Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Mietpreisgleitklausel; preisgebundener Wohnraum; Mieterhöhung

1. Hat das Landgericht eine Vorfrage übersehen, von der die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Fragen abhängt, so ist der Erlaß eines Rechtsentscheids abzulehnen.

2. Es ist grundsätzlich zulässig, in einen Mietvertrag über preisgebunden Wohnraum eine Mietpreisgleitklausel der Fassung: "Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils zulässige Miete als vereinbart" aufzunehmen.

3. Ist eine Mietpreisgleitklausel vereinbart, ist nicht die Mieterhöhungserklärung anspruchsbegründend, sondern die vertragliche Regelung, daß die Kostenmiete gezahlt werden sollte. (Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt.)

I. Die Parteien streiten darum, ob die Bekl. als Mieterin einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung verpflichtet ist, nach mehreren Mieterhöhungsverlangen der klagenden Vermieterin aus dem Jahre 1981 die jeweils angeforderte höhere Miete zu zahlen.

Die Bekl. mietete durch schriftlichen Vertrag vom 21. November 1978 im Hause der Kl. in der ... straße 19 im Obergeschoß eine Zweizimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 36,82 m2.

Der Mietzins sollte nach dem Vertrag ab 1. Januar 1979 unter Einschluß einer von der Kl. gewährten, durch Aufwendungszuschüsse bedingten Ermäßigung von monatlich 78,43 DM im Monat 188,49 DM betragen. In der Folgezeit erhöhte die Kl. wiederholt die Miete durch Erklärungen nach § 10 WoBindG. Über Mieterhöhungsverlangen zu Terminen zwischen dem 1.8.1979 und dem 1.2.1980 haben die Parteien einen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht geführt. In jenem Verfahren ist die Kl. überwiegend mit ihrem Mieterhöhungsbegehren durchgedrungen. Durch das Urteil vom 1. August 1980 hat das Amtsgericht auf Widerklage der Bekl. festgestellt, daß diese für die Monate März, April und Mai 1980 keinen höheren Mietzins als 273,12 DM schulde (Az. 1 C 81/80 AG Glückstadt).

Ihre Berufung gegen dieses Urteil hat die Bekl. nach Erörterung der Sach- und Rechtslage in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht zurückgenommen.

In einem weiteren Prozeß der Parteien vor dem Amtsgericht hat die Kl. Zahlung wegen weiteren Mieterhöhungsverlangens zum 1. März 1981 und zum 1. Juni 1981 in Höhe der Differenzbeträge zu 273,12 DM für die Monate März bis Juli 1981 erhoben. Das Amtsgericht hat die Zahlungsklage durch Urteil vom 15. Dezember 1981 (Az. 1 C 167/81 AG) mit der Begründung abgewiesen, die Kl. habe trotz Verlangen der Bekl. keine Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung gegeben und diese auch nicht auf Verlangen übersandt, so daß der Bekl. insoweit ein Zurückbehaltungsrecht zustehe.

Daraufhin übersandte die Kl. mit Schreiben vom 26. Januar 1982 dem Prozeßbevollmächtigten der Bekl. die verlangten Unterlagen, insbesondere zu jedem Mieterhöhungsverlangen die dazu gehörende vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung, stellte für die übersandten 60 Fotokopien 60 DM in Rechnung und verlangte von der Bekl. die bislang nicht gezahlten Mietzinsbeträge nach Maßgabe der genannten Mieterhöhungsverlangen, einschließlich solcher zum 1. November 1981 und zum 1. Januar 1982.

Die Bekl. zahlte weiterhin fortlaufend 273,12 DM monatlich.

Mit ihrer letzten, am 5. Mai 1982 eingereichten und mit Schriftsatz vom 1. September 1982 erweiterten Klage verlangt die Kl. Mietrückstände für die Zeit vom 1. März 1981 bis August 1982 in Gesamthöhe von 1.112,84 DM.

Die Mieterhöhung zum 1. März 1981 ist mit zwei Schreiben vom 26. Januar 1981 verlangt worden. In dem einen ist eine Erhöhung der Heizkostenvorauszahlung um 11,05 DM pro Monat verlangt worden. In dem anderen Schreiben hat die Kl. Erhöhungen der Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschale, der Fremdkapitalkosten und der Betriebskosten geltend gemacht, im einzelnen erläutert und am Schluß die alte Grundmiete den ab 1. März 1981 zu zahlenden entsprechenden Beträgen gegenübergestellt. Der Gesamterhöhungsbetrag von 27,53 DM pro Monat ist nicht ausdrücklich genannt. Beigefügt war ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Mit Schreiben vom 28. April 1981, dem ebenfalls ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt war, hat die Kl. eine ausdrücklich genannte Erhöhung der Gesamtmiete um 11,96 DM auf insgesamt 311,13 DM ab 1. Juni 981 erklärt.

Mit Schreiben vom 23. September 1981, dem ebenfalls ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt war, hat die Kl. eine Erhöhung der Gesamtmiete zum 1. November 1981 um 14,49 DM auf insgesamt 325,62 DM erklärt (Bl. 16 ff. der Akte).

Mit Schreiben vom 19. November 1981 (Blatt 20 ff. d. A.) hat die Kl. eine erneute Erhöhung der Gesamtmiete um 39,40 DM auf 365,02 DM monatlich zum 1. Januar 1982 erklärt. Diese Mieterhöhung war mit der bereits im Mietvertrag der Parteien unter § 3 angekündigten Reduzierung der Aufwendungszuschüsse zum 1. Januar 1982 begründet worden. Ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung lag dem Schreiben nicht bei. Mit Schreiben vom 26. Januar 1 982 ist dem Prozeßbevollmächtigten der Bekl. jedoch auch die zu diesem Mieterhöhungsverlangen gehörige Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 16. November 1981 übersandt worden.

Die Bekl. hat sämtliche Mieterhöhungsverlangen für rechtsunwirksam gehalten, weil sie nicht auf dem im Urteil des Amtsgerichts vom 1. August 1980 festgestellten Mietzins von 273,12 DM aufbauten. Das Erhöhungsverlangen vom 26. Januar 1981 sei auch deshalb unwirksam, weil die erforderliche Berechnung der Erhöhung fehle und noch nicht einmal der Erhöhungsbetrag genannt sei. Alle Mieterhöhungserklärungen seien zudem unwirksam, weil ihnen keine Fotokopie oder beglaubigte Abschrift der vollständigem von der Wohnungsbaukreditanstalt in Kiel genehmigten Wirtschaftlichkeitsberechnungen beigefügt gewesen seien.

Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt. Mit ihrer Berufung verfolgt die Bekl. ihren Klageabweisungsantrag aus den genannten Gründen weiter.

Das Landgericht hat dem Oberlandesgericht folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

1. Ist es erforderlich, bei einer Mieterhöhung nach § 10 WoBindG den Erhöhungsbetrag (Differenz zwischen alter und neuer Miete) ausdrücklich zu nennen oder reicht - neben der erforderlichen Berechnung und Erläuterung - die Angabe des nach der Erhöhung der Miete zu zahlenden monatlichen Mietbetrages aus, wenn dieser dem ursprünglichen Betrag in übersichtlicher Form gegenübergestellt wird?

2. Ist es entsprechend dem Rechtsentscheid des Kammergerichts (NJW 1982, S. 1468 ff.) nötig, bei einer Mieterhöhung für preisgebundenen Wohnraum Zweit- oder späteren Mietern alle Unterlagen zum Beweis der Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung bis zu der von der Bewilligungsstelle genehmigten Wirtschaftlichkeitsberechnung unaufgefordert vorzulegen?

3. Müssen, wenn durch rechtskräftiges Urteil die Miete für preisgebundenen Wohnraum für einen bestimmten Zeitraum festgesetzt worden ist, die nachfolgenden Mieterhöhungserklärungen an diesen Betrag anschließen oder reicht eine Bezugnahme auf die der gerichtlichen Entscheidung vorausgehenden Mieterhöhungserklärungen aus?

Das Landgericht mißt den Fragen zu 1) und 3) grundsätzliche Bedeutung bei. Die Vorlage der Frage zu 2) ist erfolgt, weil das Landgericht vom Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 3. März 1982 (NJW 1982, 1468) abzuweichen beabsichtigt.

II. Der Erlaß eines Rechtsentscheides wird abgelehnt, weil die Vorlagefragen die Zulässigkeitsvoraussetzungen des Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1957 (BGBl. I Seite 1248 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 BGBl. I Seite 657) nicht oder jedenfalls nicht mehr erfüllen.

1. Die Vorlage zu Frage 1 ist unzulässig, weil das Landgericht die nach dem Mietvertrag der Parteien naheliegende Möglichkeit nicht erwogen hat, daß zwischen ihnen die jeweils zulässige Kostenmiete als vertragliche Miete vereinbart worden ist. Träfe dies zu, dürfte es für die Entscheidung des Rechtsstreits auf die Vorlage zu 1) nicht ankommen, da in einem solchen Falle das formell ordnungsgemäße Mieterhöhungsverlangen nach § 4 Abs. 8 NMV i. V. m. § 10 Abs. 1 WoBindG lediglich die Bedeutung einer Fälligkeitsvoraussetzung hat, die jederzeit nachgeholt werden konnte, sofern die Ausschlußfristen des § 4 Abs. 8 NMV gewahrt worden sind (BGH NJW 1982, 1587).

Hat das Landgericht eine Vorfrage übersehen, von der die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Fragen abhängt, ist der Erlaß eines Rechtsentscheids abzulehnen. Sofern das Landgericht bei erneuter Prüfung die übersehene Frage so beantworten will, daß es weiter auf die erfolglos vorgelegte Frage ankommt, kann es diese erneut zum Rechtsentscheid bringen (OLG Oldenburg, RES, 3. MietRÄndG Nr. 1; OLG Hamburg, RES, 3. MietRÄndG Nr. 15).

a) Das Landgericht geht ersichtlich, ohne dies erörtert zu haben, davon aus, daß die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 26. Januar 1981 in Ausübung des in § 10 Abs. 1 WoBindG vorgesehenen Gestaltungsrechts abgegeben worden ist, daß die Bekl. also ohne diese Erklärung eine niedrigere als die gesetzlich zulässige Miete schuldete. In einem solchen Fall ist die höhere Miete allerdings erst nach Abgabe einer formell ordnungsgemäßen Mieterhöhungserklärung zu den § 10 Abs. 2 WoBindG genannten Terminen geschuldet. Zwar kann eine fehlerhafte Mieterhöhungserklärung durch eine fehlerfreie ersetzt werden. Die vertragsgestaltende Wirkung ist aber dann nach dem späteren Datum zu beurteilen. Wäre auf das Vertragsverhältnis der Parteien § 10 Abs. 1 WoBindG unmittelbar anzuwenden, käme es auf die vorgelegte Frage an, ob das Mieterhöhungsschreiben vom 26. Januar 1981 den Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG entsprochen hat, wenn der Erhöhungsbetrag nicht ausdrücklich genannt, sondern nur aus der Gegenüberstellung von altem und neuem Mietzins zu ersehen war.

b) Aus § 1 Abs. 3 und § 6 des Mietvertrages vom 21. November 1978 dürfte sich ergeben, daß die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) der Kl. vom April 1977 Bestandteil des Vertrages sind. In Nr. 2 AVB (Blatt 17 R der Beiakte 1 C 51/80 AG Glückstadt) heißt es:

"Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vereinbart."

Damit liegt es nahe, daß zwischen den Parteien eine sog. Mietpreisgleitklausel vereinbart ist, was grundsätzlich unbedenklich ist (dazu Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Loseblattsammlung, Teilband IV, § 10 WoBindG, Anm. 4). Hierfür spricht auch der Vertragstext in § 3 Abs. 3, wonach die in Abs. 1 genannte Miete sich nach Maßgabe gesetzlicher Vorschriften erhöhen oder ermäßigen kann. Darauf, daß die Kl. selbst bislang sich auf eine Mietpreisgleitklausel nicht berufen hat, sondern davon ausgegangen ist, daß ihre Mieterhöhungsverlangen vertragsgestaltende Wirkung hatten, kommt es nicht an, da nichts dafür spricht, daß sie auf etwaige weitergehende vertragliche Rechte verzichtet hat.

Ist zwischen den Parteien eine Mietpreisgleitklausel vereinbart, ist § 10 Abs. 1 WoBindG auf das Vertragsverhältnis der Parteien gemäß § 4 Abs. 8 NMV nur entsprechend anzuwenden. In einem solchen Falle ist nicht die Mieterhöhungserklärung anspruchsbegründend, sondern die vertragliche Regelung, daß die Kostenmiete gezahlt werden soll. Eine Erhöhungserklärung, die den Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 WoBindG entspricht, ist zwar nach § 8 Abs. 8 Satz 1 NMV Erfordernis für die Durchsetzbarkeit der Mieterhöhung, aber nur deshalb, weil dem Mieter Gelegenheit gegeben werden soll, zu überprüfen, ob der Vermieter die neue Kostenmiete richtig errechnet hat. Entspricht die Erhöhungserklärung des Vermieters nicht den Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 WoBindG, kann der Mieter die geforderte höhere Leistung verweigern. Der Vermieter hat aber die Möglichkeit, durch eine neue Erklärung den Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG zu entsprechen und seinen von vornherein dem Grunde nach gegebenen Anspruch dann auch durchzusetzen. Folglich kann die Nichteinhaltung der Vorschrift des § 10 Abs. 1 WoBindG nur zu einem vorübergehenden, nämlich bis zur Abgabe einer den Erfordernissen des § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechenden Erhöhungserklärung bestehenden Leistungsverweigerungsrecht und nicht dazu führen, daß der Vermieter mit seinem Erhöhungsverlangen schlechthin ausgeschlossen ist (vgl. dazu im einzelnen BGH NJW 1982, 1587, 1588).

c) Ein Ausschluß der Kl. mit ihrem Mieterhöhungsverlangen ab 1. März 1981 dürfte auch nicht aus § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV folgen, selbst wenn auch heute noch immer kein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen i. S. von § 10 Abs. 1 WoBindG vorläge. § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV regelt nämlich nur Nachforderungen, die erstmals für einen zurückliegenden Zeitraum geltend gemacht werden. Mit der Mieterhöhungserklärung vom 26. Januar 1981 ging es um künftige zu entrichtende Mieten, die also vorher angekündigt worden waren, mag diese Ankündigung auch nicht den Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG entsprochen haben. Solche Fälle erfaßt § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV nicht, der den Mieter lediglich vor Mehrbelastungen für zurückliegende Zeiträume schützen will. Es ist also nicht etwa die verlangte Mieterhöhung zum 1. März 1981, sollte die Erklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG unwirksam gewesen sein, jetzt zu einer Nachforderung geworden, die schon wegen der Jahresgrenze des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV ausgeschlossen wäre.

Selbst wenn man sich dieser Auffassung nicht anschlösse, dürfte die Frist des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV dadurch gewahrt sein, daß die Kl. der Bekl. die "bevorstehende Nachforderung mitgeteilt hat", da die Mieterhöhungserklärung vom 26. Januar 1984 jedenfalls die Anforderungen an den Inhalt einer solchen "Mitteilung" erfüllen dürfte. Denn die "Mitteilung" braucht noch nicht alle formalen Anforderungen der späteren Nachforderung selbst zu erfüllen, da anderenfalls die Differenzierung des Gesetzes zwischen "Mitteilung" und "nachfolgender Nachforderung" sinnlos wäre.

2. Die Vorlage zu Frage 2 ist zumindest jetzt unzulässig geworden, nachdem der Bundesgerichtshof durch Rechtsentscheid vom 11. Januar 1984 (NJW 1984, 1032) die vorgelegte Frage im Sinne des Landgerichts entschieden hat.

Die Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Vorlage im Sinne von Art. III des 3. MietRÄndG müssen nämlich noch in dem Zeitpunkt vorliegen, in welchem über diese sachlich entschieden werden soll (OLG Hamm RES, 3. MietRÄndG Nr. 17 m. w. N.).

Deshalb kann offenbleiben, ob die Vorlagefrage zu 2), weil das Landgericht vom Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 3. März 1982 abweichen wollte, bei Erlaß des Vorlagebeschlusses zulässig war, Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG (Abweichung von einem Rechtsentscheid eines Oberlandesgerichts). Aus den unter 1. dargelegten Gründen ist nämlich zweifelhaft, ob die Beantwortung der Vorlagefrage entscheidungserheblich ist. Denn mit Schreiben vom 26. Januar 1982 hat die Kl. unstreitig alle verlangten vollständigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen vorgelegt und damit nachträglich die Fälligkeitsvoraussetzungen für ihren Anspruch in jedem Falle erfüllt, was, wie dargelegt, bei vereinbarter Mietpreisgleitklausel möglich ist.

Die Zulässigkeit der Vorlage zu Frage 2 ist jedoch auch vom Standpunkt des vorlegenden Landgerichts mit dem genannten Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs vom 11. Januar 1984 entfallen, mit dem sich der Bundesgerichtshof unter Ablehnung der Meinung des Kammergerichts dem Standpunkt des OLG Hamm in seinem Vorlagebeschluß vom 28. Juli 1983 (vgl. Leitsatz des Vorlagebeschlusses) angeschlossen und damit letztlich auch die Ansicht des Landgerichts bestätigt hat.

3. Die Vorlagefrage zu 3) ist aus mehreren Gründen unzulässig.

a) Die Vorlage betrifft keine Frage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG). Sie betrifft vielmehr die Grenzen der Rechtskraft eines Urteils auf Zahlung eines Mietzinses für einen bestimmten Zeitraum bzw. eines Urteils auf Feststellung, daß für einen bestimmten Zeitraum keine höhere Miete als ein bestimmter Betrag geschuldet ist.

Da es keine spezifisch mietrechtliche Rechtskraftwirkungen gibt, hat das Landgericht somit eine allgemeine verfahrensrechtliche Frage vorgelegt. Solche Fragen können nicht zum Rechtsentscheid gebracht werden. Zweck des Art. III des 3. MietRÄndG ist es, die Rechtseinheit auf dem Gebiet des Wohnungsmietrechts zu fördern. Durch Rechtsentscheide einer auf Wohnungsmietprozesse beschränkten Ausformung des allgemeinen Prozeßrechts herbeizuführen, wäre weder sinnvoll noch ist dies nach Art. III des 3. MietRÄndG beabsichtigt (vgl. OLG Oldenburg, RES. 3. MietRÄndG Nr. 2).

b) Die Vorlagefrage ist aber auch unzulässig, weil aus dem Vorlagebeschluß nicht ersichtlich ist, wofür die Beantwortung der Frage erheblich sein sollte. Das Landgericht hat in seinem Beschluß nicht dargelegt, zu welchen Ergebnissen es bei der Beantwortung der Frage in der einen oder anderen Richtung jeweils kommen würde. Es ist nur schwer nachvollziehbar, wie nachfolgende Mieterhöhungen an einen einmal ausgeurteilten Betrag "anschließen" sollten. Nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG ist der Vermieter berechtigt, die jeweils zulässige Kostenmiete zu verlangen, entweder aufgrund vertragsgestaltender einseitiger Erklärung oder bei Mietpreisgleitklauseln kraft Vertrages. Die letztlich geschuldete Miete kann sich somit immer nur aus den berechtigt in Ansatz gebrachten Kosten ergeben. Allenfalls an einzelne in früheren Urteilen an- oder aberkannte Kostenfaktoren ist daher ein "Anschluß" denkbar, kaum an das Endergebnis der Berechnung, soll diese nicht völlig unübersichtlich werden.

Da somit nicht ersichtlich ist, inwieweit die Beantwortung der Vorlagefrage zu 3) für die Entscheidung des Landgerichts erheblich ist, kann ein Rechtsentscheid nicht ergehen.

c) Schließlich ist die Vorlagefrage zu 3) unzulässig, weil ihr keine grundsätzliche Bedeutung zukommt. Eine Rechtsfrage ist grundsätzlich, wenn zu erwarten ist, daß die gleiche Frage auch künftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beurteilt wird (BayObLG RES § 2 MHG Nr. 7, 11 und 13; § 568 BGB Nr. 2; § 571 BGB Nr. 1).

An dem letztgenannten Merkmal fehlt es jedenfalls. Es ist nicht ersichtlich, daß irgendwo der Literatur oder Rechtsprechung zu entnehmen ist, die Vorlagefrage zu 3. könnte anders beantwortet werden, als das Landgericht selbst es zu tun beabsichtigt. Gibt es auf eine Rechtsfrage aber einhellig nur eine Antwort, kann sie keine grundsätzliche Bedeutung haben (OLG Karlsruhe, RES, § 569 b BGB Nr. 11).

Nach alledem ist ein Rechtsentscheid zu der Vorlagefrage zu 3. abzulehnen.