Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Kettenmietvertrag

Mietverträge, die für dieselbe Wohnung mehrfach nacheinander aus-drücklich nur für ein Jahr geschlossen werden, sind grundsätzlich wirksam.

Die Bekl. bewohnt seit 1985 eine Wohnung im Haus H., dessen Eigentümer der Kl. ist. Sie ist in diese Wohnung am 1.3.1985 eingezogen auf Grund eines ausdrücklich auf die Dauer eines Jahres befristeten For-mularmietvertrages vom 29.1.1985. In den darauffolgenden Jahren 1986,1987 und 1988 hat der Kl. dieselbe Wohnung an die Bekl. jeweils durch schriftlichen Vertrag wiederum ausdrücklich nur auf die Dauer eines Jahres vermietet, zuletzt mit Vertrag vom 22.2.1988 für die Zeit vom 1.3.1988 bis zum 28.2.1989. Unter dem 11.1.1989 bot der Kl. der Bekl. den Abschluß eines weiteren Mietvertrages für die Zeit vom 1.3.1989 bis zum 28.2.1990 an unter der Voraussetzung, daß sie mit einer "kleinen Mietanpassung" einverstanden sei. Die Bekl. weigerte sich, diesen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen, weil sie an einem Mietvertrag mit längerer Lauf-zeit interessiert ist und die vom Kl. bislang gehandhabte Vertragsgestaltung für unzulässig hält. Darauf schrieb der Kl. ihr unter dem 18.2.1989, nach seiner Ansicht laufe das Mietverhältnis am 28.2.1989 ab; er sei je-doch bereit, ihr eine Räumungsfrist bis zum 31.5.1989 einzuräumen.

Die Bekl. räumte die Wohnung nicht. Die daraufhin vom Kl. erhobene Räu-mungsklage hat das Amtsgericht Frankfurt am Main abgewiesen. Es hat ausgeführt, die in dem Vertrag vom 29.1.1985 vereinbarte Befristung des Mietverhältnisses und die drei nachfolgenden Mietverträge der Parteien seien wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig. Danach sei im Hin-blick auf die tatsächliche Verlängerung des Vertrages vom 29.1.1985 von einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag auszugehen. Der Kl. habe diesen Vertrag nicht gekündigt, einen Kündigungsgrund auch nicht vorgebracht. Der Kl. hat Berufung eingelegt mit dem Antrag, das an-gefochtene Urteil aufzuheben und der Räumungsklage stattzugeben.

Die Bekl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Das Landgericht hat - wegen grundsätzlicher Bedeutung - dem Senat fol-gende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Ist die mehrfache jährliche Befristung eines Mietverhältnisses (Kettenmietvertrag) zulässig?"

Das Landgericht meint, ein neuer Mietvertrag zwischen den Parteien für die Zeit ab 1.3.1989 sei nicht zustande gekommen. Deshalb müsse es der Räumungsklage stattgeben, wenn - was im Schrifttum umstritten sei - es für zulässig erachtet werde, Mietverträge für dieselbe Wohnung mehrfach nacheinander für eine bestimmte Vertragszeit zu schließen. Daher sei die gestellte Rechtsfrage für seine Entscheidung erheblich.

Die Parteien des Rechtsstreits haben sich zu dem Vorlagebeschluß geäu-ßert. Die Vorlage ist zulässig.

Sie betrifft eine Rechtsfrage, die den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum betrifft. Dabei ist nach Auffassung des Senats nicht entscheidend, daß die für die Beantwortung der Rechtsfrage maßgebende Bestimmung des § 138 BGB nicht unmittelbar dem materiellen Wohnraummietrecht zuzurechnen ist. Zum Gegenstand eines Vorlagebeschlusses nach Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG können nämlich auch Rechtsfra-gen aus dem allgemeinen Teil des bürgerlichen Rechts zum Gegenstand eines Rechtsentscheids gemacht werden, die - wie im Streitfall - eine besonders von wohnraummietrechtlichen Gesichtspunkten bestimmte Interessenabwägung erfordern und damit einen engen sachlichen Bezug zum Wohnraummietrecht haben (vgl. BayObLGZ 1988, 109 = NJW 1988, 1796 = MDR 1988, 675 = WuM 1988, 205 = ZMR 1988, 253 = DWW 1988, 164 = RES § 550 b BGB Nr. 2; siehe auch BGHZ 89, 275/279 = NJW 1984, 1615 = ZMR 1984, 174 = RES § 29 a ZPO Nr. 1; zu diesem Problem auch Einf. in RES Bd. VI, II 2 = S. 20, 21 mit weiteren Nachweisen).

Die vorgelegte Rechtsfrage ist für die Entscheidung des Landgerichts auch erheblich. Dabei kommt es darauf an, welche Rechtsauffassung das Land-gericht im Vorlagebeschluß vertritt sowie welche Tatsachenfeststellung und -würdigung es zugrundelegt, es sei denn, sie wäre unhaltbar (Bay-ObLGZ 1987, 36/38 = NJW 1987, 1950 = ZMR 1987, 174 = MDR 1987, 498 = WuM 1987, 112; BayObLG WuM 1989, 612 = RES § 564 c BGB Nr. 2 = ZMR 1990, 179 mit Anm. Schläger in ZMR1990, 242). Der mit der Beru-fung vom Kl. weiterverfolgte Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters aus § 556 Abs. 1 BGB besteht nur dann, wenn es nicht sitten-widrig ist, einen Mietvertrag für dieselbe Wohnung mehrfach nacheinander jeweils neu nur auf die Dauer eines Jahres zu befristen; denn das Landge-richt hat mit zumindest vertretbarer und damit den Senat bindender Rechtsauffassung das Zustandekommen eines neuen Mietvertrages zwi-schen den Parteien mit Wirkung ab 1.3.1989 verneint.

Es steht dem Rechtsentscheid nicht entgegen, daß das Landgericht in sei-nem Vorlagebeschluß nicht erwogen hat, ob der Rechtsstreit aus anderen Gründen ohne Rücksicht auf die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungsreif ist. Die aus den Akten ersichtlichen Umstände drängen nicht den si-cheren Schluß darauf auf, daß die Bekl. fristgerecht und wirksam der Be-endigung des Mietverhältnisses zum 28.2.1989 widersprochen und vom Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangt hat (§ 556 b, 564 c Abs. 1 BGB). Danach bleibt es bei dem von der Mehr-zahl der Oberlandesgerichte vertretenen Standpunkt, daß das mit einem Rechtsentscheid befaßte Gericht die Würdigung des Streitstoffes im Aus-gangsverfahren durch das vorlegende Gericht hinzunehmen hat.

Schließlich ist die vorgelegte Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung. Sie wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet. Schmidt-Futterer/Blank (Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl. B 29 a und C 542 a. E.) und Barthelmess (Zweites WKSchG/MHG 4. Aufl.§ 564 b Rn. 32) bejahen sie; verneint wird sie vom Amtsgericht Tübingen (WuM 1982, 275) und von Sternel (Mietrecht 3. Aufl. I 292 und III 501 Fußn. 62); Emmerich/Sonnenschein (Miete 5. Aufl. vor §§ 535, 536 BGB Rn. 67) halten sie für zweifelhaft. Es ist zu erwarten, daß sie auch künftig wiederholt auftreten und unterschiedlich beantwortet wird. Es darf davon ausgegangen werden, daß auch künftig Vermieter nicht nur in seltenen Einzelfällen versuchen werden, Vorschriften des Mieterschutzes, insbesondere den gesetzlichen Kündigungsschutz und die Regelungen für Mieterhöhungen durch den Abschluß von Kettenzeitmietverträgen auf die Dauer eines Jahres zu umgehen. Die Vorlagefrage ist nicht durch eine gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung geklärt und, soweit ersichtlich, bisher noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen.

Die vorgelegte Rechtsfrage wird so beantwortet, wie der Entscheidungssatz lautet. Dem liegen die folgenden Erwägungen zugrunde.

Mietverträge können wie alle anderen schuldrechtlichen Verträge sitten-widrig sein und verfallen dann der Nichtigkeit nach § 138 BGB. Ob ein Miet-vertrag insgesamt oder hinsichtlich einzelner Bestimmungen wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, richtet sich nach objektiver Wertung, wobei ein durchschnittlicher Maßstab an Anstand zugrunde zu legen ist. In die Prüfung ist einzubeziehen, ob durch das beanstandete Rechtsgeschäft grundlegende Prinzipien der Rechtsordnung verletzt wer-den. Über § 138 BGB wirkt vor allem das im Grundgesetz sich widerspiegelnde Wertsystem in das Zivilrecht. Zu den Wertvorstellungen, die den Rechtsbegriff der guten Sitten mitbestimmen, gehört namentlich die in den Art. 20, 28 GG verankerte Sozialstaatsklausel, im Mietrecht verstanden als Verbot an den Vermieter, seine wirtschaftliche Machtstellung mißbräuchlich auszunutzen (vgl. OLG Stuttgart BB 1973, 773 = MDR 1973, 312; Ster-nel a.a.O. I 291; siehe auch BVerfGE 8, 274/329).

Von einer unangemessenen Ausnutzung wirtschaftlicher Macht kann nach Meinung des Senats nicht aber schon dann gesprochen werden, wenn ein Vermieter seine vertraglichen Beziehungen zu seinem Mieter so gestaltet, daß er den Mietvertrag für dieselbe Wohnung mehrfach nacheinander aus-drücklich nur für die Dauer eines Jahres abschließt. Selbst wenn diese Ver-tragsgestaltung in der Absicht gewählt wird, Vorschriften des Mieterschutzes zu umgehen, führt dies allein nicht dazu, die Vereinbarung über die Be-fristung des Mietverhältnisses oder gar den Mietvertrag insgesamt als sit-tenwidrig anzusehen. Denn auch in diesem Fall werden die schutzwürdigen Interessen des Mieters durch die Vorschrift des § 564 c Abs. 1 BGB, die verhindern soll, daß der Kündigungsschutz und die Regelungen für Mieterhöhungen durch den Abschluß von Zeitmietverträgen umgangen werden (Voelskow in MünchKomm 2. Aufl. § 564 c Rn. 2), ausreichend ge-wahrt.

Es entspricht allgemeiner Auffassung, daß in den hier angesprochenen Fällen kein vom Bestandsschutz befreiter (§ 564 c Abs. 1 Satz 2 in Verbin-dung mit § 564 b Abs. 7 Ziff. 1 BGB) Vertrag über Wohnraum vorliegt, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist (OLG Hamm MDR 1986, 676 = WuM 1986, 217 = ZMR 1986, 234; Voelskow a.a.O. § 564 b Rn. 27, 28; Sternel a.a.O. III 501; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. C 539 - 542; Em-merich/Sonnenschein a.a.O. § 556 a Rn. 54, 55; Barthelmess a.a.O. § 564 b Rn. 26 - 32 ). Unter vorübergehendem Gebrauch kann nach Sinn und Zweck des § 564 b Abs. 7 Ziff. 1 BGB nur ein kurzfristiger Gebrauch verstanden werden, dessen Entzug den Mieter nicht schwer treffen kann (OLG Hamm a.a.O.). Wesentliches Abgrenzungskriterium ist, ob nur ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlaß entsteht, durch die Anmietung gedeckt werden soll, oder ob ein allgemeiner Wohnbedarf - mangels anderweitiger Bleibe - nur kurzfristig/vorübergehend befriedigt werden soll. Nur im ersteren Fall liegt ein Mietverhältnis zu vorübergehendem Gebrauch vor (Sternel a.a.O. III 501). Das Interesse des Vermieters an einer nur vorübergehenden Vermietung ist selbst dann nicht maßgeblich, wenn in den Mietvertrag ausdrücklich die Klausel aufgenommen wor-den ist, daß die Überlassung zu nur vorübergehendem Gebrauch erfolgt (Barthelmess a.a.O. § 564 b BGB Rn. 32 mit Nachweisen aus der Recht-sprechung).

Ergeben danach Kettenzeitmietverträge, die mehrfach nur für die Dauer ei-nes Jahres geschlossen werden, keine nur vorübergehende Gebrauchs-überlassung, dann wird durch diese Vertragsgestaltung der dem Mieter zu-stehende Schutz nicht berührt. Der Mieter braucht sich auf den jeweils vom Vermieter vorgesehenen Neuabschluß eines Mietvertrages nicht einzulassen, wenn er das Verlängerungsrecht gemäß § 564 c Abs. 1 BGB form- und fristgemäß ausübt. In diesem Fall wird das Mietverhältnis auf der Grundlage des ersten Vertrages zu den dort vereinbarten Bedingungen auf unbestimmte Zeit fortgesetzt (Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. B 29 a und C 542 a. E; Barthelmess a.a.O. § 564 b BGB Rn. 32). Der Einwand Sternels (a.a.O. III 501 Fußn. 62), in Fällen der vorliegenden Art werde dem Vertrag das Gepräge der Sittenwidrigkeit durch den dem Mieter häufig gar nicht bekannten Fortsetzungsanspruch des § 564 c Abs. 1 BGB nicht ge-nommen, vermag nicht zu überzeugen. Gewiß kann nicht bei jedem Mieter die Kenntnis der Voraussetzungen des § 564 c Abs. 1 BGB für den Be-standsschutz eines Zeitmietvertrages vorausgesetzt werden. Es kann aber dem unkundigen Mieter durchaus zugemutet werden, sich über diese Voraussetzungen rechtzeitig zu informieren.