Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlage; Schönheitsreparaturklausel; unrenovierte Wohnung; Renovierungsbedarf

Wegen beabsichtigter Abweichung vom Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 6. 3.1986 - 8 REMiet 4/84 (WM 1988.210) - legt der Senat dem BGH folgende Rechtslage vor:

Ist bei der Vermietung einer unrenovierten Wohnung die formularvertragliche Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam mit der Folge, daß der Vermieter den Mieter auch nicht aufgrund eines sich bei Beendigung des Mietverhältnisses ergebenden Renovierungsbedarfs zur Renovierungsleistung heranziehen kann?

Nach den Feststellungen des Landgerichts hat die Bekl. eine von der Kl. (einem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen) gemietete Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen. Nach den allgemeinen Vertragsbedingungen der Kl., die Inhalt des Mietvertrages geworden sind, hat der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen nach einem näher bezeichneten Fristenplan vorzunehmen und nicht fristgerecht vorgenommene Schönheitsreparaturen spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen. Mit der Behauptung, die Bekl. sei bei Beendigung des Mietverhältnisses mit Schönheitsreparaturen im Rückstand gewesen, hat die Kl. Klage auf Zahlung von 4.429,12 DM nebst Zinsen gegen die Bekl. erhoben. Das Amtsgericht hat der Klage zum überwiegenden Teil stattgegeben. Mit der von ihr eingelegten Berufung vertritt die Bekl. die Ansicht, sie schulde keine Schönheitsreparaturen, weil sie eine unrenovierte Wohnung übernommen habe. Das Landgericht mochte dieser Ansicht der Bekl. nicht folgen, sieht sich an einer solchen Entscheidung aber durch den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 6. 3.19 86 - 8 REMiet 4/84 - (WM 1986. 210) gehindert. Es hat deshalb dem Senat die aus dem Beschlußtenor ersichtliche Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt.

Die Vorlage ist nach Art. III Abs. 1 S. 1. 3. Mietrechtsänderungsgesetz zulässig; denn der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart erklärt bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter für unwirksam, erfaßt daher auch den vom Landgericht zu entscheidenden Sachverhalt. Gemäß Art. III Abs. 1 S. 3 3. Mietrechtsänderungsgesetz legt der Senat diese Rechtsfrage dem BGH zur Entscheidung vor, weil er von dem genannten Rechtsentscheid des OLG Stuttgart abweichen möchte.

Nach der Rechtsansicht des OLG Stuttgart wird ein Mieter nicht nur dann i. S. von § 9 AGBG unangemessen benachteiligt, wenn er ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur die Wohnung voll renoviert oder stets zu einem bestimmten Prozentsatz renoviert zurückgeben muß, sondern auch dann, wenn er eine ihm vertragsgemäß obliegende Schönheitsreparatur nicht mehr selbst abwohnen könne, bei seinem Einzug aber nur eine nicht renovierte Wohnung übernommen habe. Andernfalls nämlich würde der Vermieter begünstigt, ohne daß der Mieter einen entsprechenden Ausgleich erlange. Ein solcher Verstoß gegen §9 AGSG führe zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung, da eine Aufstellung und rechtlich unterschiedliche Betrachtung dahingehend, wieviele Renovierungsperioden der Mieter abgewohnt habe, nicht möglich sei.

Demgegenüber meint das vorlegende Landgericht, die Voraussetzungen des § 9 AGBG seien nicht erfüllt, wenn der Mieter mit Schönheitsreparaturen belastet werde, obwohl er eine nicht renovierte Wohnung übernommen habe. Wer eine Wohnung abnutze, müsse für die Abnutzungskosten auch aufkommen. Bei Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan werde ein Mieter nur mit solchen Renovierungsarbeiten belastet, die während seiner Mietzeit fällig werden. Dies sei eine ausgewogene Regelung. Seine Verpflichtung sei keine andere, als wenn er eine renovierte Wohnung übernommen hätte. Bei seinem Einzug sei die nicht renovierte Wohnung häufig noch bewohnbar. Es könne allerdings sein, daß er bei seinem Auszug die Wohnung in einem besseren Zustand hinterlasse als er sie bei seinem Einzug vorgefunden habe. Das aber reiche nicht, um die Renovierungsklausel für unangemessen zu halten. Der Fristenplan könne den Mieter nämlich auch begünstigen, weil er keine Renovierung schulde, wenn er vor Ablauf der jeweiligen Renovierungsfristen ausziehe. Eine Endrenovierung der gesamten Wohnung schulde der Mieter nur in Ausnahmefällen. Der Vermieter fordert vom Mieter auch nur solche Gegenleistungen, für die der Vermieter bereits eine Leistung in Form des niedrigeren Mietzinses erbracht habe, der für Wohnungen vereinbart zu werden pflegt, bei denen die Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegen. Dem tritt der vorlegende Senat bei.

Weil Vermieter der Notwendigkeit enthoben sein möchten, Schönheitsreparaturen auf ihre Kosten vornehmen zu lassen, kommt die Vermietung von nicht renoviertem Wohnraum häufig vor. Eine solche Fallgestaltung erfordert keine abweichende rechtliche Beurteilung gegenüber den Fällen, in denen der Mieter eine renovierte Wohnung übernimmt. Die Unterschiede beider Fallgestaltungen sind nicht wesentlich, der Mieter wird auch nicht überrascht. Er weiß, daß er eine nicht renovierte aber doch noch bewohnbare (Fälle der Unbewohnbarkeit würden auf übermäßige Abnutzung hindeuten und damit einer anderen rechtlichen Regelung unterliegen) Wohnung übernimmt. Worin keine abweichende einzelvertragliche Regelung erfolgt ist, erspart er sich damit für die Zeit, in der nach dem Fristenplan eine Renovierung noch nicht geboten ist, Aufwendungen für die auf ihn mietvertraglich abgewälzten Schönheitsreparaturen, er profitiert von den für Schönheitsreparaturen erbrachten Leistungen seines Vorgängers. Dafür muß er in Kauf nehmen, daß auch bei seinem Auszug noch nicht abgewohnte Aufwendungen für Schönheitsreparaturen (= Teil der dem Mieter obliegenden Gegenleistung) seinem Mietnachfolger zugute kommen. Eine solche Regelung enthält dann keine für den Mieter ins Gewicht fallenden Nachteile. Er erbringt auch keine Leistungen für den Vermieter, sondern für seine Nachmieter. Entgegen der Ansicht des OLG Stuttgart kann man auch nicht davon ausgehen, daß ein Mieter "nicht bereit ist, die Kosten einer solchen Renovierung zu tragen, die er nicht selbst abwohnen kann"; denn die Mietzinskalkulation und die Höhe des vereinbarten Mietzinses hängt nicht von dieser Frage ab, sondern nur davon, ob die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen abgewälzt worden ist oder nicht. Der Vermieter zieht aus einer solchen Regelung keinen ungerechtfertigten Vorteil. Er vermietet die Wohnung zu einem niedrigeren Mietzins als er ihn erzielen würde, wenn er die Schönheitsreparaturen nicht auf den jeweiligen Mieter abgewälzt hätte. Bei Abschluß des Mietvertrages weiß der Mieter zwar, in welchem Zustand er die gemietete Wohnung übernimmt, weiß aber in der Regel nicht, ob er bei seinem Auszug je nach Auszugstermin und Fristenplan für Schönheitsreparaturen die Wohnung in einem besseren oder schlechteren Zustand als bei der Übernahme zurücklassen darf. Ein gleichartiger Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug wird selten erreichbar sein. Das kann und muß in Kauf genommen werden. Auch ein Mieter, dem Schönheitsreparaturen nicht obliegen, wäre bei einem Auszug in gleicher Weise unterschiedlich betroffen. Obliegen nämlich dem Vermieter die Schönheitsreparaturen, zahlt der Mieter in Form höherer Miete die Kosten dieser Reparaturen zusammen mit der Miete quasi abschlagsweise im voraus. Zieht er vor Fälligkeit der Schönheitsreparatur aus, hat er über die Miete im voraus einen dem Nutzungsanteil entsprechenden Kostenanteil für die zukünftigen Schönheitsreparaturen gezahlt, die er beim Auszug nicht zurückerhält. Bei Zugrundelegung der Rechtsansicht des OLG Stuttgart würde der Mieter dagegen ungerechtfertigt begünstigt. Er hätte für eine Wohnung einen niedrigeren Mietzins entrichtet und für die vergangene Zeit keine kostendeckende Gegenleistung zu erbringen brauchen, weil die vereinbarte Belastung mit Schönheitsreparaturen unwirksam war. Die Rechtsansicht des OLG Stuttgart führte weiter dazu, daß Vermieter - ohne einzelvertragliche Sonderregelung - genötigt wären, bei jeder Neuvermietung die Wohnung renovieren zu

s entrichtet und für die vergangene Zeit keine kostendeckende Gegenleistung zu erbringen brauchen, weil die vereinbarte Belastung mit Schönheitsreparaturen unwirksam war. Die Rechtsansicht des OLG Stuttgart führte weiter dazu, daß Vermieter - ohne einzelvertragliche Sonderregelung - genötigt wären, bei jeder Neuvermietung die Wohnung renovieren zu lassen, um den Mieter mit den folgenden Kosten für Schönheitsreparaturen belasten zu können. Solche Aufwendungen des Vermieters wären, soweit die Wohnung noch bewohnbar ist, unnötig, sie würden ihm vom Vormieter auch nicht erstattet. Schließlich könnte ein Mieter sogar auf den Gedanken kommen, wegen Ungültigkeit der vertraglichen Regelung über die Schönheitsreparaturen vom Vermieter zu verlangen, daß dieser für die Schönheitsreparaturen aufkommt.