Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Mietpreisüberhöhung; Modernisierungsaufwendungen

Zur Frage, ob aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen entstehende laufende Aufwendungen solche im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG sind (neg. Rechtsentscheid).

I. Die Kl. mieteten mit dem Mietvertrag vom 10. Oktober 1988 (nicht 1986, wie im Vorlagebeschluß irrtümlich genannt) von den Bekl. ab 15. Oktober 1988 eine Drei-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 76,23 m2 im vierten Obergeschoß links des Vorderhauses B-Straße in Berlin. Als Bruttokaltmietzins sind nach dem Mietvertrag 678,94 DM (8,90 DM pro Quadratmeter) vereinbart. Es handelt sich um früher preisgebundenen, bis zum 31. Dezember 1918 bezugsfertig gewordenen Altbauwohnraum. Die Bekl. hatten das Haus im Jahre 1983 erworben und bis Ende 1988 umfassend modernisiert. Die Kl. zahlten für Oktober 1988 die mietvertraglich vereinbarte Miete zur Hälfte und ab November 1988 in voller Höhe. Mit ihrer Klage machen sie die Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum Oktober 1988 bis einschließlich April 1989 in Höhe von insgesamt 963,97 DM geltend und begehren die Feststellung, daß die Gesamtkaltmiete für ihre Wohnung derzeit monatlich 541,23 DM betrage.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die von den Bekl. geforderte Miete sei jedenfalls mit Rücksicht auf die laufenden Aufwendungen gemäß § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG gerechtfertigt. Die laufenden Aufwendungen seien in Anlehnung an § 8 Abs. 1 und § 8 a sowie § 8 b WoBindG zu ermitteln. Die kostenrechtlich zulässige Miete zur Deckung der Eigenkapitalkosten, der Modernisierungskosten, der Abschreibung sowie der Instandhaltungspauschale und des Mietausfallwagnisses zuzüglich der Betriebskosten betrage 10,02 DM pro Quadratmeter. Es liege kein auffälliges Mißverhältnis im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG vor, da die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht wesentlich mehr als 50 % überschritten werde.

Dagegen haben sich die Kl. mit ihrer Berufung gewandt. Sie sind der Auffassung, die von den Bekl. angesetzten Kosten seien als laufende Aufwendungen im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG nicht zu berücksichtigen. Der Begriff sei nicht ohne weiteres mit dem Kostenmietbegriff des Wohnungsbindungsgesetzes gleichzusetzen, vielmehr seien nach der Gesetzesbegründung die Besonderheiten, die sich aus der Natur der Vermietung von preisgebundenem Wohnraum ergäben, zu berücksichtigen. Die Bekl. halten die Ausführungen des Amtsgerichts für zutreffend und tragen unter anderem vor, daß die Wohnung nach den von ihnen vorgenommenen umfangreichen Maßnahmen auch nicht mehr Altbauwohnraum darstelle, sondern als neu geschaffener Wohnraum i. S. des § 17 Abs. 1 des II. WoBauG zu gelten habe.

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 18. September 1990 dem Kammergericht gemäß Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Sind zur Auslegung des Begriffes der "laufenden Aufwendungen" im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG die Vorschriften über die Kostenmiete gemäß §§ 8, 8 a, 8 b WoBindG, §§ 18 bis 29 der Zweiten Berechnungsverordnung, insbesondere betreffend die Kapitalkosten (§§ 19 ff. II. BV) einschließlich des fiktiven Kostenansatzes für Eigenkapitalkosten (§ 320 II. BV), sowie die Abschreibung (§ 25 II. BV), Instandhaltungskosten (§ 28 II. BV) und Mietausfallwagnis (§ 29 II. BV) in vollem Umfang auch insoweit anzuwenden, als sich die Kostenansätze auf Kosten der Modernisierung beziehen und bei der Umlage der Modernisierungskosten nach § 3 MHG nicht zu berücksichtigen wären?

Das Landgericht hat im wesentlichen ausgeführt:

Ungeachtet der Frage, von welchem konkreten Vergleichsmietzins letztlich auszugehen sei, ließe sich der volle verlangte Mietzins nur rechtfertigen, wenn dieser im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich wäre. Dabei entfalle entgegen der Ansicht der Bekl. die Anwendbarkeit des Mietspiegels auf die an die Kl. vermietete Wohnung auch nicht im Hinblick darauf, daß es sich nach ihrer Auffassung um neu geschaffenen Wohnraum im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 2 des Zweiten WoBauG handele. Es stelle nämlich keine Anpassung von ungeeignetem Wohnraum an die geänderten Wohnverhältnisse dar, daß die Wohnung der Kl. offenbar, wie sich aus der von den Bekl. erstellten Auflistung über die vorherigen Wohnungen ergebe, aus zwei Wohnungen, nämlich der früheren Wohnung im Vorderhaus links und einem Teil der Wohnung im Vorderhaus Mitte zusammengelegt und damit vergrößert worden sein müsse. Denn es sei vorher Wohnraum, und zwar in angemessener Größe vorhanden gewesen, so daß kein neuer Wohnraum geschaffen worden sei.

Die Kammer beabsichtigte, die vorgelegte Rechtsfrage dahin zu beantworten, daß die im Zusammenhang mit der Modernisierung entstandenen Kosten nicht als laufende Aufwendungen im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG zu berücksichtigen seien, da dies im Widerspruch zu der Regelung des § 3 MHG über den Umfang der umlegbaren Kosten einer Modernisierung stehen würde. Die Vorlage sei wegen Abweichung von dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 30.9.1988 (GE 1988, 1109) und wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage geboten.

II. Der Erlaß eines Rechtsentscheides ist abzulehnen, weil die Vorlage unzulässig ist. Aus ihr läßt sich nicht ersehen, ob die vorgelegte Rechtsfrage - wäre sie nach ihrer Fassung überhaupt als eine solche nach Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zu Änderung mietrechtlicher Vorschriften anzusehen - entscheidungserheblich ist.

Die Zulässigkeit des bei der Neuvermietung am 10. Oktober 1988 vereinbarten Mietzinses bestimmt sich, da das Landgericht nicht von Neubau, sondern von Altbau ausgeht, zunächst nach § 3 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin - GVW - vom 14. Juli 1987 (BGBl. I S. 1625; GVBl. Berlin, S. 1988). Das Landgericht hat nicht ausgeführt, in welcher Höhe der vereinbarte Mietzins nach dieser Bestimmung zulässig ist. Der vor der Modernisierung zuletzt vereinbarte oder preisrechtlich zulässige Mietzins für die jetzt an die Kl. vermietete Wohnung im Vorderhaus im vierten Obergeschoß links (die vor der Modernisierung nur 53,13 m2 Wohnfläche hatte) betrug, wie sich aus der von den Kl. mit der Klageschrift überreichten Anlage I ergibt, 124,93 DM. Möglicherweise liegt die sich aus § 3 GVW ergebende Miete unter der Wesentlichkeitsgrenze im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG, zumal das Landgericht ausführt, daß es die Zusammenlegung zweier Wohnungen - wie sie (teilweise) hier geschehen sei - nicht als eine dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Anpassung von ungeeignetem Wohnraum an die geänderten Wohnverhältnisse) ansehe, so daß ein Teil der als Modernisierungskosten deklarierten Beträge nicht nach § 3 GVW in Verbindung mit § 3 MHG als Erhöhungsbeträge in die zulässige Miete einfließen würde.

Wegen der Nichtanwendung des § 3 GVW hat das Landgericht auch nicht zu der Frage Stellung genommen, ob ein nach dieser Vorschrift zulässig vereinbarter Mietzins überhaupt nach § 5 WiStG unzulässig sein kann. Der von dem Landgericht zitierte Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 19. August 1983 (GE 1984, 33) befaßt sich nur mit der Frage von Mieterhöhungen nach § 3 MHG in einem laufenden Mietverhältnis.

Wegen der Anknüpfung an den bisherigen Mietzins käme möglicherweise auch hier eine Art Bestandsschutz bis zum 31. Dezember 1991 entsprechend § 3 Abs. 1 GVW in Betracht, wie er von der vorlegenden Kammer des Landgerichts nach dem Vorlagebeschluß (Abschn. I. 2. c) in anderen Fällen angenommen worden ist.