Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Zulässigkeit; grundsätzliche Bedeutung; Staffelmiete; Kostenmiete

Bei preisgebundenem Wohnraum ist die Vereinbarung einer Staffelmiete jedenfalls dann unbedenklich, wenn die höchste Staffel die bei Vertragsschluß maßgebliche Kostenmiete nicht übersteigt. (Negativer Rechtsentscheid)

I. Die Kl. sind seit Oktober 1990 Eigentümer eines Miethauses, das Mitte der 70er Jahre unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel errichtet worden ist und sich 1988 in Zwangsverwaltung befand. Der Zwangsverwalter vermietete den Bekl. eine Wohnung, die sie seit September 1988 bewohnen. Der von den Kl. vorgelegte Mietvertrag vom 10.8.1988 bestimmt den Mietzins in § 26 wie folgt:

"Staffelmietvertrag: Nettomiete 1. Jahr 450 DM; 2. Jahr 517,50 DM; 3. Jahr 607,50 DM zzgl. Nebenkostenvorauszahlung".

Unstreitig liegen alle drei Beträge unter der Kostenmiete, die nach einem Bescheid der Wohnungsbaubehörde vom 26.4.1990 10,42 DM/m2 betrug (die Wohnung ist 89,16 m2 groß). Inzwischen ist das Gebäude zwangsversteigert worden (1989), und die Sozialbindung hat gemäß § 17 Abs. 1 Wo-BindG Ende 1992 aufgehört.

Die Bekl. haben als "Nettomiete" stets nur den Sockelbetrag von 450 DM gezahlt. Mit der Klage begehren die Kl. (u. a.) die aus der Staffelmietverein-barung resultierenden Mehrbeträge für den Zeitraum Dezember 1989 bis Februar 1991. Diese Mehrbeträge (nach Rechnung des Amtsgerichts 2.152,50 DM; das Landgericht errechnet nur 1.552,50 DM) hat das Amts-gericht den Kl. zugesprochen. Das mit der Berufung der Bekl. befaßte Landgericht neigt zu einer abweichenden Entscheidung, weil es Bedenken hat, ob bei preisgebundenem Wohnraum Staffelmietvereinbarungen zulässig sind. Es hält diese Frage für entscheidungserheblich, mißt ihr rechtsgrundsätzliche Bedeutung bei und legt sie dem Senat wie folgt zum Rechtsentscheid vor:

"Ist die Vereinbarung einer Staffelmiete im Sinne von § 10 Abs. 2 MHG bei preisgebundenen Mietverhältnissen über öffentlich geförderten Wohnraum, der dem Wohnungsbindungsgesetz unterfällt, zulässig?"

II. Der Senat sieht vom Erlaß eines Rechtsentscheids ab, weil er die Vor-lage nicht für zulässig hält. Von rechtsgrundsätzlicher Bedeutung ist die vorgelegte Frage nämlich jedenfalls nicht generell, sondern höchstens für einen Teilbereich von Fallgestaltungen, die hier nicht (erkennbar) vorliegen. Wie die Frage für diesen Teilbereich beantwortet wird, ist also nicht (erkennbar) entscheidungserheblich, was aber neben den in § 541 Abs. 1 ZPO normierten Voraussetzungen weitere Zulässigkeitsvoraussetzung für die Vorlage wäre (vgl. statt vieler BayObLG ZMR 1983, 247).

1. a) Staffelmietverträge sind grundsätzlich zulässig (§ 305 BGB). Weder das MHG (für preisfreie Wohnungen) noch das WoBindG (für die gemäß § 8 Abs. 5 dieses Gesetzes preisgebundenen Wohnungen) verbieten sie. Restriktionen ergeben sich nur aus dem Zweck der Gesetze, für Mieterhöhungen bestimmte Modalitäten und insbesondere bestimmte Obergrenzen festzulegen (Vergleichsmiete gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG; Kostenmiete gemäß § 8 Abs. 1 WoBindG). Nicht erlaubt sind danach Vereinbarun-gen, die - auf welche Weise auch immer, unter anderem z. B. durch Miet-staffelung - dem Vermieter die Beachtung dieser Erhöhungsmodalitäten und insbesondere die Einhaltung besagter Obergrenzen ersparen; für preisfreie Wohnungen ist diese Einschränkung der Vertragsfreiheit in § 10 Abs. 1 MHG geregelt (von dem übrigens § 10 Abs. 2 MHG gerade für Staf-felmietverträge erhebliche Ausnahmen macht), für preisgebundene Wohnungen ergibt sie sich aus § 8 Abs. 2 und § 10 Abs. 1 S. 2 ff. WoBindG.

b) Daraus folgt:

aa) Gegen Staffelmietvereinbarungen bei preisgebundenem Wohnraum sind Bedenken veranlaßt, wenn die Mietstaffel die bei Vertragsschluß gül-tige Kostenmiete übersteigt, und sei es auch nur mit einem letzten Spit-zenbetrag. Die bloße Möglichkeit, daß im Lauf der Zeit auch die Kostenmiete sich erhöhen wird - und die Tatsache, daß andernfalls der Mieter den Überschreitungsbetrag auch aus Gründen von § 8 Abs. 2 WoBindG nicht schuldet -, würde es noch nicht rechtfertigen, dem Vermieter die Erhöhungsformalien nach § 10 Abs. 1 WoBindG und die Wirkungsbeschränkungen nach § 10 Abs. 2 WoBindG zu ersparen. Dies alles scheint aller-dings so unstreitig (vgl. die vom Landgericht angezogene Literatur), daß ein Rechtsentscheid dazu sich möglicherweise erübrigen würde (oder auf die Frage zu beschränken wäre, ob die Vereinbarung insgesamt oder nur in bestimmten mit dem Wohnungsbindungsgesetz unvereinbaren Teilen unwirksam wäre).

bb) Eine Staffelmietvereinbarung hingegen, die auch mit ihrem Spitzenbetrag noch hinter der Kostenmiete zurückbleibt, steht in keinerlei Widerspruch zu den Vorschriften und den Zwecken des Wohnungsbindungsgesetzes, das die Kostenmiete nur als Höchst-, nicht zugleich als Mindestbetrag der Miete festlegt (vgl. Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht Band 3.1, § 8 WoBindG Anm. 5 a). Die Vertragsparteien könnten nach dem Gesetz statt der Staffel auch gleich deren Spitzenbetrag vereinbaren und können also natürlich auch, ob gestaffelt oder nicht, niedrigere Beträge vereinbaren. Das ist so selbstverständlich, daß man darüber nicht im Ernst verschiedener Meinung sein kann und daß ein Rechtsentscheid dazu sich folglich erübrigt. Soweit die vom Landgericht angeführten Autoren Staffelmieten bei preisgebundenem Wohnraum für unzulässig erklären, kann das offenbar nicht auf den hier behandelten ab-normen Fall einer Vereinbarung unterhalb der Kostenmiete bezogen wer-den (vgl. zu diesem Fall im Gegenteil zutreffend LG Landau WuM 1989, 332). Vor allem auch die Möglichkeit, daß die Kostenmiete im Lauf der Zeit unter den vereinbarten Betrag sinkt, besteht bei dieser Fallgestaltung nicht in höherem (sondern im Gegenteil in geringerem) Maße als bei der ge-wöhnlichen und zulässigen Einigung auf die zur Zeit des Vertragsschlusses gültige Kostenmiete. Auch insofern verschlechtert die Mietstaffelung also nicht die Mieterposition, die bei so einer Kostensenkung durch § 8 a Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit §§ 8 Abs. 1, 8 a Abs. 1 S. 1 WoBindG und § 5 NMV ausreichend geschützt ist.

2. Wie der zuletzt erörterte Fall, zu dem ein Rechtsentscheid sich wegen Eindeutigkeit der Rechtslage erübrigt, liegt offenbar auch der Fall der Par-teien. Davon geht jedenfalls das Amtsgericht aus (vgl. den dritten Absatz der Entscheidungsgründe seines Urteils), und die Bekl. greifen das mit der Berufung nicht an (vgl. etwa den zweitletzten Absatz der Berufungsbegründung). Betrug die Kostenmiete am 26.4.1990 10,42 DM/m2, dann ist auch nicht anzunehmen, daß sie bei Vertragsschluß im August 1988 unter 6,81 DM/m2 lag (Staffel-Spitzenbetrag von 607,50 DM : 89,16 m2). Dem Bescheid vom 26.4.1990 und der mit ihm vorgelegten Kopie einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist für einen derartigen Kostenmietsprung jedenfalls nichts Hinreichendes zu entnehmen.

Sollte das Landgericht in diesem Punkt trotzdem Zweifel gehabt und die Sache (auch) deshalb vorgelegt haben - dafür könnte die weite Fassung der Vorlagefrage sprechen -, würde allerdings auch dies die Vorlage nicht rechtfertigen. Das Landgericht hätte dann vielmehr zunächst versuchen müssen, sich durch Aufklärung gemäß § 139 ZPO über diesen Punkt und damit die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage Klarheit zu verschaffen (vgl. zur entsprechenden Problematik bei einer Vorlage gemäß Art. 100 Abs. 1 GG: BVerfGE 15, 211). Für den Fall, daß es dies nun noch tut und dabei ermittelt, daß die Kostenmiete wirklich unter 6,81 DM lag (oder daß sie sich ohne Beweisaufnahme nicht feststellen läßt), sei aller-dings nochmals auf die Bedenken hingewiesen, die auch bei Staffelmietvereinbarungen unter Überschreitung der Kostenmiete gegen den Erlaß eines Rechtsentscheids bestehen (vgl. oben Ziffer II. 1 a, aa).

Staffelmieten tauchen im Regelfall nur bei preisfreien Wohnungen oder bei Gewerberäumen auf. Bei Sozialwohnungen, wo der Vermieter an die Kostenmiete gebunden ist, findet man Staffelmietvereinbarungen im Regelfall nur bei gesetzesunkundigen Vermietern.

Einer von ihnen - es war ein Zwangsverwalter, der einen Sozialwohnungsbau zu betreuen hatte - bescherte dem OLG Hamm in einem Rechtsentscheidsverfahren die Frage, ob denn Staffelmietvereinbarungen auch bei Sozialwohnungen (preisgebundenen Wohnungen) zulässig seien.

Das OLG Hamm hat zwar einen Rechtsentscheid abgelehnt, jedoch in einem Beschluß vom 29. Januar 1993 die Auffassung vertreten, daß Staffelmietvereinbarungen bei Sozialwohnungen jedenfalls dann unbedenklich und damit zulässig seien, wenn die höchste Staffel bei Mietvertragsabschluß die maßgebliche Kostenmiete nicht übersteige. Daß mit solchen - zulässigen - Staffelmietvereinbarungen dem Vermieter natürlich nicht gedient ist, liegt auf der Hand.