Rechtsentscheid, Vorlagezulässigkeit, Divergenzvorlage, Schönheitsreparaturklausel, Quotenklausel, vorvertraglicher Abnutzungszeitraum, Beteiligung des Vormieters an Schönheitsreparaturkosten

Die Rechtsentscheide des OLG Stuttgart vom 28.8.1984 und 6.3.1986 erfassen auch den Fall, daß bei einer unrenoviert vermieteten Wohnung eine anteilige Kostenlast des Mieters an noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen vereinbart ist und bei Renovierungsfristen ein vorvertraglicher Abnutzungszeitraum einbezogen wird, für den der Vormieter anteilsmäßige Leistungen an den Mietnachfolger zu zahlen hat. Eine Vorlage der gleichen Rechtsfrage ist demzufolge nur zulässig, wenn das Landgericht von diesen Rechtsentscheiden abweichen will. (Rechtsentscheid abgelehnt)

I. Die Bekl. hat von der Kl., einem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, vom 1.9.1982 bis 31.7.1986 eine Wohnung im Hause Mstraße in Kassel gemietet. Bei Übernahme der Wohnung hat sie formularmäßig erklärt, die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand übernommen zu haben. Die Kl. behauptet, sie habe der Bekl. eine vollständig renovierte Wohnung überlassen, die Bekl. habe die Wohnung aber nicht vollständig renoviert zurückgegeben, außerdem sei die vorgenommene Renovierung zum Teil mangelhaft. Sie habe deshalb die Wohnung ordnungsgemäß renovieren lassen. Die dafür aufgewandten Kosten verlangt sie von der Bekl.

Die Bekl. behauptet, sie habe eine nur teilweise renovierte Wohnung übernommen, die Wohnung aber fast vollständig und auch mangelfrei renoviert zurückgegeben.

In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Fassung D 1981), die Teil des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages sind, findet sich bzgl. der Schönheitsreparaturen folgende Regelung:

Nr. 5 ...

(2) Die vom Mieter gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen,

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,

in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

Nr. 13 ...

(4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB, so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 5 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.

Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 5 Abs. 2 und 3 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.

Die Kostenanteile des Mieters werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Nr. 4 Abs. 2). Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit.

Nr. 4 ...

(2) Soweit das Wohnungsunternehmen oder der Mieter Ausgleichsbeträge für unterlassene Schönheitsreparaturen (vgl. Nr. 13 Abs. 4) vom Vormieter erhalten hat, sind diese zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu verwenden bzw. bei Ausführung durch den Mieter an diesen auszuzahlen.

Das Amtsgericht hat die Klage ohne Beweisaufnahme mit der Begründung abgewiesen, die Bestimmung der Nr. 13 IV AVB sei unwirksam. Die hiergegen eingelegte Berufung der Kl. möchte das Landgericht zurückweisen. Es meint, der Anspruch der Kl. könne sich allein auf die Bestimmung Nr. 13 IV AVB stützen. Diese Bestimmung sei aber nur wirksam, wenn vertragsgemäß die Überlassung einer renovierten Wohnung geschuldet werde; das sei hier aber nicht der Fall. In der Auslegung dieser Bestimmung sieht das Landgericht aber eine noch nicht entschiedene Rechtsfrage grundsätzlicher Art und legt dem Senat deshalb folgende Rechtsfragen vor:

1. Hält eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen / Formularmietverträgen gemeinnütziger Wohnungsunternehmen festgelegte Kostenbeteiligung des ausziehenden Mieters an zukünftig fällig werdenden Schönheitsreparaturen in dem zur Zeit des Auszugs laufenden Fristenplan einer Inhaltskontrolle nach § 9 II Nr. 1 bzw. § 9 I AGBG stand, wenn von ihr gleichermaßen ohne Differenzierung die beiden Fallgruppen der renoviert und unrenoviert vermieteten Wohnungen erfaßt sind und im Falle der unrenoviert vermieteten Wohnungen für die Ermittlung des vom Mieter zu tragenden Kostenanteils auch ein vorvertraglicher Abnutzungszeitraum miteinbezogen ist?

2. Ist die Angemessenheit der Kostenbeteiligung bei der Übernahme einer nur teilweise renovierten Wohnung zu bejahen und eine Kostenbeteiligung dann hinsichtlich des bei Übernahme renovierten Teils der Wohnung gerechtfertigt?

II. Die Formulierung der vorgelegten Fragen wird dem rechtlichen Kern dessen, was das Landgericht wissen möchte, nicht gerecht. Es verkennt, daß bei einer renoviert zu übergebenden Wohnung es undenkbar ist, daß ein vorvertraglicher Abnutzungszeitraum für die Frage von Schönheitsreparaturen eine Rolle spielen kann und daß bei der Inhaltskontrolle von Renovierungsklauseln für renovierte und nicht renovierte Wohnungen eine unterschiedliche Beurteilung möglich ist (BGH RE vom 1.7.1987 unter III 2). Der Senat ist deshalb befugt, die Fragen auf ihren Kern zurückzuführen und sie wie folgt neu zu formulieren:

Kann bei der formularmäßigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter in Allgemeinen Vertragsbestimmungen für Mietverträge gemeinnütziger Wohnungsunternehmen eine anteilige Kostenlast des Mieters an noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart werden, wenn bei einer unrenoviert vermieteten Wohnung bei Renovierungsfristen ein vorvertraglicher Abnutzungszeitraum einbezogen wird, der Vormieter aber für den vorvertraglichen Zeitraum anteilsmäßige Leistungen für Schönheitsreparaturen zu erbringen hat und diese dem Mietnachfolger zustehen,

ferner für den Fall der Wirksamkeit dieser Klausel,

ob eine solche Vereinbarung auch den Fall erfaßt, daß eine teilweise renovierte Wohnung übergeben worden ist.

III. Der Erlaß eines Rechtsentscheids war abzulehnen, weil die Vorlage unzulässig ist.

Nach Art. III Abs. 1 Satz 1 zweiter Halbsatz drittes MietRÄndG setzt die Vorlage wegen grundsätzlicher Bedeutung einer Rechtsfrage voraus, daß über sie durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden worden ist. Daran fehlt es hier.

Das OLG Stuttgart hat mit Rechtsentscheid vom 10.3.1982 (NJW 1982, 1294; MDR 1982, 672; WM 1982, 124; ZMR 1983, 14; GE 1982, 517; RES § 536 BGB Nr. 6 BGB) bei Übernahme einer renovierten Wohnung es als zulässig angesehen, den Mieter formularmäßig an den Kosten der Renovierung prozentual zu beteiligen, wenn das Mietverhältnis endet, bevor Schönheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan fällig werden. Für den Fall der Übernahme einer unrenovierten Wohnung hat das gleiche OLG im Rechtsentscheid vom 28.8.1984 (NJW 1984, 2585; MDR 1984, 1027; WM 1984, 266; ZMR 1984, 406; GE 1985, 39; RES § 536 BGB Nr. 12 BGB) die Wirksamkeit vorformulierter Vertragsbedingungen verneint, durch die der Mieter mit einem Prozentsatz der Renovierungskosten bei Übernahme einer nicht renovierten Wohnung belastet wird. Wortlaut und Inhalt des Rechtsentscheids erfassen auch den hier vorliegenden Fall, daß bei Renovierungsfristen ein vorvertraglicher Zeitraum zu berücksichtigen ist. Schließlich hat das gleiche Oberlandesgericht durch Rechtsentscheid vom 6.3.1986 (NJW 1986, 2115; DWW 1986, 96; ZMR 1986, 237; WM 1986, 210) bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung die formularvertragliche Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter für unwirksam erklärt. Der Ansicht des OLG Stuttgart ist der Bundesgerichtshof im Rechtsentscheid vom 1.7.1987 (NJW 1987, 2575; DWW 1987, 219; ZMR 1987, 415; WM 1987, 306) nur insoweit entgegengetreten, daß bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans dann wirksam ist, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Damit befaßt sich dieser Rechtsentscheid nur mit der Fallkonstellation, daß die Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan beim Auszug des Mieters bereits fällig waren. Ihn weiter auszudehnen, widerspräche dem Wortlaut und der Systematik der Vorschrift des Art. III Abs. 1 drittes MietRÄndG (Vorlagebeschluß OLG Karlsruhe vom 1.3.1988, ZMR 1988, 227; DWW 1988, 102).

Damit ist die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage bereits durch Rechtsentscheide des OLG Stuttgart vom 28.8.1984 und 6.3.1986 entschieden.

Weil das Landgericht dies verkannt hat, ist zu prüfen, ob die Vorlage in eine solche nach Art. III Abs. 1 Satz 1, 1. Halbsatz drittes MietRÄndG umzudeuten ist. Dies ist deshalb zu verneinen, weil das Landgericht, wie die Begründung seines Vorlagebeschlusses erkennen läßt, von dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart nicht abweichen, sondern ihm folgen will. Über die vom Landgericht aufgeworfene Rechtsfrage könnte der Senat daher erst dann befinden, wenn das Landgericht ihm diese Frage mit der Begründung vorlegte, es wolle von den Rechtsentscheiden des OLG Stuttgart abweichen.

Ist das Landgericht damit im gegenwärtigen Zeitpunkt frei, in der von ihm beabsichtigten Weise zu entscheiden, hat der Senat auch über die zweite Vorlagefrage, die von der Entscheidung der ersten Frage abhängig ist, nicht zu befinden.

Der Senat weist jedoch darauf hin, daß durch den erwähnten Vorlagebeschluß des OLG Karlsruhe vom 1.3.1988 ein zu erwartender Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs sich auf die vom Landgericht zu treffende Entscheidung auswirken könnte und daß der BGH im genannten Rechtsentscheid vom 1.7.1987 unter III 2 d offenbar ein Modell empfiehlt, das der hier in Nr. 13 (4) AVB getroffenen Regelung entspricht, dem das Landgericht noch bindendem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart jedoch widerspricht.