Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlage; Sonderkündigungsrecht gegenüber dem Erben

Dem Bundesgerichtshof wird gem. § 541 Abs. 1 S. 3 ZPO folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Kann der Vermieter, der nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis aufgrund des Sonderkündigungsrechts gemäß § 569 BGB gegenüber dem Erben des Mieters kündigt, auch dann nur unter den Voraussetzungen des § 564 b BGB kündigen, wenn der Erbe mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung keinen gemeinsamen Hausstand geführt hat und nicht gemäß § 569 a BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist?

I. Die Kl. ist Eigentümerin eines mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnhauses in O. Die im EG gelegene Wohnung war an die Mutter des Bekl. vermietet, welche Ende 1994 verstarb und von dem Bekl. und seiner Schwester beerbt worden ist. Der Bekl. selbst ist Mieter einer im ersten Obergeschoß des Hauses der Kl. gelegenen Wohnung.

Nach dem Tod der Mutter des Bekl. kündigte die Kl. mit Schreiben an die Erbengemeinschaft vom 2. Januar 1995 das Mietverhältnis über die im Erdgeschoß gelegene Wohnung ohne Angaben von Gründen zum 31. März 1995. Die Erben wiesen mit Schreiben ihrer damaligen Bevollmächtigten vom 31. Januar 1995 die Kündigung zurück und teilten unter Hinweis auf § 569 a BGB mit, daß der Bekl. das Mietverhältnis fortsetzen werde. Gegen die beim Amtsgericht erhobene Räumungsklage hat sich der Bekl. mit der Behauptung verteidigt, er habe ebenfalls in der Erdgeschoßwohnung gewohnt. Die Wohnung im ersten Obergeschoß habe er nur gelegentlich zum Übernachten genutzt.

Das Amtsgericht hat den Bekl. zur Räumung der Erdgeschoßwohnung verurteilt.

Das mit der Berufung des Bekl. befaßte Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme über die Frage, ob der Bekl. bei seiner verstorbenen Mutter in der Erdgeschoßwohnung gewohnt hat, dem Senat die aus dem Tenor zu entnehmende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt. Es hält die Vorlagefrage für entscheidungserheblich und möchte darin von den Rechtsentscheiden des OLG Hamburg vom 21. September 1993 - 4 U 42/83 - (ZMR 1984, 247), des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 3. Dezember 1984 - REMiet 2/84 - (ZMR 1985, 97) und des OLG Karlsruhe vom 29. Dezember 1989 - 3 REMiet 2/89 - (ZMR 1990, 108) abweichen.

II. Das OLG Hamm ist für die Entscheidung über die Vorlage zuständig (§ 541 Abs. 2 ZPO), § 1 der Verordnung zur Zusammenfassung der Verfahren über Rechtsentscheide in Mietsachen vom 23. April 1991 - GVBl. NW S. 202).

Die Vorlage des Landgerichts ist gem. § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO zulässig. Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt. Sie ist für die Entscheidung des Landgerichts über die Berufung erheblich.

1. Das Landgericht hat sich allerdings in dem Vorlagebeschluß nicht mit dem Vorbringen der Kl. befaßt, der Bekl. könne bereits deshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht verlangen, weil er nicht die Voraussetzungen für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins erfülle. Diese Behauptung ist jedoch im Falle der Anwendbarkeit von § 564 b BGB für die Frage der Wirksamkeit der Kündigung nicht entscheidungserheblich. Zwar kann eine Fehlbelegung i. S. d. §§ 4, 5 WoBindG ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung gem. § 564 b Abs. 1 BGB begründen, wenn die Behörde ihn zur Kündigung auffordert (vgl. OLG Hamm NJW 1982, 2563; LG Hamburg ZMR 1984, 26; Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 4. Aufl., § 116 Rn. 11 m. w. N.). Die Kl. hat sich jedoch in ihrem Kündigungsschreiben auf diesen Grund nicht berufen, so daß er gem. § 564 b Abs. 3 BGB nicht als berechtigtes Interesse berücksichtigt werden könnte, wenn die Vorschrift anwendbar wäre. Es ist ferner nicht vorgetragen, ob eine entsprechende Aufforderung der Behörde mit der Gefahr wirtschaftlicher Nachteile für die Kl. ergangen ist oder ob eine Freistellung von der Bindung (§ 7 WoBindG) möglich ist.

Hiernach kann die Entscheidung der Rechtsfrage nicht deshalb dahingestellt bleiben, weil auch bei Anwendung von § 564 b BGB die Kündigung wirksam wäre.

2. An die Rechtsauffassung des Landgerichts zur Frage der Beweislast für die umstrittene Frage, ob der Bekl. mit der Erblasserin einen gemeinsamen Haustand geführt hat, sieht sich der Senat, da nicht offensichtlich unhaltbar, gebunden (vgl. Baumbach/Albers, ZPO, 54. Aufl., § 541 Rn. 9 m. w. N.). Ferner hat der Senat nach Durchführung der Beweisaufnahme die Beweiswürdigung des Landgerichts bei der Bewertung der Entscheidungserheblichkeit zugrunde zu legen.

III. Der Senat möchte ebenfalls von den Entscheidungen der Oberlandesgerichte Hamburg und Karlsruhe und des Bayerischen Obersten Landesgerichts abweichen und legt daher die Rechtsfrage dem Bundesgerichtshof gem. § 541 Abs. 1 S. 3 ZPO zur Entscheidung vor.

In der Frage, ob die Kündigungsvorschrift des § 564 b BGB im Grundsatz auf die Kündigung nach § 569 BGB anwendbar ist, folgt der Senat den vorgenannten Rechtsentscheiden, die auch der herrschenden Auffassung in der Kommentarliteratur entsprechen, und verweist auf deren Begründungen mit den Nachweisen zum Meinungsstand in Literatur und Rechtsprechung. Für die Anwendbarkeit spricht der eindeutige Wille des Gesetzgebers (BT-Drs. 7/2011 S. 8, B zu Art. 1 Nr. 1 des Regierungsentwurfs; BT Drs. 7/2638, S. 2, III Nr. 2). Der Senat ist jedoch der Ansicht, daß dem Erben, der mit dem Erblasser nicht gemeinsam in der Wohnung gelebt hat, der Schutz des § 564 b BGB aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht zugute kommen kann und daß demgemäß bei verfassungskonformer und am Gesetzeszweck orientierter Auslegung der genannten Vorschriften die Vorlagefrage zu verneinen ist.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist neben dem Eigentumsrecht des Vermieters auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützt. Die Fachgerichte haben bei der Auslegung von § 564 b BGB die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten und hierbei eine Interessenabwägung im Rahmen des beiderseitigen Grundrechtsschutzes vorzunehmen (BVerfG, NJW 1983, 2035 ff.). Allgemeine Zielrichtung des Bestandsschutzes für den vertragstreuen Mieter ist hierbei der Gedanke, daß jedem Menschen mit der Wohnung, in der er lebt, der Mittelpunkt seiner privaten Existenz erhalten bleiben soll (BT-Drs. 7/2011, S. 7).

Ein Interesse des Mieters, welches auf anderen Gründen beruht, rechtfertigt es dagegen nicht, das Eigentum des Vermieters zu beschränken (Schläger, ZMR 1990, 243).

Diese Interessenabwägung obliegt nicht nur den Fachgerichten bei der Auslegung von § 564 b BGB, sondern auch dem Gesetzgeber bei der inhaltlichen Ausgestaltung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG. Der Gesetzgeber würde seine Regelungskompetenz überschreiten, wenn er die Eigentümerbefugnisse des Vermieters beschränken würde, ohne daß ein schützenswertes Interesse des Vertragspartners vorliegt. Ein Bestandsschutzinteresse dürfte er nur solchen Personen zubilligen, die ihren eigenen Lebensmittelpunkt in der Wohnung durch nicht nur kurzfristige Mitnutzung gefunden haben (vgl. BVerfGE 82, 6, 16 ff.). Den Gesetzgebungsmaterialien ist allerdings nicht zu entnehmen, daß der Gesetzgeber auch den vorliegenden Sachverhalt bedacht hat und in den Anwendungsbereich des Kündigungsschutzes einbeziehen wollte.

Der Erbe, der mit dem Erblasser nicht in einer Wohnung gelebt hat, ist in Anwendung dieser Grundsätze nach Auffassung des Senats mangels einer Beziehung zu der Wohnung nicht schutzwürdig. Jedenfalls muß sein Interesse, eine - vielleicht bessere - Wohnung zu erlangen, gegenüber dem Eigentumsrecht des Vermieters zurückstehen. Das Erlangungsinteresse des Vermieters hat Vorrang, wenn die Kündigung für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist (§ 569 Abs. 1 S. 2 BGB). Bis zu diesem Zeitpunkt ist ein schützenswertes Vertrauen des Erben nämlich noch nicht entstanden. Dem Erben ist auch kein vom Erblasser abgeleitetes schutzwürdiges Interesse an der Erhaltung der Mietwohnung zuzubilligen. Der besonderen Situation wird die Regelung in § 569 BGB gerecht. Die Interessenlage ist nicht anders zu bewerten als bei Mietverhältnissen, die sich nicht auf Wohnraum beziehen. Eine Anwendung der auf Wohnraummietverhältnisse zugeschnittenen Kündigungsschutzvorschriften erscheint daher nicht gefertigt.

Das vom OLG Karlsruhe (aaO.) angeführte Argument, auf die Schutzbedürftigkeit des Erben komme es nicht an, weil § 564 b BGB allein auf das Interesse des Vermieters unabhängig von der persönlichen Situation des Mieters abstelle (vgl. BVerfGE 79, 292, BGHZ 103, 91), steht dieser Auffassung nicht entgegen. Diese Überlegungen können nämlich erst dann eingreifen, wenn grundsätzlich die Anwendbarkeit der Vorschrift zum Schutze des Mieters gerechtfertigt ist.

Der Ansicht des OLG Hamburg (aaO.), im Rahmen von §§ 564 b, 556 a BGB könne eine sachgerechte Interessenabwägung erfolgen, vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Eine Lösung des Interessenkonflikts kann nämlich nicht etwa darin gesehen werden, es in solchen Fällen zur Begründung eines Kündigungsrechts im Rahmen von § 564 b BGB genügen zu lassen, daß der Vermieter den Erben nicht kennt, dafür aber andere Interessenten vorhanden sind (so Köhler/Kossmann, aaO., § 28 Rn. 9). Dies wäre zum einen mit dem Sinngehalt der Kündigungsschutzvorschrift nicht zu vereinbaren. Zum anderen wäre jede über die Regelung des § 569 BGB hinausgehende Beschränkung des Vermieters als verfassungswidrig anzusehen.

Die Erwartung, daß der Erbe in der Regel von sich aus kündigen wird, wenn er über eine eigene Wohnung verfügt (so OLG Karlsruhe, aaO.; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rn. B 579), vermag eine Beschränkung des Eigentumsrechts des Vermieters bereits im Ansatz nicht zu begründen. Im übrigen sind Fälle denkbar, in denen der Erbe - wie etwa bei einem eigenen Recht oder einem Recht des Erblassers zur Untervermietung - ein Interesse an der Nutzung beider Wohnungen hat. Die Frage, ob für den Fall, daß auch der verstorbene Mieter nicht selbst in der Wohnung gewohnt hat, die Anwendung von § 564 b BGB gerechtfertigt ist, bedarf hier keiner Entscheidung (vgl. hierzu das Beispiel bei Schmidt-Futterer/Blank, aaO.).

Die Anwendung der Kündigungsschutzvorschrift ist auch nicht deshalb mit der Eigentumsgarantie und der Vertragsfreiheit zu vereinbaren, weil § 569 Abs. 1 BGB nach herrschender Meinung als zu Gunsten des Vermieters abdingbar angesehen wird (vgl. MünchKomm/Voelskow, 3. Aufl., § 569 Rn. 10 m. w. N.). Durch eine anderweitige Vereinbarung könnte der Vermieter nämlich nur eine Einschränkung oder den Ausschluß des Kündigungsrechts des Erben erreichen, nicht aber sein Erlangungsinteresse durchsetzen. Die Vorschrift regelt ausschließlich das Kündigungsrecht des Vermieters und des Erben. Der Eintritt des Erben in den Mietvertrag beruht dagegen auf dem erbrechtlichen Grundsatz der Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 Abs. 1 BGB).

Allerdings wird vertreten, daß die Vereinbarung eines auf Lebenszeit des Mieters befristeten Mietverhältnisses möglich ist. Eine solche Vereinbarung hätte zur Folge, daß das Mietverhältnis gemäß § 564 Abs. 1 BGB mit dem Tode des Mieters endet und daher keine Rechtsstellung auf den Erben übergeht, die einen Fortsetzungsanspruch begründen könnte (Bay-ObLG, ZMR 1993, 462). Auch diese Möglichkeit der Vertragsgestaltung läßt jedoch die Anwendung der Kündigungsschutzvorschriften nicht als mit der Eigentumsgarantie vereinbar erscheinen. Durch eine solche Vereinbarung wäre nämlich gleichzeitig die ordentliche Kündigung während der Lebenszeit des Mieters ausgeschlossen (§ 567 S. 2 BGB).

Daher kann es nicht etwa als Verzicht auf die personale Komponente des Mietverhältnisses ausgelegt werden, wenn der Vermieter hiervon absieht.

Hiernach wäre es mit Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG nicht zu vereinbaren, wenn man dem Vermieter in Fällen der vorliegenden Art verwehren würde, die Person des Mieters selbst auszusuchen und einen Vertrag zu ggf. besseren Konditionen auszuhandeln. In seiner Auffassung sieht sich der Senat bestärkt durch den Vorschlag der Expertenkommission Wohnungspolitik, mit Blick auf die herrschende Meinung die Geltung von § 564 b BGB und der Sozialklausel des § 556 a BGB hier ausdrücklich auszuschließen, weil der Erbe mangels einer Beziehung zu der Wohnung des verstorbenen Mieters kein schutzwürdiges Bestandsinteresse habe (wiedergegeben bei Sonnenschein, ZMR 1996, 13). Die aus Sicht des Senats gebotene einschränkende Auslegung, die sich am Gesetzeszweck orientiert und den Eigentumsschutz sowie die Vertragsfreiheit berücksichtigt (zur Methode vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 55. Aufl., Einl. Rdnr. 38, 39, 41, m. w. N.), gelangt zu dem von der Expertenkommission angestrebten Ergebnis.

Nach inzwischen einhelliger Auffassung bedarf grundsätzlich jede Kündigung des Vermieters bei einem Wohnraummietverhältnis eines Grundes; die in zahlreichen Vorschriften enthaltenen Sonderkündigungsrechte wie etwa in § 57 a ZVG nach der Zwangsversteigerung betreffen allein die Kündigungsfristen. Nach mehreren Rechtsentscheiden sollte dies auch für das Sonderkündigungsrecht des § 569 BGB gelten, wonach der Vermieter nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis gegenüber dem Erben kündigen kann. Ob dieser aber dann den Schutz des sozialen Mietrechts braucht, wenn er nicht mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Hausstand geführt hatte, kann bezweifelt werden. Zu welchen Blüten die einschränkungslose Vererblichkeit der Mieterstellung führt, hat der vom Landgericht Berlin entschiedene Fall gezeigt, in dem der Erbe die auf ihn übergegangene Mieterstellung im Wege des Erbschaftskaufs auf einen Dritten übertragen hatte (LG Berlin, GE 1993, 1039).

Mit Beschluß vom 11. November 1996 schert das OLG Hamm aus der Phalanx der herrschenden Meinung aus und hat die Frage dem Bundesgerichtshof zum Rechtsentscheid vorgelegt. Mit überzeugender Begründung legt das Gericht dar, daß auch unter verfassungsrechtlichen Aspekten das Erlangungsinteresse des Vermieters in solchen Fällen Vorrang haben müsse, wenn der Erbe nicht seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung des verstorbenen Mieters hatte.