Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagezulässigkeit; Überholung durch Rechtsentscheid; Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze

Eine Vorlage zum Rechtsentscheid nach Art. III MietRÄndG wird unzulässig, wenn über die Vorlagefrage zwischenzeitlich ein Rechtsentscheid eines anderen Gerichts ergangen ist.

Bei Ermittlung der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG n. F. sind auch Erhöhungen des Mietzinses vor dem 1. Januar 1983 zu berücksichtigen.

Der Senat folgt damit dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 19. März 1984 - 20 REMiet 1/84 - und sieht von einem eigenen Rechtsentscheid und von einer Vorlage an den Bundesgerichtshof ab.

(Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt)

I. Die Bekl. haben im Hause des Kl. seit dem 1. Juni 1967 eine Vierzimmerwohnung mit einer Gesamtgröße von 120 m2 gemietet. Im Juni 1981 wurde auf Verlangen des Kl. die bisherige Miete von monatlich 457,75 DM um 82,25 DM auf 540 DM erhöht. Mit Schreiben des von ihm bevollmächtigten Vereins vom 22. März 1983 hat der Kl. unter Hinweis auf vier Vergleichswohnungen die Zustimmung zur Erhöhung der Monatsmiete auf 702 DM verlangt. Die Bekl. haben mit Schreiben des Mietervereins vom 24. Mai 1983 eine Mieterhöhung auf monatlich 595,08 DM auf der Grundlage der Erhöhung der vor dem Juni 1981 gezahlten Monatsmiete von 457,75 DM um 30 v. H. (= 137,33 DM) anerkannt, einer weitergehenden Erhöhung dagegen widersprochen, weil die Mieterhöhung vom Juni 1981 um 82,25 DM auf eine Erhöhung um 137,33 DM anzurechnen sei.

Die auf Zustimmung zur monatlichen Erhöhung der Miete von 595,08 DM auf 702 DM gerichtete Klage hat das Amtsgericht als unbegründet abgewiesen. Es hat die Ansicht vertreten, das Mieterhöhungsverlangen sei wegen der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHRG n. F. unter Berücksichtigung der früheren Erhöhung vom Juni 1981 nicht gerechtfertigt.

Auf die Berufung des Kl. hat das Landgericht den Rechtsstreit gemäß Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung vom 5. Juni 1980 zur Entscheidung folgender Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Sind Mieterhöhungen, die vor dem 1.1.1983 wirksam geworden sind, bei der Ermittlung der sogenannten 30 %igen Kappungsgrenze i. S. des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG n. F. nicht zu berücksichtigen, da der neuen Vorschrift wegen eines Verstoßes gegen Art. 14 GG keine rückwirkende Kraft zukommen kann?"

II. Die Vorlage ist inzwischen unzulässig geworden. Das Oberlandesgericht Frankfurt hat durch Beschluß vom 19. März 1984 - 20 REMiet 1/84 - folgenden Rechtsentscheid erlassen (veröffentlicht in BIGBW 1984, 117):

"Bei Ermittlung der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG n. F. sind auch Erhöhungen des Mietzinses vor dem 1.1.1983 zu berücksichtigen."

Durch diesen Rechtsentscheid ist die Vorlagefrage beantwortet und die Zulässigkeitsvoraussetzung, daß eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist, nachträglich entfallen. Hierbei ist nicht auf die Verkündung des Vorlagebeschlusses, sondern auf den Zeitpunkt einer Entscheidung durch das Oberlandesgericht abzustellen (vgl. OLG Hamm ZMR 1984, 87 und NJW 1982, 1403; OLG Karlsruhe NJW 1982, 344).

Eine Vorlage an den Bundesgerichtshof gemäß Art. III Abs. 1 Satz 3 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften kommt nicht in Betracht. Der Senat hält den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 19. März 1984 jedenfalls bei Fallgestaltungen wie der vorliegenden für zutreffend und nimmt auf dessen Gründe Bezug.

Der in dem Vorlagebeschluß geäußerten Ansicht des Landgerichts, die durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots von Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. II 912 ff.) getroffene Neuregelung in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG sei nicht verfassungsgemäß, soweit ein Zeitraum bis zu drei Jahren vor Inkrafttreten des Gesetzes bei der Ermittlung der "Kappungsgrenze" von 30 % zu berücksichtigen sei, kann nicht gefolgt werden. Die Vorschrift begrenzt nur solche Mieterhöhungen, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes wirksam werden. Die Neuregelung greift deshalb nicht ändernd in abgeschlossene Tatbestände ein, die allein der Vergangenheit angehören. Vielmehr knüpfen lediglich Rechtsfolgen, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes eintreten, auch an Tatbestände aus der Vergangenheit an. Eine solche unechte Rückwirkung ist verfassungsrechtlich unbedenklich (vgl. BVerfGE 11, 139 ff.).

Die Neuregelung beruht nach Ansicht des Senats auf einer im Rahmen des Art. 14 GG vorgenommenen Abwägung der Belange des Vermieters und des Mieters und verletzt nicht die verfassungsrechtliche Eigentumsgarantie (vgl. BVerfGE 37, 132 [140 f.]). Sie berücksichtigt hinreichend, daß mit der Eigentumsbindung zugunsten des Mieters ein Anspruch des Vermieters auf die ortsübliche Vergleichsmiete korrespondiert (vgl. BVerfGE a.a.O. und 53, 352 [356 ff.]).

Die durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots von Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 neu eingeführte Vorschrift über die "Kappungsgrenze" ist im Zusammenhang mit einer Reihe anderer neuer Regelungen dieses Gesetzes zu sehen, die die Möglichkeiten des Vermieters verbessern, einen höheren Mietzins durchzusetzen. Durch die Neufassung in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHRG ist der Vergleichsmietenbegriff aktualisiert, und zwar auf Mieten beschränkt worden, die in den letzten drei Jahren vereinbart oder geändert worden sind, während sogenannte Altmieten nicht mehr berücksichtigt werden können. Das kann im Ergebnis den Anstieg der Vergleichsmieten beschleunigen. Weitere Neuregelungen in § 2 Abs. 2 und Abs. 3 MHRG erleichtern die formellen Voraussetzungen, die an das Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind (Bezugnahme auf die Mietspiegel, wenn der verlangte Mietzins innerhalb der Spanne des Mietspiegels liegt; Zulassung der Benennung von drei Vergleichswohnungen auch aus dem eigenen Bestand des Vermieters; Wegfall der neunmonatigen Sperrfrist nach Ablauf der Klagefrist gemäß § 2 Abs. 3 Satz 2 MHRG a. F.; Nachholen des Erhöhungsverlangens im Rechtsstreit bei einem unwirksamen Erhöhungsverlangen).

Diesen die Vermieter begünstigenden Neuregelungen steht als Ausgleich zugunsten der Mieterinteressen die mit der "Kappungsgrenze" bewirkte Begrenzung des Mietanstiegs gegenüber. In ihr kommt die Sozialpflichtigkeit des Eigentums zum Ausdruck. Die Gesamtregelung enthält nach der Auffassung des Senats einen verfassungsrechtlich nicht zu beanstandenden Ausgleich zwischen den Mieter- und den Vermieterinteressen. Träfe die Rechtsauffassung des vorlegenden Gerichts zu, so entstünde ein unausgewogener Rechtszustand, weil die den Vermieter begünstigende Erleichterung des Verfahrens bei der Mieterhöhung sofort, die Begrenzung des Mietanstiegs jedoch erst nach einer längeren Übergangszeit wirksam würde. Eine solche Rechtslage wird weder durch das Rückwirkungsverbot noch durch die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes gefordert. Sie ist deshalb auch nicht, wie das vorlegende Gericht meint, als Folge einer verfassungskonformen Auslegung geboten.