Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagezulässigkeit; Einzelfallentscheidung; Kündigung; Mietermehrheit; Zugang der Kündigungserklärung bei nur einem Mieter; Ehewohnung

Trotz des grundsätzlichen Erfordernisses der Einheitlichkeit der Kündigung gegenüber einer Mehrheit von Mietern kann es bei Vorliegen besonderer Umstände nach Treu und Glauben ausnahmsweise zulässig sein, daß die Auflösung eines mit Eheleuten geschlossenen Mietvertrages durch Kündigung des Vermieters schon dann wirksam ist, wenn die Kündigung nur dem in der Mietwohnung verbliebenen Mitmieter gegenüber erklärt worden und diesem zugegangen ist.

Die Frage, ob und wann dies der Fall ist, richtet sich nach den jeweils umfassend zu würdigenden Umständen des Einzelfalles und ist da-her einem Rechtsentscheid nicht zugänglich.

(Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt)

I. Der Bekl. und seine Ehefrau Antonija haben vom Rechtsvorgänger der Kl. - ihrem Vater - durch Formularmietvertrag vom 13.4.1977 eine Wohnung gemietet. In § 22 der vorgedruckten Vertragsbestimmungen des Mietvertrages heißt es unter der Überschrift "Personenmehrheit":

1. Unter Mieter und Vermieter werden die Mietparteien auch dann verstanden, wenn sie aus mehreren Personen bestehen. Mehrere Personen als Mieter, auch Ehegatten, haften für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner.

2. Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Willenserklärungen eines Mieters sind auch für die anderen Mieter verbindlich, dies gilt auch für die Kündigung.

Die Ehe des Bekl. mit seiner Frau Antonija ist im Jahre 1979 geschieden worden. Die Ehefrau zog aus der Mietwohnung aus und kehrte in ihr Hei-matland Jugoslawien zurück, ohne dem Vermieter die endgültige Aufgabe der Wohnung anzuzeigen und ihre neue Anschrift mitzuteilen. Dort ist sie eine neue Ehe eingegangen.

Die Prozeßbevollmächtigten der Kl. kündigten mit dem allein an den Bekl. gerichteten Einschreibebrief vom 20.11.1989 das Mietverhältnis fristlos. Der Bekl. räumte die Wohnung nicht. Die daraufhin von der Kl. Ende 1989 erhobene Räumungsklage hat das von ihr angerufene Amtsgericht Frankfurt am Main abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, bei einer Mehrheit von Mietern sei die Kündigung des Vermieters nur dann wirksam, wenn sie gegenüber sämtlichen Mietern ausgesprochen werde. Im Streitfall sei aber die Kündigung nur gegenüber dem Bekl., nicht auch gegen-über seiner geschiedenen Ehefrau erklärt worden. Tatsachen, aus denen sich ergebe, daß letztere aus dem Mietverhältnis entlassen worden sei, ha-be die Kl. nicht vorgetragen. Der unstreitige Auszug der Mitmieterin aus der Wohnung allein lasse nicht den Schluß auf eine Befreiung von ihren Miet-vertragspflichten zu.

Die Kl. hat Berufung eingelegt, mit der sie ihr Begehren gegen den Bekl. auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung weiterverfolgt. Sie trägt vor, seit dem Auszug der geschiedenen Ehefrau des Bekl. vor über zehn Jahren sei ihr deren Anschrift nicht bekannt. Eine von ihr am 18.5.1990 er-betene Auskunft aus dem Melderegister der Stadt Frankfurt am Main habe ergeben, daß die geschiedene Ehefrau des Bekl. dort gar nicht zu ermitteln sei. Bei dieser Sachlage erscheine es überspitzt formalistisch, wenn man für die Wirksamkeit der Kündigung verlange, daß sie auch gegenüber der geschiedenen Ehefrau des Bekl. erklärt werden müsse. Der Bekl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er bringt vor, es sei der Kl. zuzumuten gewesen, sich bei ihm nach der Anschrift seiner geschiedenen Ehefrau, die ihm immer bekannt gewesen sei, zu erkundigen.

Das Landgericht hat - wegen grundsätzlicher Bedeutung - dem Senat fol-gende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Darf die Kündigung auch nur gegenüber einem Vertragspartner erklärt werden, wenn sich der andere Vertragspartner bereits längere Zeit nicht mehr in der Mietwohnung aufhält?"

Das Landgericht meint, wenn die Ansicht des Amtsgerichts zutreffend sei, daß bei einer Mehrheit von Mietern ein Kündigungsschreiben des Vermieters stets an alle Mieter adressiert werden müsse, unterliege die Berufung der Zurückweisung. Anderenfalls könne bei entsprechender Würdigung der von der Kl. gegen den Bekl. erhobenen Vorwürfe, die zur fristlosen Kündigung vom 20.11.1989 geführt haben, der Berufung und damit der Klage stattgegeben werden. Die herrschende Meinung stehe zwar auf dem Standpunkt, bei mehreren Mietern müsse die Kündigung des Vermieters gegenüber allen Mietern erklärt werden. Dabei werde jedoch das Pro-blem des "verschwundenen" Mitmieters übersehen, das häufig bei Wohngemeinschaften, aber auch dann auftauche, wenn Ausländer Mieter seien. In erweiternder Auslegung des vom Oberlandesgericht Schleswig unter dem 25.6.1982 erlassenen Rechtsentscheids (NJW 1982, 2672 = MDR 1982, 1019 mit abl. Anm. Boiczenko in MDR 1983, 895 = WuM 1982, 264 = ZMR 1983, 15 = DWW 1982, 275 = RES II § 556 BGB Nr. 3), wonach bei Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses mit mehreren gesamtschuldnerisch verpflichteten Mietern ein Mitmieter auf Rückgabe der Woh-nung nicht in Anspruch genommen werden könne, wenn er den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben und den Vermieter davon in Kenntnis gesetzt hat, erscheine es als unnötiger Formalismus, wenn man von einem Vermieter verlange, auch an denjenigen Mitmieter die Kündigung zu rich ten, der sich bereits längere Zeit nicht mehr in der Wohnung aufhalte. Da-her sei die gestellte Rechtsfrage für die Entscheidung des Landgerichts er-heblich.

Den Parteien ist vom Landgericht Gelegenheit gegeben worden, zu dem Vorlagebeschluß Stellung zu nehmen. II. Der Erlaß eines Rechtsentscheides ist abzulehnen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen.

1. Gegenstand des Vorlagebeschlusses ist allerdings eine Frage, die den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum betrifft (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG). 2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist auch für die Entscheidung des Landgerichts erheblich. Dabei kommt es darauf an, welche Rechtsauffassung das Landgericht im Vorlagebeschluß vertritt sowie welche Tatsachenfeststellung und würdigung es zugrunde legt, es sei denn, sie wäre unhaltbar (BayObLGZ 1987, 36/38 = NJW 1987, 1950 = MDR 1987, 498 = ZMR 1987, 174 RES VI § 537 BGB Nr. 1; BayObLGZ 1989, 406/407 = WuM 1989, 612 = ZMR 1990, 179 = RES VII § 564 c BGB Nr. 2).

Danach ist die Vorlage hier nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil das Landgericht in dem Vorlagebeschluß überhaupt nicht erwogen hat, ob zwi-schen dem Rechtsvorgänger der Kl. und der Mitmieterin Antonija mit Ein verständnis des Bekl. ein Vertrag über die Aufhebung des Mietverhältnisses (§ 305 BGB) zustande gekommen ist, der nach allgemeiner Ansicht auch durch schlüssiges Handeln geschlossen werden kann (vgl. Bay-ObLGZ 1983, 30 = WuM 1983, 107 = ZMR 1983, 247 = DWW 1983, 71 = RES III 3. MietRÄndG Nr. 20; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl. B 89, 90; Sternel, Mietrecht 3. Aufl. IV 342; Emmerich/Son-nenschein, Mietrecht 5. Aufl. § 564 BGB Rn. 39 mit weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung). Einer Aufhebung durch schlüssiges Verhalten würde die in § 23 des Mietvertrages vom 13.4.1977 enthaltene Klausel nicht von vornherein entgegenstehen, wonach Nebenabreden, Änderungen, Ergänzungen und Aufhebungen des Vertrages nur wirksam sind, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Parteien, die eine Klausel dieses In-halts vereinbart haben, können sie einverständlich abändern, weil sie ein rechtsgeschäftlich aufgestelltes Formerfordernis jederzeit beseitigen kön-nen (Emmerich/Sonnenschein a.a.O. § 564 BGB Rn. 40; Erman/Schopp BGB 8. Aufl. § 566 Rn. 3, jeweils mit weiteren Nachweisen). Es ist aber ver tretbar, das Zustandekommen einer nur für die geschiedene Ehefrau des Bekl. wirkende Aufhebung des Mietvertrages deshalb zu verneinen, weil der Vortrag der Parteien zu dieser Frage nicht ausreichend erscheint.

Dem Erlaß eines Rechtsentscheids steht ferner nicht entgegen, daß das Landgericht sich auch jeglicher Ausführungen dazu enthalten hat, wie die in § 22 des Mietvertrages enthaltene Klausel zu werten ist, wonach es für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Denn die Auffassung, der Rechtsstreit sei auch unter Berücksichtigung dieser Klausel ohne Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage nicht entscheidungsreif, ist jedenfalls vertretbar. Diese Klausel wird unterschiedlich verstanden. Legt man sie dahin aus, daß der Zugang der Erklärung bei einem der Mieter den Zu-gang bei dem anderen Mieter fingiert, so verstieße das, wie im Schrifttum angenommen wird, gegen § 10 Nr. 6 AGBG (Sternel a.a.O. I 403 und IV 11; Emmerich/Sonnenschein a.a.O. § 564 BGB Rn. 16; Ulmer/Brandner/Hen-sen ABG-Gesetz 6. Aufl. Anh. §§ 9 bis 11 Rn. 921). Folgt man dem Kam-mergericht (Rechtsentscheid vom 25.10.1984 = WuM 1985, 12 = RES IV § 2 MHG Nr. 56), wonach es sich dabei um eine Vereinbarung besonderer Art handelt, durch die § 425 BGB dahingehend modifiziert wird, daß die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Vermieters nicht Einzelwirkung, sondern Gesamtwirkung haben, so könnte im Streitfall die Wirkung der dem Bekl. gegenüber ausgesprochenen Kündigung der Kl. vom 20.11.1989 gleichwohl nicht auf die geschiedene Ehefrau des Bekl. erstreckt werden, weil die Gründe des Rechtsentscheids des Kammergerichts erkennen las-sen, daß für Kündigungen etwas anderes gelten soll (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. B 44 b). Nach überwiegender Meinung stellt die frag-liche Klausel allerdings eine wechselseitige Empfangsbevollmächtigung der Mitmieter untereinander dar, wobei für Willenserklärungen des Vermieters, die auf die Beendigung des Mietverhältnisses abzielen (also für die Kündigung), die Klausel jedoch nicht gelten soll, weil mangels abweichender ausdrücklicher Vereinbarung nichts dafür spreche, daß die Vollmacht auch so weit gehen sollte, ihre eigene Rechtsgrundlage - nämlich den Mietvertrag - zu beseitigen (OLG Hamburg BlGWB 1961, 334; Schulz WuM 1980, 110; Erman/Schopp a.a.O. § 564 Rn. 13; Sonnenschein PiG 26 (1987), 45/48; Derleder in AK BGB § 564 Rn. 3; Schläger ZMR 1985, 225 und 1986, 421/422; Sternel a.a.O. I 15 und 403 mit weiteren Nachweisen; vgl. auch OLG Schleswig NJW 1983, 1862 = MDR 1983, 670 = WuM 1983, 130 = ZMR 1983, 249 = RES III § 2 MHG Nr. 42; OLG Koblenz NJW 1984, 244 = DWW 1984, 19 = WuM 1984, 18 = ZMR 1984, 30 = RES III § 2 MHG Nr. 45). Auch nach dieser Meinung ist es also für die Wirksamkeit der Kündigung vom 20.11.1989 gegenüber beiden Mitmietern erforderlich, daß die Kündigung auch gegenüber der geschiedenen Ehefrau des Bekl. abgegeben werden und ihr zugehen mußte. Dann aber ist von dem von der Mehrzahl der Oberlandesgerichte und auch vom erkennenden Senat ver-tretenen Standpunkt auszugehen, daß das mit einem Rechtsentscheid be-faßte Gericht die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage für das Ausgangsverfahren grundsätzlich nicht überprüfen darf.

3. Es ist jedoch nicht erkennbar, daß die vorgelegte Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist. Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung hat eine Rechtsfrage nur dann grundsätzliche Bedeutung, wenn zu erwarten ist, daß die gleiche Rechtsfrage auch künftig wiederholt auftritt und in der Rechtsliteratur und in der Rechtsprechung unterschiedlich be-urteilt werden wird (Senat in 20 REMiet 6/85 vom 3.12.1985 = WuM 1986, 13 = ZMR 1986, 89 = RES V 3. MietRÄndG Nr. 72 mit weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung). Dem Landgericht ist zwar darin zuzustimmen, daß die vorgelegte Rechtsfrage in der Zukunft für eine Vielzahl möglicher Fälle von Bedeutung sein kann, in denen der Sachverhalt mit dem vorlie-genden vergleichbar ist. Die Rechtsfrage muß aber nach der allgemeinen Lebenserfahrung schon des öfteren in der Praxis vorgekommen sein. Fäl-le, in denen ein Mitmieter nach Krach oder Scheidung auf und davon ist, werden häufig beobachtet (vgl. Schopp ZMR 1986, 172/173 in einer Anm. zu AG Essen-Steele ebd.). Die Tatsache, daß die Rechtsfrage gleichwohl, soweit zu ersehen, weder in veröffentlichten Entscheidungen noch im Schrifttum näher erörtert worden ist, beruht augenscheinlich auf dem Um-stand, daß sie immer nur für den Einzelfall im Rahmen einer nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) vorzunehmenden sorgfältigen Abwägung der Interessen aller Mietvertragsparteien entschieden werden kann. Dann aber er-fordern weder die Fortbildung des Rechts noch die Wahrung der Rechtseinheit den vom Landgericht begehrten Erlaß eines Rechtsentscheids, zu-mal von der grundsätzlichen Bedeutung einer Rechtssache nur dann ge-sprochen werden kann, wenn die Entscheidung über den Einzelfall hinauswirkt, aber nicht, wenn es lediglich um die Rechtsbeziehungen der konkreten Parteien eines Rechtsstreits geht. Die grundsätzliche Bedeutung einer Rechtsfrage kann nicht darin liegen, daß - wie im Streitfall - die beklagte Partei und das Amtsgericht das Postulat der Rechtssicherheit bevorzugen, das Landgericht mit der klagenden Partei aber den Grundsatz der in-dividuellen Gerechtigkeit. Denn die Frage, welches dieser beiden Prinzipien den Vorzug verdient, kann immer nur für den jeweiligen Einzelfall auf Grund des jeweiligen konkreten Sachverhalts entschieden werden (vgl. BAG AP § 72 ArbGG 1953 - Zulassungsrevision - Nr. 3 mit Anm. Schu-mann).

Sind wie hier Gesichtspunkte von Treu und Glauben (Rechtsmißbrauch, Verwirkung und dergleichen) für die zu treffende Entscheidung von ausschlaggebender Bedeutung, steht also ersichtlich die umfassende Prüfung und Würdigung aller Umstände des Einzelfalles im Vordergrund, dann besteht kein Anlaß, einen Rechtsentscheid wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage herbeizuführen (vgl. OLG Karlsruhe WuM 1981, 271 = ZMR 1982, 184 = RES I 3. MietRÄndG Nr. 9 für den Fall der Verwirkung; OLG Hamm WuM 1983, 107 = ZMR 1983, 411 = DWW 1983, 100 = RES III 3. MietRÄndG Nr. 21 für den Fall der Verwirkung; BayObLG WuM 1985, 51 = ZMR 1985, 98 = RES IV 3. MietRÄndG Nr. 63 für den Ein-wand des Rechtsmißbrauchs; BayObLGZ 1981, 1 unter II 3 = NJW 1981, 1275 = MDR 1981, 583 = WuM 1981, 80 = ZMR 1982, 84 = DWW 1982, 121 = RES I § 536 BGB Nr. 1 für den Einwand der unzulässigen Rechts ausübung; OLG Karlsruhe WuM 1989, 124 unter II 4 = ZMR 1989, 144 = DWW 1989, 83 = RES VII 3. MietRÄndG Nr. 92; siehe auch OLG Hamm NJW 1982, 341 unter II 2 aE = MDR 1982, 147 = WuM 1981, 257 = ZMR 1982, 13 = DWW 1981, 293 = RES I § 554 BGB Nr. 1 für den Fall der Ver-wirkung).

4. Der Senat hat erwogen, die Grundsatzvorlage als Divergenzvorlage zu-zulassen, weil das Landgericht möglicherweise von einer Entscheidung des Bundesgerichshofs abweichen möchte.

Diese Möglichkeit besteht jedoch nicht. Zwar haben das Reichsgericht und ihm folgend der Bundesgerichtshof wiederholt den Grundsatz ausgesprochen, daß bei einem Miet- oder Pachtverhältnis, an dem mehrere Vermieter/Verpächter oder Mieter/Pächter beteiligt sind, wegen seiner Einheitlichkeit die Kündigung von sämtlichen Personen der einen Vertragsseite gegenüber allen Personen der anderen Vertragsseite erklärt werden muß (RGZ 90, 328; RGZ 97, 80; RGZ 138, 183; BGHZ 26, 102 = NJW 1958, 421 = LM § 19 KO Nr. 2 mit Anm. Mezger; BGH WM 1964, 273 = MDR 1964, 308; LM § 425 BGB Nr. 6; BGH WM 1972, 136 = NJW 1972, 249; BGHZ 96, 302/310 = NJW 1986, 918; ebenso OLG Düsseldorf NJW-RR 1987, 1369 = MDR 1987, 1026 = ZMR 1987, 422). Reichsgericht und Bundesgerichtshof haben damit aber ersichtlich nicht aussprechen wollen, daß die-ser Grundsatz ausnahmslos und beispielsweise auch dann gelten soll, wenn im Einzelfall das Festhalten an dem Erfordernis, daß die Auflösung eines mit Eheleuten abgeschlossenen Mietvertrages durch Kündigung des Vermieters voraussetzt, daß die Kündigung beiden Eheleuten gegenüber erklärt worden und beiden zugegangen ist, möglicherweise deshalb überspitzt formalistisch erscheint, weil einer der beiden Mitmieter die Woh-nung seit Jahren endgültig verlassen und aufgegeben hat, ohne dem Ver-mieter dies anzuzeigen und seine neue Anschrift mitzuteilen (vgl. BGH NJW 1964, 273/275 = a.a.O. ... so hat die Kündigung des Verpächters "grundsätzlich" gegen alle Mitpächter zu erfolgen). Der für die höchstrichterliche Rechtsprechung maßgebliche Grund, daß die Kündigung, würde sie nur gegenüber einem von mehreren Vertragspartnern zugelassen, die Umgestaltung des Schuldverhältnisses zu Lasten des oder der anderen am Vertrage Beteiligten zur Folge haben müßte, würde im Streitfall unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben möglicherweise deshalb hinter den Interessen des Vermieters zurückzutreten haben, weil es unter red-lichen Vertragspartnern selbstverständlich ist, daß ein Mitmieter, der die Wohnung endgültig verläßt und aufgibt, dies und seine neue Anschrift dem Vermieter mitteilt. Daß dies das Reichsgericht und der Bundesgerichtshof haben ausschließen wollen, kann nicht angenommen werden, zumal der Grundsatz von Treu und Glauben nicht nur subjektive Rechte, sondern im Grunde genommen jede Rechtsnorm im Einzelfall beschränken kann (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 49. Aufl. § 242 Anm. 4 A c; Erman/Sirp a.a.O. § 242 Rn. 73 ff.). Bei dieser Sach- und Rechtslage würde das Landgericht nicht von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen, wenn es im Streitfall ausnahmsweise annehmen wür-de, die von der Kl. unter dem 20.11.1989 nur dem Bekl. gegenüber erklärte und auch nur diesem zugegangene Kündigung sei gegenüber beiden Mit mietern wirksam. Mithin ist die Vorlage auch nicht als Divergenzvorlage zulässig.