Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagezulässigkeit; Entscheidungserheblichkeit; Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze; Werkswohnung

Aus der Begründung des Vorlagebeschlusses muß erkennbar sein, aufgrund welcher tatsächlichen und rechtlichen Würdigung das Landgericht die Vorlagefrage als entscheidungserheblich ansieht. (Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt.)

Anhand der Akten ergibt sich folgender, vom Landgericht im Vorlagebeschluß nur unvollständig mitgeteilter Sachverhalt:

Für die von den Kl. vermietete Wohnung hat die AEG 1962 einen in Monatsraten zurückzahlbaren Baukostenzuschuß gegeben. Als Gegenleistung ist ihr im Vertrag vom 19.12.1961 u. a. für die Dauer von 20 Jahren ein Wohnungsbesetzungsrecht, auszuüben für ihre Arbeitnehmer, zu einem für 20 Jahre festen Mietpreis von monatlich 185 DM eingeräumt worden. Der Vermieter hat sich verpflichtet, auf Wunsch der AEG dem von ihr benannten Mieter zu kündigen, auf ein eigenes ordentliches Kündigungsrecht hat er verzichtet. Auf Grund dieses Besetzungsrechts haben die Kl. 1975 diese Wohnung "auf unbestimmte Zeit" an die Bekl. vermietet. Der Mietvertrag ist "wesentlicher Bestandteil" des zwischen dem Vermieter und der AEG abgeschlossenen Vertrages vom 19.12.1961, die Bekl. ist außerdem von der AEG schriftlich darauf hingewiesen worden, daß sie eine AEG Werkswohnung für die Dauer ihrer Tätigkeit bei der AEG erhalte. Vereinbarungsgemäß hat die Bekl. monatlich 22,91 DM als Teilbetrag der zu zahlenden Miete direkt an die AEG gezahlt. Diese Summe entspricht dem Betrag, mit dem der geleistete Baukostenzuschuß monatlich zu tilgen war.

Nach Ablauf des bis zum 31.12.1982 laufenden Vertrages zwischen Vermieter und AEG haben die Kl. von der Bekl. eine Monatsmiete in Höhe von 393,75 DM verlangt und - nach Weigerung der Bekl. - Räumungsklage erhoben, die das Amtsgericht abgewiesen hat. Es meint, die Kl. hätten lediglich Anspruch auf Mieterhöhung nach § 2 MHG. Mit der von ihnen eingelegten Berufung verfolgen die Kl. ihren Klageanspruch weiter, hilfsweise begehren sie für die Zeit vom 1.1. bis 31.7.1983 den Differenzbetrag zwischen der vereinbarten Miete von 185 DM und der von ihnen geforderten Miete von 393,75 DM monatlich.

Ohne dies näher zu begründen, meint das Landgericht, die Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag sei weggefallen; dies führe aber nicht zum Wegfall oder zur Beendigung des Mietverhältnisses, der Mietvertrag müsse jedoch durch Erhöhung des Mietzinses der neuen Situation angepaßt werden. Wenn dies nur nach den Vorschriften des MHG zulässig sei, sei neben dem Hauptantrag auch der Hilfsantrag unbegründet; denn die formellen Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 MHG seien nicht erfüllt. Dagegen könne dem Hilfsantrag dann entsprochen werden, wenn die Mieterhöhung zulässig sei, ohne die Voraussetzungen des MHG zu erfüllen. Dazu neige das Landgericht. Deshalb hat es dem Senat folgende Rechtsfragen vorgelegt: 1. Sind nach dem Wegfall der Geschäftsgrundlage eines Mietvertrags bei der erforderlich gewordenen Anpassung der Miethöhe an die geänderten Verhältnisse die formellen Voraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens nach dem MHG einzuhalten oder hat die Vertragsanpassung unmittelbar gemäß § 242 BGB zu erfolgen?

2. Findet unter diesen Umständen auch beim erstmaligen Übergang von einer auf 20 Jahre festgelegten, unverhältnismäßig niedrigen Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) neuer Fassung verankerte Kappungsgrenze von 30 % Anwendung?

Das Landgericht bewertet die vorgelegten Fragen deshalb als solche von grundsätzlicher Art, weil bei zwei Berufungskammern des Landgerichts Darmstadt mehrere gleichartige Berufungen vorlägen.

Der Erlaß eines Rechtsentscheids war abzulehnen, weil die Vorlage unzulässig ist.

Das um den Rechtsentscheid angegangene Oberlandesgericht ist berechtigt und verpflichtet, von Amts wegen zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage in den Rahmen des Artikels III Abs. 1 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes fällt (was hier zu bejahen ist), ob sie grundsätzliche Bedeutung hat und ob sie auf der Grundlage der im Vorlagebeschluß niedergelegten Tatsachenfeststellung, Tatsachenwürdigung und Rechtsauffassung, deren Schlüssigkeit der Senat prüfen darf (BayObLG in RE Miet Nr. 15 = WM 83.107 = DWW 83.71 = ZMR 83.247; Oberlandesgericht Karlsruhe RE Miet Nr. 5 = WM 81.173 = ZMR 81.269 = NJW 81.1741), für die Sachentscheidung im konkreten Fall erheblich sein kann (OLG Koblenz in RE Miet Nr. 4 = WM 83.73 = DWW 83.49). Um eine solche Überprüfung zu ermöglichen, ist der Vorlagebeschluß so ausführlich zu begründen, daß der Senat ihm entnehmen kann, auf welcher tatsächlichen und rechtlichen Würdigung das Landgericht die Vorlagefrage als entscheidungserheblich ansieht und worin die grundsätzliche Bedeutung liegt. Diesen Anforderungen entspricht der Vorlagebeschluß nicht. Eine Rechtsfrage hat nur dann grundsätzliche Bedeutung, wenn durch ihre Entscheidung über eine von vornherein überschaubare Anzahl von gleich gelagerten Angelegenheiten hinaus eine unbestimmte Vielzahl von Fällen betroffen wird (vgl. Kammergericht in RE Miet Nr. 18 = WM 83.281 = ZMR 83.413 m. w N.).

Das Landgericht hat sich aber nur auf bei ihm anhängige gleichgelagerte Fälle der gleichen Vermieterin bezogen. Das reicht nicht aus. Da die vom Landgericht aufgeworfenen Rechtsfragen auch von Rechtsprechung und Literatur noch nicht erörtert worden sind, wie das Landgericht selbst ausführt, ist auch sonst nicht erkennbar, daß weitere Fälle als die der Kl. von der Entscheidung dieser Frage betroffen werden können. Bereits deshalb ist die Vorlage unzulässig.

Darüber hinaus hat das Landgericht aber auch nicht hinreichend begründet, weshalb es die vorgelegten Rechtsfragen für entscheidungserheblich hält.

Die zweite der gestellten Rechtsfragen ist deshalb nicht entscheidungserheblich, weil die sogenannte Kappungsgrenze von 30 % nur zur Anwendung kommen kann, wenn die Vorschriften des MHG im vorliegenden Rechtsstreit anzuwenden sind; eine vom Landgericht offenbar erwogene entsprechende Anwendung der Spezialvorschrift des § 2 Abs. 1 Setzt Nr. 3 MHG auf Mieterhöhungen außerhalb des MHG scheidet aus. Wenn das MHG aber zur Anwendung kommen sollte, stellte sich die vorgelegte Rechtsfrage, ob die Miete um mehr als 30 % erhöht werden könnte, deshalb nicht, weil der geltend gemachte Erhöhungsanspruch dem Grunde nach schon deshalb scheitert, weil die in § 2 Abs. 2 MHG genannten formellen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen nicht erfüllt sind, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat.

Ob die erste der vorgelegten Rechtsfragen entscheidungserheblich ist, vermag der Senat nicht zu beurteilen, solange ihm nicht die Tatsachenfeststellungen des Landgerichts mitgeteilt werden. Er vermag nicht zu erkennen, wie das Landgericht den zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag auslegt, zumal das Landgericht offenbar nicht aufgeklärt hat, ob und welche Vorstellungen sich die Parteien für die Zeit nach dem 1.1.1983 gemacht haben und was insoweit vereinbart worden ist. Beides wäre erforderlich gewesen, weil der Mietvertrag und der Vertrag zwischen Vermieter und AEG vom 19.12.1961 gekoppelt waren, bei Abschluß des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages für beide daher erkennbar war, daß sich die Rechtslage durch Wegfall der der AEG vertraglich eingeräumten Rechte ab 1.1.1983 ändern würde. Wenn das Landgericht ohne nähere Begründung erklärt, die dem Mietvertrag zugrunde liegende Geschäftsgrundlage sei entfallen, das Mietverhältnis sei dadurch aber nicht beendet worden, ist daraus nicht zu entnehmen, in welchem Umstand das Landgericht einen Wegfall der Geschäftsgrundlage sieht. Davon hinge aber auch ab, welche Folgen ein etwaiger Wegfall der Geschäftsgrundlage im vorliegenden Fall hätte. Denn ein Wegfall der Geschäftsgrundlage führt nicht in allen denkbaren Fällen zur gleichen Rechtsfolge. Auch dies hat das Landgericht bei seiner Vorlage übersehen, wenn es nach den Folgen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage fragt, ohne hierbei auf den konkreten Fall abzustellen. Da das Landgericht, allerdings ohne hierfür Gründe zu nennen, ausschließt, daß das Mietverhältnis beendet worden ist, hätte eine konkret gestellte Rechtsfrage etwa dahin lauten können, ob nach Wegfall eines vertraglich für 20 Jahre vereinbarten Mieterhöhungsverbots der monatliche Mietzins für ein aufgrund eines Beseitigungsrechts eines Dritten zustande gekommenes Mietverhältnis nur im Rahmen der Vorschriften des MHG erhöht werden dürfe. Dann aber wäre das Landgericht auf Rechtsprechung und Literatur zu der rechtsähnlichen und daher möglicherweise vergleichbaren Frage gestoßen, wie weit nach Wegfall der Preisbindung die Vorschriften des MHG eingreifen (vgl. dazu z. B. Vorlagebeschluß des Landgerichts Hannover in WM 83.302 "Hinweise"; AG Neuss WM 83.114 und 296; AG Hannover WM 83.298 und 323; AG Freiburg WM 83.298; AG Hamburg-Altona WM 83.324; AG Augsburg WM 83.324; AG Hamburg-Blankenese WM 83.344; Gelhaar DWW 83.58,60; Gather DWW 83.186,187; Köhler ZMR 83.217,218; Schultz ZMR 83.289, 290; Vogel/Welter NJW 83.432, 433; Hemming WM 83.183; Deggau BlfGBWR 83.81, 82; Lessing DRiZ 83.461,467). Ob das Landgericht dem Senat dann überhaupt eine Rechtsfrage vorgelegt und wie sie diese formuliert hätte, läßt sich im jetzigen Stadium des Verfahrens nicht klären.