Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Mieterhöhungsverlangen; Zustimmungsfrist; Mieterablehnung

Stützt der Vermieter seine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG hilfsweise auf ein während des Rechtsstreits abgegebenes Mieterhöhungsverlangen, kommt eine Abweisung der Klage wegen Nichteinhaltung der Zustimmungsfrist dann nicht in Betracht, wenn der Mieter schon vorher das Mieterhöhungsverlangen endgültig abgelehnt hat. (negativer Rechtsentscheid; Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. nehmen die Bekl. auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die seitens der Bekl. mit schriftlichem Vertrag vom 28.1.1987 von den Rechtsvorgängern der Kl. angemietete 80 qm große Wohnung in Anspruch.

Die Kl. verlangten von der Bekl. mit Schreiben vom 28.11.1994, bis zum 31. Januar 1995 die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 700,80 DM auf 840,96 DM mit Wirkung vom 1. Februar 1995 zu erklären. Zur Begründung ihres Zustimmungsverlangens nahmen sie auf ein Immobilienwertgutachten Bezug.

Auf die am 8.2.1995 eingereichte Klage auf Zustimmung bestimmte das Amtsgericht frühen ersten Termin zur mündlichen Verhandlung auf den 15. März 1995. Mit Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 27.2.1995 verlangten die Kl. von der Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung um den gleichen Betrag ab dem 1. Mai 1995. Zur Begründung dieses Zustimmungsverlanges verwiesen sie auf den Mietspiegel. Mit dem am 1. März 1995 eingegangenen Schriftsatz vom 28.2.1995 beantragten die Kl. hilfsweise, die Bekl. entsprechend dem Zustimmungsverlangen vom 27.2.1995 zu verurteilen. Die Bekl. erteilte ihre Zustimmung zu den beiden Mieterhöhungsverlangen nicht. Nachdem sie hinsichtlich des Zustimmungsverlangens vom 27.2.1995 zunächst gerügt hatte, daß die Zustimmungsfrist bis zum 30. April 1995 laufe, hat sie mit Schriftsatz vom 14. März 1995 die Ansicht vertreten, daß das vorbezeichnete Mieterhöhungsverlangen nicht nur wegen eines bisher fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses zurückzuweisen, sondern auch materiell unbegründet sei. Die von der Bekl. bewohnte Wohnung dürfe nicht dem Mittelwert des Mietenspiegels zugeordnet werden, weil sie am äußersten Ortsrand von ... gelegen und wegen der Nähe zu einer vielbefahrenen Kreisstraße und dem Gelände des Güterbahnhofs einem erheblich über dem Durchschnitt liegenden Lärmpegel ausgesetzt sei. Im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht verhandelten die Parteien sowohl zum Haupt- als auch zum Hilfsantrag. Mit dem am 16. März 1995 eingegangenen Schriftsatz beantragten die Kl. die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, weil die Bekl. das Erhöhungsverlangen in der mündlichen Verhandlung endgültig und bestimmt abgelehnt habe und weil das Gericht gehalten sei, bei seiner Terminierung auf ein im Prozeß nachgeholtes Erhöhungsverlangen Rücksicht zu nehmen. Das Amtsgericht hat mit seinem am 1. Mai 1995 verkündeten Urteil die Klage "als unzulässig verworfen". Es hat angenommen, daß das dem Zustimmungsverlangen vom 28.11.1994 beigefügte Gutachten nicht den Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHG entsprochen habe. Der Hilfsantrag sei unzulässig, weil die Überlegungsfrist von zwei Monaten im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch nicht abgelaufen gewesen sei. Für eine Vertagung oder Aussetzung des Rechtsstreits habe keine Veranlassung bestanden.

Mit der Berufung verfolgen die Kl. allein den mit dem Hilfsantrag geltend gemachten Anspruch weiter. Sie sind der Auffassung, daß die Bekl. das Mieterhöhungsverlangen vom 27.2.1995 mit ihrem Vorbringen im Schriftsatz vom 14. März 1995 endgültig und bestimmt abgelehnt habe, so daß die Kl. nicht mehr an die zweimonatige Überlegungsfrist gebunden gewesen seien. Außerdem habe das Amtsgericht auf das während des Prozesses nachgeholte Erhöhungsverlangen durch Vertagung bis zum Ablauf der Überlegungsfrist Rücksicht nehmen müssen.

II. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 3. August 1995 die Sache dem Senat zur Beantwortung der folgenden Rechtsfrage vorgelegt:

Die Vermieter klagen gegen eine Mieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Nach Anberaumung eines frühen ersten Termins zur mündlichen Verhandlung durch das Amtsgericht, aber noch vor dem Termin, haben sie erneut Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt und beantragen hilfsweise, die Bekl. entsprechend dem neuen Zustimmungsverlangen zu verurteilen. Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich des Hilfsantrages als "unzulässig verworfen", weil die Überlegungsfrist von zwei Monaten gemäß § 2 Abs. 3 MHG im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch nicht abgelaufen gewesen sei.

Verstößt in Fällen der vorliegenden Art die Abweisung der Klage als unzulässig gegen § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG?

Das Landgericht hält es für eine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung, ob der Richter bei seiner Terminierung auf ein im Prozeß nachgeholtes Erhöhungsverlangen Rücksicht nehmen müsse und die Schlußverhandlung erst auf einen Tag ansetzen dürfe, an dem die Zustimmungsfrist des Mieters bereits abgelaufen sei. Entgegen der überwiegenden Auffassung in der Rechtsprechung bejaht die Kammer diese Rechtsfrage mit der herrschenden Meinung im Schrifttum. Dem Vermieter werde die durch § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG eingeräumte Möglichkeit zur Nachholung des Erhöhungsverlangens im Rechtsstreit genommen, wenn die auf das nachgeholte Erhöhungsverlangen gestützte Klage allein wegen des fehlenden Ablaufs der Überlegungsfrist im Zeitpunkt des frühen ersten Termins als unzulässig zurückgewiesen werden könne. Es hinge durchweg vom Zufall, nämlich von der Terminslage der Amtsgerichte ab, ob das nachgeholte Erhöhungsverlangen Berücksichtigung finde oder nicht. Da im vorliegenden Fall das nachträglich eingereichte wirksame Erhöhungsverlangen unberücksichtigt geblieben sei, fehle dem erstinstanzlichen Verfahren eine ordnungsgemäße Grundlage. Das Amtsgericht habe die Klage hinsichtlich des Hilfsantrages nicht als unzulässig zurückweisen dürfen, sondern hätte eine Beweisaufnahme hinsichtlich des Hilfsantrages durchführen müssen. Dieser Verfahrensmangel habe auch erhebliche Bedeutung für die Richtigkeit der Entscheidung des Rechtsstreits. Aus diesem Grunde beabsichtige die Kammer, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache wegen eines wesentlichen Verfahrensmangels an das Amtsgericht zurückzuverweisen. Wegen der eventuell erforderlichen Beweisaufnahme sei eine eigene Entscheidung der Kammer gemäß § 540 ZPO nicht sachdienlich.

Den Parteien ist Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden.

III. Ein Rechtsentscheid ergeht nicht, weil die Zulässigkeitsvoraussetzungen gemäß § 541 ZPO nicht vorliegen.

1. Der Senat führt die von dem Landgericht nicht hinreichend genau formulierte Fragestellung in dem Vorlagebeschluß auf die erkennbar gewollte nachstehende Fragestellung zurück:

Ist das Prozeßgericht zur Abweisung der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 2 MHG gerichteten Klage als unzulässig befugt, wenn der Vermieter die Klage während des Rechtsstreits auf ein neues Mieterhöhungsverlangen stützt, die Überlegungsfrist für den Mieter gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 und 2 2. Halbsatz MHG im Zeitpunkt des Schlusses der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung jedoch noch nicht verstrichen ist?

2. Der Senat braucht nicht zu entscheiden, ob die verfahrensrechtliche Vorlagefrage in einem derart engen inneren Sachzusammenhang mit einer Rechtsfrage des materiellen Mietrechts steht, daß sie ausnahmsweise zum Gegenstand eines Rechtsentscheids gemacht werden kann.

Die Vorlagefrage ist für die konkrete Sachentscheidung nicht erheblich. Der Vorlagebeschluß begründet nicht hinreichend, daß das Landgericht nur nach einer Klärung der Vorlagefrage die Abweisung der Klage durch das Amtsgericht als verfahrensfehlerhaft beanstanden, die angefochtene Entscheidung aufheben und die Sache an das Amtsgericht zurückverweisen könne. Das Landgericht könnte den Rechtsentscheid vielmehr auch ohne Beantwortung der Vorlagefrage in seinem Sinne entscheiden.

a) Der Senat verkennt nicht, daß für das Rechtsentscheidsverfahren von der im Vorlagebeschluß zugrunde liegenden Rechtsauffassung des Landgerichts auszugehen ist, sofern sie nicht offensichtlich unhaltbar ist. Ein Rechtsentscheid kommt aber dann nicht in Betracht, wenn der Vorlagebeschluß eine sich aufdrängende Auseinandersetzung mit einem Teil des Sachverhalts vermissen läßt, dessen Berücksichtigung die von dem Landgericht angenommene Rechtsgrundsätzlichkeit beseitigt (vgl. BGH, NJW 90, 3143). So liegen die Dinge im vorliegenden Fall. Das Landgericht hätte prüfen müssen, ob es bei der gebotenen vollständigen Würdigung der von der Bekl. im Schriftsatz vom 14. März 1995 erhobenen Einwendungen gegen das Mieterhöhungsverlangen vom 27.2.1995 die Abweisung der Klage durch das Amtsgericht als unzulässig auch ohne Beantwortung der Vorlagefrage als rechtsfehlerhaft hätte erachten und die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Urteils gemäß §§ 538 Abs. 1 Nr. 2, 540 ZPO an das Amtsgericht hätte zurückverweisen können, sofern es eine eigene Sachentscheidung nicht für sachdienlich hält. Für die Entscheidung des Rechtsstreits kommt es allenfalls auf einen Teilaspekt der Vorlagefrage an. Insoweit könnte aber eine rechtliche Klärung bereits durch den von den Kl. sowohl in der Berufungsbegründung als auch in der Stellungnahme zum Vorlagebeschluß des Landgerichts zitierten Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 12.1.1981 (WuM 1981, 54) erfolgt sein, von dem das Landgericht bislang nicht ausdrücklich abzuweichen beabsichtigt. Ein Rechtsentscheid kann aber gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung einer Rechtsfrage nur dann ergehen, wenn über die Rechtsfrage noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden ist.

b) Das Landgericht hat in seinem Vorlagebeschluß lediglich ausgeführt, daß die Bekl. auch dem Mieterhöhungsverlangen vom 27.2.1995 nicht entsprochen habe. Das hindert den Senat indes nicht, die Einzelheiten des Verteidigungsvorbringens der Bekl. im ersten Rechtszug zur Kenntnis zu nehmen, auf die im übrigen auch die Kl. in der Berufungsbegründung ausdrücklich Bezug genommen haben. Die Bekl. hat zwar zunächst mit Schriftsatz vom 8. März 1995 - abgesehen von der später fallengelassenen Vollmachtsrüge - lediglich geltend gemacht, daß die Zustimmungsfrist zu dem Mieterhöhungsverlangen vom 27.2.1995 noch bis zum 30.4.1995 laufe, so daß kein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage auf Zustimmung bestehe. Mit dem Schriftsatz vom 14. März 1995, dessen Inhalt Gegenstand der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 15. März 1995 war, hat die Bekl. jedoch zusätzlich die fehlende materielle Begründung des Mieterhöhungsverlangens vom 27.2.1995 beanstandet. Der Inhalt des Schriftsatzes vom 14. März 1995 läßt - anders als das Vorbringen in der Berufungserwiderung - auch nicht erkennen, daß die materiell rechtlichen Einwendungen gegen das Mieterhöhungsverlangen lediglich vorsorglich geltend gemacht worden sind. Im einzelnen hat die Bekl. die Auffassung vertreten, daß die streitbefangene Wohnung nicht nach dem Mittelwert des Mietspiegels berechnet werden könne, weil die Wohnung am äußersten Ortsrand und in weiter Entfernung von Einkaufsmöglichkeiten gelegen sei. Außerdem sei die Wohnung wegen der Nähe zu einer vielbefahrenen Kreisstraße und dem Gelände des Güterbahnhofs einem erheblich über dem Durchschnitt liegenden Lärmpegel ausgesetzt.

Dieses gleichrangig neben dem Einwand des fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses erhobene Verteidigungsvorbringen könnte rechtlich dahin zu würdigen sein, daß die anwaltlich vertretene Bekl. das im Prozeß nachgeholte Erhöhungsverlangen 27.2.1995 endgültig und bestimmt abgelehnt hat. Der Inhalt des Schriftsatzes vom 14. März 1995 läßt Hinweise darauf vermissen, daß die vorgebrachten Einwendungen zur fehlenden materiellen Begründung des Mieterhöhungsverlangens lediglich als eine vorläufige Stellungnahme anzusehen sein sollten.

In einem solchen Fall soll aber nach der im Schrifttum wohl überwiegenden Meinung (vgl. MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., 1995, § 2 MHG Rn. 69; Palandt-Putzo, BGB, 53. Aufl., § 2 MHG Rn. 37) das Abwarten der Überlegungsfrist nicht erforderlich sein. Vielmehr wird die Klage nach dieser Auffassung auch ohne die besondere Sachurteilsvoraussetzung des Fristablaufs gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG als zulässig angesehen. Zwar hat diese Ansicht im Schrifttum auch Ablehnung erfahren (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, 6. Aufl., Rn. 10, 123; Barthelmess, ZMR 1972, 203; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. 702). Indessen hat das Kammergericht in seinem Rechtsentscheid vom 12. Januar 1981 (WRE-Miet 4154/80, aaO.) entschieden, daß die Mieterhöhungsklage nach der endgültigen und bestimmten Ablehnung der Zustimmung durch den Mieter nicht deshalb unzulässig sei, weil die Überlegungsfrist im Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht abgelaufen war. Diese in den Grenzen des § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO das Landgericht bindende Beurteilung dürfte gleichermaßen auf die endgültige Zurückweisung eines erst im Laufe des Rechtsstreits erhobenen Mieterhöhungsverlangens während der laufenden Überlegungsfrist zutreffen. Das Landgericht hat in seinem Vorlagebeschluß jedenfalls nicht die Ansicht vertreten, daß eine endgültige Zustimmungsverweigerung des Mieters in einem solchen Fall unbeachtlich sei und aus diesem Grunde die Entscheidung des Rechtsstreits davon abhänge, ob das Amtsgericht als unzulässig abweisen durfte. Vielmehr hat die Kammer sich mit der nicht fernliegenden und auch von den Kl. erörterten rechtlichen Beurteilung des Verteidigungsvorbringens unter dem Gesichtspunkt einer endgültigen Zustimmungsverweigerung des Mieters überhaupt nicht befaßt.

Das Kammergericht hat seine Auffassung damit begründet, daß die endgültige und bestimmte Ablehnung des Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter während des Laufs der Überlegungsfrist nach den allgemeinen Grundsätzen zu behandeln sei. Unter den Voraussetzungen, nach denen bei § 284 Abs. 1 BGB eine Mahnung und im Falle des § 326 Abs. 1 BGB eine Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung entbehrlich seien, könne auch in einem solchen Fall auf die Einhaltung der Überlegungsfrist verzichtet werden. Mit der Ablehnung des Antrages durch den Mieter sei überdies der Antrag des Vermieters auf eine nach § 305 BGB herbeizuführende Erhöhung der Miete durch Einigung mit dem Mieter erledigt.

Für die vom Kammergericht vertretene Rechtsauffassung sprechen auch die nachfolgenden Erwägungen:

Der Zweck der Überlegungsfrist für den Mieter ist erfüllt, wenn dieser ausdrücklich die geforderte Mieterhöhung ablehnt und damit gerade nicht mehr lediglich für sich in Anspruch nimmt, seine Entscheidung über eine mögliche Zustimmung zu überdenken. Die Überlegungsfrist soll nämlich dem Mieter die Prüfung der Berechtigung des Erhöhungsverlangens und gegebenenfalls die Durchführung von Vergleichsverhandlungen mit dem Vermieter ermöglichen. Nach einer auf materielle Erwägungen gestützten ausdrücklichen Ablehnung des Erhöhungsverlangens durch einen mit der Prüfung der Wirksamkeit beauftragten Anwalt liefe das Erfordernis der Einhaltung der Überlegungsfrist als Sachurteilsvoraussetzung auf eine bloße Förmelei hinaus. Der Einwand von Sternel (aaO., Rn. 703), die Überlegungsfrist diene auch dazu, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, eine vorschnelle Ablehnung unter Umständen nach sachkundiger Beratung korrigieren zu können, überzeugt nicht. Die Zulässigkeit der Klage schon vor Ablauf der Überlegungsfrist ist nämlich von einer endgültigen und ernsthaften Ablehnung des Mieterhöhungsverlangens abhängig. Eine erkennbar vorschnelle Reaktion des Mieters - insbesondere ohne sachkundige Beratung - könnte indes die Anforderungen an eine derart qualifizierte Ablehnung erst gar nicht erfüllen. Für den vorliegenden Fall dürfte allerdings, wie ausgeführt, die Annahme naheliegen, daß die anwaltlich vertretene Bekl. mit Schriftsatz vom 14. März 1995 das Mieterhöhungsverlangen vom 27.2.1995 endgültig in der Sache zurückgewiesen hat. Die Einhaltung der Überlegungsfrist ist im übrigen für den Wirksamkeitszeitpunkt einer etwa von der Bekl. geschuldeten Mieterhöhung ohnedies nicht von Bedeutung (§ 2 Abs. 4 MHG).

3. Wenn aber die auf das mit Schreiben vom 27.2.1995 im Prozeß nachgeholte Mieterhöhungsverlangen gestützte Klage bereits ohne Rücksicht auf den Ablauf der Überlegungsfrist gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG zulässig war, käme es für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht darauf an, ob das erstinstanzliche Gericht den Lauf der Überlegungsfrist bei seiner Terminsgestaltung berücksichtigen mußte oder zu einer Abweisung der Klage als unzulässig allein mit der Begründung befugt war, die Überlegungsfrist sei im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch nicht verstrichen.

Schon die naheliegende Möglichkeit einer den vorstehenden Ausführungen entsprechenden Rechtsauffassung entzieht dem Vorlagebeschluß mit seiner bisherigen Begründung die Grundlage.

Schon der Gesetzgeber hat in § 2 MHG ausdrücklich bestimmt, daß auch während des Prozesses ein Zustimmungsverlangen nachgeholt werden kann, der Vermieter also nicht eine neue Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben muß. Streitig ist allerdings nach wie vor, ob das Gericht bei der Terminierung darauf Rücksicht nehmen muß, daß die Zustimmungsfrist von zwei vollen Monaten für den Mieter bei der mündlichen Verhandlung abgelaufen ist. Läuft nämlich die Zustimmungsfrist noch zu diesem Zeitpunkt, wäre die Klage als unzulässig abzuweisen.

Mit Beschluß vom 23. Oktober 1995 hat das OLG Celle den Erlaß eines Rechtsentscheids in einem Fall abgelehnt, in dem der Mieter während des Prozesses auch das nachgeholte Mieterhöhungsverlangen abgelehnt hatte. In Anlehnung an einen Rechtsentscheid des Kammergerichts meinte das OLG Celle, es sei dann überflüssige Förmelei, auf Einhaltung der Zustimmungsfrist zu bestehen. Auf die Frage, ob das Gericht bei der Terminierung sich darauf einstellen müsse, kam es also im vorliegenden Fall nicht an, weswegen das Oberlandesgericht den Erlaß eines Rechtsentscheids ablehnte.