Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagezulässigkeit; Entscheidungserheblichkeit; Mieterhöhungsverlangen nach Ablauf der Preisbindung

Das Berufungsgericht muß die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage in nachprüfbarer Weise für den konkreten Fall erläutern (Rechtsentscheid abgelehnt).

Durch Mietvertrag vom 2. August 1982 mieteten die Bekl. von der Kl. ab 1. September 1982 eine 4-Zimmer Wohnung zum Mietpreis von 377 DM monatlich. In § 28 des Mietvertrages heißt es, daß die Vermieterin die restlichen öffentlichen Mittel ablösen werde und das grundbuchlich in Abteilung II gesicherte Besetzungsrecht am 30. April 1983 auslaufe. Die Vermieterin werde zu diesem Zeitpunkt die Miete anheben auf die dann gültige, nachhaltig erzielbare ortsübliche Miete (zur Zeit zirka 8,50DM/9 DM), da die Wohnanlage dann als frei finanzierter Wohnungsbau gelte. Dieser Paragraph des Mietvertrages schließt mit dem Satz: Der/die Mieter haben von dieser Mietveränderung bei Abschluß des Mietvertrages zustimmend Kenntnis genommen.

Mit Schreiben vom 30. Januar 1983 begehrt die Vermieterin gemäß § 2 MHG die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses auf 749,29 DM monatlich ab 1. Mai 1983. Die Beklagten stimmten einer 30prozentigen Mieterhöhung zu. Die wegen des verbleibenden Restbetrages von 259,19 DM monatlich (749,29 DM abzüglich 490,10 DM) erhobene Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht dem Senat folgende Rechtsfragen vorgelegt:

1. Gilt beim Übergang von preisgebundenem zu preisfreiem Wohnraum Artikel 3 § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603), zuletzt geändert durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912), wenn das Mietverhältnis noch kein Jahr besteht?

2. Wenn ja, kann das verfrüht abgegebene Mieterhöhungsverlangen mit Wirkung auf den nächstzulässigen Zeitpunkt umgedeutet werden, wenn die Mieterhöhung nach dem Mieterhöhungsverlangen bereits innerhalb der unter 1) angesprochenen Jahresfrist wirksam werden soll?

Zur Begründung führt das Landgericht aus, daß seine Entscheidung von den vorgelegten Rechtstragen abhängen könne und daß es auf die in § 28 Mietvertrag getroffene Vereinbarung nicht ankomme.

Der Erlaß eines Rechtsentscheids war abzulehnen, weil die Vorlage unzulässig ist.

Die unter Ziffer 2 gestellte Frage hat keine grundsätzliche Bedeutung, weil das Landgericht mit der Fragestellung, ob eine Umdeutung möglich ist, nach der Auslegung des Begehrens der Kl. fragt. Diese Auslegung ist vom Einzelfall abhängig. Die Feststellung, ob die Kl. dann, wenn die Jahresfrist des § 2 Abs. 1 Ziffer 1 MHG gilt, eine Mieterhöhung statt wie beantragt zum 1. Mai 1983 zum 1. September 1983 fordert, ist allein vom Landgericht zu treffen.

Der Senat hat erwogen, ob das Landgericht die Vorlagefrage entgegen ihrem Wortlaut dahin verstanden wissen wollte, ob ein lange vor Ablauf der Jahresfrist gestelltes Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist oder nicht. Dies hat der Senat verneinen müssen, weil das Landgericht dann in seine Frage nicht die Mieterhöhung vor Ablauf eines Jahres hätte aufnehmen dürfen, und weil es sich auch ausdrücklich auf den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichtes Oldenburg (RES Band I § 2 Nr. 16 MHG) bezieht, der besagt, daß ein vor Ablauf der Jahresfrist nach § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 MHG gestelltes Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam ist. Die Frage, ob ein Erhöhungsverlangen auch vor Ablauf der Preisbindung wirksam gestellt werden kann, ist durch Rechtsentscheid des OLG Hamm(RES § 1 MHG Nr. 1) und das Kammergericht (RES § 16 WoBindG Nr. 1) bejaht worden.

Mit der Frage Nr. 1 hat das Landgericht erkennbar fragen wollen, ob entgegen § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 MHG eine Mieterhöhung dann vor Ablauf eines Jahres zulässig ist, wenn während dieser Zeit die Preisbindung entfällt. Weil diese Frage unterschiedlich beantwortet wird (verneinend: Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., 1979, S. 318, Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., § 149, Rdz. 5 S. 418, LG Dortmund in DWW 1975, 236; bejahend Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, 5. Aufl. 1984, S. 460 RZ. C 80, Barthelmess, Kommentar zum Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz, 3. Aufl. 1984, S. 257), könnte diese Frage von grundsätzlicher Bedeutung sein, wenn das Landgericht die Vereinbarung in § 28 des Mietvertrags als für die Beantwortung dieser Frage bedeutungslos betrachten durfte. Wäre sie es nicht, wäre zumindest zweifelhaft, ob die Vorlagefrage über den vorliegenden Fall hinaus wiederholt auftreten kann. Der Senat braucht dieser Frage derzeit jedoch nicht nachzugehen, weil nicht feststeht, daß die Frage Nr. 1 entscheidungserheblich ist. Das Landgericht hat sich darauf beschränkt zu erklären, daß die Entscheidung auch von der Beantwortung der ersten, gegebenenfalls auch der zweiten Frage abhängen könne, es hat aber nicht dargelegt, wie es zu entscheiden gedenke. Der Senat ist damit nicht in der Lage, die Entscheidungserheblichkeit aufgrund der Rechtsauffassung des Landgerichts zu prüfen. Die Frage Nr. 1 wäre nicht entscheidungserheblich, wenn das Landgericht das Begehren der Kl. dahin auslegen sollte, daß die Mieterhöhung erst zum 1. September 1983 begehrt werde. Da das Landgericht dies, wie seine Frage Nr. 2 zeigt, bisher nicht für ausgeschlossen hält, ist zumindest derzeit auch die Frage Nr. 1 noch unzulässig; denn dann kann möglicherweise allein Streit darüber entstehen, ob das MHG eingreift, nachdem die Preisbindung entfallen ist. Bei dieser Rechtsfrage will das Landgericht aber dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichtes Nr. 14/83 (NJW 1984, 742 = WM 1984, 48 = DWW 1984, 47 = ZMR 1984, 138) folgen.

Nach alledem muß es dem Landgericht überlassen bleiben, zu entscheiden, ob es dem Senat eine neu zu formulierende Rechtsfrage vorlegen will oder nicht.