Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagezulässigkeit; Entscheidungserheblichkeit; Mieterrhöhungsverlangen während der Preisbindung

1. Vom Erlaß eines Rechtsentscheids wird abgesehen.

2. Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG kann schon während der Preisbindung abgegeben werden, wenn die erhöhte Miete erst nach Auslaufen der Preisbindung zu zahlen ist. (Leitsatz der Redaktion)

I. Das Landgericht hat dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Kann der Vermieter von Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln gefördert worden war, für die Zeit nach dem Auslaufen der Preisbindung vom Mieter die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung nach § 2 MHG auch dann verlangen, wenn innerhalb der Jahresfrist von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG die Kostenmiete nach den für den mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnraum maßgeblichen Vorschriften erhöht worden ist?

Zugrunde liegt folgender Sachverhalt: Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung, die mit öffentlichen Mitteln gefördert war und deshalb bis 31.12.1992 der Mietpreisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz unterlag. Eine letzte Mieterhöhung gemäß § 10 Wohnungsbindungsgesetz - von 492,58 DM auf 535,58 DM Grundmiete - hatte zum 1.9.1992 stattgefunden.

Mit Schreiben vom 20.10.1992 verlangten die Kl. (Vermieter) von den Bekl. unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete auf (492,48 DM + 30 % =) 640,22 DM und einer Garagenmiete (von 40 DM) auf 80 DM ab 1.1.1993. Die Bekl. verweigerten diese Zustimmung, auf deren Erteilung die Kl. nunmehr klagen.

Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, da die durch die Mieterhöhung per 1.9.1992 vorgegebenen Warte- und Überlegungsfristen gem. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 MHG nicht eingehalten seien. Das mit der Berufung der Kl. befaßte Landgericht hält die Vorlagefrage für entscheidungserheblich und mißt ihr grundsätzliche Bedeutung zu.

II. Ein Rechtsentscheid ergeht nicht. Die Vorlage ist unzulässig. Es ist nämlich nicht ersichtlich, daß von der vorgelegten Frage die Entscheidung abhängt, was neben den in § 541 Abs. 1 ZPO normierten Voraussetzungen ebenfalls Zulässigkeitsvoraussetzung für eine Vorlage ist (vgl. z. B. BayOb-LG ZMR 1983, 247).

1. Die Frage kann allerdings nicht schon mit der Begründung offen gelassen werden, das Erhöhungsverlangen sei vor Auslaufen der Preisbindung gestellt und jedenfalls deshalb unwirksam. Insoweit verweist das Landgericht mit Recht auf die Rechtsentscheide des OLG Hamm vom 9.10.1980 (RES § 2 MHG Nr. 1 = NJW 1981, 234 = WuM 1980, 262 = ZMR 1981, 56) und des Kammergerichts vom 29.1.1982 (RES § 16 WoBindG Nr. 1 = NJW 1982, 2077 = WuM 1982, 102 = ZMR 1982, 241), nach denen der Vermieter das Zustimmungsverlangen schon während der Dauer der Preisbindung aussprechen darf. Diese Rechtsentscheide sind nicht überholt durch den Rechtsentscheid des BGH vom 16.6.1993 (NJW 1993, 2109 = WuM 1993, 388 = ZMR 1993, 453), der zu der anderen Frage ergangen ist, ob das Erhöhungsverlangen wirksam schon vor Ablauf der einjährigen Sperrfrist gem. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG gestellt werden kann (und der übrigens andererseits die hiesige Vorlagefrage nicht beantwortet, ob auch eine Kostenmieterhöhung nach § 10 WoBindG die Sperrfrist gem. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG auslöst).

2. Entscheidungserheblich kann die Vorlagefrage aber offensichtlich nur dann sein, wenn die Mieterhöhung per 1.9.1992 andere als die in §§ 3 bis 5 MHG beschriebenen Gründe (bauliche Änderung, Erhöhung von Betriebs- oder Kapitalkosten) gehabt hat. Hatte sie nämlich einen dieser Gründe, dann ist ihr - auch bei grundsätzlicher Anwendbarkeit des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG - schon nach dieser Vorschrift selbst die Sperrwirkung abzusprechen, weil danach ausdrücklich von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 MHG abzusehen ist. Man mag zwar streiten können, ob diese Einschränkungsregelung auf die entsprechenden Erhöhungstatbestände des Kostenmietrechts (§§ 4, 6 NMV) unmittelbar anwendbar ist. Hat man insoweit allerdings Bedenken, weil die Erhöhungssysteme des MHG und des Kostenmietrechts sich nicht deckten, dann sind entsprechende Bedenken auch schon dagegen angebracht, den § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG überhaupt auf Übergangsfälle der vorliegenden Art anzuwenden. In Betracht kommt dann insgesamt nur eine entsprechende Anwendung, die die entsprechende Anwendung der besagten Einschränkungsregelung selbstverständlich einschließt. Das wird von den Vertretern der Anwendung des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG, soweit sie dieses Problem behandeln, auch nicht bestritten (vgl. etwa LG Berlin WuM 1989, 334; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. III 611; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Rn. III 339). Auch das Landgericht äußert insoweit keine abweichende Meinung.

Nun steht vorliegend zwar nicht fest, daß die Kostenmieterhöhung per 1.9.1992 Gründe im Sinne der §§ 3 bis 5 MHG hatte. Dem Parteivortrag ist hierzu nichts zu entnehmen. Das rechtfertigt aber noch nicht die Vorlage. Vielmehr hätte das Landgericht zunächst versuchen müssen, sich durch Aufklärung gemäß § 139 ZPO über diesen Punkt und damit über die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage Klarheit zu verschaffen (vgl. zur entsprechenden Problematik bei der Vorlage gemäß Art. 100 GG: BVerfGE 15, 211). Das mag es nachholen und die Sache dann ggf. erneut vorlegen.

Das Miethöhegesetz gilt nur für preisfreien Wohnraum; bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG sind bestimmte Fristen einzuhalten. Nach mehreren Rechtsentscheiden ist der Vermieter berechtigt, schon während der Preisbindung das Erhöhungsverlangen abzugeben mit der Folge, daß die Zustimmungs- oder Überlegungsfrist für den Mieter schon zu laufen beginnt, so daß die erhöhte Miete unmittelbar nach Auslaufen der Preisbindung zu zahlen ist. Anders ist es nur bei der Wartefrist von einem Jahr nach § 2 MHG, wie der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden hat.

In seinem Beschluß vom 10. August 1994 bekräftigt das OLG Hamm die bisherige Rechtsprechung zur sogenannten Vorauswirkung und meint, daran habe sich durch den Rechtsentscheid des BGH zur Jahressperrfrist nichts geändert. Ein Rechtsentscheid zu dieser Frage war daher überflüssig.