Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Betriebskostennachforderung; Heizkostenabrechnung; Abrechnungszeitraum; Ablesezeitraum; Mieterwechsel; Zwischenablesung

Die Heizkostenabrechnung ist nicht prüffähig und in ihrem Saldo deshalb nicht fällig, wenn der ihr zugrunde gelegte Abrechnungszeitraum und der tatsächliche Ablesezeitraum um Wochen auseinanderfallen.

I. 1. Die Kl. verlangt mit der Klage restliche Heizkosten für den Abrechnungszeitraum 7/1984 bis 6/1985 in Höhe von 823,44 DM zuzüglich Zinsen.

a. Die Bekl. sind - aufgrund eines Mietvertrages vom 29. Juni 1984 - seit dem 1. Juli 1984 Mieter einer Wohnung der Kl. im G. Weg 20 in M. Vorher hatten sie - aufgrund eines Mietvertrages vom 10. Juni 1975 - eine Woh-nung der Kl. in der S.-Straße 6 in M. bewohnt. Nach den §§ 1 beider Miet-verträge ist den Bekl. eine beheizte Wohnung zur Verfügung zu stellen; ge-mäß dem jeweiligen § 6 reicht die Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April. § 6 des Mietvertrages vom 29. Juni 1984 ist - entsprechend einem Schrei-ben der Kl. vom 13. Mai 1985 - wie folgt ergänzt worden:

"Außerhalb der vorgenannten Heizperiode wird die Heizungsanlage in Be-trieb genommen, wenn nach Feststellung durch die Standortverwaltung Lübeck an drei aufeinanderfolgenden Tagen die Außentemperatur um 21.00 Uhr + 12 °C oder weniger beträgt."

Beide Häuser, sowohl G. Weg 20 wie S.-Straße 6, beziehen die Heizwärme aus einem Heizwerk, das sich in einer Entfernung von ca 250 m auf dem Grundstück der Bundeswehrverwaltungsschule III in M., H.-Straße 5, be-findet. Es versorgt außer der Schule - auf der Grundlage einer Verwaltungsvereinbarung vom 24. Oktober/4. November 1983 - die Wohnungen der Kl. in der S.-Straße 6-7 (8 WE), R.-Straße 2-6 (3 WE) und im G. Weg 20-22 (6 WE). Entsprechend § 4 jener Vereinbarung wird die Wärme für die Wohnungen S.-Straße 6-7 und G. Weg 20-22 vom Heizwerk zunächst in die sog. Übergabestation im Keller des Hauses S.-Straße 6 geleitet und von dort dann weiter in die einzelnen Wohnungen.

Nach der Behauptung der Kl. befindet sich im Keller des Hauses S.-Stra-ße 6 an der Übergabestation ein Wärmemengenzähler, durch dessen Ab-lesung die in den Wohnungen der Liegenschaft S.-Straße 6-7/G. Weg 20-22 insgesamt verbrauchte Wärme festgestellt wird. Außerdem sind - un-streitig - in den einzelnen Wohnungen an jedem Heizkörper nach dem Ver-dunstungsprinzip arbeitende Meßröhrchen angebracht.

b. Nach dem Wortlaut der streitigen Abrechnung vom 11. November 1985 für den Abrechnungszeitraum vom 1. Juli 1984 bis 30. Juni 1985 beruht die Höhe der Brennstoffkosten auf einer Rechnung vom 26. April 1984, die es jedoch - unstreitig - nicht gibt. Vielmehr errechnet sich - nach dem Vortrag der Kl. - der ausgewiesene Betrag von 27.546,74 DM nach den Daten des Wärmemengenzählers in der Übergabestation im einzelnen wie folgt:

19.4.1985 Endzählerstand 711,39 MWh

26.4.1984 Anfangszählerstand 457,81 MWh

geliefert 253,58 MWh

Arbeitspreis gem. "Wirtschaftlichkeitsberechnung" des Wärmelieferanten für 1984: 106,64 DM/MWh

253,58 MWh x 106,64 DM 27.041,77 DM

Ausgleichsbetrag für den Zeitraum 2.1. bis 26.4.1984

wegen der Differenz zwischen dem - bei der vorange gangenen Abrechnung zunächst zugrunde gelegten - MWh-Preis 1983 (102,90 DM) und dem - von der Kl. dann tatsächlich entrichteten - MWh-Preis 1984

(106,64 DM) 504,97 DM

27.546,74 DM

Heizungsnebenkosten 773,85 DM

Die Gesamtkosten von 28.320,59 DM

hat die Kl. anteilig auch auf die Bekl. umgelegt, und zwar

zu 40 % als Grundkosten im Verhältnis ihrer zur gesamten Wohnfläche S.-Straße 6-7 und G. Weg 20-22 zu 60 % als Verbrauchskosten im Verhältnis der bei ihren Meßröhrchen festgestellten Striche zu den gesamten Ablese-werten (abgelesen am 3. Juni 1985).

Aus dem sich ergebenden Anteil von 2.479,44 DM

abzüglich Vorauszahlung 1.650,00 DM

errechnet sich die verlangte Nachzahlung von 823,44 DM

2. Das Amtsgericht M. hat der Klage (abgesehen von der Höhe der Ver-zugszinsen) stattgegeben: Die Abrechnung vom 11. November 1985 sei zutreffend und halte sich im Rahmen der mietvertraglichen Bestimmungen.

Die Berufung der Bekl. wendet sich u. a. dagegen, daß in die Abrechnung auch Kosten aufgenommen worden seien, die für den fraglichen Zeitraum ohne Bedeutung seien, sich insbesondere auch Abrechnungs- und Ablesezeitraum nicht deckten.

Das Landgericht hat dem Oberlandesgericht wegen grundsätzlicher Be-deutung folgende Rechtsfrage zum Erlaß eines Rechtsentscheides vorgelegt:

"Ist eine Heizkostenabrechnung stets schon dann nicht prüffähig und in ih-rem Saldo deshalb nicht fällig, wenn der ihr zugrunde gelegte Abrechnungszeitraum mit dem tatsächlichen Ablesezeitraum um Wochen auseinanderfällt?"

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt:

Seiner Auffassung zufolge habe die Heizkostenabrechnung gegenüber den Bekl. nach der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) zu erfolgen, weil es sich hier um die Lieferung von Fernwärme durch den Gebäudeeigentümer/Vermieter handele (vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 1). Die Vorschriften der VO gingen gemäß § 2 mietvertraglichen Vereinbarungen vor.

Die Abrechnung vom 11. November 1985 sei jedoch - unabhängig von wei-teren Einwendungen der Bekl. - nicht ordnungsgemäß und nicht fällig: Um-lagefähige Kosten im Sinne von § 7 Abs. 2 HeizkostenV seien u. a. ver-brauchte Brennstoffkosten, indes doch nur insoweit, als sie tatsächlich während des Abrechnungszeitraums verbraucht worden seien. Das könne nachprüfbar nur dann ermittelt werden, wenn sowohl bei Beginn des Ab-rechnungszeitraums als auch bei dessen Ende der Brennstoffbestand festgestellt bzw. die Wärmezähleranzeige abgelesen werde. Hingegen habe die Kl. - ihrem eigenen Vortrag zufolge - statt am 1. Juli 1984 bereits am 26. April 1984 und statt am 30. Mai 1985 bereits am 19. April 1984 die Daten des Wärmemengenzählers abgelesen.

Auf die Bekl. wurde damit zudem ein Wärmeverbrauch umgelegt, der vor ihrem Einzug in die Wohnung W. Weg 20 am 1. Juli 1984 erwachsen sei. Das sei auch nicht schon deshalb zu tolerieren, weil sie zuvor in einer an-deren und sogar größeren Wohnung der über die Übergabestation S.-Stra-ße 6 versorgten Liegenschaft gewohnt hätten.

Eine Abrechnung sei - unabhängig von ihren begünstigenden oder benachteiligenden Auswirkungen auf den Mieter - dann nicht nachvollziehbar, nicht ordnungsgemäß und demzufolge nicht fällig, wenn der Abrechnungs- und der Ablesezeitraum um Monate auseinanderklafften. Das gelte auch dann, wenn die Abrechnung tatsächlich "nur in geringem Umfange" - hier nach Behauptung der Kl. um lediglich 24,66 DM) - unrichtig sei.

Ob eine Divergenz der beiden Zeiträume von (nur) wenigen Tagen zu to-lieren sei, etwa bei Großvermietern, könne dahingestellt bleiben.

Das Landgericht hat den Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

II. 1. Die Vorlage ist nach Art. III des 3. MietRÄndG vom 21. Dezember 1967 in der Fassung vom 5. Juni 1980 (BGBl. I S. 657) zulässig.

Die Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum; sie ist von grundsätzlicher Bedeutung und durch Rechtsentscheid - soweit ersichtlich - bislang nicht entschieden worden. Schließlich ist sie in dem der Vorlage zugrunde liegenden Rechtsstreit infolge der Rechtsauffassung des Landgerichts und seiner Tatsachenfeststellung auch entscheidungserheblich.

2. Die vorgelegte Frage war - wie aus der Beschlußformel ersichtlich - zu beantworten.

a. Die Heizkosten gehören, wenn sie nach dem Mietvertrag - wie hier - auf die Mieter umzulegen sind, zu den sogenannten Nebenkosten. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung von (restlichen) Nebenkosten wird nach Rechtsprechung und Literatur (statt aller: BGH, in NJW 1982, S. 573 f. m. w. N.) grundsätzlich erst mit der Erteilung einer "ordnungsgemäßen Abrechnung" fällig, die den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen bzw. den für sie von Gesetzes wegen geltenden Bestimmungen entspricht. Zumindest muß die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB genügen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Darunter ist eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Rechnungsposten zu verstehen. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Ver-mieters nachzuprüfen, dazu muß er sie gedanklich und rechnerisch nach-vollziehen können. Dafür ist auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters ab-zustellen.

Mangels besonderer Abreden werden bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben verlangt: (1) eine Zusammenstellung der Gesamtkosten;

(2) die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel;

(3) die Berechnung des Anteils des Mieters;

(4) der Abzug der Vorauszahlung des Mieters.

Der Umfang der Rechnungslegungspflicht im einzelnen bemißt sich nach dem Grundsatz der Zumutbarkeit: d. h. nach einer sinnvollen Relation zwi-schen dem Arbeits- und Zeitaufwand des Vermieters einerseits und den schutzwürdigen Interessen des Mieters andererseits. Dabei rechtfertigt es freilich die Größe des Mietobjektes allein nicht, den Vermieter teilweise von Abrechnungspflichten freizustellen.

b. Zur Frage, ob und inwieweit für eine "ordnungsgemäße Abrechnung" der Abrechnungszeitraum für zugelieferte Fernwärme mit dem darin tatsächlich abgerechneten Ablesezeitraum überstimmen muß, finden sich weder ausdrückliche Bestimmungen, auch nicht in § 7 Abs. 2 HeizkostenV, noch (bereits) allgemein anerkannte Grundsätze. Eine Divergenz, mag sie auch - wie hier - sogar ca. 10 Wochen betragen, muß gleichwohl - im Sinne der vorgelegten Rechtsfrage - nicht stets schon die Prüffähigkeit und Ordnungsgemäßheit der Abrechnung ausschließen. Sie kann aufgrund vertraglicher Abreden zulässig sein, wenn danach z. B. für die Aufnahme in den Abrechnungszeitraum das Datum empfangener Rechnungen oder getätigter Zahlungen maßgebend sein soll. Desweiteren kann eine solche Divergenz aber auch unerheblich sein, wenn nämlich der außerhalb des Abrechnungszeitraums gelegene Teil des Ablesezeitraums sich mangels weiterer Zuführung von Wärme auf die Abrechnung ersichtlich gar nicht auswirkt. Schließlich braucht eine derartige Divergenz, wie schon die strei-tige Abrechnung vom 11. November 1985 ergibt (s. o. I. 1. b. sowie II. 1. a.), keineswegs deren Nachvollziehbarkeit zu beeinträchtigen, ohne daß damit freilich zugleich auch bereits definitiv die Richtigkeit der vorgenommenen Kostenverteilung in jeder Hinsicht gewährleistet zu sein braucht. Nachvollziehbarkeit und Richtigkeit einer Abrechnung sind nämlich nicht identisch (abweichend wohl Staudinger/Emmerich, 12. Auflage, 2. Bearbeitung 1981, §§ 535 f. Rn. 86 d). Zwar gehört es im allgemeinen zum Wesen einer "ordnungsgemäßen Ab-rechnung" der Heizkosten, daß sich Abrechnungs- und Ablesezeitraum nach den - technischen und wirtschaftlichen - Möglichkeiten des Einzelfalles weitgehend decken.

Aber die Grenze ist grundsätzlich erst dann überschritten, wenn - ohne ent-sprechende vertragliche Bestimmungen - Abrechnungs- und Ablesezeit-raum derart auseinanderklaffen, daß der ausgewiesene Abrechnungszeitraum und der tatsächlich abgerechnete Ablesezeitraum erheblich voneinander abweichen. Das ist noch nicht der Fall, wenn der Vermieter - wie hier - den Abrechnungszeitraum nach der Jahresmitte bemißt, die Ablesung hingegen jeweils praktisch (schon) am Ende der Heizperiode vornehmen läßt. Damit ist nämlich die volle Heizperiode (1.10. bis 30.4.) in den zuge hörigen Abrechnungszeitraum eingegangen. Hingegen ergibt sich daraus grundsätzlich keine erhebliche Divergenz, daß dann die Monate Mai und Juni, für die jedoch ein Betrieb der Heizung - in zeitlicher Hinsicht wie auch der Wärmemenge nach - nur in relativ ganz geringem Umfang ein Betracht kommt, jeweils in den nachfolgenden Abrechnungszeitraum einbezogen werden. Das wird normalerweise auch den Mietern völlig gleichgültig sein.

Eine grundsätzlich andere Beurteilung ist auch nicht im Hinblick auf mög-liche Mieterwechsel veranlaßt. Sie können nämlich eine Zwischenermittlung der Verbrauchswerte (Zwischenablesung) beanspruchen, jedenfalls wenn sie damit verbundene Kosten übernehmen. Anderenfalls können sie verlangen, daß von den in die Abrechnung eingegangenen Monaten die-jenigen herausgerechnet werden, in denen sie die Wohnung noch nicht be-wohnt haben. Dafür kann auf Erfahrungs- und Schätzungswerte, insbesondere die sog. Gradtags-Tabelle, zurückgegriffen werden, über die vor allem die mit der Heizkostenabrechnung und -verteilung befaßten Spezial-unternehmen (sog. Wärmemeßdienstfirmen) verfügen (vgl. z. B. Printzinger, HeizkostenV 1985 S. 131 f.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988 III 416; seit 1989 auch § 9 b HeizkostenV). Über die Frage, ob eine derartige "Kor-rektur" auch im Falle der Bekl. zu erfolgen hat, obwohl sie nur in derselben Liegenschaft umgezogen sind, hat das Landgericht zu befinden. Im übrigen entzieht sich die Verteilung von Heizkosten jedenfalls schon wegen der Eigenart der Verteilerschlüssel und wegen einer bislang nicht hinreichenden und exakten Meßtechnik (vgl. auch BGH WM 86 S. 214) einer absoluten Richtigkeit im Sinne der Mathematik, vermag somit auch keine "Pfennig-Gerechtigkeit" zu gewährleisten.