht die Rechtsanwendung, sondern die Tatsachenfeststellung. Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, nach der mit dem Vorlagebeschluß gefragt wird, betrifft ausschließlich die Würdigung tatsächlicher Verhältnisse; der Tatrichter hat sie nach seiner freien persönlichen Überzeugung zu treffen (vgl. Beschluß des Senats vom 6. Juni 1991 - 8 RE-Miet 323/91 - in GE 1991, 725; NJW-RR 1992, 80; ZMR 1991, 341; DWW 1991, 235).

Soweit das Landgericht die von ihm vorgelegte Frage für eine Rechtsfrage des Prozeßrechts hält, kann ihm nicht gefolgt werden. Das Landgericht will offensichtlich mit seiner Vorlage nicht in Frage stellen, daß die richterliche Urteilsbildung im Rahmen der Tatsachenfeststellung nicht nur an die gesetzlichen Regeln, die die Überzeugungsbildung leiten, sondern u.a. auch an die Methoden und Ergebnisse menschlicher Erkenntnis gebunden ist, mit anderen Worten, daß ein Fehler in der Urteilsfindung und damit ein Verstoß gegen § 286 ZPO vorliegt, wenn der Richter bei der Tatsachenfeststellung gegen Denkgesetze verstößt oder Erfahrungswissen nicht beachtet, das allgemein anerkannt ist. Das Landgericht stellt aber mit seiner Vorlage andererseits auch nicht in Frage, ob es denkgesetzlich überhaupt möglich ist, aus einem Mietspiegel, der für sich in Anspruch nimmt, die ortsübliche Bruttokaltmiete wiederzuspiegeln, durch den Abzug von durchschnittlichen oder konkret zu zahlenden Betriebskosten zu errechnen, welche Nettokaltmieten in Berlin für vergleichbare Wohnungen üblicherweise vereinbart werden. Es möchte vielmehr nur wissen, wie die Umrechnung zu erfolgen hat [mit den Worten von Beuermann - bezogen auf das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters - in GE 1993, 1296, 1298: wie man aus Birnen (Bruttomietzins) Äpfel (Nettomietzins) macht]. Da das Landgericht offenbar nicht davon ausgeht, daß es sich hierbei um ein mathematisches Problem handelt, meint es mit seiner Frage offensichtlich, welche der beiden in der Praxis der Berufungskammern des Berliner Landgerichts angewandten Methoden wissenschaftlich richtig ist, das heißt gesichertem Erfahrungswissen entspricht. Das aber ist keine Rechtsfrage und deshalb einem Rechtsentscheidsverfahren nicht zugänglich. Sind dem Richter die Ergebnisse der wissenschaftlichen Erfahrung nicht präsent, muß er sich bemühen, dieses Wissen zu gewinnen, notfalls mit Hilfe von Sachverständigen. Eine Erkenntnis ist gesichertes Erfahrungswissen, wenn sie nach dem Urteil fachkundiger Personen nicht ernsthaft in Zweifel gezogen werden kann. Dem beschließenden Senat ist nicht bekannt, ob es einem solchen Erfahrungswissen entspricht, daß die Umrechnung der Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete auf die eine oder andere Art zu einem zutreffenden Ergebnis führt, das heißt, daß die eine oder andere Vorgehensweise ein Ergebnis gewährleistet, das mit einem vergleichbaren Inhalt erzielt würde, ließe man durch einen Sachverständigen die ortsübliche Nettokaltmiete feststellen oder erstellte man einen Mietspiegel, der die ortsüblich vereinbarten Nettokaltmieten ausweist.

Für den umgekehrten Fall der Ermittlung einer Inklusivmiete mit Hilfe eines Nettomietspiegels hat das OLG Stuttgart in seinem Beschluß vom 13.7.1983 - 8 RE-Miet 2/83 - (in REMiet Nr. 7 = RiM 1, 1016) zwar "für den Regelfall" eine entsprechende Behauptung aufgestellt, aber auch nicht dargetan, daß diese gesichertem Erfahrungswissen entspricht. Vor allem darf nicht übersehen werden, daß sich jener Rechtsentscheid allein mit der formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens des Vermieters zu befassen hatte, nicht hingegen mit der Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen begründet ist. Das gleiche gilt für die Beschlüsse des OLG Hamburg vom 2.11.1983 - 4 U 79/83 - (in REMiet Nr. 20 = RiM 2, 1129) und OLG Koblenz vom 8.11.1984 - 4 W -RE- 571/84 - (in REMiet Nr. 11 = RiM 2, 1506).