Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Divergenzvorlage; gewerbliche Zwischenvermietung; Kündigung des Endmieters nach Auslaufen des Hauptmietverhältnisses; Kündigungsschutz des Untermieters

Die Sache wird gemäß Art. III Abs. 1 S. 3 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes dem Bundesgerichtshof vorgelegt, weil der Senat von dem Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes vom 21. April 1982 - VIII ARZ 16/81 - abweichen will.

I. Die Kl., Eigentümer eines im sog. Bauherrenmodell errichteten Reiheneigenheims, vermieteten das Haus 1984 für zehn Jahre an eine ge-werbliche Zwischenvermieterin, die es ihrerseits auf unbestimmte Zeit zu Wohnzwecken an die Bekl. vermietete. 1987 trat in das Zwischenmietverhältnis eine andere gewerbliche Vermieterin ein, deren Mietvertrag mit den Kl. zum 31. Januar 1989 endete.

Die Kl. haben die Bekl. durch Anwaltsschreiben vom 30. Juni 1988 vom Auslaufen des Zwischenmietvertrages in Kenntnis gesetzt und zur Räumung per 31. Januar 1989 aufgefordert. Durch Anwaltsschreiben vom 9. November 1988, in dem sie ihr Verlangen mit Verkaufsabsichten begründen und Schadensersatzansprüche androhen, haben sie die Räumungsaufforderung erfolglos wiederholt und dann die vorliegende auf § 556 Abs. 3 BGB gestützte Räumungsklage erhoben.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, da die Bekl. gemäß § 242 BGB die Mieterschutzrechte aus §§ 556 a, 564 b BGB auch den Kl. entgegenhal-ten könnten; sie hätten - so die Feststellung des Amtsgerichts - zwar ge-wußt, daß sie nicht von den Eigentümern selbst gemietet hatten, seien aber über den Untermietcharakter ihres Vertrages und die kündigungsrechtlichen Konsequenzen nicht im Bilde gewesen und deshalb schutz-würdig im Sinne des Rechtsentscheides des BGH vom 21. April 1982 - VIII ARZ 16/81 -.

Das Landgericht, bei dem die Kl. Berufung eingelegt haben, möchte dieses Urteil bestätigen, hält das aber für unvereinbar mit der besagten BGH-Ent-scheidung, nach welcher nur derjenige Untermieter geschützt sei, der sei-nen Vermieter für den Eigentümer halte. Das Landgericht hat dem Senat deshalb folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Ist - wenn ein Hauseigentümer das ihm gehörende Haus im Rahmen eines sogenannten Bauherrenmodells langfristig gewerblich an ein Vermietungsunternehmen zur Untervermietung zu Wohnzwecken vermietet hat - der nach Beendigung des Hauptmietvertrages vom Eigentümer (Hauptvermieter) auf Räumung des Hauses in Anspruch genommene Untermieter berechtigt, jenem den Einwand des Rechtsmißbrauchs entgegenzusetzen, wenn dem Untermieter bei Abschluß des Untermietvertrages nur be-kannt war, daß sein Vermieter nicht Eigentümer war und er den Mietvertrag mit einem gewerblichen Zwischenvermieter abgeschlossen hat, nicht aber auch, daß er einen Untermietvertrag mit der Rechtsfolge abgeschlossen hat, daß ihm gegen den Eigentümer nicht die Rechte eines (Haupt-) Mie-ters zustehen, insbesondere er diesem gegenüber keinen Kündigungsschutz genießt?"

II. Die Vorlage ist gemäß Art. III Abs. 1 S. 1 des 3. Mietrechtsänderungsge-setzes zulässig.

1. Die vorgelegte Frage betrifft ein Mietverhältnis über Wohnraum. Es geht, auch wenn zwischen den Parteien kein und zwischen Kl. und Zwischenmieterin nur ein gewerbliches Mietverhältnis besteht (siehe dazu nachfolgend III), um die Anwendbarkeit wohnungsmietrechtlicher Kündigungsregeln (§§ 556 a, 564 b BGB), auf deren Geltung die Bekl. sich berufen. Auch der Zweck des Rechtsentscheidsverfahrens, das der Rechtseinheit in Fra-gen des Mietrechts dient, gebietet es, diese Rechtsfrage einer höchstrichterlichen Klärung zugänglich zu machen (BGH WuM 1982, 178).

2. Die Frage ist nach der vom Senat zu respektierenden tatsächlichen und rechtlichen Würdigung des Streitstoffs durch das Landgericht entscheidungserheblich. Verneint man sie, hat die Klage Erfolg; bejaht man sie, ist entweder die Klage mangels schlüssiger Darlegung eines Kündigungsinteresses im Sinne von § 564 b Abs. 2 BGB durch die Kl. abzuweisen, wie das Landgericht meint, oder über das diesbezügliche Vorbringen der Kl., falls man es doch für schlüssig hält, ist Beweis zu erheben.

3. Erfüllt sind schließlich die Voraussetzungen einer Divergenzvorlage ge-mäß Art. III Abs. 2 S. 1, 1. Alternative des 3. Mietrechtsänderungsgeset-zes. Das Landgericht will nämlich den Untermietschutz bei gewerblicher Zwischenvermietung über die Grenze hinaus ausdehnen, die der BGH im Rechtsentscheid vom 21. April 1982 - VIII ARZ 16/81 - gezogen hat (BGHZ 84, 90 = NJW 1982, 1696 = MDR 1982, 747 = WuM 1982, 178 = ZMR 1982, 274 = DWW 1982, 211). Diese Grenze ist nach Leitsatz und Begründung der BGH-Entscheidung klar: Schon Kenntnis von der Eigentumslage nimmt danach dem Untermieter den Mißbrauchseinwand, weil er die Un-vollständigkeit seines Kündigungsschutzes dann "erkennen konnte" (BGHZ 1984, 90 [97]). Dagegen will das Landgericht darauf abstellen, ob er sie wirklich erkannt hat.

III. Der Senat möchte die Vorlagefrage wie folgt beantworten:

"Nimmt ein Haus- oder Wohnungseigentümer, der das Objekt an ein Ver-mietungsunternehmen zur Untervermietung als Wohnung vermietet hat, nach Beendigung des Hauptmietvertrages den Untermieter auf Räumung in Anspruch, so kann ihm der Untermieter die Schutzrechte aus den §§ 556 a, 564 b BGB entgegenhalten, die er gegenüber einer Kündigung des Zwischenvermieters hätte, es sei denn, seine Untermietstellung und die daraus folgende Einschränkung des Kündigungsschutzes waren ihm bei Abschluß des Untermietvertrages bekannt."

Da das, wie vorstehend unter Ziff. II 3 aufgezeigt, vom Rechtsentscheid des BGH vom 21. April 1982 abweicht, ist die Sache gemäß Art. III Abs. 1 S. 2 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes dem BGH vorzulegen.

1. Die Frage des Mieterschutzes bei gewerblicher Zwischenvermietung von Wohnungen war schon vor dem Rechtsentscheid des BGH umstritten (vgl. u. a. den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe, WuM 1981, 249, den der BGH Entscheidung zugrunde liegenden Vorlagebeschluß des OLG Hamm ZMR 1982, 147 = DB 1982, 371 = DWW 1982, 24 und die weiteren, in der BGH-Entscheidung angeführten Nachweise). Sie ist es auch danach geblieben (vgl. etwa BGH NJW 1989, 2053; OLG Karlsruhe, NJW 1984, 313; OLG Stuttgart WuM 1985, 80; Haase JR 1982, 456; Maute WuM 1982, 287; Hille WuM 1983, 46; Gursky JR 1983, 265; Bartsch ZMR 1983, 256; Nassall MDR 1983, 9 und ZMR 1983, 337; Crezelius JZ 1984, 70; Rei-nelt NJW 1984, 2869; Finger WuM 1985, 71; Matthies NJW 1988, 1631; Bunn WuM 1988, 386; Hagmann NJW 1989, 822). Man hat zwar allgemein begrüßt, daß der BGH sich in seinem Rechtsentscheid des Untermieters überhaupt annimmt; viele finden den Untermieter dadurch aber noch nicht ausreichend geschützt und halten die Entscheidung auch für dogmatisch bedenklich.

Das hier behandelte Problem rührt daher, daß nach der gesetzlichen Re-gelung Haupt- und Untermietvertrag selbständige Verträge sind. Vertragliche Beziehungen zwischen Hauptvermieter und Untermieter fehlen, so daß der Untermieter dem Anspruch des Hauptvermieters aus § 556 Abs. 3 BGB weder eigene Kündigungsschutzrechte noch solche des Zwischenmieters entgegensetzen kann; der gewerbliche Zwischenmieter hat solche Rechte zudem nicht einmal, denn er ist nicht Mieter von "Wohnraum" im Sinne der §§ 556 a, 564 b BGB (allgemeine Meinung; die von Haase und Hille, jeweils a.a.O., vertretene Gegenmeinung ist sachlich nicht richtig - Zweck des Hauptmietvertrages ist nicht das Wohnen, sondern das Weitervermieten - und auch im Ansatz abzulehnen. Ob der Untermieter kündigungsschutzwürdig ist, muß sich letztlich nach seiner eigenen Person be-stimmen, nicht der des Zwischenmieters).

Diese Relativierung des Untermieterschutzes war vom Gesetzgeber gewollt (vgl. statt vieler OLG Hamm ZMR 1982, 147 [149]). Bei der gewerblichen Zwischenvermietung hat sie sich aber als unbefriedigend erwiesen. Der Hauptvermieter erstrebt mit dieser Vertragsgestaltung regelmäßig nur ei-gene Vorteile in Form von Steuerersparnis, Verwaltungsvereinfachung und Mietzinssicherung (vgl. u. a. BGHZ 84, 98; OLG Hamm ZMR 1982, 149; Matthies, NJW 1988, 1632). Daß dieser Interessen wegen der Woh-nungsnutzer in die minderwertige Position eines Untermieters gedrängt wird, erscheint unangemessen. Das gilt umso mehr, als es sich dabei nicht einmal um die herkömmliche Untermieterposition handelt, sondern um ei-ne durch fehlenden Hauptmieterschutz zusätzlich entwertete.

2. Der BGH stützt seine (eingeschränkte) Problemlösung unmittelbar auf § 242 BGB. Von den im Schrifttum vorgeschlagenen Alternativlösungen sind nach Ansicht des Senats (nur) die folgenden in näheren Betracht zu ziehen:

- eine teleologische Reduktion des § 556 Abs. 3 BGB dahin, daß der dort bestimmte Anspruch bei gewerblicher Zwischenvermietung zugunsten des Untermieters im Sinne der §§ 556 a, 564 b BGB eingeschränkt ist (so Nassal MDR 1983, 12),

- eine analoge Anwendung von § 571 BGB auf den Fall des Ausscheidens des gewerblichen Zwischenvermieters (so Matthies NJW 1988, 1635; Bunn WuM 1988, 67),

- eine Ausweitung der Rechtsprechung zum Einwendungsdurchgriff beim finanzierten Abzahlungskauf auf das Verhältnis zwischen Hauptvermieter, Zwischenvermieter und Untermieter (so Crezelius JR 1984, 74).

Alle diese Lösungen hätten gegenüber der reinen Billigkeitslösung des BGH den Vorzug festerer Kontur und entgingen zudem dem dogmatischen Vorwurf, eine Vielzahl typisch gleichgelagerter Fälle mit Hilfe des der Ein-zelfallgerechtigkeit dienenden § 242 BGB zu lösen. Sie sind aber auch ih-rerseits nicht frei von Schwächen.

So wäre mit der Abwehr des Herausgabeanspruchs des Hauptvermieters allein (durch Geltungsreduktion von § 556 Abs. 3 BGB oder Zulassung ei-nes "Einwendungsdurchgriffs") für die Lösung des Folgeproblems, wie die weitere Rechtsbeziehung zwischen Hauptvermieter und Untermieter zu gestalten ist, noch nicht mehr gewonnen als bei der Billigkeitslösung nach § 242 BGB. Insoweit bietet nur die von Matthies und Bunn vertretene Ana-logielösung eine wirkliche Alternative, die sogar viel für sich hat: Auch der Senat ist der Meinung, daß sich, was den Kündigungsschutz bei Untervermietung betrifft, im Bereich der gewerblichen Zwischenvermietung eine vom Gesetzgeber nicht geplante Gesetzeslücke aufgetan hat. Er hält auch die Bedenken nicht für unüberwindlich, die man aus dem Ausnahmecharakter von § 571 BGB gegen dessen analoge Anwendung herleiten kann (vgl. dazu näher BGH NJW 1989, 2053). Das Prinzip der Relativität der Schuldverhältnisse, von dem § 571 BGB eine Ausnahme macht, ist näm-lich im Grunde schon durch § 556 Abs. 3 BGB selbst durchbrochen, welche Vorschrift eine Drittwirkung des Hauptmietverhältnisses bestimmt; das könnte die Annahme einer - gegenläufigen - Drittwirkung des Untermietverhältnisses erleichtern (Nassal MDR 1983, 38). Gewichtiger scheint dem Senat ein anderes Bedenken gegen diese Analogielösung. Sie stellt nämlich den Untermieter bei gewerblicher Zwischenvermietung besser als den gewöhnlichen Untermieter, dem der Gesetzgeber anerkanntermaßen nur relativen Kündigungsschutz gewähren wollte (gegenüber dem Untervermieter, dessen Kündigungsschutz gegenüber dem Hauptvermieter aus vielerlei Gründen versagen kann). Diese Überkompensierung wäre wegen der Besonderheiten der allein im Interesse des Hauptvermieters liegenden gewerblichen Zwischenvermietung zwar durchaus zu rechtfertigen; daß der Hauptvermieter nach Wegfall des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses an der Person des Benutzers seiner Wohnung ähnlich interessiert sein wird wie ein "gewöhnlicher" Hauptvermieter (vgl. zu diesem Gesichtspunkt Hagmann NJW 1989, 822), mag stimmen, wäre aber für sich noch kein Grund, ihn einem solchen gleich zu behandeln. Die Frage ist nur, ob seine Behandlung analog § 571 BGB mit dem derzeitigen Willen des Ge setzgebers in Einklang zu bringen ist oder nicht vielmehr im Widerspruch dazu steht. Dabei sind neben dem Kündigungsaspekt auch die anderen Weiterungen einer Anwendung von § 571 BGB zu bedenken, also insbesondere die Entstehung einer möglicherweise nach dem gesetzten Recht und der dazu ergangenen Rechtsprechung des BGH nicht zu gewärtigen brauchte.

Die oben konstatierte Gesetzeslücke ist nicht mehr neu. Der Gesetzgeber hätte sie längst schließen können, zuletzt anläßlich der Novellierung (u. a.) der §§ 556 a und 564 b BGB durch das Wohnungsbau-Erleichterungsgesetz vom 17. Mai 1990 (BGBl. 1990 Teil I S. 931/932). Er hat aber bisher ersichtlich keinen diesbezüglichen Handlungsbedarf gesehen. Der Senat deutet das so, daß der Gesetzgeber seine anfängliche Wertentscheidung zum Kündigungsschutz bei der Untermiete noch nicht grundsätzlich revidiert wissen, sondern mit den durch die höchstrichterliche Rechtsprechung entwickelten Einschränkungen weiter gelten lassen will. Diese Wertentscheidung durch eine eigene - in Form der Zulassung jener Ana-logie zu § 571 BGB - zu ersetzen, kommt der Rechtsprechung nicht zu.

Entsprechendes gilt für eine teleologische Reduktion des § 556 Abs. 3 BGB, die wie die Analogiebildung auf eine Gesetzeskorrektur hinausliefe (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 49. Aufl., Einleitung Anm. VI 3 d cc und 4 d bb). Sie und die anderen oben aufgeführten Alternativlösungen schießen nach Ansicht des Senats im übrigen auch insofern über das Ziel hinaus, als sie unabhängig davon gelten sollen, ob und wie weit der Untermieter seine Rechtsstellung übersieht. Wurde er aber bei Vertragsschluß über die Rechtslage aufgeklärt, kann er zumindest nicht schutzwürdiger sein als ein "gewöhnlicher" Untermieter.

3. Was bleibt, ist danach in der Tat nur eine an § 242 BGB anknüpfende Billigkeitslösung auf dem vom BGH wie vom seinerzeit für den Erlaß von Rechtsentscheiden zuständigen 4. Zivilsenat dieses Gerichts eingeschlagenen Weg. Der Senat ist allerdings mit dem Landgericht der Meinung, daß der BGH im Rechtsentscheid vom 21. April 1982 die Grenzen, inner-halb deren der Untermieter Kündigungsschutz auch dem Anspruch aus § 556 Abs. 3 BGB gegenüber genießt, zu eng gezogen hat.

Daß das Hauptmietverhältnis vor dem Untermietverhältnis endet und die-se Diskrepanz dann zu den erörterten Problemen führt, ist in der Vertragsgestaltung der gewerblichen Zwischenvermietung angelegt, die nicht dem Untermieter, sondern nur dem Hauptvermieter nützlich und für die dieser verantwortlich ist. Gründe, ihn besser zu stellen als den Vermieter, der un-mittelbar an den Endnutzer vermietet, gibt es nicht. Er ist in der Lage und muß sich deshalb zumuten lassen, den Untermieter umfassend über des-sen (schlechte) Rechtsposition zu unterrichten oder unterrichten zu lassen. Die dafür erforderliche Kenntnis der Rechtslage ist bei ihm jedenfalls eher vorauszusetzen als beim Untermieter, der im allgemeinen keinen An-laß sehen wird, an seinem Kündigungsschutz zu zweifeln, und der auch aus dem Hinweis auf das Nichteigentum des Zwischenvermieters häufig nicht die mieterschutzrechtlichen Konsequenzen wird ziehen können (zu diesbezüglichen Bedenken vgl. Crezelius JZ 1984, 71; Finger WuM 1985, 74).

Einen Anhaltspunkt für die Richtigkeit dieser Auffassung meint der Senat auch der bereits erwähnten kürzlichen Novellierung der §§ 556 a, 564 b BGB entnehmen zu können: Wenn der Gesetzgeber im Fall der Zwischenvermietung durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts (jetziger § 564 b Abs. 7 Nr. 5 BGB) zur Beseitigung des Untermieterschutzes eine ausdrückliche Aufklärung des Untermieters über den Wegfall dieses Schutzes für erforderlich hält, sollte im Fall der gewerblichen Zwischenvermietung entsprechendes gelten, der Untermieter also in Kenntnis zu set-zen sein, daß er Kündigungschutz nach §§ 556 a , 564 b BGB nur gegen-über dem Zwischenvermieter und auch das nur bis zur Beendigung des Hauptmietverhältnisses genieße. Die Beweislast für diese Kenntnis des Untermieters muß nach Ansicht des Senats beim Hauptvermieter liegen, der es wie gesagt in der Hand hat, den Untermieter zu informieren.