Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlage; Sonderkündigungsrecht; Untervermietungserlaubnis

Es soll ein Rechtsentscheid des Kammergerichts zu folgender Frage eingeholt werden:

Ist die Kündigung eines Mietvertrages mit Verlängerungsklausel durch den Mieter wegen Verweigerung der Untervermietungserlaubnis unabhängig davon zulässig, daß der Mieter dem Vermieter zuvor die Person des in Aussicht genommenen Untermieters konkret benannt hat, wenn der Vermieter mit der Verweigerung erklärt hatte, er werde einer vollständigen Gebrauchsüberlassung keinesfalls zustimmen?

Mit Schreiben vom 7. August 1994 an den Bekl. beantragten die Kl. eine Erlaubnis zur Untervermietung, ohne die Person des Untermieters konkret zu benennen. Der Bekl. lehnte die in Aussicht genommene Erlaubnis zur Untervermietung mit Schreiben vom 9. August 1994 mit folgendem Wortlaut ab:

"Es gibt keine Untervermietung für eine Wohnung, sondern eine Gebrauchsüberlassung, die wir auf alle Fälle ablehnen."

Hierauf erklärten die Kl. mit Schreiben vom 13. August 1994 die Kündigung zum 30. November 1994 wegen der Verweigerung der Untervermietungserlaubnis. Der Bekl. vermietete die Wohnung ab 15. Dezember 1994 erneut.

Mit Schreiben vom 13. Februar 1995 erstellte der Bekl. eine Abrechnung über die geleisteten 4.600 DM Kaution zuzüglich bestehender Guthaben aus den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen 1993/1994 in Höhe von 522,56 DM und 116,30 DM. Hiervon brachte er folgende Beträge in Abzug:

- Betriebskosten vom 1.8.1992 - 31.7.1993

652,96 DM

- 1/2 Miete für 12/1994 885,50 DM

- "Differenz zwischen alter und neuer Miete"

1/2 12/1994 120,00 DM

1/95 - 7/95 à 240 DM 1.680,00 DM

8/95 10 Tage 80,00 DM

Verfahrenskosten RA R. 441,93 DM

3.860,39 DM

(...) Aufgrund der unberechtigten Lösung vom Vertrag sei er berechtigt, Schadensersatz und restliche Mietzinsen gegen die Klageforderung aufzurechnen. (...)

2. Die Rechtsfrage ist nach Auffassung der Kammer für die Entscheidung des anhängigen Rechtsstreits entscheidungserheblich. Die Kammer hält die Aufrechnung mit Gegenansprüchen auf Schadensersatz wegen eines Auflösungsverschuldens aus positiver Forderungsverletzung des Mietvertrages sowie aus § 535 Satz 2 BGB für wirksam, weil die Kündigung der Kl. vom 13. August 1994 wegen Verweigerung der Untervermietungserlaubnis das Mietverhältnis nicht wirksam beendet hat. (...)

3. Die Kammer vertritt die Auffassung, daß ein Mietvertrag gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB nur dann gekündigt werden kann, wenn der kündigende Mieter zwar dem Vermieter einen konkreten Untermieter benannt, also auch dann, wenn der Vermieter bereits angekündigt hatte, er werde einer vollständigen Gebrauchsüberlassung in keinem Falle zustimmen. Denn die Kündigung ist unwirksam, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, kann der Vermieter indessen erst dann beurteilen, wenn ihm der in Aussicht genommene Untermieter konkret benannt worden ist. Die Möglichkeit des Vermieters, die Eignung des in Aussicht genommenen Untermieters zu prüfen, ergibt sich aus der Systematik des Gesetzes. Nach § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Sache einem Dritten zu überlassen. Ist nach Satz 2 die Kündigung unwirksam, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, muß dem Vermieter dieser Dritte bekannt sein. Hieraus folgert die Kammer, daß eine Kündigung wegen Verweigerung der Untervermietungserlaubnis nur dann durchgreift, wenn ein konkreter Dritter mitgeteilt worden ist.

Dieser Auffassung steht die Entscheidung des Landgerichts Köln (WuM 1994, 468 f.) entgegen. Danach soll die Benennung eines konkreten Untermieters dann nicht erforderlich sein, wenn die Erlaubnis der Untervermietung von vornherein durch den Vermieter abgelehnt wurde. Eine Begründung für diese Rechtsauffassung wird nicht gegeben. Im Ergebnis wird diese Ansicht geteilt vom Landgericht Nürnberg-Fürth (WuM 1995, 587). Das Landgericht Nürnberg-Fürth geht von einem Stufenverhältnis der Untervermietungserlaubnisse aus. Danach soll der Vermieter zunächst grundsätzlich die Untervermietung allgemein erlauben dürfen, die Erlaubnis aber ablehnen können, sofern in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliege. Verweigere der Vermieter jedoch schon generell die Erlaubnis zur Untervermietung, habe der Mieter keine Möglichkeit und auch keinen Grund mehr, einen konkreten Untermieter anzubieten.

Von diesen Entscheidungen will die Kammer abweichen. Nach Auffassung der Kammer steht dem Mieter bei Verweigerung einer generell beantragten Erlaubnis ein Kündigungsrecht ebensowenig zu wie ein Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untermieterlaubnis (KG DWW 1992, 240 = WuM 1992, 350). Der Mieter hat nur dann ein schutzwürdiges Interesse an der Untervermietung, wenn die Person des Dritten bereits individualisiert ist. Sofern der Mieter noch keine konkrete Gebrauchsüberlassung in Aussicht genommen hat, beeinträchtigt ihn die Verweigerung der Erlaubnis nicht in seiner Nutzungsabsicht, so daß auch der Schutzzweck des § 549 Abs. 1 BGB ein Kündigungsrecht zugunsten des Mieters nicht rechtfertigt. Anderenfalls hätte der Mieter die Möglichkeit, sich von einem befristeten Mietverhältnis zu lösen, obgleich dem Vermieter nicht die Möglichkeit gegeben wurde, die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis im Hinblick auf einen konkret benannten Dritten zu überdenken.

Schließlich vermag die Kammer den offenbar von den Landgerichten Nürnberg-Fürth und Köln vorausgesetzten Gedanken nicht zu folgen, die konkrete Benennung des Untermieters sei entbehrlich, wenn die Erlaubnis ernsthaft und endgültig abgelehnt wurde. In dem Fall des § 326 Abs. 1 BGB können die dort genannten Rechte nur ausgeübt werden, wenn die sonstigen Voraussetzungen, nämlich ein bestehender Leistungsanspruch, Fälligkeit der Leistung und Mahnung, bereits vorliegen. Bei ernsthafter und endgültiger Erfüllungsverweigerung muß dem Schuldner nicht durch Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung eine weitere Gelegenheit zur Prüfung der Leistungsbereitschaft gegeben werden. Im Falle des § 549 Abs. 1 BGB kann demgegenüber die Verweigerung der Erlaubnis, die Voraussetzung für das Kündigungsrecht ist, nur sachgerecht bei Kenntnis der konkret in Aussicht genommenen Person ausgeübt werden. Die Kammer hält die Fälle daher nicht für vergleichbar.

Nach § 549 Abs. 1 BGB hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter einer Untervermietung der ganzen Wohnung widerspricht. Das gilt auch für Gewerberäume. Das Kündigungsrecht entfällt allerdings, wenn ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Erlaubnis in der Person des Untermieters liegt.

Das Landgericht Berlin hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter die Person des Untermieters nicht benannt hatte, wozu er an sich verpflichtet ist. Der Vermieter hatte daraufhin jedoch generell die Untervermietung untersagt, woraufhin der Mieter kündigte.

Mit Beschluß vom 23. Februar 1996 legte das Landgericht die Sache dem Kammergericht vor, weil es der Auffassung war, das Sonderkündigungsrecht könne nur dann ausgeübt werden, wenn die Person des Dritten, also des Untermieters, benannt wird. Das sei auch dann nötig, wenn der Vermieter generell die Erlaubnis verweigere. Das Landgericht Köln und das Landgericht Nürnberg-Fürth hatten demgegenüber gemeint, eine konkrete Benennung des Untermieters sei in diesen Fällen überflüssig. Auch in anderen Fällen hat die Rechtsprechung eine Einhaltung von Formalien (Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung nach § 326 BGB, Ablauf der Zustimmungsfrist nach § 2 MHG) als dann entbehrlich angesehen, wenn die Gegenseite schon vorher ernstlich und endgültig ihre Verpflichtung bestritten hat.