Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Zulässigkeit; grundsätzliche Bedeutung; Ersteherkündigung; Verwertungskündigung; Zwangsversteigerungserwerb

1. Vom Erlaß eines Rechtsentscheids wird abgesehen.

2. Die Kündigung nach § 57 a ZVG muß materiell und formell den Anforderungen des § 564 b BGB genügen. (Leitsatz der Redaktion)

I. Das Landgericht hat dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Muß die in Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 57 a ZVG erklärte Kündigung nicht nur materiell, sondern auch formell den Anforderungen des § 564 b BGB genügen; ist also auch bei einer Kündigung nach § 57 a ZVG zu verlangen, daß das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 564 b Abs. 1, 2 BGB) bereits hinreichend im Kündigungsschreiben genannt ist (§ 564 b Abs. 3 BGB)?

Nach dem zugrunde liegenden Sachverhalt sind die Bekl. Wohnungsmieter in einem Haus, an dem die klagende Sparkasse im Zwangsversteigerungsverfahren durch Zuschlagsbeschluß vom 15.7.1992 Eigentum erworben hat. Mit Schreiben vom 20.7.1992, dessen Zugang die Bekl. bestreiten, hat die Kl. unter Berufung auf ihr Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG das Mietverhältnis zum 31.10.1992 gekündigt.

Jetzt klagt sie auf Räumung mit der - im Kündigungsschreiben noch nicht enthaltenen - Begründung, sie müsse das Grundstück zur Vermeidung von (im einzelnen geschilderten) Nachteilen durch freihändigen Verkauf verwerten.

Das Amtsgericht hat über den Zugang der Kündigung Beweis erhoben und der Klage dann stattgegeben. Das mit der Berufung der Bekl. befaßte Landgericht meint wie das Amtsgericht, die Kl. habe den Zugang der Kündigung bewiesen und auch ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt. Das Landgericht möchte sich aber vergewissern, ob nicht auch bei der auf § 57 a ZVG gestützten Kündigung das Begründungserfordernis nach § 564 b Abs. 3 BGB zu beachten ist. Dieser Frage mißt es grundsätzliche Bedeutung zu.

II. Ein Rechtsentscheid ergeht nicht, denn die Vorlage ist unzulässig.

Gemäß § 541 ZPO kann das Landgericht einen Rechtsentscheid (nur) herbeiführen, wenn es als Berufungsgericht bei der Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt oder den Bestand eines solchen Mietverhältnisses betrifft, von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen will, oder wenn eine solche Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung und durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist; außerdem muß von der Beantwortung der Frage die Entscheidung des Rechtsstreits abhängen. Diese Voraussetzungen sind hier nur teilweise erfüllt.

Die Vorlagefrage ergibt sich zwar aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum. Sie ist auch entscheidungserheblich, denn die Kündigung ist nicht schon wegen fehlenden Zugangs oder mangels berechtigten Interesses der Kl. im Sinne von § 564 b Abs. 2 BGB unwirksam; der Senat folgt insoweit der tatsächlichen und rechtlichen Würdigung des Falles durch das Landgericht, die nicht offensichtlich unhaltbar und an die er deshalb gebunden ist. Die Frage hat indes entgegen der Annahme des Landgerichts, auf die es insoweit nicht ankommt, keine grundsätzliche Bedeutung.

Grundsätzliche Bedeutung kommt einer Rechtsfrage nur zu, wenn zu erwarten ist, daß sie auch künftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beurteilt wird (BayObLG RES § 2 MHG Nr. 7, 11, 13, 62); eine Rechtsfrage, zu der es in Rechtsprechung und Literatur keine unterschiedlichen Auffassungen gibt und voraussichtlich auch in Zukunft nicht geben wird, hat diese Bedeutung nicht (KG RES 3. MietRÄndG Nr. 78).

Über die vom Landgericht vorgelegte Frage gibt es in Rechtsprechung und Literatur keinen Streit. Soweit der Senat sieht, entspricht es einhelliger Auffassung, daß auch das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG nur unter den Voraussetzungen des § 564 b BGB ausgeübt werden kann (vgl. nur BGH RES § 556 BGB Nr. 2 = BGHZ 84, 90; BayObLG, WuM 1992, 424; LG Ulm ZMR 1979, 175; LG München, WuM 1978, 70; LG Hamburg, NJW 1975, 1843 = WuM 1976, 78; LG Hamburg, ZMR 1975, 121; AG Hamburg, ZMR 1976, 286; Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearb. § 571 Rdn. 35 a; MünchKomm/Voelskow, BGB, 2. Aufl., § 564 b Rdn. 19; Palandt/Putzo, BGB, 53. Aufl., § 564 b Rdn. 6, Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdn. B 572, 577 f.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. IV 445; Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Rdn. IV 203 f.; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 88 Rdn. 4; Witthinrich, Rpfleger 1987, 98; seine abweichende Ansicht hat inzwischen auch Zeller/Stöber, ZVG, 14. Aufl. Anm. 6.4 aufgegeben). Daß § 564 b BGB insoweit nur eingeschränkt, insbesondere ohne das Begründungserfordernis nach Abs. 3, anzuwenden sei, findet der Senat nirgends vertreten. Soweit die Frage in Gerichtsentscheidungen eine Rolle gespielt hat oder in der Literatur angeschnitten worden ist, ist sie stets im Sinne der Anwendung auch von § 564 b Abs. 3 BGB beantwortet worden (vgl. LG Ulm, ZMR 1979, 175; LG Hamburg in dem in WuM 1976, 78 mitgeteilten Leitsatz, Grapentin aaO., Rdn. IV 203; Sternel aaO. Rdn. IV 100; Witthinrich, Rpfleger 1987, 98).

Eine andere Handhabung ist auch in Zukunft nicht zu erwarten, weil dafür kein Anlaß besteht. Der Kündigungsschutz nach § 564 b BGB ist mit gutem Grund so ausgestaltet, daß berechtigte Interessen im Sinne der Absätze 1 und 2 nicht nur vorhanden sein, sondern im Kündigungsschreiben auch angegeben werden müssen; der Mieter soll dadurch in die Lage versetzt werden, sich über seine Rechtsposition möglichst früh Klarheit zu verschaffen und rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (BVerfG NJW 1992, 2411/2412).

Worüber sich nun bei Anwendung des § 564 b BGB gegenüber einer außerordentlichen befristeten Kündigung allenfalls diskutieren ließe, das wäre die Frage, ob nicht schon die besonderen Umstände, derentwegen der Gesetzgeber das Sonderkündigungsrecht - hier nach § 57 a ZVG - gewährt, zugleich ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 564 b Abs. 1 BGB begründen. Diese Frage ist, wie ausgeführt, im Grundsatz geklärt, und zwar im verneinenden Sinne (vgl. außer dem oben Zitierten noch die Gesetzesmaterialien - BT-Drs. 7/2011 S. 8 und 7/2638 S. 2 -, nach denen diese Auffassung auch dem Willen des Gesetzgebers entspricht). Daß speziell Kreditinstitute, die als Grundpfandrechtsgläubiger Grundstücke ersteigern, im konkreten Fall häufig ein berechtigtes Kündigungsinteresse nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB haben dürften (vgl. Witthinrich, Rpfleger 1987, 89 f.), steht auf einem anderen Blatt.

Überhaupt keinen nachvollziehbaren Grund aber gibt es, dem Sonderkündigungsberechtigten (nur) den Begründungszwang nach § 564 b Abs. 3 BGB zu nehmen. Anlaß dazu bestünde nur, wenn ihm generell ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 564 b Abs. 1 (oder 2) zuzubilligen wäre und es sich außerdem von selbst verstünde, daß er gerade deshalb kündigt. Beides ist nicht der Fall.

Es ist seit langem einhellige Auffassung, daß auch die Kündigung eines Erwerbers nach einer Zwangsversteigerung gem. § 57 a ZVG nur mit Grund im Sinne des § 564 b BGB möglich ist. Der übliche Sprachgebrauch, wonach es sich hierbei um ein Sonderkündigungsrecht handelt, ist also zumindest irreführend. Das berechtigte Interesse des Erwerbers an der Beendigung des Mietverhältnisses muß schon im Kündigungsschreiben dargelegt werden.

Das OLG Hamm hielt diese Rechtslage für so eindeutig, daß es den Erlaß eines Rechtsentscheides mit Beschluß vom 22. August 1994 ablehnte. Die Rechtsfrage sei nicht grundsätzlich, weil sie eben nicht unterschiedlich beurteilt werde.