Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Mieterhöhung; Aufwendungsdarlehen; Aufwendungszuschüsse

Es kann nicht von vornherein ausgeschlossen werden, daß durch eine mietvertragliche Vereinbarung über den Abbau von Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüssen der zu zahlende Mietzins nach Ablauf des Förderungszeitraumes wirksam vereinbart wurde, ohne daß es einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG oder § 2 MHG bedarf. (Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt)

I. Das Landgericht hat dem Senat durch Vorlagebeschluß vom 11. Oktober 1990 folgende Rechtsfrage zur Entscheidung gemäß Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (Mietrechtsänderungsgesetz vom 21.12.1967, zuletzt geändert durch Gesetz vom 5. Juni 1980) vorgelegt:

Ist die Befristung der Zweckbestimmung von öffentlich geförderten Wohnungen gemäß § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz in der heute geltenden Fassung auf Sachverhalte anwendbar, bei denen die öffentliche Förderung zur Zeit der Geltung des § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz alter Fassung (1974) und der Förderungsrichtlinien für steuerbegünstigte Wohnungen 1974 begann, wenn der Wegfall der Förderung in den Geltungszeitraum der heutigen Fassung des § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz fällt?

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kl. nimmt den Bekl. aus der von diesem eingegangenen selbstschuldnerischen Bürgschaft auf Zahlung restlichen Mietzinses für den Zeitraum April bis September 1989 in Anspruch. Das zwischen der Kl. und der Mieterin - Frau S. B. - seit dem 1. April 1977 bestehende Mietverhältnis beruht auf einem unter dem 19. Februar 1977 abgeschlossenen Mietvertrag, in dem die Höhe des Mietzinses wie folgt geregelt worden ist:

"§ 3 - Miete und Nebenkosten

1. Die Miete beträgt zur Zeit monatlich 316,16 DM

2. Neben der Miete sind monatlich zu entrichten für Heizkostenvorschuß 42,00 DM

Fahrstuhlkosten 11,00 DM

insgesamt z.Z. 369,16 DM"

Außerdem heißt es im Mietvertrag unter § 3 Nr. 7:

"Im öffentlich geförderten Wohnungsbau gilt die Einzelmiete, die auf der Grundlage der festgesetzten, genehmigten oder ermittelten Durchschnittsmiete (endgültige Wirtschaftlichkeitsberechnung) berechnet ist, zuzüglich der zulässigen Zuschläge, Vergütungen und Umlagen als vom Tage des Mietbeginns an vereinbart; ein etwa sich ergebender Unterschiedsbetrag ist auszugleichen."

Darüber hinaus haben die Parteien des Mietvertrages am selben Tage eine Zusatzvereinbarung geschlossen, in der unter Nr. 1 folgendes geregelt ist:

"Der Zuschuß des Landes Berlin gemäß § 3 dieses Mietvertrages wurde aufgrund der Richtlinien über die Förderung des steuerbegünstigten Wohnungsbaues in Berlin durch Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse (Förderungsrichtlinien für steuerbegünstigte Wohnung 1974) ermittelt. Unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Genehmigung werden von der Bundesrepublik Deutschland Aufwendungsdarlehen und vom Land Berlin Aufwendungszuschüsse gewährt. Die Aufwendungsdarlehen werden dem Bauherrn zur Verbilligung der Mieten gezahlt. Die Raten der Aufwendungsdarlehen werden z. Zt. jeweils drei Jahre lang in Höhe von DM 3,20, DM 2,40, DM 1,60 und DM 0,80 pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich auf die Dauer von insgesamt zwölf Jahren gewährt. Die Aufwendungszuschüsse betragen derzeit DM 5,90/qm monatlich - gerechnet ab Bezugsfertigkeit -; sie verringern sich vom 4. bis zum 9. Jahr um DM 0,80/qm und vom 10. bis zum 12. Jahr nochmals um DM 1,00/qm Wohnfläche monatlich. Der Zeitpunkt , an dem die Laufzeit der Aufwendungsdarlehen und -zuschüsse beginnt (mittlerer Bezugstermin), wird den Mietern bekanntgegeben, sobald ein endgültiger Bescheid der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin vorliegt. Den Parteien ist bekannt, daß sich die Höhe der Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse im 1. Quartal des Jahres 1975 ändert. Entsprechend der danach geltenden Regelung erfolgt ein stufenweiser Abbau der Aufwendungsdarlehen und -zuschüsse, durch den sich die vom Mieter an den Vermieter zu zahlende Miete erhöht. ..."

Die öffentliche Förderung der Wohnung ist mit Ablauf des 31. März 1989 beendet worden. Die Kl. hat mit Schreiben vom 13. März 1989 von der Mieterin unter Hinweis auf die letzte Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 1. Juli 1986 die danach ermittelte Kostenmiete von 15,29 DM/qm monatlich ab 1. April 1989 verlangt; danach sollte sich die bisher von der Mieterin in Höhe von 9,32 DM/qm monatlich gezahlte Miete um den bisher von der WBK getragenen Betrag von 5,98 DM/qm erhöhen. Dies ergab eine Mieterhöhung von 426,93 DM um 274,00 DM auf 700,93 DM monatlich.

Die Mieterin hat den Differenzbetrag nicht gezahlt. Der insoweit für den genannten Zeitraum auf die Mietdifferenz in Anspruch genommene Bekl. hat sich darauf berufen, daß die "Mieterhöhungserklärung" vom 13. März 1989 unwirksam sei, weil sie den Vorschriften des Miethöhegesetzes nicht entspreche, eine Mieterhöhungserklärung aufgrund des § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes jedoch nicht in Betracht komme, weil gemäß § 88 a Abs. 2 in Verbindung mit § 88 b Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes die Zweckbestimmung mit dem 31. März 1989 geendet habe.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat durch das am 8. März 1990 verkündete Urteil unter anderem auch die auf Zahlung der Mietdifferenz erhobene Klage mit dieser Begründung unter Hinweis auf ein Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 26. November 1987 (GE 1988 S. 585) zurückgewiesen. Ergänzend hat das Amtsgericht seine Entscheidung damit begründet, daß die "Mieterhöhungserklärung" vom 13. März 1989 im übrigen auch nicht die Voraussetzungen für eine Mieterhöhungserklärung nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz erfülle, da der Erklärung keine Wirtschaftlichkeitsberechnung und auch kein Auszug aus dieser beigefügt worden sei; der Hinweis auf den Wegfall der Zuschüsse habe zur Begründung nicht ausgereicht, da in dem Mietvertrag die ohne die Zuwendungen geschuldete Einzelmiete nicht vereinbart worden sei; vielmehr habe der Mietvertrag nur die Miete ohne öffentliche Zuschüsse enthalten, und die Angaben über die Höhe von Zuschüssen seien in der Zusatzvereinbarung nicht so beziffert gewesen, daß sich aus diesen der neue Mietzins ergeben hätte.

Die Kl. vertritt mit der von ihr gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegten Berufung weiterhin den Standpunkt, daß es einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz nicht bedurft habe, da sich aus der Zusatzvereinbarung ergebe, welcher Mietzins nach Wegfall der Zuschüsse von der Mieterin zu zahlen sei. Die Zusatzvereinbarung sei in bezug auf den später zu zahlenden Mietzins auch insoweit hinreichend konkretisiert, als sie den Zeitpunkt angebe, zu dem die Laufzeit der Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse beginne, und weil sie auch die Förderungsdauer angebe. Damit habe für die Mieterin sowohl die Förderungssumme pro Quadratmeter Wohnfläche als auch die Laufzeit der Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse festgestanden, so daß die Mieterin in Verbindung mit der in § 1 des Mietvertrages vereinbarten Wohnfläche den geschuldeten Erhöhungsbetrag ohne weiteres habe errechnen können. Der Bekl. hält an seiner bereits erstinstanzlich vertretenen Rechtsauffassung fest.

Das Landgericht hat dem Senat die Rechtsfrage wegen grundsätzlicher Bedeutung vorgelegt und dies wie folgt begründet: Die öffentlich geförderte Wohnung der Kl. sei mit Ablauf der Förderung preisfrei geworden, so daß "die Miete und eventuelle Mieterhöhungen" sich nach dem Miethöhegesetz zu richten hätten. Bei Beginn des für die betroffene Wohnung maßgeblichen Förderungszeitraums sei zwar nach der damaligen Fassung des § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz die Zweckbestimmung der Wohnung auf einen Zeitraum zu befristen gewesen, der zwei Jahre nach Ablauf des Zeitraums geendet habe, für den sich durch die Gewährung der Mittel die laufenden Aufwendungen vermindert hätten. Maßgebend für das Ende der Zweckbestimmung müsse aber die jetzt geltende Fassung des § 88 a Abs. 2 Zweites Wohnungsbaugesetz sein, wonach die Zweckbestimmung unmittelbar mit dem Zeitpunkt ende, mit dem auch die Gewährung der Mittel ihr Ende habe. Aus der Neufassung des Wohnungsbaugesetzes (Art. 1 des Wohnungsbauänderungsgesetzes 1988 vom 21. Februar 1989) ergebe sich jedenfalls nicht, daß für bereits erteilte und noch bestehende Förderungen das zum Beginn der alten Förderungen geltende Recht anzuwenden sei. Wenn hiernach mit Ablauf der Förderung die Preisbindung beendet gewesen sei, habe die Kl. ihre "Mieterhöhungserklärung" auch nicht auf § 10 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung 1970 stützen können.

Die Parteien haben zu der Vorlage Stellung genommen; wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Kl. vom 20. November und des Bekl. vom 27. November 1990 Bezug genommen.

II. Ein Rechtsentscheid ergeht nicht, da die Voraussetzungen des Artikel III Abs. 2 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.12.1967 in der Fassung vom 5.6.1980 nicht vorliegen. Voraussetzung für die Zulässigkeit der Vorlage ist unter anderem, daß die vorgelegte Rechtsfrage für die Entscheidung des Berufungsrechtsstreits erheblich ist, da sie nur dann durch Rechtsentscheid klärungsbedürftig ist. Die Entscheidungserheblichkeit läßt sich nach der Begründung des Vorlagebeschlusses nicht feststellen.

Auf die Beantwortung der Vorlagefrage kann es nur unter der Voraussetzung ankommen, daß die Forderung der Kl. auf Zahlung eines höheren als des zuletzt gezahlten Mietzinses nach Maßgabe des Schreibens vom 13. März 1989 von einer Mieterhöhungserklärung nach § 2 Miethöhegesetz oder § 10 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes abhängig war. Die Parteien streiten jedoch in beiden Rechtszügen bereits darüber, ob sich der schließlich mit Schreiben vom 13. März 1989 geforderte Mietzins nicht bereits aus der mietvertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag vom 19. Februar 1977 in Verbindung mit der diesem Mietvertrag beigefügten Zusatzberechnung ergab. Die Kl. begründet ihren diesbezüglichen Standpunkt damit, daß sie davon ausgehe, die Parteien des Mietvertrages hätten die jeweils zulässige Kostenmiete vereinbart und aus der Regelung in § 3 des Mietvertrages in Verbindung mit Nr. 1 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sei auch der nach Beendigung des Förderungszeitraums zu zahlende Mietzins der Höhe nach bestimmbar geregelt.

Auf diese Frage ist das Landgericht im Vorlagebeschluß nicht eingegangen. Im Vorlagebeschluß wird lediglich die Frage erörtert, ob ein Mieterhöhungsverfahren nach § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz in Frage kam oder andernfalls die Bestimmungen für die Mieterhöhung aufgrund des Miethöhegesetzes einzuhalten seien.

Die Frage, ob der mit Schreiben vom 13. März 1989 schließlich geforderte Mietzins nicht bereits in dem Mietvertrag vereinbart war und es aus diesem Grunde keines formellen Erhöhungsverfahrens bedurfte, hätte lediglich unter der Voraussetzung im Vorlagebeschluß übergangen werden dürfen, daß diese Frage eindeutig zu verneinen ist oder zumindest der Vorlagebeschluß einen Hinweis in dem Sinne enthielt, daß die vorlegende Zivilkammer der Rechtsauffassung des Bekl. insoweit folgt. Ob der Senat in diesem Falle die dadurch zum Ausdruck gekommene Rechtsauffassung der Zivilkammer bei der Prüfung der Zulässigkeit der Vorlagefrage hätte zugrunde legen müssen, kann dahingestellt bleiben, denn es fehlt an einem derartigen Hinweis; hiernach läßt sich nicht ausschließen, daß die vorlegende Zivilkammer die Prüfung dieser Vorfrage unterlassen hat.

Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, daß die von der Kl. vertretene Rechtsauffassung, der ab 1. April 1989 zu zahlende Mietzins sei bereits im Mietvertrag vom 19. Februar 1977 wirksam und bindend vereinbart worden, abwegig und deshalb unbeachtlich ist. Aus § 3 Abs. 7 des Mietvertrags geht hervor, daß die Parteien die sogenannte Kostenmiete vereinbaren wollten. Der in § 3 Abs. 1 mit zum damaligen Endzeitpunkt auf 316,16 DM bezifferte monatliche Mietzins war die Kostenmiete unter Berücksichtigung der der Kl. zu zahlenden Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse. Die Höhe und die Laufzeit der zu zahlenden Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse waren unter Nr. 1 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag im einzelnen angegeben. Desgleichen ergibt sich aus der Zusatzvereinbarung mit hinreichender Deutlichkeit, daß der Förderungszeitraum 12 Jahre betragen sollte. Ausdrücklich wird die Dauer der 12 Jahre betragenden Förderung zwar nur in dem Satz bezüglich der Aufwendungsdarlehen erwähnt. Dem Sinn nach muß dies jedoch auch auf die im folgenden Satz bezifferten Aufwendungszuschüsse bezogen werden. Darüber hinaus war vereinbart, daß entsprechend der genannten Regelung bezüglich der Zahlung der Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse ein stufenweiser Abbau der Förderung erfolgen würde, durch den sich die an die Kl. zu zahlende Miete jeweils erhöhen sollte. Im Hinblick auf die 12jährige Förderung war auch klar, daß nach Ablauf der Förderungsdauer die Aufwendungszuschüsse in vollem Umfange wegfallen würden. Der Beginn des Förderungszeitraums war zwar insoweit offengelassen worden, als den Mietern der Zeitpunkt (mittlerer Bezugstermin) noch bekanntzugeben war. Der Bekl. beruft sich aber nicht darauf, daß eine derartige Bekanntgabe nicht erfolgt sei.

Hiernach blieb hinsichtlich der jeweils zu zahlenden Miete lediglich die Frage offen, ob und inwieweit während des Förderungszeitraums die Miete aufgrund einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz erhöht werden würde. Zu einer derartigen Erhöhung der geforderten Kostenmiete ist es zuletzt durch die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 10. Juni 1988 gekommen. Auch nach der daraufhin ab 1. Juli 1988 vorgenommenen Mieterhöhung war aber für die Mieterin berechenbar, welche Miete aufgrund des Wegfalls der Förderungsbeträge nach Ablauf der Förderungszeitdauer von ihr geschuldet würde.

Einer Vereinbarung des nach Ablauf der Förderung zu zahlenden Mietzinses im Mietvertrag vom 19. Februar 1977 würde § 10 Abs. 1 des Miethöhegesetzes nicht entgegenstehen. Nach dieser Vorschrift sind zwar Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 - 9 Miethöhegesetz abweichen, unwirksam, es sei denn, daß der Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zugestimmt hat. Eine derartige Regelung enthält der Mietvertrag vom 19. Februar 1977 - folgt man der Auffassung der Kl. - aber nicht. Die Parteien des Mietvertrages hatten dann vielmehr lediglich vereinbart, daß nach Ablauf der Förderung die reine Kostenmiete (d. h. die nach Wegfall der Förderungsbeträge sich ergebende Kostenmiete) zu zahlen war. Die Miete sollte sich letztlich lediglich um die Beträge erhöhen, die die Kl. als Vermieterin nach Wegfall der Förderung nicht mehr erhielt. Es kann auch nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß sich der Bekl. zur Begründung seiner Rechtsauffassung, die diesbezügliche Vereinbarung im Mietvertrag vom 19. Februar 1977 verstoße gegen § 10 Abs. 1 Miethöhegesetz, zu Recht auf den Beschluß des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 7. September 1989 - 8 REMiet 1 und 2/89 - (GE 1989, S. 1221) beruft. In dem dortigen Vorlagefall war für den Zeitraum nach Ablauf der vertraglichen Mietpreisbindung eine "Vertragsmiete" vereinbart worden, die höher als die zuvor bezahlte, aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelte Kostenmiete lag. Ein derartiger Sachverhalt liegt der Vorlage aber nicht zugrunde, wenn die Auffassung der Kl. zutrifft, da die Kl. dann ausschließlich die vereinbarte - gesetzlich zulässige - Kostenmiete nach Ablauf der Förderung geltend macht. Handelt es sich aber nicht um eine Mieterhöhung nach Ablauf der Mietpreisbindung, dann ist nicht ersichtlich, daß die Kl. durch die vertragliche Vereinbarung objektiv eine günstigere Rechtsstellung erhalten hat, als sie ihr durch das Miethöhenregelungsgesetz eingeräumt würde.