Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; Darlegungslast; Vergleichsmiete; Sachverständigengutachten

Ein Sachverständigengutachten, das auf einem Mietspiegel aufbaut, ist kein fortgeschriebener Mietspiegel i. S. von § 2 Abs. 2 Satz 2, Abs. 5 MHG. (Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt.)

Die Kl. begehrt für die an die Bekl. vermietete Wohnung einen höheren Mistzins als bisher. Das Erhöhungsverlangen hat sie mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für 3 vergleichbare Wohnungen begründet (§ 2 Abs. 2 Satz 4 MHG). Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben; materiell-rechtlich stützt es seine Entscheidung auf ein eingeholtes Sachverständigengutachten. Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt, die Kl. mit der Begründung, das der Entscheidung des Amtsgerichts zugrunde liegende Sachverständigengutachten sei mangelhaft; anstelle einer Einzelfallbetrachtung habe der Gutachter die ortsübliche Miete durch Fortschreibung des zudem unzulänglichen Darmstädter Mietspiegels ermittelt. Das Landgericht, das den Darmstädter Mietspiegel als ein "durchaus geeignetes Instrument für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete" betrachtet, möchte sich, was den materiell-rechtlichen Erhöhungsanspruch angeht, dem Sachverständigengutachten anschließen, sieht sich hieran aber durch den Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 12.11.1982 - 4 U 174/82 - gehindert und legt dem Senat - auch für den Fall, daß der genannte Rechtsentscheid des OLG Hamburg das Landgericht nicht binde - folgende Rechtsfrage vor:

Ist die Fortschreibung eines veralteten Mietspiegels durch einen am Bundesmietenindex bzw. dem Mietenindex eines Bundeslandes orientierten Zuschlag auch dann unzulässig, wenn diese Fortschreibung von einem Sachverständigen im Rahmen eines vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachtens erfolgt?

Der Erlaß eines Rechtsentscheids war abzulehnen, weil die Vorlage unzulässig ist.

1. Nach Artikel III Abs. 1 des 3. MietRÄndG ist die Vorlage einer Rechtsfrage zum Rechtsentscheid statthaft, wenn das Landgericht in einer Wohnraummietsache bei der Entscheidung einer Rechtsfrage von einer Entscheidung eines Oberlandesgerichts abweichen will. Zu Unrecht sieht das Landgericht diese Voraussetzung als erfüllt an; denn der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg vom 12.11.1982 - 4 U 174/82 - (NJW 1983, 1803; MDR 1983, 230; WM 1983, 11; ZMR 1983, 135) befaßt sich nur mit der Frage, wann mittels Mietspiegel die Höhe der ortsüblichen Miete für die streitbefangene Wohnung bewiesen werden kann. Der Rechtsentscheid stellt fest, daß ein Zahlenwerk, das die Verwaltungsbehörde aufgestellt, von anderer Seite aber verändert oder fortgeschrieben worden ist, in dieser fortgeschriebenen Form nicht als Mietspiegel im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG zu betrachten ist. Dieser Rechtsentscheid würde das Landgericht binden, wenn es seine Entscheidung auf einen fortgeschriebenen Mietspiegel stützen wollte. Das ist jedoch nicht der Fall. Es will seine Entscheidung hinsichtlich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete vielmehr auf ein anderes, neben dem Mietspiegel vom Gesetz hierfür für gleichwertig erklärtes Beweismittel stützen, nämlich auf ein Sachverständigengutachten. Ein solches ist mit einem Mietspiegel nicht vergleichbar. Während der Mietspiegel eine Übersicht über die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten drei Jahren vereinbart oder geändert worden sind, enthält, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (§ 2 Abs. 2 Satz 2, Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG) und dadurch Rückschlüsse auf die Höhe der ortsüblichen Miete für die streitbefangene Wohnung ermöglicht, hat der Sachverständige die ortsübliche Miete allein für die streitbefangene Wohnung zu ermitteln, sofern ihm nicht ausnahmsweise der Auftrag erteilt worden ist, die Richtigkeit und Aussagekraft des Mietspiegels als solchen zu überprüfen. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor. Der Sachverständige ist nicht genötigt, sein Gutachten an einem vorliegenden Mietspiegel zu orientieren oder das Gutachten auf diesem aufzubauen. Wenn er sich mit dem Zahlenwerk eines vorliegenden Mietspiegels befaßt, weil auch dieser zu den von ihm benutzten Erkenntnisquellen, die Aufschluß über die Höhe der ortsüblichen Miete geben, gehören kann, darf er dies ohne Rücksicht darauf und ob dieses Zahlenwerk den an einen Mietspiegel zu stellenden Anforderungen entspricht, ist der Sachverständige rechtlich nicht gehindert, die ortsübliche Miete anders als der Mietspiegel zu beziffern. Sind Mietspiegel und Sachverständigengutachten aber nicht vergleichbar, können Anforderungen, die an einen Mietspiegel zu stellen sind, nicht auf die Erstellung eines Sachverständigengutachtens erstreckt werden. Das Landgericht ist bei der ihm obliegenden Würdigung des Sachverständigengutachtens daher rechtlich nicht an den Rechtsentscheid des OLG Hamburg gebunden.

2. Die Vorlage ist auch nicht deshalb zulässig, weil das Landgericht hilfsweise die Entscheidung einer noch nicht durch Rechtsentscheid entschiedenen Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung aus dem Wohnraummietrecht begehrt (Artikel III Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz 3. Mietrechtsänderungsgetz); denn die vorgelegte Rechtsfrage ist nicht entscheidungserheblich. Solange das Landgericht seine materiell-rechtliche Entscheidung nicht auf einen bestehenden Mietspiegel stützen will, kommt es auf die - sich aus § 2 Abs. 5 Satz 3 MHG beantwortende - Frage, ob ein Sachverständiger einen Mietspiegel fortschreiben kann, nicht an. Eine solche Absicht ist dem in dieser Sache vorgelegten Gutachten auch nicht zu entnehmen.

Die Frage, ob das auf den Einzelfall abgestellte Gutachten den Anforderungen entspricht, die an ein Sachverständigengutachten über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu stellen sind, ist nicht Gegenstand der Vorlagefrage. In dieser Allgemeinheit wäre sie auch keine Frage von grundsätzlicher Bedeutung. Ebensowenig wie die Vorlagefrage nach unerläßlicher oder doch zulässiger Auswahl eines bestimmten Beweismittels zur Feststellung der ortsüblichen Miete einem Rechtsentscheid zugänglich ist (Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 11.7.1984 - 4 REMiet 11/82), wäre es die Frage der rechtlichen Würdigung der vom Sachverständigen gegebenen Begründung seines Gutachtens.