Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Preisgebundener Wohnung; Mietpreisbindung; Durchschnittsmiete; Bewilligungsstelle

Bestätigungsschreiben der Bewillungsstelle ohne konstitutive Bedeutung für die Bemessung der Durchschnittsmiete und ungeeignet als Beleg gem. § 10 Abs. 1 Satz 4 WoBindG. (Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Berechtigung einer Mieterhöhung für eine preisgebundene Neubauwohnung. Die Kl. (Vermieterin) hat-te den Bekl. keine Wirtschaftlichkeitsberechnung zugestellt, sondern nur einige Berechnungsunterlagen und ein Schreiben des zuständigen Bauverwaltungsamtes (Bewilligungsstelle). Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG möchte die Berechtigung der Mietforderung selbständig über-prüfen, hält aber das behördliche Schreiben für eine verbindliche Genehmigung der Durchschnittsmiete. Das LG möchte vom Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 10. September 1984 (WM 1984, 321) abweichen und legt deshalb folgende Frage zum Rechtsentscheid vor: "Ist das Zivilgericht, das im Zivilprozeß zu entscheiden hat, ob die vereinbarte Miete einer öffentlich geförderten Wohnung die Kostenmiete übersteigt, befugt, die von der Bewilligungsstelle behördlich genehmigte Kostenmiete, auf deren Grundlage die verschiedenen Einzelmieten errechnet worden sind, auf die Richtigkeit ihrer Ermittlung zu überprüfen?"

II. Die Vorlage ist unzulässig. Ein Rechtsentscheid ist nach Artikel III Abs. 1 Satz 1 des 3. MÄG nur ein-zuholen, wenn das Landgericht als Berufungsgericht über eine wohnungsmietrechtliche Rechtsfrage entscheiden muß, die entweder vom BGH oder einem OLG schon abweichend von der Rechtsansicht des Landgerichts entschieden ist oder die von grundsätzlicher Bedeutung (und noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden) ist. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Das behördliche Schreiben vom 15.9.1987 ist kein Genehmigungsbescheid im Sinne von § 72 Abs. 1 II. WoBauG (Bewilligungsbescheid mit erstmaliger Genehmigung der Durchschnittsmiete) oder § 8 a Abs. 4 Wo-BindG (Änderungsgenehmigung bezüglich Kostensteigerungen binnen zwei Jahren nach Bezugsfertigkeit), sondern nur eine Bestätigung, die die Kl. zur Untermauerung der Richtigkeit ihrer Mietberechnung eingeholt hat.

Nach der Begründung des Vorlagebeschlusses zu urteilen, bezieht das Landgericht die Vorlagefrage nur auf eine Bestätigung dieser Art. Die Fra-ge ist dann zum einen nicht feststellbar entscheidungserheblich (wohlgemerkt: bezüglich des Klageteils von 283,25 DM, die die Kl. jetzt noch als Erhöhungsbetrag geltend macht; die weitergehende Klage hat ohnehin nichts mit dem Rechtsproblem zu tun); das Landgericht hat nämlich gar nicht geprüft - und sich also überhaupt noch kein Urteil darüber gebildet -, ob das Schreiben vom 15.9.1987 nicht sachlich richtig ist und die Entscheidung deshalb in jedem Fall, gleichgültig ob man die behördliche Äußerung für verbindlich hält oder nicht, zu Gunsten der Kl. ausfallen muß. Außerdem wären weder die Voraussetzungen einer Divergenzvorlage noch eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage festzustellen: Eine Bestätigung wie die hier interessierende ist - anders als die Genehmigungen nach §§ 72 Abs. 1 II. WoBauG und 8 a Abs. 4 WoBindG - ohne konstitutive Be-deutung für die Bemessung der Durchschnittsmiete (und folglich übrigens auch ungeeignet als Beleg gemäß § 10 Abs. 1 Satz 4 WoBindG, als wel-chen die Kl.. sie offenbar benutzen wollte; vgl. Schade/Schubart/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, Anhang C WoBindG § 10 S. C 148 a, 150). Daß sie das Zivilgericht sachlich bindet, wird nirgends vertreten.

Sollte das Landgericht, was nach der Formulierung der Vorlagefrage im-merhin denkbar ist, auch die Bindungswirkung der Ursprungsgenehmi-gung(en) nach § 72 WoBauG (und gegebenenfalls § 8 a Abs. 4 WoBindG) - nur um solche Genehmigungen geht es im Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 10.9.1984 - zur Diskussion stellen wollen, dann wäre die Vor-lage ebenfalls - mangels Entscheidungserheblichkeit - unzulässig, denn die Richtigkeit dieser ursprünglichen Mietfestsetzung ist nicht im Streit.