Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Mieterhöhungsverlangen; Wartefrist

Ein vor Ablauf der Jahresfrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG gestelltes Mieterhöhungsverlangen, in dem eine Erhöhung ab einem Zeitpunkt nach Ablauf der Jahresfrist begehrt wird, ist nicht unwirksam. (Anschluß an die Rechtsentscheide des OLG Oldenburg vom 4.12.1981 - 5 UH 4/81 und OLG Hamm vom 30.12.1986 - 30 REMiet 2/86).

Mit Mietvertrag vom 4.3.1984 vermieteten die Kl. an die Bekl. ab 15.4.1984 eine Wohnung zum Nettomietzins von 1.680,- DM monatlich. Mit Schreiben vom 7.3.1985 verlangten sie ab 1.6.1985 einen Mietzins von 2.059,- DM. Die Parteien streiten darüber, ob dieses Erhöhungsverlangen wirksam ist. Das Amtsgericht hat die Bekl. verurteilt, der Mieterhöhung ab 1.7.1985 zuzustimmen. Hiergegen haben die Bekl. Berufung eingelegt. Sie wollen lediglich ab 1.10.1985 2.019,12 DM monatlich zahlen. Die Kl. haben Anschlußberufung eingelegt; sie fordern die Mieterhöhung bereits ab 1.6.1985.

Das Landgericht möchte der Berufung stattgeben und die Anschlußberufung zurückweisen; es meint, ein Mieterhöhungsverlangen könne wirksam erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG gestellt werden, sieht sich an dieser Entscheidung aber durch den Rechtsentscheid des OLG Oldenburg vom 4.12.1981 - 5 UH 4/81 - gehindert und legt deshalb folgende Frage zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vor:

Ist ein vor Ablauf der Jahresfrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG gestelltes Mieterhöhungsverlangen wirksam?

Es meint, der Ansicht des OLG Oldenburg stehe entgegen, daß § 2 Abs. 3 und 4 MHG den Fristenlauf an den Zeitpunkt des Zugangs und nicht an den Ablauf der Jahresfrist knüpften, ein verfrühtes Erhöhungsverlangen könne folglich keine Rechtswirkung entfalten. Andernfalls würde der Mieter verunsichert; er wisse nicht, ab wann er die erhöhte Miete zahlen müsse, dürfe aber vom Gesetzgeber nicht gezwungen werden, insoweit Rechtsrat einzuholen.

Die Vorlage ist zulässig, weil das Landgericht bei einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt, vom Rechtsentscheid des OLG Oldenburg vom 4.12.1981 (abgedruckt WM 1982, 105; ZMR 1983, 242; GE 1982, 563; RES § 2 MHG Nr. 16), dem sich auch das OLG Hamm im Rechtsentscheid vom 30.12.1986 - 30 REMiet 2/86 - (abgedruckt in ZMR 1987, 150; WM 1987, 114) angeschlossen hat, abweichen will und diese Abweichung entscheidungserheblich ist. Der Rechtsentscheid des OLG Oldenburg erklärt ein vor Ablauf der Jahresfrist gestelltes Mieterhöhungsverlangen, in dem eine Erhöhung erst ab einem Zeitpunkt nach Ablauf der Jahresfrist begehrt wird, für wirksam, erfaßt damit aus der materiell-rechtlichen Sicht des vorlegenden Landgerichts den von diesem zu entscheidenden Sachverhalt. Das Landgericht hat sich zwar nicht ausdrücklich, aber doch erkennbar auf den Standpunkt gestellt, daß die Wartefrist gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG mit dem Zeit-punkt der ersten Mietzahlung und nicht mit dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu laufen begonnen hat. Danach wäre das Erhöhungsverlangen der Kl. vor Ablauf der Jahresfrist gestellt worden. Da diese Auffassung des Landgerichts vertretbar - jedenfalls nicht eindeutig unhaltbar - ist, hat der um einen Rechtsentscheid angegangene Senat sie nach zutreffender herrschender Meinung als gegeben hinzunehmen.

Der Senat schließt sich den Rechtsentscheiden der Oberlandesgerichte Oldenburg und Hamm an; ihnen ist auch das OLG Karlsruhe im Rechtsentscheid vom 7.5.1984 - 3 REMiet 1/84 - (abgedruckt in NJW 1984, 2167; WM 1984, 188; ZMR 1984, 311; RES § 2 MHG Nr. 55) beiläufig beigetreten (ebenso: Palandt/Putzo, 47. Aufl., § 2 MHG Anm. 3 a; Emmerich/Sonnenschein, Handkommentar Miete, 3. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 5; Staudinger/Emmerich, 12. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 19; Voelskow in MK Anh. zu § 564 b, § 2 MHG Rdnr. 29; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., § 149 Rdnr. 2; Barthelmess 2. WKSchG, 3. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 17 entgegen der Vorauf-lage; Schmidt-Futterer/Blank, Beck Rechtsberater: Mietrecht von A-Z, 11. Aufl., S. 245, 246 und in Miete und Pacht, 6. Aufl., Anhang 6 Fn. 11, Kurtenbach in DB 71, 2453, 2456; Fehl in NJW 74, 924, 925; Ganschezian/Finck in NJW 74, 116; Schade/Schubart/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, § 2 Anm. 2 MHG; a.A.: AG Köln in ZMR 74, 156 f. und 284; LG Hamburg in WM 78, 214; Gelhaar in RGRK, 12. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 4; Soergel/Kummer, BGB, 11. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 8; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Teil III Rdnr. 135; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., Rdnr. C 77 im Gegensatz zu der zeitlich späteren Stellungnahme in Beck-Rechtsberater: Mietrecht von A-Z a.a.O.; Roquette in ZMR 72, 133, 137; Derleder in WM 83, 224).

Ein Mieterhöhungsverlangen, mit dem der Vermieter die Erhöhung des Mietzinses zu einem Zeitpunkt beansprucht, der innerhalb der Jahresfrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG liegt, ist wirksam; denn der Anspruch des Vermieters auf Mieterhöhung darf nicht durch eine restriktive Handhabung von Verfahrensregeln verkürzt werden. Bei der Auslegung und Anwendung der verfahrensrechtlichen Vorschriften über die Pflicht des Vermieters, sein Mieterhöhungsverlangen zu begründen, muß berücksichtigt werden, daß die Bestimmung des § 2 Abs. 2 MHG bezweckt, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (Bundesverfassungsgericht NJW 1987, 313 m.w.N.). Die Formulierung in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG, daß der Vermieter eine Mietzinserhöhung erst nach Ablauf eines Jahres "verlangen kann", zwingt nicht zu der Schlußfolgerung, daß ein vor Ablauf dieser Jahresfrist gestelltes Erhöhungsverlangen rechtlich völlig unbedeutend und damit unwirksam sein soll. Die Auslegung dieser Bestimmung durch die Oberlandesgerichte Oldenburg und Hamm wird dem Zweck dieser Vorschrift gerecht, die Kontinuität der Mietpreise zu gewährleisten und den Mieter vor erhöhten Mietzinsforderungen zu schützen, die nur aufgrund der Wohnungsknappheit durchsetzbar wären, andererseits jedoch dem Vermieter einen angemessenen marktorientierten Ertrag zu garantieren (vgl. Rechtsausschuß des Bundestages BT Drucksache VI/2421 Seite 4; OLG Hamm in NJW 1983, 829). Entgegen der Ansicht des vorlegenden Landgerichts belastet die bei einem vorzeitigen Erhöhungsverlangen beim Mieter möglicherweise entstehende Unsicherheit bei der Fristenberechnung den Mieter nicht in unzumutbarer Weise; denn es wird lediglich der Beginn der Fristen hinausgeschoben, wodurch sich die aus der gesetzlichen Regelung in § 2 Abs. 3 und 4 MHG ergebende Schwierigkeit der Berechnung nur unwesentlich erhöht. Die Befürchtung des Landgerichts, die Rechtsfriedensfunktion der Jahresfrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG werde in ihr Gegenteil verkehrt, ist nicht gerechtfertigt. Das OLG Hamm (a.a.O.) hat bereits zutreffend darauf hingewiesen, daß es der Lebenserfahrung widerspricht anzunehmen, daß ein vorzeitiges Mieterhöhungsverlangen den Rechtsfrieden zwischen Mieter und Vermieter wesentlich mehr als ein nach Ablauf der Jahresfrist gestelltes Begehren belastet. Entgegen Derleder (WM 1983, 224), auf den sich das Landgericht bezieht, könnte gerade eine Überbewertung von Verfahrens- und Fristenfragen zu einer Häufung vorsorglich nachgeholter Mieterhöhungserklärungen und damit zu einer Erhöhung des Drucks auf den Mieter und Unsicherheit bei ihm führen. Die Ansicht, der Mieter werde nur bei einem vorzeitigen Erhöhungsverlangen veranlaßt, Rechtsrat einzuholen, ist nicht überzeugend, weil die Regelung in § 2 Abs. 3 und 4 MHG eine Berechnung nicht leicht macht. Berechtigte Interessen des Mieters stehen dann dem sich aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ergebenden Anspruch des Vermieters auf die gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete nicht entgegen. Mit dieser Ansicht stimmt überein, daß auch in vergleichbaren Fällen die Wirksamkeit eines vorzeitigen Mieterhöhungsverlangens von der Rechtsprechung bejaht wird, so beim Dreijahreszeitraum der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG (vgl. Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 10.3.1988 - REMiet 2/88 -

nicht entgegen. Mit dieser Ansicht stimmt überein, daß auch in vergleichbaren Fällen die Wirksamkeit eines vorzeitigen Mieterhöhungsverlangens von der Rechtsprechung bejaht wird, so beim Dreijahreszeitraum der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG (vgl. Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 10.3.1988 - REMiet 2/88 - abgedruckt in BayObLGZ 1988 Nr. 12), bei einem Mieterhöhungsverlangen vor Ablauf einer vertraglich vereinbarten Zeit mit festem Mietzins (vgl. OLG Hamm WuM 1982, 294, 295; OLG Frankfurt WuM 1983, 73) oder vor dem Ende einer gesetzlichen Preisbindung (vgl. OLG Hamm WuM 1980, 262; KG WuM 1982, 102).